ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 313/6883/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2424/106 v bytovém domě č.p. 2424, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 2058 a 2056/2, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Hilarova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 313/6883/2014 LV no.: 13559 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2424/106 v bytovém domě č.p. 2424, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 2058 a2056/2, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Hilarova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Hilarova 2424/1, 400 11 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 795.482 Kč Market value Tržní hodnota 750.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 750.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 745.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura byt č. 2424/106 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklepní kóje Size: Velikost obytná zóna Type: Druh úplná Unit price: Jednotková cena 2058, 2056/2 podíl 6285/383669 z 614 tj. 10 a z 981 tj. 16 zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha/zeleň 1620 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 66,2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: cca 11.300 Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 13559 je jednotka ve vlastnictví Jany Exnerové, Hilarova 2424/1, Ústí nad Labem centrum, 400 11 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 13559 je evidováno: - zástavní právo exekutorské ve výši 6.500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch V6 profit spol. s r.o. (IČ 27446638), Exekutorský úřad Praha 3 č.j. 144 EX-8357/2013-16 ze dne 16.8.2013, - zástavní právo smluvní ve výši 1.070.000,- Kč ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO 13584324), ze dne 9.4.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 20.4.2009, - zahájení exekuce 144 EX 8357/13-8 k 56 EXE-2163/2013, pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Zwiefelhofer, Okresní soud v Ústí nad Labem ze dne 6.8.2013 - rozhodnutí o úpadku Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. KSUL 46 INS-32177/2013-A-8 ze dne 10.4.2014, právní účinky zápisu ke dni 10.4.2014, - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 3 č.j. 144 EX-8357/2013-16 ze dne 17.8.2013. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 13559 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 641 je evidováno: - zástavní právo exekutorské ve výši 6.500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch V6 profit spol. s r.o. (IČ 27446638), Exekutorský úřad Praha 3 č.j. 144 EX-8357/2013-16 ze dne 16.8.2013, - zástavní právo smluvní ve výši 1.070.000,- Kč ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO 13584324), ze dne 9.4.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 20.4.2009. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - klidná lokalita nedaleko centra Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 13559 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 25.8.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 25.8.2014 za účasti paní Jany Exnerové, přítomné v bytě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 774871 Název katastrálního území: Ústí nad Labem Kód obce: 554804 Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: 93.747 Datum stanovení počtu obyvatel: 16.12.2013 Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt se nachází na severním okraji městské části Ústí nad Labem- centrum, v ulici Hilarova, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 2424/106: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2424 v 11. nadzemním podlaží. Bytový dům je postaven na pozemku čís. parcely 2058, k.ú. Ústí nad Labem. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, kuchyně, 3 pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží 3 loggie a sklepní kóje. K bytu náleží 3 loggie o podlahové ploše 7,4 m2 a sklepní kóje o podlahové ploše 1 m2. Podlahová plocha: předsíň 4,8 koupelna 2,6 WC 1,0 kuchyně 19,8 pokoj č. 1 10,9 pokoj č. 2 16,8 pokoj č. 3 10,3 Celkem 66,2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. - 4 -
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění je ústřední dálkové, včetně přípravy teplé vody. K vybavení oceňovaného bytu patří umývadlo, vana, záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, topná tělesa, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z plovoucí podlahy a keramické dlažby. Stáří a stavební stav: Stáří bytového domu ke dni ocenění odhadujeme cca 45 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. vnější povrchy byly opatřeny izolací (zateplením), byly vyměněny vstupy do domu, původní okna byla vyměněna za plastová s izolačními dvojskly apod. Stavební stav domu i bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 2424/106 náleží podíl o velikosti 6285/383669 na pozemcích čís. parcel 2058 a 2056/2, k.ú. Ústí nad Labem. Pozemek čís. parcely 2058, k.ú. Ústí nad Labem, o výměře 614 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p. 2424. Pozemek čís. parcely 2056/2, k.ú. Ústí nad Labem, o výměře 981 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha - zeleň. Jedná se o pozemek v okolí bytového domu č.p. 2424, porostlý travou a okrasnými trvalými porosty. Pozemky jsou mírně svažité konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Hilarova) ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků a vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 2424/106 v bytovém domě č.p. 2424 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 2058 a 2056/2, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Hilarova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 13559 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25.8. 2014 Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 750.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 13559 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 13559 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 13559. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 313/6883/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. srpna 2014-6 -