VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761 ADRESÁT: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 48221/11-34 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1552-121/2012 ocenění rodinného domu č. p. 115 včetně příslušenství v k. ú. Jindřichov ve Slezsku Počet listů: Počet předaných kopií: 13+4+foto 1 paré
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1552-121/2012 ocenění rodinného domu č. p. 115 včetně příslušenství v k. ú. Jindřichov ve Slezsku Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Přerov JUDr. Tomáš Vrána Komenského 38 750 02 Přerov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18. 4. 2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice V Olomouci, 24. 4. 2012-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 115 včetně příslušenství v k. ú. Jindřichov ve Slezsku 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Jindřichov 115 793 83 Jindřichov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Jindřichov Katastrální území: Jindřichov ve Slezsku Počet obyvatel: 1 425 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,1510 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 4. 2012 za účasti Ing. Ladislava Orla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 18. 4. 2012 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 181 pro k. ú. Jindřichov ve Slezsku Kopie katastrální mapy z netu Informace podal soused 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Ladislav Marčan, Jindřichov 115, 79383 Jindřichov, vlastnictví: SJM 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je částečně podsklepený, jednopodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 115 v k. ú. Jindřichov ve Slezsku. Prohlídka proběhla pouze zvenčí za účasti souseda, který znalci poskytl veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Dům a jeho příslušenství jsou ve velmi špatném technickém stavu, v současnosti obývá nemovitost bezdomovec, dům byl vykraden chybí vnitřní vybavení. Stáří domu je 80 let. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenocementové, okna špaletová, povrchy podlah z betonu, elektroinstalace světelná i motorová. Příslušenství domu tvoří hospodářská budova s dílnou, která je stejně jako rodinný dům ve velmi špatném technickém stavu, mokrá. Na pozemku se dále nachází pergola s kamenným krbem. Stáří hospodářské budovy je 80 let, stáří pergoly a krbu je 30 let. - 3 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č. p. 115 1.2. Garáž s dílnou 1.3. Pergola s krbem - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 115 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.PP 4,00x4,00 = 16,00 I.NP 2,30x1,60 = 3,68 2,20x6,20 = 13,64 12,00x11,20 = 134,40 10,86x11,20 = 121,63 zastřešení 10,86x11,20 = 121,63 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 16,00 m 2 1,80 m I.NP 3,68 m 2 2,35 m 13,64 m 2 2,70 m 134,40 m 2 2,90 m 121,63 m 2 4,10 m zastřešení 121,63 m 2 1,90 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (4,00x4,00)x(1,80) = 28,80 m 3 I.NP (2,30x1,60)x(2,35) = 8,65 m 3 (2,20x6,20)x(2,70) = 36,83 m 3 (12,00x11,20)x(2,90) = 389,76 m 3 (10,86x11,20)x(4,10) = 498,69 m 3 zastřešení (10,86x11,20)x(1,90) = 231,10 m 3-5 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP 28,80 m 3 I.NP NP 8,65 m 3 NP 36,83 m 3 NP 389,76 m 3 NP 498,69 m 3 zastřešení Z 231,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 193,83 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamené S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina osinkocementová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenocementové S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady C 100 11. Schody C 100 12. Dveře C 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností S 100 15. Podlahy ostatních místností betonová mazanina P 100 16. Vytápění C 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody C 100 20. Zdroj teplé vody C 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace C 100 23. Vybavení kuchyně C 100 24. Vnitřní vybavení C 100 25. Záchod C 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 Část [%] Upravený obj. podíl - 6 -
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 69,66 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 64,00 1,00 5,25 7,54 80 150 53,33 4,0211 1. Základy S 8,20 36,00 1,00 2,95 4,24 52 150 34,67 1,4700 2. Zdivo S 21,20 64,00 1,00 13,57 19,48 80 80 100,00 19,4800 2. Zdivo S 21,20 36,00 1,00 7,63 10,95 52 80 65,00 7,1175 3. Stropy S 7,90 64,00 1,00 5,06 7,26 80 80 100,00 7,2600 3. Stropy S 7,90 36,00 1,00 2,84 4,08 52 80 65,00 2,6520 4. Střecha S 7,30 64,00 1,00 4,67 6,70 80 80 100,00 6,7000 4. Střecha S 7,30 36,00 1,00 2,63 3,78 52 70 74,29 2,8082 5. Krytina S 3,40 64,00 1,00 2,18 3,13 80 80 100,00 3,1300 5. Krytina S 3,40 36,00 1,00 1,22 1,75 52 52 100,00 1,7500 6. Klempířské konstrukce S 0,90 64,00 1,00 0,58 0,83 80 80 100,00 0,8300 6. Klempířské konstrukce S 0,90 36,00 1,00 0,32 0,46 52 52 100,00 0,4600 7. Vnitřní omítky S 5,80 64,00 1,00 3,71 5,33 80 80 100,00 5,3300 7. Vnitřní omítky S 5,80 36,00 1,00 2,09 3,00 52 52 100,00 3,0000 8. Fasádní omítky S 2,80 64,00 1,00 1,79 2,57 80 80 100,00 2,5700 8. Fasádní omítky S 2,80 36,00 1,00 1,01 1,45 52 52 100,00 1,4500 13. Okna S 5,20 64,00 1,00 3,33 4,78 80 80 100,00 4,7800 13. Okna S 5,20 36,00 1,00 1,87 2,68 52 52 100,00 2,6800 14. Podlahy obytných místností S 2,20 64,00 1,00 1,41 2,02 80 80 100,00 2,0200 14. Podlahy obytných místností S 2,20 36,00 1,00 0,79 1,13 52 52 100,00 1,1300-7 -
15. Podlahy ostatních místností P 1,00 64,00 0,46 0,29 0,42 80 80 100,00 0,4200 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 36,00 0,46 0,17 0,24 52 52 100,00 0,2400 17. Elektroinstalace S 4,30 64,00 1,00 2,75 3,95 80 80 100,00 3,9500 17. Elektroinstalace S 4,30 36,00 1,00 1,55 2,23 52 52 100,00 2,2300 Součet upravených objemových podílů: 69,66 Opotřebení: 87,4788 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,6966 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,7410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 165,23 Plná cena: 1 193,83 m 3 x 2 165,23 Kč/m 3 = 2 584 916,53 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 87,4788 % Úprava ceny za opotřebení - 2 261 253,96 Kč Rodinný dům č.p. 115 - zjištěná cena = 323 662,57 Kč 1.2. garáž s dílnou Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.NP 6,20x13,40 = 83,08 zastřešení 6,20x13,40 = 83,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 83,08 m 2 2,90 m zastřešení 83,08 m 2 0,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (6,20x13,40)x(2,90) = 240,93 m 3 zastřešení (6,20x13,40)x(0,60) = 49,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 8 -
Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 240,93 m 3 zastřešení Z 49,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 290,78 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy S 100 2. Obvodové stěny S 100 3. Stropy S 100 4. Krov X 100 5. Krytina osinkocementová šablona S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úpravy povrchů omítky S 50 7. Úpravy povrchů C 50 8. Dveře S 100 9. Okna S 100 10. Vrata S 100 11. Podlahy S 100 12. Elektroinstalace S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 50 1,00 2,40 7. Úpravy povrchů C 4,80 50 0,00 0,00 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 97,60 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. - 9 - Část [%] Upravený obj. podíl Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,35 80 150 53,33 3,3865 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 30,84 80 80 100,00 30,8400 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 26,84 80 80 100,00 26,8400 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,84 80 80 100,00 5,8400
6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,97 80 80 100,00 2,9700 7. Úpravy povrchů S 4,80 50,00 1,00 2,40 2,46 80 80 100,00 2,4600 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,77 80 80 100,00 2,7700 9. Okna S 1,40 100,00 1,00 1,40 1,43 80 80 100,00 1,4300 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 6,97 80 80 100,00 6,9700 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 7,38 80 80 100,00 7,3800 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,15 80 80 100,00 6,1500 Součet upravených objemových podílů: 97,60 Opotřebení: 97,0365 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,9760 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,7410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 777,58 Plná cena: 290,78 m 3 x 1 777,58 Kč/m 3 = 516 884,71 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 97,0365 % Úprava ceny za opotřebení - 501 566,83 Kč Garáž s dílnou - zjištěná cena = 15 317,88 Kč 1.3. pergola s krbem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Výměra: 3,00x4,00 = 12,00 m 2 zastavěné plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m 2 x 1 450 Kč / m 2 = 17 400 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,7410 Plná cena: = 25 634,01 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 30 30 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 21 788,91 Kč Pergola s krbem - zjištěná cena = 3 845,10Kč - 10 -
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitostí Výsledné vyhláškové ceny 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č.p. 115 323 662,60 Kč 1.2. garáž s dílnou 15 317,90 Kč 1.3. pergola s krbem 3 845,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 342 825,60 Kč Celkem 342 825,60 Kč Výsledná vyhlášková cena po zaokrouhlení dle 46: 342 830,-- Kč 2. Věcná břemena 0,-- Kč 3. Práva a závazky 0,-- Kč D. Porovnání 1) Dům rodinný, obytná plocha 250 m² Cena: 320 000,- Kč Rodinný dům 5+1 v obci. Dům se nachází v zastavěné části obce s přístupem ze zpevněné komunikace s možností napojení na veřejné rozvody inženýrských sítí-vody, plynu a elektro. Dům je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží, nutná celková rekonstrukce objektu, či demolice. Stáří domu je 82 let. 2) Dům rodinný, obytná plocha 290 m² Cena: 380 000,- Kč Rodinný dům na okraji obce, vhodný k celkové rekonstrukci. Obytná plocha 290 m², čtyři místnosti, provizorní sociální zařízení. Nutná rekonstrukce. V obci je plyn, obecní vodovod, elektrika 220, 380V, možná půdní vestavba. Stáří domu je 80 let. 3) Dům rodinný, obytná plocha 275 m² Cena: 390 000,- Kč Rodinný přízemní dům se zahradou, jedná se o cihlový dům s možností úprav dle vlastních představ. V 1NP se nachází 2 pokoje, kuchyň, z půdní výstavby lze udělat další 2 velké pokoje. Dům je v započaté amatérské, nova elektřina. Stáří domu je 82 let. 4) Dům rodinný, obytná plocha 260 m² Cena: 430 000,- Kč Rodinný dům v obci. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. V přízemí se nachází tři místnosti s kuchyní, bez sociálního zařízení. Půdní prostory nejsou využívány. Stáří domu je 85 let. - 11 -
5) Dům rodinný, obytná plocha 320 m² Cena: 270 000,- Kč Rodinný dům o velikosti 5+1 s garáží. Dům se nachází v klidné části a v blízkosti centra města. Dům je potřeba celkově zrekonstruovat. Plynová přípojka v obci. Stáří domu je 82 let. E. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době ekonomické krize je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Metody použité při odborném odhadu obvyklé ceny: Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní, vedlejší - 12 -
a pozemky, kromě porostů ( 41 a 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé ceně zohledněny) Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - Obec s veškerou občanskou vybaveností Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - Nutná totální rekonstrukce nemovitosti a jejího příslušenství - Nemovitost se nachází na cizím pozemku - Nemovitost v současnosti obývána bezdomovcem - Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Jindřichov. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 270 tis. do 430 tis. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji Obvyklá cena nemovitosti podle odhadu znalce = 320 000,--Kč V Olomouci, 24. 4. 2012 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1552-121/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1552-121/2012. - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -