ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 763/2011 Ocenění bytové jednotky č. 239/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 1465, v budově č.p. 239, zapsané na LV č. 1432, stojící na st.parcele č. 315, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 488/10000 na společných částech bytového domu č.p. 315, zapsané na listu vlastnictví č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 488/10000 na st. parcele č. 315 o výměře 89 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Dvorec obec Nepomuk, okres Plzeň - sever, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk. Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Podklad pro draţbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 239/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 1465, v budově č.p. 239, zapsané na LV č. 1432, stojící na st.parcele č. 315, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 488/10000 na společných částech bytového domu č.p. 315, zapsané na listu vlastnictví č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 488/10000 na st. parcele č. 315 o výměře 89 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Dvorec obec Nepomuk, okres Plzeň - sever, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Dvorec ze dne Objednávka na provedení odhadu 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. (bytová jednotka) pro k.ú.dvorec ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (bytový dům a pozemky) pro k.ú. Dvorec ze dne Kopie katastrální mapy z dálkového přístupu internetu ze dne Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení majitele nebo dle posouzení znalce Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. koeficient ozn. 1 Lokalita K1 2 Typ stavby K2 3 Stáří K3 4 Garáţ K4 5 Velikost K5 6 Vybavení K6 7 Zdroj nabídky K Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů uţitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 4

5 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Dvorec Zeman Václav, Lesnická 239, Dvorec, Nepomuk 3 Adresa nemovitosti: Lesnická 239 Název katastrálního území: Dvorec Název obce: Nepomuk Název okresu: Plzeň jih List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní a) pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky aţ do celkové výše ,- Kč vzniklé do ACM Money Česká republika a.s., Čimická 780/61, Praha Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňují hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v okrajové, východní části obce Nepomuk, část Dvorec při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, s dobrou moţností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy. Hlavní vstup je orientován z východní strany. Bytový dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaţí, v kaţdém podlaţí jedna bytová jednotka. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udrţované. Objekt byl dán do uţívání dle sdělení v roce 1970, je v původním, méně udrţovaném stavu, bez oprav a bez údrţby. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektroinstalaci, bez plynu. Základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné z tvárnic, stropy jsou ţelbetonové prefa, střecha je plochá, střešní krytina je pravděpodobně asfaltová. Klempířské konstrukce jsou kompletně provedeny. Schodiště je ţelbetonové prefa s PVC. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou stěrkové. Vytápění je ústřední etáţové kotlem na tuhá paliva, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení. El. instalace je provedena v rozvodu 220 V, teplá voda ohřívána bojlerem. Město Nepomuk o celkové rozloze ha, leţí v ekologicky čisté krajině 35 km jihovýchodním směrem od Plzně u mezinárodní silnice E49 (Karlovy Vary Plzeň České Budějovice). V Nepomuku je dobrá občanská a technická vybavenost (školka, škola, obchody, městský, katastrální a pracovní úřad apod.) i dobrý pracovní příleţitost. V těsné blízkosti přiléhá část města Dvorec, kde je vlaková zastávka ţelezniční tratě č. 190 České Budějovice Plzeň a Nepomuk Blatná. Celkově je daná lokalita hodnocena kladně. 5

6 Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 2+1 s kompletním sociálním zázemím o výměře 68,00m2 se nachází v 1. NP bytového domu při výstupu ze schodiště rovně, jeden byt na podlaţí. Bytová jednotka je přístupná ze společné chodby (ze které vedou schody do 2.NP a schody do suterénu) vstupními dveřmi do předsíně, z předsíně pak rovně do kuchyně, vlevo do koupelny a na WC, vpravo do pokoje obývacího a z něj do druhého pokoje loţnice. V předsíni na podlaze koberec, na sociálním zařízení keramická dlaţba, v koupelně vana, umyvadlo, el. bojler, WC samostatné standardní splachovací, v kuchyni, která je orientována na západ na podlaze koberec, kuchyňská linka s el. sporákem. V pokoji obývacím na podlaze PVC s koberce, okno na západ, v loţnici na podlaze PVC s kobercem, okno na východ. V bytě jsou dveře dřevěné náplňové vč. ocelových zárubní. Byt je v původním stavu, opravy a údrţba jsou mírně zanedbány. El. instalace z důvodu dluhu odpojena. K bytové jednotce náleţí v suterénu domu sklep (kotelna o výměře cca 20,00 m2 a dva menší sklepy, kaţdý cca 3m2). Pozemky K dané nemovitosti náleţí spoluvlastnický podíl o velikosti 488/10000 na pozemku st.parc.č. 315 o výměře 89m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek celý zastavěný bytovým domem čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost v původním stavu, opravy a údrţba mírně zanedbány, nevyţaduje však investic k zachování provozuschopnosti k trvalému bydlení, pouze znovuzapojení el. instalace. Byt je trvale uţíván pro bydlení. Veškeré popisy a informace nemovitostí vyplývají z údajů a sdělení místních obyvatel Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] 6 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]

7 st.parc.č ,00 55, ,19 Součet 4 958,19 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,3140 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,68 Pozemky - zjištěná cena = ,68 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,68 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,68 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 239/1-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeňský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 41 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 68,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 68,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep kotelna: = 20,00 m 2 sklep 1: = 3,00 m 2 sklep 2: = 3,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 26,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 68,00 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 26,00 m 2 * 0,10 = 2,60 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 70,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 7

8 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,734 i = 1 III 0,85 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - ţádný obchod nebo pouze se I -0,03 základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - ţádná základní škola ani sportovní I -0,04 zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - ţádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,830 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,734 * 0,830 * 0,900 = 0,548 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,548 = 9 315,45 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 315,45 Kč/m 2 * 70,60 m 2 = ,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,77 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,68 Kč Spoluvlastnický podíl: 488 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,68 Kč * 488 / = + 689,92 Kč Byt, jednotka č. 239/1 - zjištěná cena = ,69 Kč Byt, jednotka č. 239/1 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč 8

9 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 239/1 = ,- Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: šestsetšedesát tisíc korun českých Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Nepomuk, Na Vinici III, Plzeň - jih ,29 m2, 2.NP Kupní cena Byt - jednotka o vel. 2+1 je I. kat. a je v 2 nadz, podl. plocha bytu je 62,29 m 2. Okna bytu plastová, dveře shrnovací, podlahy jsou koberce, keramická dlažba, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC umyvadlo a vana (umakartové jádro opatřené PVC obkladem), další vybavení a zařízení je standardní, byt je v udržovaném stavu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 0,70 1,10 1,00 1,00 1,00 0,80 1, ,-Kč/m2 Spálené Poříčí, Plzeň - jih ,92m2, 2.NP Kupní cena Byt - jednotka je o vel I. kat. a je v 2. nadz. podlaží, plocha bytu je 66,92 m 2. V bytě jsou dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná původní. Podlahy jsou keramická dlažba a parkety, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem (již dřívě měněna místo původní), na sociálním zařízení WC (samostatné), umyvadlo a vana. Byt je převážně v původním, udržovaném stavu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 0,75 1,00 1,00 1,00 1,00 0,75 1, ,- Kč/m2 Oselce, Plzeň - jih ,80m2, 2.NP Nabídková cena Byt 2+1 s balkonem ve 2. patře panelového domu na okraji obce Oselce u Nepomuku. Byt o ploše 53,8m2 sestává z předsíně, kuchyně vybavené kuchyňskou linkou a sporákem, dále dvou pokojů, koupelny a samostatného WC. K bytu přináleží sklepní koje o velikosti cca 1,6m2. Vytápění je zajištěno dálkově plynovým kotlem. Zdrojem teplé vody je vlastní bojler. K vybavení domu přináleží též kočárkovna a technická místnost v suterénu. V ceně je již zahrnuta také samostatná garáž v domě. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 4.554,- 1,15 1,10 1,00 0,95 1,00 0,95 0, ,- Kč/m2 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek 8826,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč/m2 68,00 m ,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: pětsettřicet tisíc korun českých 9

10 Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: ,00 Kč, slovy: šestsetšedesát tisíc korun českých ,00 Kč slovy: pětset tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná převáţně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné vyuţívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je v cihlovém domě. Okolí je dostatečně prostorné, se zelení a s moţností parkování. Pro další uţívání není nutno okamţitých investic k zachování provozuschopnosti, pouze znovuzapojení el. instalace. Slabé stránky opravy a údrţba nejsou zřejmě prováděny, bytová jednotka je v mírně neudrţovaném, jiţ morálně zastaralém stavu. Pro další uţívání bytu pro bydlení je vhodné byt opravit, rekonstruovat a modernizovat. Současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech (zejména v původním, zhoršeném stavu) je spíše menší neţ jejich nabídka. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu trţní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout trţní hodnotu ve výši porovnávací hodnoty. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni Slovy: pětset tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráţí Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 763/2011 znaleckého deníku. 10

11 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace mapy 11

12 Pohled ulice pohled východní Pohled severovýchodní pohled západní Vstup do domu společná chodba (schody do patra k druhému bytu) 12

13 Schéma byt (bez rozměrů, bez měřítka) Předsíň WC Koupelna kuchyně 13

14 Obývací pokoj loţnice Schody do suterénu menší sklep 1 menší sklep 2 Kotelna 14

15 5.4. Doklady 15

16 16

17 17