ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ DOMU DUSÍKOVA Č. P. 910, BRNO V OBDOBÍ 05/14 04/15 Předkládaná zpráva popisuje činnost výboru SVJ, změny ve správě domu a důležité informace z fungování našeho bytového domu. Oproti jiným rokům došlo v období od posledního řádného Shromáždění vlastníků konaného dne 14. 5. 2014 k důležité změně. Vzhledem k tomu, že řádné shromáždění nebylo usnášeníschopné a nebylo možné na něm zvolit členy výboru SVJ a členy kontrolní komise, bylo svoláno mimořádné shromáždění vlastníků, které se konalo dne 17. 9. 2014 v prostorách garáží našeho bytového domu. Zde byli za členy výboru společenství řádně zvoleni Ing. Hana Mikitová, Ing. Martin Lisý, PhD. a pan Petr Šebek. Výbor společenství tedy pracuje v původním složení. Předsedou výboru byl na mimořádném jednání výboru společenství opět zvolen Ing. Martin Lisý, PhD.. Ke změně došlo na pozici místopředsedy výboru, kterým je nyní pan Petr Šebek. Za členy kontrolní komise pak byli zvoleni paní PhDr. Karla Hofmannová, pan Ivan Kostelka a Mgr. Zuzana Roznosová. Členové kontrolní komise pak ze svého středu zvolili předsedou kontrolní komise pana Ivana Kostelku. Zápis z mimořádného shromáždění vlastníků je umístěn na webu společenství. Volby orgánů společenství potvrdil Krajský soud v Brně zápisem nového výboru SVJ do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Schůze výboru se konaly v 3 měsíčních intervalech, pokud bylo třeba, scházel se výbor operativně i mimo pravidelná jednání. Jednání výboru probíhají v kanceláři výboru společenství, v přízemí vchodu 19, proti výtahům. Větší část své agendy se však snaží výbor řešit operativně prostřednictvím emailů. Ze všech jednání výboru společenství jsou pořizovány zápisy, které jsou zveřejněny na webu společenství. Originály jsou uloženy a k dispozici k nahlédnutí v kanceláři SVJ, Dusíkova 19. Výbor SVJ provedl v průběhu daného období jednu kontrolu vedení účetnictví, při které ze strany správce neshledal nedostatky v účetní agendě. Kontrola účetní uzávěrky proběhla dne 17. 3. 2015 za přítomnosti předsedy a místopředsedy výboru a dvou členů KK, předsedy KK pana Kostelky a Mgr. Roznosové. Kontrolní komise zkontrolovala namátkově cca. 20 faktur a 4 smlouvy. Při kontrole nebyly ze strany kontrolní komise shledány nedostatky ve vedení účetnictví ani ve vynakládáním prostředků SVJ. Účetní uzávěrka a výsledky hospodaření jsou samostatným dokumentem předkládaným Shromáždění vlastníků. V loňském roce schválilo shromáždění úpravu výpočtu záloh pro jednotlivé bytové jednotky viz zápis ze shromáždění vlastníků konaného dne 14. 5. 2014. Tím došlo k navýšení celkového ročního objemu záloh o 281 228 Kč na 5 079 120 Kč. Výše záloh pro jednotlivé bytové jednotky byla stanovena na základě skutečných nákladů pro danou BJ v roce 2012 a 2013 a měly by odpovídat jejím skutečným nákladům. Až na výjimky byly nové předpisy záloh vlastníky akceptovány bez připomínek vlastníků. Výbor SVJ neakceptoval žádné žádosti o snížení záloh. Nový výpočet také odráží skutečnost, že podle předchozích spotřeb jsou nám stanoveny zálohy za energie, které musí SVJ hradit. Navýšení záloh bylo provedeno zvýšením částky pouze v jedné podkapitole předpisu, takže nyní mohou nastat rozdíly v dílčích částech vyúčtování. Z navýšených prostředků ale byly hrazeny veškeré provozní náklady. Strana 1 (celkem 7)
Fixně je stanovena pouze výše odvodu do Fondu oprav, která se neměnila a výše nákladů na odměny funkcionářů, která byla shromážděním zvýšena o 5 Kč na 40 Kč na BJ a měsíc. Navýšená částka byla použita pouze pro odměny členů kontrolní komise. Předepsané zálohy činily za rok 2014 celkem 4 971 244 Kč, neboť výše uvedené navýšení a změna předpisů proběhla až od 1. 6. 2014. Celkové náklady pak byly 4 649 019,34 Kč, což je o 51 785,78 Kč méně než v roce 2013. Snížení nákladů je však způsobeno nižšími náklady na vytápění o cca. 280 tisíc Kč. Výsledek hospodaření je tedy přebytek ve výši 322 224, 66 Kč. Navýšení provozních nákladů je způsobeno zejména vyššími náklady na opravy výtahů, zvýšenými náklady na spotřební materiál a provedenými revizemi. Provedená změna ve způsobu stanovení výpočtu záloh pro BJ se projevila pozitivně. Cca u 50 BJ došlo ke snížení rozdílu mezi předpisem a skutečnými náklady. Asi u 15 BJ se naopak rozdíl prohloubil. Zde to ve všech případech bylo způsobeno skokovou změnou nákladů v roce 2014 oproti rokům předchozím, takže by k rozdíl nastal stejně. Počet BJ, kde je rozdíl mezi výší záloh a skutečnými náklady větší než 10 000, Kč se snížil ze 17 na 10. Nicméně jsou zde jednotky, kde je rozdíl velký. Proto výbor požádá shromáždění o delegování pravomoci na individuální úpravu předpisů záloh u BJ, které mají výrazný přeplatek nebo nedoplatek. Na straně příjmů bylo kromě záloh také pojistné čerpání ve výši 156 000 Kč na poškozený výtah ve vchodě 21. Dále v nákladech za 2014 nejsou zahrnuty náklady na výměnu vodoměrů a kalorimetrů ve výši cca. 560 tisíc Kč, které byly ihned fakturovány vlastníkům v souladu s rozhodnutím Shromáždění vlastníků. Základní výsledky hospodaření jsou následující, v porovnání s rokem 2013: Rok 2013 Rok 2014 Meziroční změna Fond oprav 492 684,00 492 684,00 0,00 Náklady na opravu a údržbu spol. částí 227 808,55 400 174,67 172 366,12 Náklady na správu nemovitosti 339 888,00 339 888,00 0,00 Pojištění nemovitosti 58 452,00 58 452,00 0,00 El. energie spol. prostory 131 850,00 120 294,00 11 556,00 El. energie výtahy 73 115,00 69 182,00 3 933,00 El. energie GS 128 923,00 134 717,00 5 794,00 Vodné a stočné nemovitosti 820 158,00 860 405,00 40 247,00 Topení a příprava TUV 1 936 611,52 1 651 587,00 285 024,52 Úklid společných prostor 281 160,20 293 499,20 12 339,00 Úklid GS 9 509,00 22 138,00 12 629,00 Servis výtahy 115 082,96 113 591,65 1 491,31 Servis VZT 0 0,00 0,00 Ostatní provozní náklady 85 562,89 92 406,82 6 843,93 4 700 805,12 4 649 019,34 51 785,78 Stav běžného účtu k 31. 12. 2014 činil 372 533,03 Kč, stav spořicího účtu k témuž datu byl 2 001 642,11 Kč. Stav běžného účtu k 26. 3. 2015 činil 438 947,94 Kč, stav spořicího účtu k témuž datu byl 2 501 782, 03 Kč. Strana 2 (celkem 7)
Stav výše Fondu oprav k 31. 12. 2014 činil 2 299 044,17 Kč. Celkový stav pohledávek k 31. 12. 2014 činil 43 428 Kč, z čehož většinu činily neuhrazené faktury za výměnu vodoměrů a kalorimetrů a za pronájem pozemku. Po urgencích a doplacení byl stav pohledávek k 23. 3. 2015 1528 Kč. Většina nedoplatků či přeplatků je způsobena skutečností, že někteří vlastníci si nezměnily výši úhrad záloh. Stav pohledávek byl také kontrolován členy kontrolní komise. V současné době neevidujeme žádného vlastníka, který by soustavně a dlouhodobě nehradil své závazky vůči společenství. V rámci návrhu nových stanov bude výbor navrhovat zakotvení možnosti účtování úroků z neplacených záloh a také účtování nákladů spojených s vymáháním pohledávky, jak to umožňuje nový občanský zákoník, což ve své zprávě požaduje také kontrolní komise. Hlavní činností výboru je ve spolupráci se správou nemovitostí zajistit řádný provoz domu, úklid domu, zajištění dodávek energií, drobné opravy a údržbu domu. Při správě domu nedošlo k závažným nedostatkům a problémům, které by ohrozily provozuschopnost domu a bezpečnost vlastníků. Správu nemovitosti i nadále zajištuje společnost IMOS Facility, která nám zajišťuje jak vedení účetnictví, archivaci dokumentů, tak technickou správu nemovitosti. Drobné opravy a údržbu provádějí domovníci správce jednou týdně, většinou v pátek. V poslední době se objevily opětovné nedostatky v činnosti domovníků a správce, zejména v dlouhých termínech realizace oprav, či přehlížení některých závad a nedostatků ze strany domovníků. Zástupci výboru jednali se zástupci správce o způsobech nápravy. Ve spolupráci se správcem budou ještě detailněji vyspecifikovány povinnost domovníků a bude muset být ze strany výboru detailnější kontrola jejich činnosti. Zde bychom chtěli opět požádat všechny vlastníky, aby hlásili výboru a správci jakékoliv závady či připomínky k provozu domu. Výrazně se tím urychlí případná náprava. Úklid domu zajištuje i nadále p. Novotná, o zeleň v okolí domu stará p. Jiří Hyvnar. Dále pokračuje spolupráce s p. Hrdinou, který nyní zajištuje opravy garážových vrat. Vzhledem k vysoké frekvenci používání vrat, čekají nás nutné investice do údržby garážových vrat. Instalované pohony (motory vrat) nejsou vhodné pro tento typ instalace do garáží s vysokou četností cyklů. V tuto chvíli výbor zadal poptávku na instalaci průmyslových pohonů vrat, zda je technicky možné pohony vyměnit a v jaké cenové relaci. Výměnou motorů by odpadly problémy s praskáním pružin a měla by se snížit četnost poruch pohonu vrat do GS. Výbor SVJ ve spolupráci se správcem provedl výběrové řízení na servisní zajištění výtahů. K 30. 11. 2014 byla ukončena spolupráce s firmou KONE a servis výtahů zajištuje firma Schindler. Snížení ceny za čtvrtletní servis výtahů je cca 9 000, Kč, navíc nové smlouva v paušálu zahrnuje i práci servisních techniků při běžných opravách. V činnosti nové servisní firmy se objevily určité nedostatky, které byly projednány se zástupci dodavatele. Výbor SVJ předpokládá vyhodnocení činnosti servisní firmy cca k polovině roku 2015. Nastanou li další problémy s činností servisní firmy, bude smlouva vypovězena a budeme hledat jiného dodavatele. U výtahů se opakovaně objevovaly problémy ve vchodu 21, kde se na výtahu nahromadilo několik závad během krátkého intervalu. Tyto opravy prováděla ještě firma KONE, poslední závadou byla chyba v nastavení softwaru po výměně frekvenčního měniče výtahu. Z tohoto důvodu se opakovaly časté odstávky výtahu vlivem výpadků jističe výtahu. Další nepříjemností byla dlouhá odstávka výtahu ve vchodě 19, kde se čekalo na výrobu poškozeného dílu dveří, který výrobce neměl v ČR skladem, protože ho bylo třeba vyrobit na míru u výrobce v Německu. Strana 3 (celkem 7)
Ve druhé polovině roku proběhla kompletní výměna měřidel vody a tepla v BJ. Výměna proběhla bez problémů za dobré spolupráce vlastníků jednotek, za což děkujeme. Veškeré vystavené faktury za výměnu měřičů jsou již uhrazeny. Co se spotřeby elektrické energie týká, odběry v jednotlivých vchodech, k provozu výtahu i v garážových stáních jsou víceméně totožné s předchozím rokem 2013 viz grafy. Strana 4 (celkem 7)
Koncem roku 2014 byl zpracován Energetický průkaz budovy. Kopie dokumentu je dostupná ke stažení na webových stránkách Společenství, originál je uložen u správce nemovitosti. Od září 2014 byla v souladu s návrhem shromáždění z roku 2014 uzavřena smlouva o pronájmu pozemku p. č. 902/3 o celkové výměře 373 m 2 společnosti ABC Auto, s.r.o. za úplatu 2 000 Kč měsíčně. Bohužel jsou s tím spojené také nepříjemnosti ohledně případného danění podílu z částky jednotlivými vlastníky. Podrobnější informace obdrželi vlastníci během ledna a února. Strana 5 (celkem 7)
Ve druhé polovině roku byla dále podepsána nová smlouva se společností ČEZ na dodávku elektrické energie pro společné prostory na základě výběru z dodaných nabídek. Byl také uzavřen dodatek smlouvy o dodávkách tepla pro rok 2015. K drobným úpravám ve výši pojistných limitů došlo v rámci prodloužení pojistné smlouvy, což způsobilo nepatrné zvýšení pojistného. Pojistná smlouva byla vlastníkům zaslána emailem a je k dispozici na webu společenství. V rámci pojištění SVJ bylo od počátku pojištění již čerpáno pojistné plnění ve výši kolem 220 000 Kč, což představuje cca 2/3 uhrazeného pojistného. Kromě další pravidelné běžné agendy týkající se zajištění běžného provozu domu lze zmínit některé další aktivity spojené s provozem domu. Jednalo se například o: Provedení odečtů stavů vodoměrů a kalorimetrů v lednu 2015. Výbor děkuje vlastníkům za zlepšený přístup k provádění odečtů a dobrou spolupráci. Na základě faktu, že každý rok dochází ke případům zatopení rozvodové šachty kvůli poškozenému těsnění u předávacích uzlů v BJ, byly během odečtů vytypovány rizikové BJ, kde by mohlo dojít k úniku vody a bylo zde provedeno preventivní přetěsnění. Je třeba, aby si vlastníci průběžně kontrolovali stav vodovodních přípojek a případné průsaky přes těsnění hlásili výboru či správci. Byla provedena údržba a oprava dětských hřišť, zejména nátěry hracích prvků a laviček. Provedení oprav bylo reklamováno a některé části byly přetírány podruhé Náklady byly děleny mezi všechna tři SVJ na Majdalenkách. Do jedné z úklidových místností bylo k výlevce nainstalováno ještě WC, které využívají domovníci a uklízečka. Předseda výboru, společně s Mgr. Roznosovou z kontrolní komise, se zúčastnili setkání zástupců SVJ a bytových družstvem z Lesné, které se konalo začátkem února. Byly zde diskutovány aktuální problémy SVJ, zejména k nové legislativě. Dále bylo rozsáhle diskutovány problémy společenství, řešení situací s neplatiči, sprejery, zajištěním domovníků, výše Fondu oprav, apod. Výbor společenství už dlouhodobě uvažoval o revizi stanov s tím, že by do stanov byl zapracován mechanismus korespondenčního a elektronického hlasování. Vzhledem ke změně Občanského zákoníku je tato změna nutná. Nicméně výbor nepředkládá shromáždění nový návrh stanov ke schválení, ačkoliv byl návrh avizován pro letošní rok. Lhůta pro schválení nových stanov končí 31. 12. 2016. Vzhledem k tomu, že se objevují stále další výklady některých sporných ustanovení NOZ, že je stále možná případná aktualizace NOZ a stále získáváme nové informace a poznatky, jak vhodně upravit a doplnit návrh stanov, rozhodl se výbor prozatím odložit finální schvalování nových stanov společenství. Předpokládáme schválení v průběhu roku 2016. Finální návrh stanov bude předložen vlastníkům s dostatečným předstihem k prostudování a případnému připomínkování. Vzhledem ke složitosti legislativy a NOZ nebude možné de facto zasahovat do návrhu stanov v průběhu schvalování nebo pouze omezenou formou, např. výběrem z připravených variant. Za Výbor SVJ Předseda výboru: Místopředseda výboru: Člen výboru Ing. Martin Lisý, PhD. Petr Šebek Ing. Hana Mikitová Schváleno výborem SVJ dne 14. 4. 2015 Strana 6 (celkem 7)
Příloha č. 1 Přehled spotřeby vody a tepla v letech 2010 2014 Strana 7 (celkem 7)