ZNALECKÝ POSUDEK. č. 325/5115/2011

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 325/5115/2011 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440 a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 325/5115/2011 LV no.: 669 Name of subject / Předmět ocenění: Bytový dům č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440, a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chýšská 128, Lubenec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: 2 (bytový dům a vedlejší stavba v příslušenství) bytový dům vedlejší stavba, přípojky IS, studna, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy jižní okraj obce LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh St. 117/1 St / zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada m 2 m 2 m 2 Infrastructure: Infrastruktura: rozsah občanské vybavenosti je přiměřený velkosti obce Unit price: Jednotková cena 200 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 168 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 165 m 2 Resident area: Bytové plochy: 168 m 2 Floor area: Podlahová plocha: bytová 168 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 1280 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/m 2 Income: Výnosy: m Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1920 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 8 % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 669 jsou ve vlastnictví Daniela Homolky (RČ /1905), bytem Chomutovská 748/4, Rybáře, Karlovy Vary 10. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 669 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky až do výše ,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Podle zjištění na místě jsou byty v domě pravděpodobně předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že tato informace nemohla být ověřena, není ani zahrnuta do návrhu obvyklé ceny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 669 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 669 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky až do výše ,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Bytový dům č.p. 128 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití - bydlení. Ke dni ocenění je bytový dům užíván pro potřeby bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršený stavebně-technický stav domu zanedbanou údržbou Strong points / silné stránky: - nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 669 pro k.ú. a obec Lubenec, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lubenec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace z Obecního úřadu Lubenec Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na , 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení celkové prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Lubenec Kód obce : Název obce : Lubenec Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0424 Název okresu : Louny Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Lubenec se nachází na jihozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Louny, přibližně 13 km jihozápadně od města Podbořany, přibližně 35 jihovýchodně od města Karlovy Vary a přibližně 89 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2010 ČSÚ má obec, včetně svých částí, obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, škola, mateřská školka, pošta, ordinace lékaře, pohostinství, obchody apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, leží na významné silniční trase I/6 (Praha - Karlovy Vary), obec je také napojena na železniční dopravu. V obci je rozvod pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 128: Bytový dům č.p. 128 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 117/1, k.ú. Lubenec. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící bytový dům s dvěma nadzemními podlažími (přízemím a patrem) a půdním prostorem v sedlové střeše. Podle informací získaných z Obecního úřadu Lubenec jsou v bytovém domě 3 byty o velikosti 2+1, byt v přízemí o podlahové ploše 56 m 2, a 2 byty v patře o podlahové ploše 62,9 m 2 a 48,85 m 2. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s plechovou krytinou, schodiště jsou betonová, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC a textilní krytiny, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou převážně dřevěné do dřevěných zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a sociálních zařízeních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má pravděpodobně rozvod el. proudu o napětí 230 V, vody, kanalizace a zemního plynu, vytápění a příprava teplé vody jsou zajišťovány plynovými kotli v jednotlivých bytech, kuchyně a sociální zařízení jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří bytového domu nebylo zjištěno, odhadované stáří domu je přibližně 90 roků. V průběhu trvání nebyl dům nijak podstatně měněn, na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na domě je však patrná zanedbaná údržba. V domě byla provedena výměna oken za plastová s izolačními dvojskly. Další stavby: V příslušenství bytového domu je zděná vedlejší stavba, na vedlejší stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, je zde však patrná zanedbaná údržba. Vedlejší stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. Další příslušenství bytového domu tvoří přípojky inženýrských sítí, studna, oplocení, zpevněné plochy a další venkovní úpravy. Studna a venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 117/1, k.ú. Lubenec, o výměře 224 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace, z převážné části zastavěný bytovým domem č.p. 128, nezastavěná část tvoří nádvoří. Pozemek čís. parcely St. 440, k.ú. Lubenec, o výměře 81 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace, zastavěný vedlejší stavbou tvořící příslušenství bytového domu č.p Pozemek čís. parcely 1649/4, k.ú. Lubenec, o výměře 831 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada a částečně jako nádvoří. Pozemek je rovinné konfigurace a tvoří jednotný funkční celek s bytovým domem č.p. 128 a stavebními pozemky čís. parcel St. 117/1 a St. 440, k.ú. Lubenec. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytového domu č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440, a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. června 2011 Slovy: Osmsettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 669 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky až do výše ,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Podle zjištění na místě jsou byty v domě pravděpodobně předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že tato informace nemohla být ověřena, není ani zahrnuta do návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 325/5115/2011. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. června

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 325/5115/2011 LV no.: 669 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Pol.č. Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM Komentář m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 bytový dům č.p , vedlejší stavba , Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 117/1 zastavěná plocha a nádvoří St. 440 zastavěná plocha a nádvoří /4 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 1 Bytové plochy , cena za pronájem je stanovena na základě ,0 0 iformací z trhu s nájemním bydlením 3 Total / Celkem 0 0 8, Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Floor space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Podlahová plocha Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena objektů Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 2 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 Bytový dům Libočany ,00 VI ,00 1, prodej 1) 2 Byt. dům Pnětluky-Konětopy ,00 VI ,00 0, nabídka RK 2) 4 Bytový dům Měcholupy ,00 VI ,00 0, nabídka RK 3) 1) realizovaný prodej 2) nabídka realitní kanceláře MAXISS reality, Kladno 3) nabídka realitní kanceláře Imperium Reality, s.r.o., Hořovičky Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,710 mil.kč 0,756 mil.kč 0,844 mil.kč 0,800 mil.kč

8 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :20:00 CZ0424 Louny Obec: Lubenec Kat.území: Lubenec List vlastnictví: 669 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Homolka Daniel, Chomutovská 748/4, Rybáře, Karlovy Vary 10 B B1 C o D V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti Pozemky Parcela St. 117/1 St /4 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Lubenec, č.p. 128 Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Bez zápisu Identifikátor /1905 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky až do výše ,- Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Lubenec, č.p /62, Praha 4, Krč, Praha Parcela: St. 117/1 4, RČ/IČO: Parcela: St. 440 V-2601/ V-2601/ V-2601/ Parcela: 1649/4 V-2601/ Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2601/ Bez zápisu zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Způsob využití Způsob ochrany stavba bez LV zemědělský půdní fond Na parcele bydlení St. 117/1 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2620/ Pro: Homolka Daniel, Chomutovská 748/4, Rybáře, Karlovy Vary RČ/IČO: / F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 1649/4 BPEJ Výměra[m2] Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 1

9 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :20:00 CZ0424 Louny Obec: Lubenec Kat.území: Lubenec List vlastnictví: 669 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :37:09 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 2

10

11

12 Bytový dům č.p. 128 s příslušenstvím v Lubenci, okr. Louny Jižní pohled na bytový dům Jihozápadní pohled na bytový dům Západní pohled na bytový dům Severní pohled na bytový dům Společné prostory bytového domu Společné prostory bytového domu

13 Společné prostory bytového domu Půdní prostor bytového domu Vedlejší stavba Pozemek čís. parcely 1649/4, k.ú. Lubenec