Ocenění nemovitostí č. 4029-40/09 o ceně zjištěné a obvyklé k bytu č. 17 v domě čp. 2391 včetně spoluvlastnických podílů k pozemku pč. 6268 a společným částem domu - zapsáno v LV č. 7388 obce Brno kú. Líšeň Objednatel posudku: exekutorský úřad Blansko sp. zn. 096-EX 680/05 Masarykova 12 678 01 Blansko Účel posudku: řízení exekutora sp. zn. 096-EX 680/05 Podle stavu ke dni 20.05.2009 odhad vypracoval: Jaroslav Sedlák 679 03 Olomučany 300 tel.: 602569600 e-mail: sedlak@sedlak.info Odhad obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Olomučanech, 8.6.2009
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol dle usnesení exekutora je stanovit cenu nemovitosti dle stavu ke dni prohlídky. Současně ocenit veškeré závady právního charakteru k nemovitosti se vázajících. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. jednotky 2391/17 včetně spol. podílů k pozemku - zapsáno v LV č. 7388 obce Brno - kú. Líšeň Adresa nemovitosti: Strnadova 2391 628 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Líšeň Počet obyvatel: 368 533 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.05.2009 za přítomnosti pana Havlíčka a zástupce exekutorského úřadu v Blansku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení exekutora sp. zn. 096-EX 680/05-46 - výpis z listu vlastnictví č.7388 ze dne 28.01.2009 - dodáno exekutorem - prohlášení vlastníka - dodáno exekutorem - nabídky realitních kanceláří v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje viz příloha - kopie listu vlastnictví 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyla doložena žádná stavební ani jiná dokumentace. Ocenění je provedeno dle vlastního zaměření za přítomnosti objednatele a dle výpovědi majitele bytu. 7. Celkový popis nemovitosti předmětem ocenění je byt situovaný ve standardním panelovém domě o 8 podlažích s výtahem.
- 3 - Oceňovaný byt je situován ve 4 NP domu. Orientace domu je Z/V, dobrá poloha, dobrá dopravní obslužnost. V okolí domu se nenachází žádné rušivé vlivy, jedná se o běžné sídliště dobře dostupné. V blízkém okolí je průměrná možnost parkování vozidel, obchodní sítě v blízkém okolí. 8. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2391/17 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek pč. 6268
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemek pč. 6268-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 6268 337,00 580,00 195 460,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 195 460,- Pozemek pč. 6268 - zjištěná cena = 195 460,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemek pč. 6268 = 195 460,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 195 460,- Kč
- 5 - Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2391/17-25 Standardní byt v panelovém bytovém domě, byt je situován ve 4 NP domu, středový byt, v bytě jsou provedeny drobné přestavby ( koupelna ) byt je osluněný s balkonem, bytový dům je zateplen, klidové prostředí. Byt je běžně udržovaný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Brno Stáří stavby: 20 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): 28 524,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 2,22*4,20 = 9,32 m 2 pokoj: (3,48*4,66)+(3,45*1,25) = 20,53 m 2 pokoj: 3,46*3,49 = 12,08 m 2 pokoj: 3,47*3,48 = 12,08 m 2 koupelna včetně WC: (1,91*2,64)-(0,71*1,00) = 4,33 m 2 chodba: (1,44*3,52)-(0,86*0,30)+(3,47*2,28) = 12,72 m 2 Podlahová plocha bytu: = 71,06 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: 4,17*0,96 = 4,00 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 4,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 71,06 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 4,00 m 2 * 0,17 = 0,68 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 71,74 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu - dobrá obslužnost dopravní III 0,00 a také dobrá infrastruktura, průměrně vyhledávaná lokalita, blízkost líšeňkých parků 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 20 let: 1,0
- 6-9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,0 = 1,103 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu - preferovaná lokalita, klidové II 0,00 prostředí, dobrá obslužnost 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Veřejná doprava - dobrá dostupnost centra města nebo centrum města bez III 0,00 možnosti privátního parkování v okolí nemovitosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,103 * 1,000 * 1,000 = 1,103 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 28 524,- Kč/m 2 * 1,103 = 31 461,97 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 31 461,97 Kč/m 2 * 71,74 m 2 = 2 257 081,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 257 081,73 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 195 460,- Kč Spoluvlastnický podíl: 73 / 2 285 Hodnota spoluvlast. podílu: 195 460,- Kč * 73 / 2 285 = + 6 244,46 Kč Byt č. 2391/17 - zjištěná cena = 2 263 326,19 Kč Byt č. 2391/17 - cena po zaokrouhlení = 2 263 330,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výňatek se zákona 151/97 Sb. o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sužby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu ( úrokové míry ). c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozeným z ceny jiné funkčně související věci. d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní, nebo která je jinak zřejmá e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu. g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem a současně byla konfrontována se stávajícím trhem v dané lokalitě. Stanovená obvyklá cena odpovídá cenové realitě v současné době ( viz příloha - nabídky real. kanceláří v současné době a lokalitě oceňované nemovitosti ).
- 8 - Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2391/17 = 2 263 330,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 2 263 330,- Kč slovy: dvamilionydvěstěšedesáttřitisíctřistatřicet Kč Obvyklá cena: 2 220 000,- Kč slovy: dvamilionydvěstědvacettisíc Kč K oceňované nemovitosti nebyly konstatovány a také nebyly majitelem oznámeny žádná omezení, žádná práva a pod. která by nuceným prodejem dražbou nezanikla. V Olomučanech, 8.6.2009 Jaroslav Sedlák 679 03 Olomučany 300 tel.: +420 602 569 600 e-mail: sedlak@sedlak.info D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 16.2.1982, pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4029-40/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4029-40/09.