Znalecký posudek č. 11/164/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 11/164/2014 O ceně nemovitostí vedených na LV č. 29 obec Hynčina a k.ú. Hynčina a to objekt bydlení č.p. 123 se stavební plochou a nídvorí p.č. 152, zbořeniště p.č. 157, zahrada p.č. 1999/1,2, 2003/2 a trvalý travní porost p.č. 2000, 2010/5. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Bratislavská Brno IČ: DIČ: CZ zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Zedník Jánská Mohelnice Posudek obsahuje 9stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Mohelnice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitostí na LV č. 29 pro obec Hynčina a k.ú. Hynčina. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 3. Podklady pro vypracování posudku 1/ zjištění na internetové adrese 2/ výpisz katastru nemovitostí LVč. 29 pro obec Hynčina a k.ú. Hynčina okres Šumperk, vydaný Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracovište Šumperk pro exekuční účely vydaný dne 13.8, / Usnesení exekutorským úřadem v Brně vypracovat znalecký posudek. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Hynčina Katastrální území: Hynčina (650412) 5. Dokumentace a skutečnost Stav vedený v katastru nemovitostí není v souladu se stavem ve skutečnosti. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je objekt bydlení č.p. 123 v obci Hynčina s pozemky. Jedná se o objekt, který dříve sloužil k bydlení k dnešnímu dni je to rujina drahá za zbourání. Objelt je podsklepený přízemní s pultovou střechou, krytina z vlnitého eternitu. Dům je dlouhá léta neobydlenýa zub času udělal své do stavby zatéká s ta se pomalu rozpadá. Z celé nemovitosti m,ají cenu pouze pozemky, ale vzhledem k tomu když vyčíslíme náklady na demolici objektu se cena pozemku vynuluje. Stáří objektu ccá 104 roků. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 a) Rodinný dům 35 Jedná se o zděný objekt podsklepený, bez izolací proti zemní vlhkosti. V suterénu byla stáj a sklep strop z cihelné klenby, v přízemí kuchň a dva pokoje bez příslušenství strop dřevěný s rovným podhledem. Krov pultový, krytina z vlnitého eternitu. Okna kastlová ven dovnitř otevítavá, dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Z osobní prohlídky bylo vidět, že dříve byla k objektu dřevěná přístavba, která v současné doně je zřícená včtně střechy. Dále vlivem neobydlení objektu dlouhá léta do objektu zatékalo a tudíž je spadený dřevěný strop viz foto dále z fotodokumentace je vidět, že objekt se nachází v dezolátním stavu a náklady na demolici převišují jeho hodnotu. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,00 m 13,6 6,1 = 82,96 m 2 přízemí 3,14 m 13,6 6,1 = 82,96 m 2 zastřešení 1,31 m 13,6 6,1/2 = 41,48 m 2 Součet: 6,45 m 207,40 m 2 Podlažnost: 207,40 / 82,96 = 2,50

4 4 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,00 13,6 6,1 = 165,92 m 3 přízemí 3,14 13,6 6,1 = 260,49 m 3 zastřešení 1,31 13,6 6,1/2 = 54,34 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 480,75 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Hynčina Počet obyvatel: 192 Základní cena (ZC): 1 516, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD 0,01 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 104 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,142 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 215,27 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,85 celku 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I. Rezidenční zástavba 0,01

5 5 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v 0,05 inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 0,00 6 Dopravní dostupnost k pozemku III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné 0,03 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 0,01 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,00 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,30 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 0,570 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 480,75 215,27 1,000 0,570 = ,90 Kč Rodinný dům určená cena: ,90 Kč b) Pozemky 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Hynčina Název okresu: Šumperk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 0,55 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 450, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 113,88 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00

6 6 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,85 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,01 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,00 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,00 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,858 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,858 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 97,7090 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 152 zastavěná plocha a nádvoří , zastavěná plocha a nádvoří ,54 Součet: ,80 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 29,3127 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1999/1 zahrada , /2 zahrada , /2 zahrada ,87 Součet: ,37 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

7 7 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 2000 trvalý travní porost ,23 1, , /5 trvale travní porost ,23 1, ,95 Součet: ,57 Součet cen všech typů pozemků: = ,74 Kč Pozemky určená cena: ,74 Kč

8 8 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům ,90 Kč b) Pozemky ,74 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,64 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům ,90 Kč b) Pozemky ,74 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,64 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: jednostotřicetdevěttisícdvacet Kč Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě není taková kupní síla a dle realitních kanceláří se podobné nemovitosti - RD pohybují ve stejné ceně nebo nižší - tržní a proto odhadní cena se rovná ceně obvyklé ( tržní)!!!! ( náklady na demolici objektu budou vyšší než cena pozemků)

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. 1807/06 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavitelství, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11/164/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace. Mohelnice, Ing. Milan Zedník Jánská Mohelnice

10 10