ZNALECKÝ POSUDEK. č. 355/6435/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 355/6435/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 rodinného domu č.p. 112 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 112, 65/8, k.ú. Holubice v Čechách, v obci Holubice, okres Praha - západ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 355/6435/2013 LV no.: 8 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 2/3 na rodinném domě č.p. 112 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 112, 65/8, k.ú. Holubice v Čechách, v obci Holubice, okres Praha - západ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Holubice č.p.112, Holubice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 112, 65/8 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (voda, elektro, kanalizace), oplocení, vedlejší zděná stavba s garážovým stáním, vrata, zděná kolna, vrátka, zpevněné plochy širší centrum obce Holubice, zástavba obdobných rodinných domů v obci Holubice základní, rozšířená v obci Velké Přílepy, úplná v Hl.městě Praze MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 712 m 2 LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 400 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: zděný Whole property: Celá nemovitost: 113,53 m 2 Resident area: Bytové plochy: 124,37 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 571,25 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nestanovena Kč/m 2 cca 1923, přístavba 1968 Income: Příjem: Cost: Náklady: 124,37 m 2 87,34 m 2 37,03 m 2 m 2 Kč Kč Wear (average): Znehodnocení: 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 8 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví následujících osob: Dresler Jiří, bytem Holubice č.p. 112, Holubice podíl 2/3 Knotková Eva, bytem Italská 2315, Kročehlavy, Kladno podíl 1/6 Prchalová Štěpánka, Kozinec 31, Holubice podíl 1/6 Předmětem ocenění je podíl 2/3, který je ve vlastnictví pana Jiřího Dreslera. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 8 ze dne jsou oceňované nemovitosti (pozemek čís. parcely St. 112) omezeny následujícím omezením: -věcným břemenem zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle GP a/2013 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámky: 1. Podle části D listu vlastnictví č. 8 ze dne je ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 2/3 předmětných nemovitostí podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). 2. Údaje výpisu listu vlastnictví č. 8 ze dne jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j. Z-15664/2013. Podle dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne se jedná o typ předmětu řízení: zástavní právo, poznámka, oprávněný: CCRB a.s.. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedený jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 8 a další omezení zjištěné z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 8 ze dne je oceňovaný pozemek čís. parcely St. 112 omezen věcným břemenem zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle GP a/2013 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, kterým je zajištěno pro distributora elektrické energie zřizování (umístění) a provozování pojistkové skříně, která je situována na hranici pozemku čís. parcely St Uvedené věcné břemeno nemá negativní vliv na obvyklou cenu a řádnou využitelnost pozemku. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 8 ze dne nejsou oceňované nemovitosti omezeny žádnými zástavními právy. Poznámky: 1. Podle části D listu vlastnictví č. 8 ze dne je ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 2/3 předmětných nemovitostí podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). 2. Údaje výpisu listu vlastnictví č. 8 ze dne jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j. Z-15664/2013. Podle dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne se jedná o typ předmětu řízení: zástavní právo, poznámka, oprávněný: CCRB a.s.. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 112 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění pouze podíl 2/3, tzn. snížená prodejnost - v obci Holubice pouze základní občanská vybavenost - starší rodinný dům, zhoršený technický stav - vnitřní vybavení neodpovídající novodobému standardu - 3 -

4 Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků zajišťující dostatečné soukromí - poměrně dobrá dojezdová vzdálenost do Hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 8 pro k.ú. Holubice v Čechách, obec Holubice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Holubice v Čechách, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace zjištěné z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti, pana Jiřího Dreslera. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastálního území : Holubice v Čechách Kód obce : Název obce : Holubice Počet obyvatel obce : 1616 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ020A Název okresu : Praha - západ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Širší centrum obce Holubice, zástavba obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Holubice se svými obyvateli patří k větším obcím okresu Praha západ a Středočeského kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti měst Kralupy nad Vltavou, Roztoky a zejména Hlavního města Prahy. Obec Holubice se dělí na dvě části, a to Holubice a Kozinec. Obec Holubice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, školka, obchod se základním sortimentem, sportoviště), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na obec Velké Přílepy, města Kralupy nad Vltavou a Roztoky. S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni zejména na Hlavní město Praha. Obec Holubice je dobře dostupná silniční a autobusovou dopravou včetně příměstské autobusové dopravy PID. Dobré dopravní spojení je zejména s městy Kralupy nad Vltavou a Hlavním městem Prahou, a to po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují na silnici II/240 (Roudnice nad Labem Kralupy nad Vltavou Hlavní město Praha). Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu a veřejná kanalizace. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný rodinný dům č.p. 112 je situován v širším centru obce Holubice, v zástavbě obdobných rodinných domů

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 112: Jedná se o rodinný dům č.p. 112 na pozemku čís. parcely St. 112, k.ú. Holubice v Čechách. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru a částečně pultového tvaru s mírným sklonem (část přístavby a vstupní chodby). Vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 3+1s příslušenstvím. Z hlediska ocenění objekt splňuje zákonné parametry rodinného domu. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP kotelna, uhelna, 2x sklep 1.NP vstupní chodba, WC, chodba, koupelna, kuchyně, spíž, ložnice, 2x pokoj Půdní prostor volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce částečně zděné ze smíšeného zdiva (kamenné a cihelné), částečně zděné (přístavba), základy jsou částečně zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, částečně betonové s izolací proti zemní vlhkosti (přístavba), stropy jsou nad 1.PP částečně klenbové a částečně betonové, nad 1.NP dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, na části přístavby a vstupní chodby je střecha pultového tvaru s mírným sklonem, střešní krytina je tašková, na části vstupní chodby je střešní krytina plechová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, 1.PP je přístupné ze zahrady, půdní prostor je přístupný z vně objektu po dřevěném žebříku, podlahy jsou betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou hladké a štukové, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké, částečně se zateplením. Rodinný dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a telefonu. Rozvody vody jsou kovové a rozvody kanalizace jsou kameninové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Zdroj teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, vana). Kuchyně je vybavena sektorovou kuchyňskou linkou a sporákem na Pb. Stáří a stavební stav: Původní stavba byla postavena v roce 1923, její stáří ke dni ocenění je tedy 90 let. V roce 1968 byla podle sdělení vlastníka provedena přístavba rodinného domu směrem do zahrady a přestavba prakticky do současné podoby. V minulých letech byla na rodinném domě prováděna pouze běžná údržba. V roce 2012 byly provedeny stavební úpravy, které zahrnovaly částečné zateplení rodinného domu (provedeno svépomocí v nižší kvalitě). Vnitřní vybavení je v poměrně nízkém, nevyhovujícím standardu. Na rodinném domě nejsou patrná žádná závažná statická, či jiná závažná narušení. Vzhledem k celkovému stáří a stavu vnitřního vybavení lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený. Další stavby a příslušenství: Na oceňovaných pozemcích se nachází další vedlejší stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o zděnou vedlejší stavbu s garážovým stáním pro osobní automobil (podrobněji popsáno níže), zděnou kolnu na zahradě, vrata, vrátka, oplocení, zpevněné plochy a přípojky IS (voda, elektrický proud, kanalizace). Vedlejší stavba s garážovým stáním: Jedná se o zděnou stavbu, která je přistavěna k rodinnému domu směrem do zahrady, stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je pultovou střechou s mírným sklonem. Vnitřní dispozice je tvořena stáním pro jeden osobní automobil. Technický stav je poměrně špatný. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 112, 65/8, k.ú. Holubice v Čechách, obec Holubice. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p Pozemek čís. parcely St. 112 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 112 a přistavěnou vedlejší stavbou s garážovým stáním, nezastavěnou část tvoří nádvoří u rodinného domu. Pozemek čís. parcely 65/8 tvoří zahradu k rodinnému domu. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a elektrický proud. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 65/22 (ostatní plocha/ostatní komunikace), který je ve vlastnictví obce Holubice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze

7 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 2/3 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, bude nemovitost nejprve oceněna jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitosti jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na rodinném domě č.p. 112 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 112, 65/8, k.ú. Holubice v Čechách, v obci Holubice, okres Praha - západ, Středočeský kraj je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí (viz. příloha Analýza hodnot)

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 2/3 na rodinném domě č.p. 112 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 112, 65/8, k.ú. Holubice v Čechách, v obci Holubice, okres Praha - západ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. října 2013 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Pětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 8 ze dne je oceňovaný pozemek čís. parcely St. 112 omezen věcným břemenem zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle GP a/2013 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, kterým je zajištěno pro distributora elektrické energie zřizování (umístění) a provozování pojistkové skříně, která je situována na hranici pozemku čís. parcely St Uvedené věcné břemeno nemá negativní vliv na obvyklou cenu a řádnou využitelnost pozemku. Poznámky: 1. Podle části D listu vlastnictví č. 8 ze dne je ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 2/3 předmětných nemovitostí podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). 2. Údaje výpisu listu vlastnictví č. 8 ze dne jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j. Z-15664/2013. Podle dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne se jedná o typ předmětu řízení: zástavní právo, poznámka, oprávněný: CCRB a.s.. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedený jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 8 a další omezení zjištěné z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 355/6435/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. října