ZNALECKÝ POSUDEK. č. 228/7318/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 228/7318/2015 Pozemky čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, rodinný dům č.p. 412 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolní Břežany, v ulici Ke Zlatníkům, v obci Dolní Břežany, okres Praha - západ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 228/7318/2015 LV no.: 1227 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, rodinný dům č.p. 412 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolní Břežany, v ulici Ke Zlatníkům, v obci Dolní Břežany, okres Praha - západ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Ke Zlatníkům č.p. 412, Dolní Břežany Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 + garáž LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 458, St. 549, 485/12 Appurtenances: Příslušenství: další stavby: přípojky IS (elektro, veř. voda, veř. kanalizace, plyn), venkovní terasa, venkovní bazén, dřevěný přístřešek, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy Size: Velikost 760 m 2 Location in the town: Poloha v obci: jihovýchodní okraj obce Dolní Břežany, v zástavbě obdobných rodinných domů Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, orná půda Infrastructure: Infrastruktura v obci Dolní Břežany základní, úplná v Hlavním městě Praha MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 222,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 97,05 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 187,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 187,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: garáž cca 35,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: 710,31 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 2001 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 17 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví pana Otakara Vrtílka, bytem Ke Zlatníkům č.p. 412, Dolní Břežany. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími zástavními právy: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 412 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - patrné zvýšené opotřebení částí prvků krátkodobé životnosti (klempířské konstrukce, vnější omítky) - situování při hlavní komunikaci v obci Strong points / silné stránky: - vhodné situování v rámci oblasti - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - dostatečná obytná plocha - dobré dopravní spojení s okolními městy, zejména s Hlavním městem Praha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Dolní Břežany, obec Dolní Břežany, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Dolní Břežany vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č /2011, ze dne , vyhotovený Ing. Jiřím Pleyerem d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rekreačního objektu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména dle údajů zjištěných ze znaleckého posudku č /2011, ze dne , vyhotovený Ing. Jiřím Pleyerem

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Dolní Břežany Kód obce: Název obce: Dolní Břežany Počet obyvatel obce: 3800 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ020A Název okresu: Praha - západ Název kraje: Středočeský Poloha v obci: jihovýchodní okraj obce Dolní Břežany, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Dolní Břežany patří se svými 3800 obyvateli k větším obcím okresu Praha západ. K Dolním Břežanům patří místní části Lhota, Zálepy a Jarov. Převážně rekreační Zálepy a Jarov se v posledních letech mění v oblasti, kde lidé začínají bydlet i trvale. Dolní Břežany sousedí s Prahou, zároveň však jsou přirozeným spádovým centrem pro obce nad vltavským údolím: Ohrobec, Točnou, Zlatníky, Hodkovice a Libeň, částečně také pro Zvoli, Březovou, Oleško a Cholupice. V současnosti dochází v Dolních Břežanech k rychlé výstavbě a rozvoji obce. Vzhledem k blízkosti Prahy se obec stává atraktivním místem k bydlení se snadnou dosažitelností hlavního města. Síť služeb a obchodů je v centru obce již dokončena. Dolní Břežany patří k sídlům s nejrychleji rostoucím počtem obyvatel, předpokládá se možnost zvýšení až na 4 tisíce obyvatel. Výstavba rodinných domů probíhá především v severní části obce nebo v místní části Lhota. Přímo v centru obce se však staví vícepodlažní bytové domy. Obec Dolní Břežany disponuje základní občanskou vybaveností (obecní úřad, mateřská škola, škola, zdravotní středisko, restaurace, obchody se základním sortimentem, sportoviště, služby). S rozšířenou působností jsou obyvatelé orientováni na obec Černošice (cca 15 km západním směrem) a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Hlavní město Prahu. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná po silnicích třetích tříd, které navazují na silnici II/101 (Zbraslav Dolní Břežany Jesenice - Říčany) a na Pražský vnější okruh. V obci je zavedena autobusová doprava. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na jihovýchodním okraji obce Dolní Břežany, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici Ke Zlatníkům, která tvoří jednu z příjezdních komunikací do obce. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 412: Rodinný dům č.p. 412 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St. 458, k.ú. Dolní Břežany. Poznámka: Z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor je pro veškeré dispoziční a technické popisy čerpáno z doložené znaleckého posudku č /2011, ze dne , vyhotovený Ing. Jiřím Pleyerem. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví, zastřešení je sedlovou střechou s polovalbou. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 5+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1. PP sklep, chodba, schodišťový prostor 1. NP zádveří, komora (plynový kotel), předsíň, koupelna, WC, kuchyně, pokoj, pokoj Podkroví předsíň, pokoj, pokoj, pokoj, koupelna, komora, terasa (nad výklenkem) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy tvoří betonové, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s polovalbou, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkového plechu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou a plovoucí laminátovou podlahou. Okna jsou zdvojená dřevěná, v přízemí s mřížemi, francouzské okno v přízemí je opatřeno bezpečnostní žaluzií s elektropohonem, v podkroví střešní okna Velux. Dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, v sociálních zázemích a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Rodinný dům je, respektive byl v roce 2011 vybaven v sociálních zázemích novodobými standardními zařizovacími předměty (2x WC, umývátko, 2x vana, 2x umývadlo). Vnější omítky jsou provedeny stěrkou na dodatečném zateplením, bez finální úpravy. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, plynovým kombinovaným kotlem s přípravou TUV, v sociálních zázemích je podlahové vytápění, v ostatních místnostech jsou radiátory deskové Radik. Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. Kuchyně byla v roce 2011 vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem. Dále byl v roce 2011 rodinný dům vybaven krbovou vložkou a anténními rozvody. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven a kolaudován v roce 2001, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 14 let. Rodinný dům je v dobrém stavebně technickém stavu, avšak je patrné zvýšené opotřebení částí prvků krátkodobé životnosti (klempířské konstrukce, vnější omítky). Ke dni ocenění nejsou zcela dokončené vnější povrchy stěn (chybí finální povrchová úprava) a střešní krytina na zastřešení přístřešku u vstupu. Stav vnitřního vybavení není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám, předpokladem je vybavení v novodobém standardu. Dále je předpokladem provádění řádné údržby. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. Stavba bez č.p./č.e. - garáž na pozemku čís. parcely St. 549: Jedná se o přízemní zděnou stavbu, se sedlovou střechou a taškovou krytinou, bez stropu a stropního podhledu. Podlahu tvoří cementový potěr. Omítky jsou hladké, okno zdvojené, dveře hladké, vrata rolovací s dálkovým elektrickým ovládáním. Venkovní bazén na pozemku čís. parcely 485/12: Jedná se o venkovní nezakrytý bazén. Dále se jedná o přípojky IS (elektro, veřejná voda, veřejné kanalizace a rozvod zemního plynu), venkovní terasu, dřevěný přístřešek, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, k.ú. a obec Dolní Břežany. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 458 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 412, který je součástí pozemku. Pozemek čís. parcely St. 549 je zcela zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e., která je součástí pozemku. Pozemek čís. parcely 485/12 tvoří zahradu okolo rodinného domu. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to elektrický proud, rozvod veřejné vody, veřejné kanalizace a zemního plynu. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po zpevněné komunikaci (ulice Ke Zlatníkům), pozemku čís. parcely 501/1 (silnice/ostatní plocha), vlastník Středočeský kraj. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, rodinného domu č.p. 412 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolní Břežany, v ulici Ke Zlatníkům, v obci Dolní Břežany, okres Praha - západ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. srpna 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Šestmiliónůdvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 228/7318/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda Jednatel V Mostě, dne 21. srpna