ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 5450/261 v budově č.p na pozemku p.č. st. 8521, podíl id. 658/37814 na společných částech domu č.p na pozemku p.č. st. 8521, podíl id. 658/37814 na pozemku p.č. st v obci Zlín, k.ú. Zlín. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Brno město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno Č.j. 97EX 9842/12 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 28.února 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek, Příkrá 3549, Zlín, tel Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a 6 stran příloh. V e Zlíně, dne 28.února 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Zlín, Podlesí V. a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 5450/261 v budově č.p na pozemku p.č. st. 8521, podílem id. 658/37814 na společných částech domu č.p na pozemku p.č. st. 8521, podílem id. 658/37814 na pozemku p.č. st v obci Zlín, k.ú. Zlín. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zlín, obec Zlín, list vlastnictví č a LV č , vyhotovené dálkovým přístupem z katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Zlín v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Zlín, obec Zlín zapsán: SJM Barcuch Stanislav a Barcuchová Stanislava, Podlesí V. 5450, Zlín Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 2) Byty v domech vícebytových - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitých věcí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitých věcí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu šesti měsíců. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitých věcí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění (stanovení obvyklé ceny) je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním ve věcech nemovitých, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitá věc ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnáním nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy

4 Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Cena podle vyhlášky je stanovena v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl.č. 441/2013 Sb. s účinností od Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 Oceněno podle 2 vyhlášky Popis Jedná se o podíl id. 658/37814 na pozemku p.č. st k.ú. Zlín, oceněný dle Cenové mapy stavebních pozemků města Zlína č Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.150,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 658/37814 = Kč ,- Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 Cena celkem Kč ,- 2.2 Byty v domech vícebytových Oceněno podle 38 vyhlášky Popis Oceňovaná nemovitost se nalézá ve Zlíně - ulice Podlesí V. a je přímo přístupná z místní komunikace. Jedná se o bytovou jednotku 3+kk ve 6.NP se dvěma balkónem v cihlovém domě, který byl postaven v roce Bytový dům je s osobním výtahem, jedná se o šesti podlažní dům, s plochou střechou. Vlastní byt se nachází v prakticky v původním stavu, tzn. s původní kuchyňskou linkou, s původní koupelnou. V bytě jsou plastová okna, obložkové dveře, dřevotřísková podlaha. Výtápění ústřední. Údržba průměrná Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné - 4 -

5 2.2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard % 2. Svislé konstrukce standard % 3. Stropy standard % 4. Zastřešení mimo krytinu standard % 5. Krytiny střech standard % 6. Klempířské konstrukce standard % 7. Úpravy vnitřních povrchů standard % 8. Úpravy vnějších povrchů standard % 9. Vnitřní obklady keramické standard % 10. Schody standard % 11. Dveře standard % 12. Vrata neuvažuje se % 13. Okna standard % 14. Povrchy podlah standard % 15. Vytápění standard % 16. Elektroinstalace standard % 17. Bleskosvod standard % 18. Vnitřní vodovod standard % 19. Vnitřní kanalizace - 5 -

6 standard % 20. Vnitřní plynovod standard % 21. Ohřev vody standard % 22. Vybavení kuchyní standard % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard % 24. Výtahy standard % 25. Ostatní standard % 26. Instalační prefabrik.jádra standard % *1.852/Ki K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Úpravy vnitřních povrchů % % 8. Úpravy vnějších povrchů % % 9. Vnitřní obklady keramické % % 10. Schody % % 11. Dveře % % 12. Vrata %

7 13. Okna % % 14. Povrchy podlah % % 15. Vytápění % % 16. Elektroinstalace % % 17. Bleskosvod % % 18. Vnitřní vodovod % % 19. Vnitřní kanalizace % % 20. Vnitřní plynovod % % 21. Ohřev vody % % 22. Vybavení kuchyní % % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % % 24. Výtahy % % 25. Ostatní % % 26. Instalační prefabrik.jádra % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 1 = 0.990

8 2.2.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové - 8 -

9 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 11 let) Celkem * 0.13 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,19 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,43 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč ,

10 3. REKAPITULACE podle vyhlášky 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 Kč ,- 2) Byty v domech vícebytových Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi bytovými jednotkami v obdobných lokalitách města Zlína a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými bytovými jednotkami. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. Bytová jednotka 3+kk, Zlín, Jižní Svahy, ulice Zelinova, 65 m ,- Kč 2. Bytová jednotka 3+kk, Zlín, Jižní Svahy, ulice Křiby, 67 m ,- Kč 3. Bytová jednotka 3+kk, Zlín, Jižní Svahy, Podlesí, 66 m ,- Kč Oceň. Majetek Cena celkem v Kč(C) Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč Váha Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč

11 Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) ,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Tržní cena obvyklá, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni vypracování posudku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním na základě statistického vyhodnocení přiměřeně velkého vzorku sjednaných kupních cen porovnatelných nemovitých věcí, do kterých nevstupují mimořádné vlivy po zaokrouhlení. Obvyklou cenu definuje jednak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a to v 2 odst. 1, a jednak obdobným způsobem zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, v ustanovení 2 odst. 6 a 7, který byl doplněn při novelizaci zákonem č. 403/2009 Sb. v bodu 5. zákona, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů. Závěrečné stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena obvyklá předmětných nemovitých věcí ke dni ocenění - po zaokrouhlení je stanovena ve výši ,- Kč (slovy: jeden milion pět set tisíc korun českých) Cena níže uvedených jednotlivých práv a závad dle údajů obsažených v příslušném oddíle LV č omezení vlastnického práva je zahrnuta ve výše uvedené ceně obvyklé předmětných nemovitých věcí a) Zástavní právo smluvní Hypotéční banka ze dne b) Exekuční příkaz JUDr. Karel Urban ze dne c) Nařízení exekuce JUDr. Karel Urban ze dne d) Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána Přerov ze dne V e Zlíně, dne 28.února vypracoval

12 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek