Výtisk č. 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6938-11 / 15 o ceně trvalého travního porostu 2516/10 v katastrálním území Dolní Dvořiště, zapsaného na LV 278 pro obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank soudní exekutor Tovární 197 381 01 Český Krumlov Stanovení ceny podle současně platného cenového předpisu pro účely exekuce č.j. 125 EX 692/10-190 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.02.2015 Posudek vyhotovil: Jan Jakeš Za Nádražím 252 Nádražní Předměstí 381 01 Český Krumlov Mobil O2 : +420 / 728 200 828 Mobil Vodafone : +420 / 773 905 559 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 E-mail : reality.jakes@centrum.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českém Krumlově, dne 12. února 2015.
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Metodika hodnocení obvyklé ceny. Obvyklá cena zde vychází z definice 2, odstavce 1, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Cena obvyklá vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobní poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládaná majetku zcela subjektivní mimo ekonomickou hodnotu, vyplývajícího z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena obvyklá se odvozuje nejčastěji z hodnot nemovitosti stanovených způsobem: a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím a) Nákladová hodnota: Ocenění nákladovým způsobem vychází z definice 2 odst. 3 písmena a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby, vyjadřující například i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňující okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočetem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, polohový faktor stavby a pod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném obvyklými cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb, popřípadě výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb. - 2 -
K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u stavebních pozemků především z cenové mapy ( 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídající schopnost o tržní hodně předmětných nemovitostí, které jsou výhradně určené pro bytové využití. Tento propočet ceny výnosové hodnoty vychází z předpokladu standardního příjmu z pronájmu domu s příslušenstvím. c) Porovnávací hodnota: Oceněním porovnávacím způsobem vychází z definice 2 odst. 1 písm. c) zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, ze které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však nejproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je běžně obchodovatelná především pro svoji polohu v klidné části města, prostorovým možnostem určených pro bydlení, velikosti rozvojových ploch, čistého prostředí, napojení na všechny základní inženýrské sítě včetně rozvodu zemního plynu a k dosud nenaplněným požadavkům trhu s nemovitostmi, zaměřenými na trvalé bydlení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek zemědělský Adresa předmětu ocenění: Horní Dvořiště 382 93 Horní Dvořiště Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Horní Dvořiště Katastrální území: Horní Dvořiště Počet obyvatel: 481 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.02.2015 za přítomnosti spolupracující osoby Evy Jakešové, bytem Rájov 26, Zlatá Koruna, 381 01 Český Krumlov. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov, Radniční 28, 381 01 Český Krumlov, č.j. 125 EX 692/10-43 ze dne 11.04.2011 - výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV 278 pro obec a katastrální území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním - SCD dne 08.04.2011 - čas 13:28:48 hod. - 3 -
- kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne 22.04.2011 - čas 09:36 hod. - vlastní znalecký posudek zapsaný ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 6418-48 / 11 ze dne 4. května 2011 - vlastní znalecký posudek zapsaný ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 6828-32 / 14 ze dne 25. března 2014 - žádost o aktualizaci znaleckého posudku ze dne 28.01.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné vizuálně na místě samém dne 23. dubna 2011, dne 23. března 2014 a dne 11. února 2015 - jiné podklady a doklady nebyly znalci předloženy a ani je jinak nezískal, kromě údaje o velikosti obce Horní Dvořiště (počtu obyvatel) a o technickém vybavení území v místě nemovitosti pro zjištění ceny pozemků, když pro obec Horní Dvořiště není vydána platná cenová mapa pozemků 5. Vlastnické a evidenční údaje A Vlastník nemovitostí : HDRB s.r.o. v likvidaci 28093402 Horní Dvořiště 30 382 93 Horní Dvořiště B Čísla parcel, druh, výměry : Pozemky 2516/10 trvalý travní porost 2 360 m 2 B1 Jiná práva : Bez zápisu C Omezení vlastnického práva : Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - HDRB s.r.o. v likvidaci Zahájení exekuce - HDRB s.r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné D Jiné zápisy : Bez zápisu E Nabývací tituly : Smlouva kupní ze dne 11.03.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.03.2009. V-294/2009-331 - Smlouva kupní ze dne 22.05.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.05.2009. V-592/2009-331 E Vztah BPEJ k parcelám : 2516/10 kód BPEJ 83434 2360 m 2 Číslo listu vlastnictví : 278 Číslo evidenčního listu : Není Číslo popisné ( evidenční ) : Není Charakter vztahu k pozemku : Vlastnictví společnosti Způsob ochrany : Zemědělský půdní fond Katastrální území : 642908 Horní Dvořiště Obec : 545503 Horní Dvořiště Část obce : Horní Dvořiště Okres : CZ0312 Český Krumlov 6. Dokumentace a skutečnost Kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne 22.04.2011 - čas 09:36 hod., odpovídá skutečně zjištěnému stavu při šetření na místě samém dne 23. dubna 2011, dne 23. března 2014 a dne 11. února 2015. - 4 -
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost v obci Horní Dvořiště s počtem 481 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 2516/10 situován severovýchodně mimo zastavěnou část intravilánu obce Horní Dvořiště v prostoru východně za hřbitovem. Pozemek zemědělský ve vzdálenosti do 2 km od nejbližších míst souvisle zastavěné části intravilánu obce Horní Dvořiště sousedící s územím města Vyšší Brod s počtem 2 533 obyvatel. Přístup po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny ani rozvod zemního plynu. Území je mírně svažité západním směrem. Parcela je dle Územního plánu sídelního útvaru obce Horní Dvořiště určena pouze pro zemědělskou činnost. Obec Horní Dvořiště nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek zemědělský - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek zemědělský Nemovitost v obci Horní Dvořiště s počtem 481 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 2516/10 situován severovýchodně mimo zastavěnou část intravilánu obce Horní Dvořiště v prostoru východně za hřbitovem. Pozemek zemědělský ve vzdálenosti do 2 km od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce Horní Dvořiště sousedící s územím města Vyšší Brod s počtem 2 533 obyvatel. Přístup po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny ani rozvod zemního plynu. Území je mírně svažité západním směrem. Parcela je dle Územního plánu sídelního útvaru obce Horní Dvořiště určena pouze pro zemědělskou činnost. Obec Horní Dvořiště nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 2516/10 83434 2 360,00 2,20 20,00 2,64 6 230,40 porost Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 360,00 m2 6 230,40 Pozemek zemědělský - zjištěná cena = 6 230,40 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek zemědělský 6 230,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 6 230,40 Kč Celkem 6 230,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 230,40 Kč 6 230,- Kč slovy: Šesttisícdvěstětřicet Kč Cena pozemků podle vyhlášky Ministerstva zemědělství České republiky č. 356/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, kterou se mění vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků - katastrální území Horní Dvořiště - kód ČSÚ 642908 - průměrná cena činí 2,88 Kč/m 2. Cena pozemků se dále upravuje dle 6, odstavce 4, o další vlivy dle přílohy č. 5 vyhlášky. Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18. V Českém Krumlově, dne 12. února 2015. Jan Jakeš Za Nádražím 252 Nádražní Předměstí 381 01 Český Krumlov Mobil O2 : +420 / 728 200 828 Mobil Vodafone : +420 / 773 905 559 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 E-mail : reality.jakes@centrum.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 24.5.1988 č.j. Spr. 838/88 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 6938 11 / 15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem číslo 6938-11 / 15. - 7 -
STANOVISKO K CENĚ V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ trvalého travního porostu 2516/10 v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 278 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov V obci Horní Dvořiště se s nemovitostmi obchoduje omezeně. Na internetu nalezeny k prodeji 4 pozemky v okrese Český Krumlov v cenové relaci 25 Kč/m 2 až 200 Kč/m 2 (obec Lipno nad Vltavou 25 Kč/m 2, město Vyšší Brod - osada Herbertov 78 Kč/m 2, město Kaplice - osada Stradov 200 Kč/m 2, obec Frymburk - osada Blatná 189 Kč/m 2 ). Zemědělské pozemky se v současné době běžně obchodují v cenové relaci 12 Kč/m 2 až maximálně 25 Kč/m 2. Prodej pozemku Lipno nad Vltavou Cena: 258 025 Kč Adresa: Lipno nad Vltavou, Český Krumlov Číslo zakázky: REALITYMIX-0549 Celková plocha: 10 321 m 2 Druh pozemku: zemědělská Popis: Nabízíme k prodeji pozemek v obci Lipno nad Vltavou. Celková rozloha pozemku je 10 321 m 2. Lipno nad Vltavou je jihočeská obec, ležící poblíž hráze na levém břehu údolní nádrže Lipno na řece Vltavě. Nachází se v Lučské hornatině. Lipensko je významnou rekreační oblastí. Obec je spojena s okolím zejména železniční tratí Lipno-Rybník (trať č. 195) a silnicí II/163 z Frymburku do Vyššího Brodu. Lipno nad Vltavou je také názvem katastrálního území. V případě zájmu nás kontaktujte. Vzhledem k uvedeným skutečnostem stanovuji současnou cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) pozemku - trvalého travního porostu 2516/10 o výměře 2 360 m 2 v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 278 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, na hodnotu (25 Kč/m 2 ) V Českém Krumlově, dne 12. února 2015. 59 000,- Kč Realitní kancelář Jan Jakeš Za Nádražím 252 Nádražní Předměstí 381 01 Český Krumlov Mobil O2 : +420 / 728 200 828 Mobil Vodafone : +420 / 773 905 559 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 E-mail : reality.jakes@centrum.cz - 8 -