. 1495/31/2005. pro Exeku ní ú ad Praha 2

Transkript

1 ZNALECKÝ. 1495/31/2005 POSUDEK STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exeku ní ú ad Praha 2 NEMOVITOST Adresa nemovitosti: Katastrální údaje ehled vlastník : Pozemek par.. st. 320 a zahrada par /1 Horní Old ichov, Teplická 200, D ín VIII obec : D ín katastrální území: Horní Old ichov 1/4 Štádlich Radek, Vokolkova 1217/44, D ín 2 el ocen ní: el exekuce Objednatel ocen ní Zhotovitel: K provedení exekuce prodejem nemovitostí Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku. Exeku ní ú ad Praha 2, Hradecká 3, Praha 3 ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS , mobil: Datum místního šet ení: Datum zpracování: /11

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Dle zjišt ní na stav.ú adu-m Ú stavba RD p. 35 rozhodnutím j. SÚ /2001/rozh./Si byla stavba odstran na tak, jak je ve výroku uvedeno. Stavebn technický stav: po demolici stavby Po et podlaží: 0 z toho podzem.: 0 z toho nadzem.: 0 byt 0 Konstrukce: Využití: Poloha: ípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: bez stavby bez využití obytná zóna nízkopodlažní voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpev.komunikace stavba odstran na dodavatelsky na základ výše citovaného rozhodnutí M Ú. Bez investi ních náklad. S ohledem na dále uvedené dobrá SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI. I. - Cena dle cenového p edpisu vyhl. 640/2004 Sb., ,- K II. - V cná cena 0,- K III. - Výnosová metoda 0,- K III. - Porovnávací metoda ,- K IV. OBVYKLÁ CENA - Odborný odhad ceny ,- K Komentá ke stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti: edm tem ocen ní je pozemek zastav ná plocha stavební par.. st. 320 a pozemek zahrada par /1. Na stavebním pozemku se nachází zbytky obvodového zdiva, zajiš ující svah proti sesuvu. Situován v zástavb rod.vilek a bytových dom p i výpadovce na Teplice Vzhledem k situování pozemku je nemovitost obchodovatelná širšímu po tu zájemc. 2/11

3 Nález 1. Situace ehled oce ovaných staveb a pozemk : Bez stavby, pozemky zast.plocha par.. st. 320 a zahrada par /1 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Stavební pozemek par.. st. 320 Adresa nemovitosti: ul. Teplická 200, Horní Old ichov, D ín 8 Kraj: Ústecký Katastrální území: Horní Old ichov Statistické údaje k MALÝ LEXIKON OBCÍ CZNUTS Po adové íslo Název obce Kód obce Kód ORP Po et ástí Po et katastr Katastr. vým ra Po et obyvatel CELKEM z toho ve v ku let Pošta Škola Zdrav. za ízení Policie Kanalizace (ano = 1, ne = 0) a b c Vodovod Plynofikace M sto=2, ost.obce = CZ D ín Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN v D ín na LV. 57 pro obec D ín a k.ú. Horní Old ichov Snímek katastrální mapy Prohlídka a zam ení nemovitosti Sd lení objednavatele Rozhodnutí M Ú o odstran ní stavby Exeku ní p íkaz EX 2452/04 9/Va ze dne Usnesení o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a eviden ní údaje 1/4 K ížová Martina, /2428, Hluboká 480, Nest mice, Ústí n/labem 1/4 Skalská Karla, /1216, Zenklova 829/81, Praha 8, Praha 8 Libe 1/4 Štádlich Radek, /2372, Vokolkova 1217/44, D ín II Nové M sto D ín 2 1/4 Štádlichová Jaromíra, /2395, Ústecká 132, D ín VII 3/11

4 6. Celkový popis nemovitosti Charakteristika m sta: Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Napojení na inž. sít : Základní popis: Druh stavby: Dokumentace: Zp sob užívání: Popis tech. stavu: Údaje o stá í a provedených rekonstrukcích Bohatá pr myslová tradice. Dostate né kapacity v oblasti školství a vzd lávání. Dobrá mobilita pracovní síly, dostatek byt. Kvalitní dopravní a technická infrastruktura v regionu. Dobrá spolupráce a podpora ze strany m sta. Kvalitní vyžití pro volný as, sport, krásná p íroda. V lokalit rodinného nízkopodlažního bydlení, blízkost pr myslové zóny, cca vzdušnou arou 1000 m od nám stí. Ne Dle dostupných doklad a informací o nemovitosti se tato nenachází v rizikové poloze. Možnost napojení na ve ejnou vodovodní sí, na ve ejnou kanalizaci, st edotlak plynu. Pozemek stavební a zahrada. Ne Ne Rodinné bydlení, obchod a služby Ne Ne 7. Pozemky Základní popis: St ední pozemek mezi zástavbou rodinného bydlení se samovolným náletem porost. Pozemek neoplocen. Cena obecná stanovena dle dostupných informací realitních kancelá í. stavební na 400,-K /m2, Komentá : Pro ur ení v cné hodnoty pozemku jako jedné z hodnot i stanovení obecné ceny je uvažováno s reálnou cenou na trhu s obdobnými pozemky. Na základ dostupných informací o prodejích pozemk je uvažováno s obchodovatelnou cenou 1 m2 pozemku. Pozemek par.. st. 320 o vým e 95 m2 zahrada par /1 o vým e 439 m2 celkem 534 m2 8. Trvalé porosty Trvalé porosty samovolný nálet neocen ny. Neovlivní cenu pozemku. 4/11

5 I. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky ve zn ní vyhl.. 640/2004 Sb. kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky a) Pozemky 1) Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1: Výpo et základní ceny dle ust. 28 odst.1 písm i Název Par. íslo Vým ra Jedn. cena Cena [m2] [K /m2] [K ] Zastav ná plocha st ,00 Úprava ceny p íloha tabulka 1: Pol.. 8. Negativní ú inky okolí: -10% Pol Svažitost p es 15% : -4% Pol Možnost napojení na plynovod: 10% Úprava ceny celkem -4% ,00 Mezisou et ,00 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle SKP hlavní stavby): * 1,828 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,775 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 - celkem ,22 2) Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 7: [m2] [K /m2] [K ] Zastav ná plocha 1487/ ,00 Úprava ceny p íloha. 18 tabulka 1: Pol.. 8. Negativní ú inky okolí: -10% 5/11

6 Pol Svažitost p es 15% : -4% Pol Možnost napojení na plynovod: 10% Úprava ceny celkem -4% ,00 Mezisou et ,00 Úprava ceny dle 28 odst. 7: * 0,40 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle SKP hlavní stavby): * 1,828 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,775 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 7 - celkem ,65 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 7 - celkem ,86 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky 1) Pozemky = ,86 Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 49 iní , ,00 6/11

7 II. Stanovení obecné (tržní) hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Obvyklou cenou se podle zákona Sb. ve zn ní zákona. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažená p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. METODA STANOVENÍ V CNÉ HODNOTY: cná hodnota je reproduk ní cena nemovitosti stavby snížená o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. cnou hodnotu staveb je t eba ur it s p ihlédnutím k opot ebení, které s ohledem na skute ný stavebn technický stav a morální zastarání stanovené pomocí n které ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ : V tomto konkrétním p ípad není použitelná. Protože se zjis uje u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Vzhledem k ú elu užití se neuvažuje o pronájmu. I když nelze vylou it zm nu užití, je ovšem problematické situování nemovitosti v etn p ilehlých pozemk s ohledem na p ístup k nemovitosti. METODA POROVNÁVACÍ: Tato metoda pro ocen ní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání edm tné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ená informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. 7/11

8 ZÁKLAD obvyklé ceny : Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, že pouze na základ analýzy trhu lze odhadnout bud' obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném p ípad však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako n jaké p esné íslo. Analýza trhu je nepochybn jednodušší, jsou však dosti asto ešeny p ípady, kdy trh práv s t mi nemovitostmi v daném míst a ase neexistuje, nebo jsou tržní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení. Podkladem pro ur ení ceny obvyklé (tj. realizované ceny na trhu) je tímto ocen ním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finan ní ástky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadc TEGoVA a s mezinárodním oce ovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy). APLIKACE METOD: ed rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z nejv tší d sledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zam ením na tyto základní faktory: povaha místního trhu druh oce ovaného majetku demografie blízkého a širokého okolí finan ní klima v dob transakce Rozsah práce p i ocen ní nemovitosti vychází z toho, že by m lo být p ihlédnuto ke všem vliv m, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit. Mezi n pat í: * Historie a podstata nemovitosti (dle typu oce ovaného majetku) * Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * Ú etní hodnota nemovitosti * Návratnost investice * Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * P edpokládaný objem výnosu nemovitosti * Ekologické zatížení nemovitosti * V cná b emena, zástavní práva Pokud jsou informace o t chto skupinách problém dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu istého výnosu majetku, je-li nemovitost oce ována s využitím výnosové metody Vzhledem k charakteru nemovitostí pozemku, jejího situování a užití nelze použít výnosovou metodu ke stanovení obecné ceny. Totéž platí pro metodu stanovení v cné a porovnávací ceny, které bude vždy odrazem jen prodejních cen pozemk v dané lokalit, emž v dané lokalit nebyly obchodované. 8/11

9 Porovnávací hodnota majetku III. Porovnávací cena nemovitosti Lokalita: D ín - Horní Old ichov Oce.nemov. Nemovitost.1 Nemovitost.2 Nemovitost.3 Základní údaje Prodejní cena (K /m2) Datum prodeje nabídka RK nabídka RK nabídka RK Obestav ný prostor m Zastav ná plocha a nádvo í Po et podlaží Pozemky celkem Kvalitativní parametry Poloha v lokalit horší dobrá dobrá dobrá Konstruk ní systém Vybavenost dobrá dobrá dobrá dobrá Fyzické opot ebení Funk ní zastaralost Ekonomická zastaralost cné b emeno Architektonické p sobení Výb r reprez. x x x Cena K /m Výb r K /m3 435 Porovnávací hodnota K Nemovitost.1: Velmi hezký pozemek o vým e 946 m2 v okrajové ásti D ína. K pozemku vybudovaná ípojka vody, plynu, elekt iny a p íjezdové komunikace. Veškeré inženýrské sít jsou na hran pozemku. Nemovitost.2: Pozemek vhodný k výstavb rodinného domu o celkové vým e 3637m2, Možnost napojení na inženýrské sít. P ístup po zpevn né komunikaci.terén pozemku svažitý Nemovitost.3: Stavební pozemek se nachází na jižním svahu v ásti obce D ína - Boletic v atraktivní vilové tvrti. stská ást je dob e dopravn dostupná (vlak, MHD), základní ob anská vybavenost (obchody, školky, školy aj.). Pozemek je mírn svažitý s p kným výhledem na Labské údolí. P ístupný z místní 9/11

10 komunikace. Sou ástí prodeje pozemku je i projektová dokumentace na výstavbu RD s garáží. Dokumentace byla projednána v územním a stavebním ízení. V sou asné dob vydáno stavební povolení s nabytím právní moci. V rámci projektu je vy ešeno napojení na veškeré sít - kanalizace, voda, plyn a elektro. Vým ra pozemku je ideálních. Pozemek spl uje ideální podmínky pro klidné bydlení v dob e dostupné lokalit Komentá : Informace o prodejích obdobných nemovitostí v D ín za poslední roky jsou pom rn omezené. Mezi srovnávanými nemovitostmi jsou tedy za azeny vhodné informace ze sou asné nabídky realitních kancelá í. Pro ur ení porovnávací hodnoty edm tné nemovitosti bude na základ porovnání parametr využito uvedených srovnávacích nemovitosti. Jedná se o nemovitosti dob e srovnatelné, p ípadné klady a zápory se vzájemn dob e kompenzují s použitím koeficientu rizika. Dále z nabídek realitních kancelá í je patrné poskytování výrazných slev u dlouhodob nabízených nemovitostí, což je i p ípad srovnávaných nemovitostí. Ve srovnání s oce ovanou nemovitostí se jedná o pozemky s p ibližn se stejným možností napojení na inženýrské sít, s dostupnou možností, podobnými možnostmi využití, ovšem záporem oce ované nemovitosti je situování u frekventované komunikace s hlukem a zplodinami z motorových vozidel. V p ípad komer ního využití by tento zápor byl eliminován jejím užitím. IV. Obecná cena nemovitostí. Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké asové období max. 6 m síc. Obecná hodnota nemovitosti-pozemku je stanovena na základ odborného odhadu, provedených výsledk místního šet ení bez ú asti povinného, který na výzvu znalce nereagoval a k dobrým mrav m. Obvyklá cena nemovitosti ve stavu ke dni místního šet ení, iní ke dni ocen ní : Slovy: Dv st icettisíc,-k ,- K Štokách Ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, Štoky Seznam p íloh: výpis z katastru nemovitostí výsek katastrální mapy fotodokumentace Rozhodnutí M Ú o odstran ní stavby vyrozum ní povinného 10/11

11 Posudek byl vypracován ve ty ech stejnopisech, obsahuje 11 stran textu, v etn titulního listu, znalecké doložky. Objednateli p edán ve trojím vyhotoveních. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne j. Spr.2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod po / 31 /2005 znaleckého deníku. 11/11