ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně obvyklé nemovitosti rekreační chaty č.p. 34 na pozemku p.č. st.12/5, pozemku p.č. st.12/5,, st.12/2, 655, vč. příslušenství, vše v obci a k.ú. Krasov, kraj Moravskoslezský, LV č.172 Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřed Karviná JUDr. Juraj Polák Komorní 4, Český Těšín Č.j.: 068 EX 2291/13, povinný Vladislav Hnízda Zjištění ceny obvyklé nemovitostí za účelem provedení exekuce dle zákona č.120/2001 Sb. v aktuálním znění Zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č.257/2004 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hurta Horní Jasenka Vsetín tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Ve Vsetíně

2 OBSAH: I. ÚVOD Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ceny obvyklé Základní pojmy Rozsah znaleckého posudku o ceně obvyklé...4 II. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Výchozí data vlastníka Podklady pro zpracování Posouzení právního stavu...4 III. METODY OCENĚNÍ Metoda věcné hodnoty Metoda výnosové hodnoty Metoda srovnávací...5 IV. VLASTNÍ OCENĚNÍ Nález Výpočet věcné hodnoty Odhad hodnoty pozemků Odhad hodnoty srovnávací metodou Odhad ceny obvyklé...9 V. REKAPITULACE VI. ZNALECKÁ DOLOŽKA VII. POUŽITÁ LITERATURA VIII. PŘÍLOHY příloha č. 1 - výpis z katastru nemovitostí ze dne příloha č. 2 - kopie katastrální mapy příloha č. 3 - fotodokumentace 2

3 I. ÚVOD 1.1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ceny obvyklé a) Tento znalecký posudek je zpracován na základě informací poskytnutých v písemné a ústní formě objednatelem, jakož i z podkladů a výpočtů zjištěných zpracovatelem. b) Vlastnická práva byla prověřena v rámci podkladů a údajů předaných objednatelem. c) Předpokládá se, že vlastník se bude starat o nemovitosti odpovědně a s péčí dobrého hospodáře. d) Znalecký posudek o ceně obvyklé je zpracován podle podmínek trhu v době ocenění a zpracovatel neodpovídá za případné změny na trhu nemovitostí v následující době. e) Znalecký posudek o ceně obvyklé respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. f) Zpracovatel prohlašuje, že znalecký posudek o ceně obvyklé zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti a že v současné době ani v budoucnu nebude mít prospěch nebo účast v podnikání, které je předmětem tohoto znaleckého posudku Základní pojmy Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaného v metodice znaleckého posudku o ceně obvyklé. Nejde o převzetí žádného konkrétního výkladu zahraničních nebo tuzemských autorů. Cena reprodukční pořizovací - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věcí. Výnosová hodnota - je předpokládaná míra finančních výnosů po zdanění, které lze získat při provozování daného majetku v úplném vlastnictví s péčí řádného hospodáře, ve srovnání s alternativními možnostmi investování při srovnatelné míře návratnosti. Srovnávací hodnota vyjadřuje hodnotové srovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány nebo jsou k datu ocenění nabízeny k prodeji. Cena obvyklá - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 3

4 1.3. Rozsah znaleckého posudku o ceně obvyklé Tento znalecký posudek o ceně obvyklé obsahuje: - zjištění věcné hodnoty budov a staveb - zjištění ceny pozemku - zjištění srovnávací hodnoty - zjištění ceny obvyklé II. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2.1. Výchozí data vlastníka jméno: adresa: Vladislav Hnízda Zdeňka Vavříka 1594/3, Ostrava-Bělský Les 2.2. Podklady pro zpracování - Výpis z katastru nemovitostí ze dne Kopie katastrální mapy - Místní prohlídka nemovitosti dne Posouzení právního stavu Předmět ocenění: Rekreační chata č.p. 34 na pozemku p.č. st.12/5, pozemky p.č. st.12/5, st. 12/2, 655. Bylo identifikováno toto příslušenství rekreační chaty č.p. 34 bez příslušenství Oceňovaná nemovitost rekreační chata č.p. 34, vč. příslušenství a pozemků se nachází v obci Krasov, okres Bruntál. Přístup a příjezd je po veřejné komunikaci po pozemku p.č. 12/1, který je ve vlastnictví Obce krasov. Napojení na veřejné inženýrské sítě pravděpodobně není možné (povinný se nedostavil na místní šetření, přesné informace nebyly poskytnuty). Ocenění je provedeno pouze na základě venkovní obhlídky. Detailní prohlídka předmětných nemovitostí nebyla provedena, jelikož se povinný nedostavil na předem ohlášené místní šetření. Vlastníkem dle výpisu KN je: jméno: Vladislav Hnízda adresa: Věcné břemeno: Zástavní právo: Nájemní smlouva: Zdeňka Vavříka 1594/3, Ostrava-Bělský Les není zřízeno smluvní oprávnění pro Komerční banku a.s. exekuční příkaz k prodeji, Exekutorský úřad Karviná není sjednána. 4

5 Rizika Nebyla zjištěna rizika. III. METODY OCENĚNÍ 3.1. Metoda věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí časově reprodukční cena všech stavebních objektů, ke které se připočítá obvyklá cena pozemků tvořících se stavbami funkční celek. Tato metoda byla uplatněna u oceňovaných nemovitostí výpočtem dle metodiky ČSN a ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku dle ÚRS Praha v CÚ 2013/I. Míra technického opotřebení byla stanovena odborníky z oboru pozemní stavitelství Metoda výnosové hodnoty Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitostí ve vazbě na její schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou Metoda srovnávací Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít pouze orientačně v podobě vyhodnocení aktuálních nabídek regionálních realitních kanceláří, neboť v dané lokalitě nebyl v poslední době realizován prodej obdobné nemovitosti, tj. rodinného domu srovnatelných parametrů (možnost využití, poloha, velikost, technický stav). IV. VLASTNÍ OCENĚNÍ 4.1. Nález Předmětem ocenění je rekreační chata č.p. 34, vč. příslušenství a pozemků se nachází v obci Krasov, okres Bruntál. Přístup a příjezd je po veřejné komunikaci po pozemku p.č. 12/1, který je ve vlastnictví Obce krasov. Napojení na veřejné inženýrské sítě pravděpodobně není možné (povinný se nedostavil na místní šetření, přesné informace nebyly poskytnuty). a) Specifikace hlavních staveb: p.č. č.parcely Název 1. st.112/5 rekreační chata č.p. 34 5

6 b) Pozemky Pozemky dle výpisu z KN ze dne , k.ú. Krasov, obec Krasov, okres Bruntál, LV č Výpočet věcné hodnoty 1. Rekreační chata č.p. 34 Jedná se o rekreační chatu přízemní, se třemi podkrovími. Dle venkovní obhlídky je možné se domnívat, že 1.NP. je technické podlaží, kde jsou umístěny dvě garáže, v patře je první podkroví, nad ním druhé a dále třetí toto je zřejmé dle oken umístěných v průčelí objektu. Základy kamenné a betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce zděná, střešní konstrukce sedlová, ostrého sklonu, střešní krytina hliníkové šablony, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Fasáda vápenná hladká a dřevěný obklad. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Odhaduji, že objekt je z roku Technický stav je průměrný, nepravidelná údržba. Zastavěná plocha (m2): 1.NP.: 7,40*9,00 = 66,60 Obestavěný prostor (m3): vrchní stavba: 66,60*2,30 = 153,18 zastřešení: 66,60*11,37*0,5 = 378,62 Celkem. 531,80 Přehledná tabulka výpočtu věcné hodnoty: P.č. Č.parc. Název Rok S DŽ Ž Mto Koef ZP OP JC Rc ČRc ČRc (m2) (m3) (Kč/m3) (Kč) (Kč) (Kč) 1 st.12/5 R.chata ,44 0, , Celkem , Odhad hodnoty pozemků Jedná se o pozemek mírně svažitý, funkčního využití s rekreační chatou, užívaný jako zastavěná plocha a zahrada. Pozemek je užíván v souladu se zápisem v katastru nemovitostí. Nejspíše bez inženýrských sítí. Tržní hodnota pozemku je odhadnuta srovnávací metodou. Při odhadu hodnoty pomocí srovnávací metody se vychází ze skutečné ceny pozemků realizované na trhu nemovitostí. Ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují ve výši Kč/m 2 (pozemky určené pro výstavbu RD). Vzhledem ke zjištění, že se oceňovaný pozemek nachází v zastavěné části obce, z hlediska využití situovaný na místě s dobrou dostupností, odhaduji cenu pozemku ve výši 100,- Kč/m 2. 6

7 P.č. Č.parc. Druh pozemku Výměra Cena za m2 Cena (m2) (Kč) (Kč) 1 st.12/2 zastavěná plocha st.12/5 zastavěná plocha zahrada Celkem Zaokrouhleno na ,- Kč Tržní hodnota pozemků ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Budovy a stavby celkem: Věcná hodnota stavby výchozí Věcná hodnota stavby stávající Pozemek: Cena obvyklá pozemků ,- Kč ,- Kč ,- Kč Celkem: Věcná hodnota stávající ,- Kč 4.4. Odhad hodnoty srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Cena obvyklá nemovitosti srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitostí a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. 1. Chata Krasov (okr.bruntál) Nabízíme na prodej chatu v obci Krasov okres Bruntál. Chata je z poloviny podsklepená. V přízemí se nachází kuchyň, předsíň s vchodem na terasu a zahradu, dále pak WC s koupelnou. 7

8 Vytápění zajišťuje krb. Chata je zateplená, takže je možno využívat ji i v zimě. Na pozemku je přístřešek pro dřevo a altánek na posezení. Užitná plocha 120 m2. Cena: ,- Kč 2. Chata Holovice-Spálené (okr.bruntál) Prodej stylové chalupy v obci Holčovice 2+1 s garáží. Chalupa je dřevěné konstrukce se zděnou přístavbou koupelny /umyvadlo, sprcha, WC, bojler TUV/. V přízemí se nachází chodba a schodiště, kuchyň s novou kuchyňskou linkou, spižírna a sklad, dílna, koupelna s WC, velký obývací pokoj s krbovými kamny na uhlí a dřevo V podkroví se nachází velká a malá ložnice, půda s ev.možností zřízení dalších pokojů. Příslušenství velká garáž, kůlna na dřevo. Objekt má vodu z vlastního vrtu a žumpu. V r byla provedena nová střecha vč. podbití, krytiny a klempířských prvků, byl zateplen a obložen SZ štít, byl proveden nový komín s nerezovou vložkou vč. revize. V chalupě je nová elektroinstalace, před cestou vede obecní plynovod. Bezproblémový příjezd po obecní komunikaci. Užitná plocha 100 m2. Cena ,- Kč 3. Chata Čaková (okr.bruntál), 162 m² Pěkná zděná chata s terasou a zahradou. U chaty je kamenný sklep, vlastní studna, elektro 220/380 V, kůlna na nářadí, dřevník, posezení, venkovní krb. Zahrada s ovocnými stromy, okrasná i zeleninová. Chata je celoročné obyvatelná, uprostřed čisté přírody s nádherným výhledem do údolí. Vytápění krbem s rozvodem a akumulačními kamny. Užitná plocha 162 m2, pozemek m2. Cena ,- Kč 8

9 Oceňov. Srovnáv. Srovnáv. Srovnáv. Krasov Krasov Holovice Čaková ZÁKLADNÍ ÚDAJE Prodejní cena celkem [Kč] Plocha pozemku [m2] Cena pozemku [Kč/m2] Cena pozemku celkem [Kč] Prodejní cena budovy [Kč] Podlahová plocha [m2] Jednotková cena [Kč/m2] EKONOMICKÉ ÚDAJE Datum prodeje... VI.14 VI.14 VI.14 Korekce pro datum prodeje... 1,00 1,00 1,00 Korekce nabídkové ceny... 0,90 0,90 0,90 FYZICKÉ ASPEKTY Technický stav objektu... lepší lepší lepší Korekce pro technický stav... 0,90 0,85 0,85 Funkční využití nemovitosti... lepší lepší lepší Korekce pro funkční využití... 0,95 0,95 0,90 Další rozvoj nemovitosti... srov. srov. srov. Korekce pro další rozvoj... 1,00 1,00 1,00 Lokalita/přístupnost... srov. srov. srov. Korekce pro lokalitu... 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu... lepší srov. lepší Korekce... 0,95 1,00 0,90 Velikost... srov. srov. srov. Korekce pro velikost... 1,00 1,00 1,00 Jednotková cena po adjustaci Hodnota objektu Zaokrouhleno na ,- Kč. Srovnávací hodnota ,- Kč 4.5. Odhad ceny obvyklé Pro odhadu ceny obvyklé byly využity tyto zjištěné hodnoty: věcná hodnota srovnávací hodnota ,- Kč ,- Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupů má v tomto hodnocení jinou váhu a vypovídací schopnost. při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odrážejí zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). Naopak přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebních materiálu a prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi. V případě oceňované nemovitosti bylo při odhadu ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. 9

10 Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, na vlastním pozemku, vzhledem k účelu využití je obecná poloha hodnocena jako dobrá. Cena obvyklá je odhadnuta na úrovni hodnoty srovnávací, která nejlépe vystihuje postavení oceňovaného majetku na současném trhu nemovitostí. Právní vady: Nebyly zjištěny. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti (tržní hodnota) rekreační chaty č.p. 34 na pozemku p.č. st.12/5 s pozemky p.č. st.12/5, st.12/2, 655 v obci a k.ú. Krasov, okres Bruntál, LV 172, je odhadnuta ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, apod.), odhaduji cenu obvyklou ve výši Kč Cena obvyklá stávající tržní hodnota ,- Kč 10

11 V. REKAPITULACE Nemovitost: Vlastník: Rekreační chata č.p. 34 na pozemku p.č. st.12/5 s pozemky p.č. st.12/5, st.12/2, 655, vše v obci a k.ú Krasov, okres Bruntál. jméno: Vladislav Hnízda adresa: Zdeňka Vavříka 1594/3, Ostrava-Bělský Les List vlastnictví: Věcná hodnota nemovitostí hlavních staveb celkem ,- Kč (tech. cena) 2. Věcná hodnota nemovitostí stavby a pozemky celkem ,- Kč 3. Reprodukční cena (nová hodnota) cena pouze hlavních staveb bez odpočtu opotřebení (cena pro účely pojištění celkem ,- Kč 4. Srovnávací hodnota nemovitosti celkem ,- Kč 5. Odhad obvyklé ceny pozemků 200,- Kč/m 2 celkem ,- Kč 6. Mimořádná rizika bez rizik Závěr znalce: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí odhaduji obvyklou cenu nemovitostí následovně: obvyklá cena k datu ocenění ,- Kč (slovy: šestsetosmdesáttisíc korun českých) Ve Vsetíně dne Ing. Tomáš Hurta Horní Jasenka , Vsetín 11

12 VI. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 3419/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. VII. POUŽITÁ LITERATURA [1] Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, IV. přepracované a doplněné vydání, CERM, s.r.o., Brno 1998 [2] Jokl, M.V. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, IOM VŠE Praha, Praha 1999 [3] Drozen, F. - Ryska, J. - Vacek, A. a kol.: Oceňování majetku, VŠE Praha, Praha 1997 [4] Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996 [5] Bradáč, A. - Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, Linde Praha a.s., Praha 1996 [6] Ross, F.W. - Brachmann, R. - Holzner, P.: Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, Consultinvest, 1993 VIII. PŘÍLOHY příloha č. 1 - výpis z katastru nemovitostí ze dne příloha č. 2 - kopie katastrální mapy příloha č. 3 - fotodokumentace 12