ZNALECKÝ POSUDEK č. 4016-32/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 151m 2 včetně stavby bydlení čp.124, jež je součástí pozemku p.č.st.21 - pozemku p.č.118 zahrada o výměře 537m 2, vše zapsáno v KN na LV č.489 pro obec a k.ú.ohnišov, část obce Ohnišov. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 23.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 26.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 151m 2 včetně stavby bydlení čp.124, jež je součástí pozemku p.č.st.21 - pozemku p.č.118 zahrada o výměře 537m 2, vše zapsáno v KN na LV č.489 pro obec a k.ú.ohnišov, část obce Ohnišov. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba bydlení čp.124 + pozemky p.č.st.21,p.č.118 Adresa předmětu ocenění: Ohnišov 517 84 Ohnišov Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Ohnišov Katastrální území: Ohnišov Počet obyvatel: 492 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.3.2015 za přítomnosti p.homolové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 138/2015-D z 4.3.2015 - LV č.489 pro k.ú.ohnišov - cuzk.cz - místní šetření za účasti nájemníka objektu p.homolové konané dne 23.3.2015 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost David Havlík, Ohnišov 124, 51784 Ohnišov, vlastnictví: výhradní David Havlík, Ohnišov 124, 51784 Ohnišov, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věcí zapsané na LV č.489 pro obec a k.ú.ohnišov, část obce Ohnišov, tj.: - pozemek p.č.st.21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 151m 2 včetně stavby bydlení čp.124, jež je součástí pozemku p.č.st.21 - pozemek p.č.118 zahrada o výměře 537m 2 Ve skutečnosti se jedná o přízemní rodinný dům čp.124, který je přímo přístupný z obecního pozemku p.č.109/7 - vlastník OBEC OHNIŠOV, č.p. 172, 51784 Ohnišov, tento travnatý pozemek je v KN zapsán jako ostatní plocha ostatní komunikace, na něho již navazuje přímo státní silnice ve vlastnictví Pardubického kraje na pozemku p.č.1575/2 ve vlastnictví Královéhradecký kraj, Pivovarské náměstí 1245/2, 50003 Hradec Králové. Okolní zástavba je poměrně řídká, a jedná se o převážně samostatně postavené objekty k bydlení (rodinné domky, rekreační chalupy) na západním okraji obce. Domek stojí po levé straně silnice při příjezdu od Dobrušky. Objekt čp.124 je stavba nepravidelného půdorysu, se sedlovou střechou, přízemní, zděná, nepodsklepená, v přední části objektu v provedení imitace roubenky. K výstavbě domku bylo použito plných pálených cihel a též kamene - obvodové zdivo je o tl. stěn 40-60 cm. Základy objektu jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce je dřevěná, s viditelnými trámy, ve sklípku (není podlažím) je klenutý cihelný strop. Dřevěný sedlová krov, krytina je tašková, betonová, pouze na přístavku směrem k východu je krytina pálená tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové hladké, fasádu tvoří - 2 -
též v zadní části vápenné hladká omítka s nátěrem, v přední části je objekt obložen dřevenými prvky (prkny) a deskami na bázi dřevní hmoty, oboje opatřeno nátěrem, takže vytváří dojem roubenky. V domku jsou vnitřní bělninové obklady v kuchyni a koupelně, okna jsou dvojitá rámová, dveře jsou hladké lakované, 1ks shrnovací. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné, prkenné,lakované, v kuchyňském koutě je keramická dlažba. Vytápění domku je ústřední - 6ks radiátorů, zdrojem tepla je krb s výměníkem. V domku je světelná i motorová elektroinstalace. V koupelně je sprchový obložený kout, umyvadlo, WC je combi. Rozvod vody je studené i teplé v ocelových trubkách, odkanalizování je provedeno od všech hygienických zařízení. Schodiště v domku není. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je na hranici pozemku, odkanalizování je do vlastní domovní ČOV umístěné na pozemku p.č.118. Voda je z vlastní vrtané studny, hloubka a ani průměr studny nesdělen. Zemní plyn není do domku přiveden. Jedná se o objekt neznámého stáří, jeho rekonstrukce dle použitých materiálů byla provedena cca okolo roku 1985. Objekt je běžné údržby, částečně se v domku objevuje vlhkost zdiva vlivem chybějící izolace. Zastavěná plocha domku činí 3,65*6,25+(9,03-3,65)*6,75+3,80*2,35+4,42*6,65+4,42*1,61=104,57m2 Obestavěný prostor činí 3,65*6,25*(6,22+3,64)/2+(9,03-3,65)*6,75*(6,22+3,64)/2+ 3,8*2,35*(4,55+2,90)/2+ 4,42*6,65*(6,22+2,85)/2+ 4,42*6,65*(6,22+3,64)/2+4,42*1,61*(2,22+3,64)/2= 623,80m 3 Celková výměra pozemků je 151+537= 688m 2. Pozemek p.č.118 je převážně oplocen (betonové sloupky, strojové pletivo do zahrady, směrem do státní silnice je oplocení dřevěné též betonové sloupky, betonová podezdívka). Svažitost pozemku je velmi malá směrem k jhu je malá. Studna na zahradě je opatřena je i ručním čerpadlem. Na pozemku p.č.118 se nachází 1 ks jabloně, 1ks solitérní jehličnan,podél východní strany plotu je plot z jehličnanů - smrků. Dispozičně se v domku nachází: chodba 10,86m 2, obytná místnost s kuchyňským koutem 16,57m 2, ložnice 10,79m 2, pokoj 10,45m 2, koupelna s WC 9,20m 2, sklípek (má úroveň podlahy cca 0,30m pod úrovní podlahy jiných místností) 8,28m 2, tj. celkem 66,15m 2. Příslušenství domku tvoří přistavěný objekt - kolna užívaná též jako garáž (nejedná se však o garáž zapsanou v KN, doklad o kolaudaci tohoto objektu nebyl předložen). Jedná se o přízemní stavbu o zastavěné ploše 4,50*5,40= 24,30m 2, se sedlovou střechou o malém spádu. Střešní krytina je z vlnovek onduline, je zde betonová podlaha, jedná se o stavbu lehké dřevěné konstrukce, s prkenným obkladem, žlab a svod s pozinkovaného plechu s nátěrem. Jsou zde dva prostory - jeden je užíván jako kolna - garáž o PP 19,12m 2, druhý tvoří malý sklad 3,78m2. K tomuto uzavřenému objektu s dřevěnými vraty je proveden ještě otevřený přístřešek - stavba s pultovou střechou, jež je z jedné strany uložena na dřevěné sloupky ve stěně kolny, na straně druhé je uložena na dva vyzděné sloupky z betonových tvárnic.střešní krytina je též z desek onduline, betonová podlaha, je zde i žlab a svod z pozinkovaného plechu. Za kolnou se nachází malá zpevněná plocha z betonových dlaždic 50/50cm - celkem 3*1,5= 4,5m 2. V KN je zapsáno věcné břemeno práva zřizovat a provozovat zařízení distribuční soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce a.s. povinný vlastník p.p.č.118 a p.p.č.st.21 jedná se o věcná břemena bez vlivu na obvyklou cenu. Oceňované nemovité věci jsou na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi p.davidem Havlíkem a p.radkou Homolovou pronajaty na dobu určitou od 1.5.2012 do 30.4.2015. Obec Ohnišov se nachází v okrese Rychnov nad Kněžnou, kraj Královéhradecký. - 3 -
Ohnišov je podhorská vesnice a je začleněna do dvou mikroregionů: Region Orlické hory a Region Novoměstsko. Obec leží na křižovatce silnic z Nového Města nad Metují do Deštného v Orlických horách a silnice č.298 z Dobrušky do Olešnice v O.h., ve vzdálenosti asi 5 km od obou měst. Obcí protékají tři potoky. Potok Hájský a potok Ohnišovský se vlévají do Janovského potoka. Ten je pak u osady Zákraví přerušen malou vodní nádrží. Dále míří do Nového Města nad Metují (část Krčín), kde přitéká do řeky Metuje. V obci vždy převažovalo zemědělství. Dnes zde Podorlické zemědělské družstvo produkuje brambory a některé obilniny ( pšenici, ječmen, oves a triticale). Mimo zemědělské družstvo jsou v obci registrovány firmy, zaměřené na služby (kovářství, elektromontáže, truhlářství, zahradní architektura, hudební skupina aj.). Škola v Ohnišově je dvoutřídní, pro 1. až 5. ročník, spolu s družinou a mateřskou školou. Od svého vybudování v roce 1934 nese název Masarykova škola.. Obec má také svoji knihovnu. Kostel Cyrila a Metoděje patří pod farnost Bystré. Na konci části obce nazývané místními V Koutě je koupaliště, obklopené loukami a lesy. Toto místo je každoročně využíváno pro letní dětské tábory. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny K datu ocenění se v Ohnišově či blízkém okolí k prodeji nabízí např.: 1)za 285 tis.kč se nabízí - chalupa v Orlických horách v klidné části obce Ohnišov, okres Rychnov nad Kněžnou. Při vstupu do chalupy je menší chodba, kterou se dostanete rovně do kuchyně a světnice, vpravo této chodby je pak menší komora a prostor pod schody se vstupem na půdu. U chalupy je ještě samostatná původní suchá toaleta a menší zahrada ( 316 m² ) s parkovací plochou. Chalupa je z části podsklepená a je vhodná pro celkovou rekonstrukcí jak pro trvalé bydlení tak i pro rekreaci nebo krátkodobé pronájmy.užitná plocha 57m2, pozemek 316m2, topení lokální na tuhá paliva, i elektrické, odpadní vody do jímky. Tj. jedná se o objekt v horším stavu, před rekonstrukcí, s menším pozemkem. Nabízí se za 5000,-Kč/m2PP v domku. - 4 -
2)za 1,12 mil.kč se nabízí - Samostatně stojící rodinný dům / chalupa o dispozici 3+kk s garáží, situovaný na pozemku o výměře 688 m2 v obci Ohnišov. Objekt je v dobrém stavu, byl rekonstruován v r. 2000. Dispozice: 1. NP - zádveří, jídelní kout, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC, komora, garáž. Podkroví - volný půdní prostor. Pozemek 688m2, podl.plocha 130m2, zastavěná plocha 151m2. Rekonstrukce v roce 2000.Topení ústřední na tuhá paliva. Tj. jedná se o objekt větší,ve výrazně lepším stavu, s obdobně velkým pozemkem. Nabízí se za 8615,-Kč/m2 PP v domku. 3)za 650 tis.kč se nabízí- Prodej chalupy v romantickém prostředí obce Spáleniště, 6 km od Dobrušky. Částečně roubená chalupa z minulého století. V přízemí obytná místnost s původními kachlovými kamny, dřevenými trámy a podlahou, technické zázemí. V patře 3 místnosti. Ve sklepě studánka. Velmi klidné místo ve stráni s výhledem. Na pozemku o CP 2064 m2 stodola, dílna kůlna, ovocné stromy.podl.plocha 88m2, užitná plocha 68m2, sklep 15m2. Odkanalizování do jímky, vytápění lokání na tuhá paliva. Tj. nabídka objektu s výrazně větším pozemkem, též udržovaného, v jiné lokalitě.nabízí se za 7386 Kč/m2 PP v domku. - 5 -
K datu ocenění se tak přímo v obci či okolí vyloženě obdobný objekt k prodeji nenabízí, přesto dle doložené nabídky lez usuzovat s přihlédnutím ke stavu, velikosti objektu čp.124 a pozemků p.č.st.21,p.č.118 na úroveň obchodovatelnosti s těmito nemovitými věcmi. Při obchodovatelnosti za 7500,-Kč/m2 PP v domku činí cena 66,15*7500,-Kč = 496 125,- Kč/m2. V této úrovni je určena i obvyklá cena. Obvyklá cena činí 500 000,- Kč, Slovy: pětsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 26.3.2015 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4016-32/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 016-32/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti, LV č.489, snímek katastr.mapy z cuzk.cz, 6-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -