ZNALECKÝ POSUDEK. č. 139/8339/2019

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 139/8339/2019 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely 551/1, 552/1, 553, 585, 586 a 587, k.ú. Stadice, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 139/8339/2019 Name of subject / Předmět ocenění: LV no.: 112 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely 551/1, 552/1, 553, 585, 586 a 587, k.ú. Stadice, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Stadice, Řehlovice GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: za celek: Kč Market value Tržní hodnota nebyla stanovena Common price Obvyklá cena za celek: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Kč Kč nestanoveno Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 551/1, 552/1, 553, 585, 586, , 2615, 50, 198, 5017, 374, celkem m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Obec Řehlovice, část Stadice základní občanská vybavenost, ostatní orientovaná na občanskou vybavenost v Ústí nad Labem MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Trvalý travní porost, ostatní plocha, lesní pozemek, zastavěná plocha a nádvoří 32 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražební kancelář Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 112, prokazující stav evidovaný k datu , jsou ve vlastnictví: - Kolář Pavel, Řehlovice 1, Řehlovice, okr. Ústí nad Labem Restricting conditions / omezující podmínky. V části C listu vlastnictví č. 112 nejsou evidována žádná omezení. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 112 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 112 nejsou evidováno žádná zástavní práva. Other entries/ jiné zápisy: V části D listu vlastnictví č. 112 jsou evidovány jiné zápisy: 1x nařízení exekuce Z-5798/ x nařízení exekuce Z-9688/ x exekuční příkaz k prodeji Z-5857/ x exekuční příkaz k prodeji Z-9706/ x pozemkové úpravy Z-4965/ Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o pozemky v druhu ostatní plocha, neplodná půda a trvalý travní porost. Weak points / slabé stránky: - blízkost dálničního koridoru - zvýšená hlučnost - svažitý terén, obtížně přístupný - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast Strong points / silné stránky: - výměra pozemků Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 112 pro k.ú. Stadice, obec Řehlovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Stadice, obec Řehlovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne ve 18:00 hodin, na základě písemného oznámení společností Dražbyprost,s.r.o. Zjištěné údaje o nemovitých věcech pocházejí z výsledku prohlídky na místě a údajů katastru nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Stadice Kód obce: Název obce: Řehlovice Počet obyvatel obce: 1418 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Řehlovice, Stadice Infrastructure / infrastruktura: Obec Řehlovice, část Stadice, se nachází v okrese Ústí nad Labem v Ústeckém kraji. Žije v ní 1418 obyvatel. Obec se nachází se asi 8 kilometrů jihovýchodně od centra krajského města Ústí nad Labem. Hlavní komunikací procházející územím obce Řehlovice je silnice č. I/63 (E 442) Teplice - která se u Stadic napojuje na dálnici D8 (E 55, E 442) Praha - Ústí nad Labem - hranice se SRN. Mezi další komunikace patří silnice II/258 z Duchcova do Trmic. Územím vede také dvoukolejná elektrifikovaná železniční trať č. 131 z Ústí nad Labem do Bíliny. V rámci Řehlovic na ní osobní vlaky staví v zastávkách Stadice, Řehlovice a Brozánky. Obec je dostupná také hromadnou autobusovou dopravou linkovými autobusy se zastávkami v Řehlovicích a dalších částech obce. Obec Řehlovice se svými 1418 obyvateli patří k větším obcím Ústeckého kraje a okresu Ústí nad Labem. Obec má infrastrukturu odpovídající její velikosti, v obci je obecní úřad, základní škola, pošta, restaurace, obchod, dětské hřiště a další. Obec má rozvodnou síť elektrické energie, veřejný vodovod a kanalizaci. Plynofikována není. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na území obce Řehlovice, místní části Stadice, v okrajové lokalitě bez zástavby, v blízkosti dálnice D8. Short description property / stručný popis majetku: Pozemky(dle LV č. 140): Pozemek čís. parcely 551/1, k.ú. Stadice, o výměře 270 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, neplodná půda, způsob ochrany - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna. Pozemek čís. parcely 552/1, k.ú. Stadice, o výměře 2615 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý travní porost, způsob ochrany - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna. Pozemek čís. parcely 553, k.ú. Stadice, o výměře 50 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, neplodná půda, způsob ochrany - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna. Pozemek čís. parcely 585, k.ú. Stadice, o výměře 198 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, neplodná půda, způsob ochrany - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna. Pozemek čís. parcely 586, k.ú. Stadice, o výměře 5017 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý travní porost, způsob ochrany - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna. Pozemek čís. parcely 587, k.ú. Stadice, o výměře 374 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, neplodná půda, způsob ochrany - památkově chráněné území, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna. Tvary a vzájemná uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Stavby a venkovní úpravy: Na pozemcích se nenachází žádné stavby ani venkovní úpravy. Pozemky, oceňované nemovité věci, jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1853 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, ostatní komunikace, ve vlastnictví obce Řehlovice IČ:

5 ANALÝZA OCENĚNÍ Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( 2 odst. 1) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z porovnávací hodnoty, případně z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty, zjištěné jiným způsobem stanoveným zákonem. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem cenami pozemků podle oceňovacího předpisu. Výnosová hodnota stanovena nebyla, pozemky v památkově chráněném území, chráněné krajinné oblasti, zčásti v druhu ostatní plocha, nejsou primárně určeny k dosahování výnosů, např. pronajímáním. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s aktuálním nabídkami srovnatelných pozemků ve srovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena byla stanovena ve výši 270 tis. Kč, t.j. 32,- Kč/m

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcely 551/1, 552/1, 553, 585, 586 a 587 k.ú. Stadice, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 30. června 2019 celkem Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 112 nejsou evidována žádná omezení: Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 139/8339/2019. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 30. června

7 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy a ortofotomapa 5 Fotodokumentace - 7 -

8 ENI CONSULT Ltd.-Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s.r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 139/8339/2019 LV no.: 112 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1/1 m 2 Kč/m 2 Kč 1 551/1 ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda /1 trvalý travní porost /1 trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost Lands total - Pozemky celkem Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Není stanovena Comments Komentář Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized price Date Acreage Druh pozemku Název Nabídková/realiz ovaná cena Datum nabídky Výměra Druh pozemku Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price Celková cena pozemku Price Jednotková cena Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 2 Pozemky k.ú. Řehlovice, obec Řehlovice, okr. Ústí nad Labem Pozemky k.ú. Řehlovice-část Brozánky, obec Řehlovice, okr. Ústí nad Labem , orná půda 39 0, , , orná půda 38 0, , Pozemky k.ú. Řehlovice, obec Řehlovice, okr. Ústí nad Labem , orná půda 22 1, ,00 22 Price / Výsledná jednotková cena 32 1) nabídka RK Reality 11 North Ústí nad Labem 2) nabídka RK Reallity M&M reality 3) nabídka RK fondrealit.cz, s.r.o.

9 ENI CONSULT Ltd.-Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s.r.o. - znalecký ústav Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku podle KN Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 551/1 ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda /1 trvalý travní porost /1 trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost Total price / Výsledná cena za oceňované pozemky Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,101 mil.kč Není stanovena 0,273 mil.kč 0,270 mil.kč

10 Situace lokality Mapa oblasti

11

12

13 Pozemky k.ú. Stadice, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem