Znalecký posudek č B

Transkript

1 Znalecký posudek č B o ceně id.pod.1/2 na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno. Objednatel posudku: Express dražby Kladno a.s. IČO: Štěpánská 633/ Praha 1 Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění posudek vypracoval: Tomáš Maršál Lidická Středokluky Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách,

2 -2- A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně id.pod.1/2 na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně id.pod.1/2 na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno. Komenského Kladno Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Motyčín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Obhkídka byla provedena dne za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Kladno, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb., 387/11Sb.450/12sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví 31 D 944/ , 31 D 961/ Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM, Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

3 -3- - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.,387/11Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Kladno, LV č.657 a vyjádření objednatele je vlastníkem id.pod. 1/2 na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno. - Lutz Vladimír, Komenského 100, Švermov, Praha 7 a to z 1/2. Další vlastníci viz. výpis z KN Kladno LV č Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno. Jedná se o id.pod.1/2 na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno, který je zapsán u KN Kladno LV č.657. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. RD č.p.100 je samostatný částečně podsklepen zděný objekt se sklonitou střechou, nacházející se v ulici Komenského. Svislé nosné konstr. zděné. Stropy rovné, povrchy hladké poškozené, okna dvojitá, dveře náplňové, stropy betonové. K domu náleží pozemek. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. Vytápění lokální na tuhá paliva, rozvod pouze studené vody, WC pouze suché mimo objekt. V obci najdeme úplnou základní občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu. Původní stavba podle místního zdroje z r Na objektu není prováděná řádná údržba. Stavebně technický dostatečný. Účel užití - bydlení, rekreace, podnikání.

4 -4-9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) RD č.p.100 b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) RD č.p.177 c) Pozemky c1) Pozemek p.č Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) RD č.p.100 b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) RD č.p.177 c) Pozemky c1) Pozemek p.č.204 Jedná se o pozemek p.č.204 v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno, které jsou zapsané na LV č.657 KN Kladno. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: a) Hlavní stavby a1) RD č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Obestavěný prostor celkem: 434,96 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): 2 290,- Kč/m3 0,7372 1,1000 2,1550 1,2080 Základní cena upravená 4 834,23 Kč/m3 Plná cena: 434,96 m ,23 Kč/m ,68 Kč

5 -5- Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 % ,51 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: ,17 Kč 1/2 RD č.p zjištěná cena ,09 Kč b) Porovnávací hodnota b1) RD č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Obestavěný prostor celkem: Rodinný dům Kladno Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: 434,96 m3 ZP1 90,93 m2 ZP 104,43 m2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu č. Vi I I I typ A 0,01-0,04 0,05-0,01 IV -0,01 0,65 č. Pi Koeficient pro stáří: 0,70 12 Index vybavení IV (1 + Vi ) V13 0,70 0,455 i1 Index polohy: Název znaku

6 -6-1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,02 8 Index polohy IP (1 + Pi ) 0,980 i1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu č. Ti 3 Index trhu IT (1 + Ti ) 1,000 i1 Celkový index I IV IP IT 0,455 0,980 1,000 0,446 Ocenění: Cena upravená CU IPC I 4 450,- Kč/m3 0, ,70 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP CU OP 1 984,70 Kč/m3 434,96 m ,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny vlastnickým podílem: ,11 Kč ,11 Kč 1/2 RD č.p zjištěná cena ,56 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) RD č.p.100 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 468,29

7 -7- Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenakm Kc RD RD Součet: ,- Kč ,- Kč Množství [jedn] Kv K1 K2 K3 1,00 1,00 0,90 0,70 0,50 1,00 1,00 1,00 0,90 0,70 0,50 1,00 Jedn. cena [Kč/jedn.] 702,30 919,48 585,20 802, ,51 Kč/jedn. /2 860,76 Kč/jedn. 802,03 Kč/jedn. 919,48 Kč/jedn. Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 860,76 Kč 468,29 á 860,76 Kč/ ,30 Kč RD č.p výsledná cena ,30 Kč ,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) RD č.p.100 Cena objektů činí celkem ,- Kč a) Pozemky a1) Pozemek p.č Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 201,00 50 zast.pl. 204 Součet Úprava ceny příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem Cena [Kč] , ,- 150 % 150 % + -2 % 5% 3% , ,7 537, ,50 1,2080 2, , ,97 Kč

8 -8- Úprava ceny vlastnickým podílem: 1/2 Pozemek p.č zjištěná cena ,99 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek p.č ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek p.č.204 Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek pozemek Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] , , , ,26 Kp Váha 0,90 0,90 1,00 1,00 Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zast.pl. p.č. 204 Upravená jedn. cena [Kč/m2] 2 227, , ,66 / 2, ,83 Kč/m ,72 Kč/m ,93 Kč/m2 201 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 201 m ,00 m á 2 397,83 Kč/m ,83 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem ,83 Kč ,83 Kč Úprava ceny: poloha přístup inž.sítě kp kpod Pozemek p.č výsledná cena ,72 Kč ,- Kč 1,000 1,000 1,000 0,900 0,500 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek p.č.204

9 -9- Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou ve špatném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kladno LV č.657 neexistuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : jako celku bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celku oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy: šestsetdvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Kladna. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Kladno, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze

10 však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu nemovitostí id.pod.1/2 na RD č.p.100 vč.pozemků a příslušenství v obci Kladno, k.ú.motyčín, okres Kladno ve výši ,-Kč ,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: šestsetdvacettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

11 Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb., 450/12sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který

12 lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, Tomáš Maršál Lidická Středokluky D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č B znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č B. E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN LV č snímek z pozemkové mapy - porovnání