č.j. 97EX 3458/13-24 Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 1030/2013

Transkript

1 č.j. 97EX 3458/13-24 Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 13/213 O obvyklé ceně nemovitostí: bytu č. 96/11 na poz. p.č. st.149, st.333, LV č.8973, k.ú. Týn u Třebíče, obec Třebíč Objednavatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Exekutorský úřad Brno město, JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 Brno Zjištění ceny obvyklé pro účel exekučního řízení ing. Antonín Čermák, Sluneční 62, Jihlava Datum místního šetření : Ocenění nemovitostí ke dni : Zvláštní požadavky objedn..: Uvést všechna příslušenství nemovitosti Uvést známá věcná břemena, určit cenu Stanovit výslednou cenu bytu a příslušenství Použitý oceňovací předpis : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/28 ve znění vyhl. č. 45/212 Posudek obsahuje stran textu, předává se ve dvou písemných vyhotoveních, plus jedno vyhotovení elektronicky. Jihlava

2 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 2343/9 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 13/213 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

3 N á l e z 1.1 Podklady pro vypracování posudku : - výpis z Katastru nemovitostí, opis LV č. 8973, k.ú. Týn u Třebíče, obec Třebíč - kopie katastrální mapy 1 : 1 - údaje zjištěné od správce byt.domu byt.družstva Novátor-ing. Šilhan, p. Schneiderová - údaje zjištěné znalcem při místním šetření, vlastnice oddalovala poskytnutí požadovaných údajů - publikace Věcná břemena od A do Z 1.2. Situace oceňované nemovitosti : byt č. 96/11, T ř e b í č : Byt č. 96/11 se nalézá ve IV. NP čtyřpodlažní bytové sekce čp. 96 na pozemku p.č. st.149 na ulici Jaroslava Ježka, na severním okraji města Třebíče místní část Týn. Nachází se v zástavbě bytových a rodinných domů klidné části města Obec a okolí nemovitosti Druh obce okresní město Počet obyvatel Obchod potravinami v centru, markety rovnoměrně na okraji města Školy základní, střední vysoká Poštovní, stavení úřad ano Kulturní zařízení kina, společenský sál Sportovní zařízení venkovní hřiště, kryté haly, bazén, zimní stadion Poptávka nemovitostí převažuje nabídka nad poptávkou Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru Poloha k nádraží ČD Poloha k autobus.nádraží Poloha k zastávce MHD Dopravní podmínky Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací možnosti severně, vzdušnou čarou 7 m severně, 13 m SZ 9 m západně 3 m asfaltové místní komunikace rovinatý převážně rodinné domy, místy bytové domy omezený počet parkovacích stání před domem Vlastní nemovitost Sekce má šest bytů, výtah není, je vytápěna vlastní plynovou kotelnou. Objekt provedený ve zděné technologii, má rovné tvrdé stropy, je krytý plochou střechou. Stavěn svépomocí, kolaudován v roce 1976, ( čj. Výst. 1874/76 dne ) Připojení nemovitosti na inž. sítě Vodovod přípojka z veřejného vodovodu Kanalizace do veřejné kanalizační sítě, ČOV Elektřina zemní kabel, dostatečný příkon Plyn zemní, STL přípojka, Vytápění, TÚV plynová kotelna

4 Byty jsou v osobním vlastnictví, správu vykonává SBD Novátor, Třebíč. Stavební úpravy v průběhu životnosti : - 27 : výměna zdvojených oken za plastová - 21 : revitalizace domu zateplení obvodových stěn kontaktním zateplovacím systémem, fasáda pastozní, osazení vchod.dveří, zateplení ploché střechy a položení nové krytiny. Vlastní byt : stavební úpravy kuchyně, koupelny a WC. Rekapitulace podlahové plochy bytu č. 11 údaje převzaty z Prohlášení vlastníka Údaje poskytl SBD Novátor. Rekapitulace podlahové plochy bytu č. 96/11 : druh místnosti podl.plocha koef. uprav.pp kuchyň 12, ,84 pokoj 14,4 1 14,4 pokoj 12, ,42 pokoj 11, ,73 předsíň 8,3 1 8,3 spíž,66 1,66 koupelna 3,12 1 3,12 WC,77 1,77 sklep 6,48,8 5,184 lodžie 2,84 1 2,84 Podl. plocha upravená celkem 73,56 72,264 Podíl na společných částech domu a pozemcích 7356/9252. V současné době platná oceňovací vyhláška č. 45/212 Sb. předepisuje pro ocenění rodinných domů a bytů porovnávací metodu. Porovnáváním cen zjištěných touto metodou s cenami skutečně realizovanými při konkrétních převodech mohu konstatovat, že ceny zjištěné dle této vyhlášky jsou o 2 3 % vyšší než ceny tržní. Porovnávání s nemovitostmi nabízenými na realitních serverech není dost dobře možné, na první pohled jsou ve většině případů špatně uvedeny plochy podlahové, plochy užitné, zastavěné plochy apod., vůbec není uvedeno stáří. Proto provedu odvození ceny obvyklé úpravou ceny zjištěné porovnávacím způsobem dle platného cenového předpisu vyhlášky č. 45/212 Sb. Na bytové jednotce č. 96/11 vázne věcné břemeno doživotního užívání bytu pro manž. Annu Dokulilovou a Antonína Jičínského. (Smlouva o zřízení věcného břemene V 275/27-71 ze dne ). Toto věcné břemeno snižuje cenu obvyklou posuzované nemovitosti. Ocenění tohoto břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( 336 o.s.ř.) bude provedeno dle zvl. předpisu zákona č. 151/1997 Sb. (viz. komentář na str. 162 publikace Věcná břemena od A do Z prof. Bradáč, USI Brno.) Stanovení ceny bytu, podílu na pozemcích, ceny věcného břemene viz. dále.

5 Rekapitulace ceny obvyklé Nemovitost, závada cena obvyklá snížení o cenu věc.břemene Bytová jednotka 96/ ,- Kč 21649,- Kč Podíl na pozemcích st.149, st ,- Kč 27159,- Kč Věcné břemeno doživot.užívání - 918,- Kč Cena nemovitosti celkem ,- Kč zaokrouhleno : ,- Kč, slovy dvěstěčtyřicettřitisícešestsetpadesátkč V Jihlavě ing. Čermák

6 Výpočet ceny věcného břemene podle 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. (věcné břemeno na dobu života oprávněného) Vypočteno v tab. procesoru MS Excel programem ABN13 Údaje o věcném břemeni Druh a obsah věcného břemene věcné břemeno doživotního užívání bytu č. 96/11 Přesné určení nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne v bytovém domě čp. 96/7 na ulici Jaroslava Ježka, Třebíč Oprávněná osoba manželé Dokulilová Anna a Jičínský Antonín Povinná osoba Dokulilová Petra Pramen údajů k věcnému břemenu údaje z Výpisu č. 8973, doplněné povinnou Petrou Dokulilovou údaje o pronajímaných bytech z realitního servru S-reality Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Nájemné jednotkové dosažitelné ročně 9,- Kč/měs. * 12 = 18,- Kč Kč/m 2 18, Koeficient zdroje Kz,85 Nájemné roční celkem = roční užitek oprávněného z věcného břemene Kč 91 8,- Kč Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu?. ne Výše ročního užitku dle smlouvy, výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí příslušného orgánu Kč Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než cena obvyklá? není uvedeno Uvažovaná výše ročního užitku Kč 91 8,- Kč Jedná se o věcné břemeno na dobu života oprávněného? ano Počet let užívání práva pro výpočet podle 18 odst. 3 roků 1 Cena věcného břemene podle 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. Kč 918,- Kč

7 Ocenění dokončeného bytu v budovách typu J, K porovnávacím způsobem podle 25 a příloh č. 19 a 18a vyhlášky č. 3/28 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém Ostatní města vyjmenovaná v tabulce č. 1 v ABN13 příloze č. 19 nebo 2a a všechny obce v okresech Obec Třebíč příl. č. 19: Třebíč Malý lexikon obcí ČR 212 Počet obyvatel obce Kraj Vysočina Indexovaná prům. cena příloha č. 19, tab. 1 IPC Kč / m , Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 25 odst. 2 Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporuče ná hodnota Použitá hodnota Součet resp. koeficient Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1, Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí Poptávka nižší než nabídka Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. -,5 -,5 II., 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Bez vlivu II.,, -,5 Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města (oblasti a okresy Praha východ a Praha západ) vyjmenovaná Poloha nemovitosti v V souvisle zastavěném 1 III., obci území 2 3 Význam lokality v obci, oblasti, okresu (posuzuje se ve vztahu k uvedené základní ceně) Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti Bez vlivu II., Převažující objekty pro bydlení III., 1, 4 Dopravní spojení (pro obce v okresu Prahavýchod a Praha-západ se hodnotí dopravní dostupnost Prahy) Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II., 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené II., 6 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II., 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu III., 8 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II.*,, Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 19, tabulka č. 2,941

8 1 Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV.,1,1 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 6 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Orientace obyt. Ostatní světové strany místností ke světovým - s výhledem stranám Základní příslušenství bytu Příslušenství úplné - standardní provedení II., II., II., III.,3,3 III., 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Dálkové, ústřední, etážové II. -,1 -,1 III., Bez vlivu na cenu III.,,12 1 Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II. 1,5 1,5,84 37 ne Jen do 5 let Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- 37 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby,,8 stavební úpravy rozsahu alespoň 5 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu,1 až,1 - nastavit s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s -,8,8 Koeficient cenového porovnání I podle 25 odst. 2 I = I T I P I V,894 Cena upravená CU = IPC I Kč/m ,24 Výměra bytu Délka Šířka Koef. PP po krácení byt,, 1, 64,24 sklep,, 1, 6,48 lodžie,, 1, 2,84 Výměra celkem m 2 73,56 Cena bytu Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 6 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) vč. ev. příslušenství bez pozemku (m 2 ) Kč ,5 Věcné břemeno č. 1 (odpočet celkem max. 8 % ceny stavby odpočet Kč -918, Věcné břemeno č. 2 odpočet Kč, Cena bytu po odpočtu věcných b vč. ev. příslušenství bez pozemku Kč ,61 Cena bytu po zaokrouhlení vč. ev. příslušenství bez pozemku Kč ,

9 Obec Cenová mapa je - není Třebíč není Počet obyvatel obce (nikoliv části) Koeficient úpravy Cp Pokud je dána, pevná cena z 28 odst. 1 (pokud se počítá přes Cp, napsat ) 28 odst. 1 písm. b, d, f, h, j, k 28 odst. 1 písm. a, c-h, j 1,, Základní cena stavebního pozemku Kč/m 2 4, Koeficient odloučeného katastrálního území 28 odst. 1 písm. l 1, Základní cena stavebního pozemku Kč/m 2 4, Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1 přílohy č. 21 (zdůvodnění v textu posudku) Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) (obce sousedící) se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského 1.1 Od srážky - 2 (se záporným znaménkem) do přirážky + 8 Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm 1.2 zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného Podle přílohy č. 21 (srážky se záporným znaménkem) 4 Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný, Pozemek v obci, jehož cena zjištěná dle 28 odst. 1 písm. a) až l), upravená dle příslušného odstavce 28, popř. 32 odst. 1 nebo 2, mimo úpravy položkou 1.4, nedosahuje výši sjednaných cen srovnatelných stavebních pozemků, popřípadě jiných pozemků, z důvodu Celkem položky z tabulky č. 1 přílohy č Přirážka do 15 % do 3 % - poloha v okolí města podle 28 odstavce 1 písmeno a) (Praha - sousedící okresy) nebo c) (Brno, Ostrava - sousedící okresy) nebo e) (jen bezprostředně sousedící obce u: Č. Budějovice, Fr. Lázně, Hr. Králové, Jihlava, 4 Úpravy podle tabulky č. 2 přílohy č. 21 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) 2.1 Srážka do 1 % (se Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost od 2.4 rozvodu elektrické energie je větší než 2 m Srážka do 7 % (se Srážka do 8 % (se Nepříznivé docházkové vzdálenosti zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km 2.5 Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) 2.6 Srážka do 1 % (se Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 2.7 Srážka do 4 % (se Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Srážka do 4 % (se Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy při odvozeném normovém namáhání základové půdy do,2 MPa a nad,61 MPa při výpočtové metodě mezních stavů v úrovni základové spáry 2.8.3

10 Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Srážka do 3 % (se Omezené užívání pozemku: národní park Srážka do 3 % (se Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Srážka do 25 % (se Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neupravených povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm 2.1 Srážka do 25 % (se Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 2.11 Přirážka do 1 % (bez znaménka) 1 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/28 Sb. Pozemek číslo p.č. st.149, st. 333 Zdůvodnění ev. Druh pozemku zastavěná plocha srážek a přirážek: Výměra pozemku m Umístění pozemku Ocenění podle pozemek zastavěný bytovým domem 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m 2 4,. Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 4... ZC po úpravě položkami tab. 1 % 56,. Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 1. Stavba umístěná na pozemku bytový dům. Koeficient Ki (příloha č. 38) - 2,131. ZCU podle 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m ,7. Koeficient Kp (příloha č. 39) -,657. ZCU podle 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m 2 862,44. Minimální cena podle 28 odst. 12 Kč/m 2 2, Vypočteno v MS Excel Použitá ZCU s Kp Kč/m 2 862,44 programem ABN13 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. st.149, st ,2 Kč Cena pozemku s Kp Kč p.č. st.149, st ,24 Kč Podíl 7356/9252 Kč ,- Kč