Ocenění nemovitostí č

Transkript

1 Ocenění nemovitostí č o ceně RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka Kladno zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická Středokluky Odhad obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun Hředle 11 Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Hředle u Zdic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Beroun, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.3687/11Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - Usnesení soudu, schválení smíru o vyp.sjm OS Beroun 7c-101/ ze dne Zástavní právo smluvní V- 4648/ , V-6627/ Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM, Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

3 vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Beroun, LV č.171 a vyjádření objednatele je vlastníkem RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun. - Hošek Libor, Hředle 11, Zdice. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun. Jedná se o budovu č.p. 11 (způsob využití bydlení) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 157 v části obce Hředle, uvedený pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 157 (druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 468 m2 a pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 290/3 (druh pozemku - zahrada) o výměře 987 m2, vše v katastrálním území Hředle u Zdic. Uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 171 pro obec Hředle a katastrální území Hředle u Zdic, okres Beroun, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. Podle místního šetření bylo zjištěno, že jde o starší, prostorný, samostatně stojící rodinný dům se sklonitou střechou, o jednom nadzemním podlaží a částečném podkroví. Dům (klasické zděné konstrukce) je v dobrém stavu, napojený na inženýrské sítě. Přilehlá, rozlehlá zahrada je upravená, dobře udržovaná, poskytující plné soukromí. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je dobrý, celková údržba domu je rovněž dobrá. Jde o klidnou a velmi atraktivní lokalitu, se základní občanskou vybaveností v obci a krásným okolím. Výborná dopravní dostupnost do Berouna, Prahy a Plzně po dálnici.vhodné k bydlení i rekreaci.

4 Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.11 na pozemku st.157 b) Ocenění porovnávacím způsobem b 1 ) RD č.p.11 c) Pozemky c 1 ) Pozemky p.č.157, 290/3 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.11 na pozemku st.157 b) Ocenění porovnávacím způsobem b 1 ) RD č.p.11 c) Pozemky c 1 ) Pozemky p.č.157, 290/3 Jedná se o pozemek st. 21, 290/3 v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun.. Pozemky jsou zapsán u KN Beroun na LV č.171. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.11 na pozemku st Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

5 - 5 - Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor celkem: = 514,45 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: P 5,20 100,00 0,46 2, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: P 3,40 100,00 0,46 1,56 Součet upravených objemových podílů: 89,82 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8982 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2440 Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,5708 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8982 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5708

6 - 6 - Základní cena upravená = 6 214,20 Kč/m 3 Plná cena: 514,45 m 3 * 6 214,20 Kč/m 3 = ,19 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 % ,39 Kč RD č.p.11 na pozemku st zjištěná cena = ,80 Kč b) Porovnávací hodnota b 1 ) RD č.p.11-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m 3 Obestavěný prostor celkem: = 522,59 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 93,69 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 109,29 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,17 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - III 0,85 Koeficient pro stáří: 0,70

7 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,589 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,589 * 0,950 * 0,950 = 0,532 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m 3 * 0,532 = 2 509,44 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 509,44 Kč/m 3 * 522,59 m 3 = ,25 Kč RD č.p.11 - zjištěná cena = ,25 Kč c) Porovnávací hodnota c 1 ) RD č.p.11 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m 3 Obestavěný prostor celkem: = 522,59 m 3

8 - 8 - Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 93,69 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 109,29 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,17 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,589 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05

9 - 9 - nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,589 * 0,950 * 0,950 = 0,532 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m 3 * 0,532 = 2 563,71 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 563,71 Kč/m 3 * 522,59 m 3 = ,21 Kč RD č.p.11 - zjištěná cena = ,21 Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.11 na pozemku st.157 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 514,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD ,- Kč 1,00 0,95 0,95 0,85 1,00 1,00 721, ,36 RD ,- Kč 1,00 0,95 1,00 0,85 1,00 1,00 651, ,17 Součet: 4 216,53 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 2 108,27 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 089,17 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 127,36 Kč/jedn. Základní cena: 2 108,27 Kč 514,00 á 2 108,27 Kč/ = ,78 Kč RD č.p.11 na pozemku st výsledná cena = ,78 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) RD č.p.11 na pozemku st.157 = ,- Kč

10 Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.157, 290/ Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl ,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 30 % Úprava ceny celkem 30 % ,- Mezisoučet , omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -3 % Úprava ceny celkem -3 % - 638,82 Mezisoučet ,18 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5708 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,31 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 290/3 987,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 30 % Úprava ceny celkem 30 % ,50 Mezisoučet , omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -3 % Úprava ceny celkem -3 % ,25 Mezisoučet ,25 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5708 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,22 Pozemky p.č.157, 290/3 - zjištěná cena = ,53 Kč

11 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.157, 290/3 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.157, 290/3 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek , ,61 0,70 1,00 567,42 pozemek , ,00 0,70 1,00 307,30 874,72 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 437,36 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 307,30 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 567,42 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zast.pl. p.č m 2 zahrada p.č. 290/3 987 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1455 m ,00 m 2 á 437,36 Kč/m 2 = ,80 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,80 Kč = ,80 Kč Úprava ceny: poloha * 1,000 přístup * 1,000 inž.sítě * 1,000 kp * 0,650 Pozemky p.č.157, 290/3 - výsledná cena = ,22 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.157, 290/3 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč

12 C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Beroun LV č.171 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : jako celku bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celku oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Hředle. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Plzně, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Hředle, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by

13 mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu nemovitostí RD č.p.11 vč.pozemků a příslušenství v obci Hředle, k.ú.hředle u Zdic, okres Beroun ve výši ,-Kč ,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat

14 nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným

15 předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, Tomáš Maršál Lidická Středokluky E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN Beroun č snímek z pozemkové mapy - porovnání