ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č /2015 Objednatel posudku: BFT Management, a.s. V Olšinách 16/ Praha 10 IČ: Účel posudku: Návrh hodnoty nemovitosti pro dražbu Předpis pro ocenění: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 199/2014 Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku: Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 Znalecký posudek /2015 strana 2 A. Úvod ÚVODNÍ LIST Předmět ocenění: dům čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků Poloha nemovitosti: Katastrální území: Pardubice Objednatel posudku: Zpracovatel posudku: Obec: Pardubice Okres: Pardubice List vlastnictví č Global Reality Hradec Králové s.r.o. Havlíčkova 401 Hradec Králové Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové Tel ZADÁNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikami oceňovaní ČKOM platnými legislativními předpisy ČR.. Jedná se o návrh tržní hodnoty domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro stanovení tržní hodnoty předmětného majetku. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č.151/1997 SB. o oceňování majetku a změně některých zákonů Vyhláška ministerstva financí České republiky č., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.) TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (obvyklá cena) - "Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. (Definice dle IVSC aktualizace rok 1998).

3 Znalecký posudek /2015 strana 3 VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " časová cena " věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS jsou výnosy(příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. LIKVIDAČNÍ HODNOTA je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC. (Viz základní pojmy). ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Účetní hodnota nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, nebo čistého stabilizovaného výnosu z podnikání, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.

4 Znalecký posudek /2015 strana 4 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Přehled metod je uveden v kapitole 3. "Metody oceňování", kde je také popsána charakteristika každé metody. V případě, že jde o ocenění nemovitosti jako jistícího instrumentu (zástavy) vůči úvěru bankovního domu, má pracovník finanční instituce možnost lépe posoudit ekonomické chování vlastníka majetku a podle způsobu hodnocení a stanovení výsledné tržní hodnoty má možnost správně regulovat výši poskytovaného bankovního úvěru. Obsah posudku a) Objekty 1)Objekt čp )Kolny b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

5 Znalecký posudek /2015 strana 5 B. N Á L E Z PODKLADY DODANÉ OBJEDNAVATELEM OCENĚNÍ Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Pardubice vyhotovený dálkovým přístupem dne LV Kopie katastrální mapy IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Identifikace nemovitosti Objednatel: Jméno a adresa: Global Reality Hradec Králové s.r.o. Havlíčkova 401 Hradec Králové IČO, r.č. Vlastník nemovitosti: Jméno a adresa: KVATRO Chrudim s.r.o. Na Okrouhlíku 577 Pardubice IČO, r.č Vlastnický podíl: 1/1 Poloha: Katastrální území: Pardubice Obec: Pardubice Okres: Pardubice List vlastnictví č.: 1112 Restituční nároky, věcná břemena Na předmětné nemovitosti jsou zapsána zástavní práva ve prospěchweipa Enterprice s.r.o. (IČO ) a Wellington Private s.r.o. (IČO ) a zástavní právo exekutorské. Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice. Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní objekt občanské vybavenosti čp, 577 s částečným podsklepením, který leží v ulici Na Okrouhlíku na nároží ulic Na Okrouhlíku a Winterova II. Příslušenství tvoří sklad, oplocení a pozemky. Jedná se o lokalitu rodinných domů postavených v klidné ulici. Nedaleko je zastávka MHD, krajská nemocnice Pardubice a Matiční jezero. Dům byl pravděpodobně postavený jako rodinný dům ve třicátých letech minulého století a po nákupu současným majitelem po roce 1996 přebudován na penzion s erotickými službami. V této

6 Znalecký posudek /2015 strana 6 době zde byly vybudovány koupelny s WC u pokojů, bar, částečně podlahy, podhledy, plastové venkovní žaluzie na původních oknech, opravena fasáda a interiér. Nyní je již několik let neužíván. Je odpojena elektroinstalace, jsou odmontované WC, vany umývadla, sprchy, plynový kotel, boilery, osvětlení. Objekt je bez vytápění a bez teplé vody. Pozemek je rovinatý oplocený zděným plotem, zahrada je neudržovaná osázena trvalými porosty. Vstup na oplocený pozemek je ze jmenované komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a jejich zahrady. Popis a stav objektů Objekt čp. 577 Objekt je zděný nepravidelného půdorysu. Střecha je plochá pokrytá plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu včetně okapů a svodů. Objekt je založen na betonových základech, nosné konstrukce jsou zděné, stropy tvrdé s rovným podhledem. Schodiště do suterénu je betonové a do 2.NP betonové s povrchem kobercem. Podlaha je betonová pokrytá keramickou dlažbou, plovoucí podlahou a koberci. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová opatřená venkovními plastovými žaluziemi. Vnitřní dveře jsou typové v ocelových zárubních. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové a s částečným obkladem keramickými obkládačkami v koupelnách a WC a technické místnosti. Vnější omítka je provedena. V suterénu jsou dvě sklepní místnosti. V přízemí se nachází vstup přízemní prosklenou verandou, chodba, pokoj s koupelnou bez vybavení, bar s posezením, technická místnost-kuchyňka a schodiště do 2.NP a do suterénu. Ve 2.NP je chodba, čtyři pokoje s koupelnami bez vybavení a sklad. Ze skladu je přístup po žebříku na střechu. Objekt je odpojený od všech sítí. Kolna Jedná se o zděný přízemní objekt půdorysného tvaru písmene L. Střecha je pultová pokrytá asfaltovými šablonami, okapy a svody z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová pokrytá keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná, dveře dřevěné v ocelových zárubních. Objekt je odpojený od instalací. Pozemky Katastrální území: Pardubice LV č.: 1112 Druh pozemku Číslo pozemku Výměra (m 2 ) Zastavěná plocha st st Ostatní plocha Zahrada 708/16 876

7 Znalecký posudek /2015 strana 7 C. METODY OCEŇOVÁNÍ METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovíme pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: * stavby * venkovní úpravy * pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: * délka [m] * zastavěná plocha [m 2 ] * obestavěný prostor [m 3 ] * vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] * stáří stavby * reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zast. plochy, příp. 1 m délky * opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: * stáří stavby a stav běžné údržby * technické a morální opotřebení * provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků * předpokládanou životnost (další trvání stavby) * metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů.

8 Znalecký posudek /2015 strana 8 POROVNÁVACÍ HODNOTA Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích hodnot má ověřená informace o průběhu prodeje. Hodnocení průběhu realizace prodeje: Délka obchodu: 1 měsíc velmi krátký obchod - nevhodné 1 6 měsíce optimální obchod - vhodné 6 12 měsíců delší obchod - méně vhodné nad 12 měsíců příliš dlouhý obchod - nevhodné Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní ceny. Komoditou na trhu s nemovitostmi je využitelný prostor (využitelná plocha), který je charakterizován kvalitativními parametry, polohou a velikostí. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení objekty jsou členěné podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále je členění dle materiálové charakteristiky, fyzického a morálního opotřebení a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Lze popsat fyzické a morální opotřebení a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: Poloha v rámci ČR okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost Užitný prostor Zastavěná plocha Obestavěný prostor

9 Znalecký posudek /2015 strana 9 APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti

10 Znalecký posudek /2015 strana 10 D. Odhad Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Objekt čp Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: I. budovy bytové ostatní (sociální péče) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy se službami sociální péče Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro sociální péči Koeficient změny ceny stavby: 2,032 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,00 m 9,25 12,9+1,1 3,9+2,8 4,27+2,12 2,32 +(2,3+2,3 1,8) 0,5 0,9 = 143,39 m 2 2.NP 3,00 m 9,25 12,9+1,1 3,9+(2,3+2,3 1,8) 0,5 0, 9 = 126,51 m 2 1.PP 2,20 m 9,58 3,0 = 28,74 m 2 Součet: 8,20 m 298,64 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,92 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 99,55 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 9,58 3,0 2,2 = 63,23 m 3 Vrchní stavba (9,25 12,9+1,1 3,9+(2,3+2,3 1,8) 0,5 0,9) 6,9+2,8 4,27 3,3+2,12 2,32 4,05 = 932,31 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 995,54 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové základy s izolací 6,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zdivo 15,40 % Standardní 3. Stropy rovné 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha plochá 6,20 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné dvouvrstvé 7,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů břízolit 3,40 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady 3,00 % Standardní 10. Schody betonové s běžným povrchem 2,80 % Standardní

11 Znalecký posudek /2015 strana 11 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 11. Dveře 3,60 % Nevyskytuje se 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna špaletová 5,10 % Standardní 14. Povrchy podlah keramická dlažba, koberce 3,10 % Standardní 15. Vytápění 4,90 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace 5,60 % Podstandardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,10 % Podstandardní 19. Vnitřní kanalizace 3,00 % Podstandardní 20. Vnitřní plynovod 0,30 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 2,10 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 1,70 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 4,30 % Nevyskytuje se 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,50 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 11. Dveře 0,54 1,852 3,60 % 0, Vytápění 0,54 1,852 4,90 % 0, Elektroinstalace 0,54 5,60 % 0, Vnitřní vodovod 0,54 3,10 % 0, Vnitřní kanalizace 0,54 3,00 % 0, Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,30 % 0, Ohřev vody 0,54 1,852 2,10 % 0, Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,70 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 1,852 4,30 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,50 % 0,0550 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6989 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 239, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9863 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0192 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6989 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0320 Základní jednotková cena upravená: = 3 301,56 Kč/m 3 Základní cena upravená: 995,54 m ,56 Kč/m 3 = ,04 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní opotřebení: 85 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 6,20 % / 0, ,770 %

12 Znalecký posudek /2015 strana Svislé konstrukce standardní opotřebení: 85 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 15,40 % / 0, ,365 % 3. Stropy standardní opotřebení: 85 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 8,20 % / 0, ,986 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 85 / ( ) 100 = 56,667 % 56,667 % 6,20 % / 0, ,027 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 3,00 % / 0, ,292 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 0,70 % / 0, ,002 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 7,10 % / 0, ,159 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 3,40 % / 0, ,865 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní opotřebení: 19 / ( ) 100 = 63,333 % 63,333 % 3,00 % / 0, ,719 % 10. Schody standardní opotřebení: 85 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 2,80 % / 0, ,703 % 13. Okna standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 5,10 % / 0, ,297 % 14. Povrchy podlah standardní opotřebení: 19 / ( ) 100 = 63,333 % 63,333 % 3,10 % / 0, ,809 % 16. Elektroinstalace podstandardní opotřebení: 19 / ( ) 100 = 63,333 % 63,333 % 5,60 % 0,46 / 0, ,334 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 19 / ( ) 100 = 63,333 % 63,333 % 0,30 % / 0, ,272 % 18. Vnitřní vodovod podstandardní opotřebení: 19 / ( ) 100 = 63,333 % 63,333 % 3,10 % 0,46 / 0, ,292 % 19. Vnitřní kanalizace podstandardní opotřebení: 19 / ( ) 100 = 63,333 % 63,333 % 3,00 % 0,46 / 0, ,251 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 63,152 % Odpočet opotřebení: ,04 Kč 63,152 % ,06 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,98 Kč Objekt čp. 577 určená cena: ,98 Kč

13 Znalecký posudek /2015 strana 13 a.1.2) Kolny 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,942 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1.NP Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 2,7 7,75+3,8 9,95 = 58,74 m 2 Obestavěný prostor (OP): Obestavěný (2,7 7,75+3,8 9,95) (2,5+3,25) 0,5 prostor = 168,86 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové základy s izolací 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny zdivo 31,80 % Standardní 3. Stropy rovné 19,80 % Standardní 4. Krov plochá 7,30 % Standardní 5. Krytina asfaltové šindele 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenné dvouvrstvé 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře hladké 3,00 % Standardní 10. Okna dřevěná 1,10 % Standardní 11. Podlahy dlažba 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9420 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9420

14 Znalecký posudek /2015 strana 14 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 2 677,28 Kč/m 3 Základní cena upravená: 168,86 m ,28 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 70,833 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 70,833 % ,72 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,78 Kč Kolny určená cena: ,78 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt čp ,98 Kč 2) Kolny ,78 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,76 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Metoda porovnání cen pozemků b.1.1) Pozemky Název p.č. Výměra Jedn. cena Cena Zastavěná plocha a st ,00 m , , Kč nádvoří Kč/m 2 Zastavěná plocha a st ,00 m , , Kč nádvoří Kč/m 2 Zahrada 708/16 876,00 m , , Kč Kč/m 2 Výsledná cena pozemků: = , Kč Pozemky určená cena: , Kč

15 Znalecký posudek /2015 strana 15 c) Ocenění porovnávací metodou Rodinný dům 2 x 3+1 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům se zahradou v zástavbě rodinných domů v klidné části města. Dům stojí v jednosměrné ulici, přitom pouhých 5 minut pěší chůze do centra města, v bezprostřední blízkosti dvou linek MHD a 15 minut chůze od železniční stanice Pardubice-Pardubičky. Dům byl postaven v r. 1969, je celý podsklepen a je velmi dobře dispozičně řešen. V domě jsou dba byty 3+1 a u obou je kuchyně spíž, koupelna, toaleta. Dům má tři balkony dva balkony do zahrady a jeden balkon do ulice. V podzemním podlaží garáž pro 2 automobily včetně prostorných technických místností. Na zahradě je samostatná garáž i pro nákladní automobil, včetně zděné jámy a dílny. Pod dílnou je zřízen vinný kamenný sklípek. Dům je pro dvougenerační bydlení, pžípadně i podnikání. Dům disponuje dvěma vchod. Dům prošel v r částečnou rekonstrukcí - nové rozvody vody a kanalizace, rekonstrukce obou koupelen. Vytápění domu je možné dvěma zdroji - plynovým kotlem, kotlem na tuhá paliva. V domě je zaveden internet, telefon, TV anténa. Rodinný dům 6+1 Jedná se o zděný částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům. Dům se nachází v zástavbě rodinných domů v klidné části města, nedaleko centra města, v blízkosti MHD. V domě jsou dva byty 3+1. V podzemním podlaží jsou skladové. Dům je vhodný pro dvougenerační bydlení, případně podnikání. jiné. Dům je v původním udržovaném stavu. Vytápění domu částečně lokální (elektro a ply) a částečně etážové s plynovým kotlem. Ohřev vody je plynovou karmou. Rodinný dům 2 x 2+1 Jedná se o částečně podsklepená zděný rodinný dům s obytným podkrovím v zástavbě rodinných domu v Pardubicích v místní části Pardubičky V každém patře jsou dva obytné pokoje s kuchyní, koupelnou, WC a spíží. Dům je vhodný k bydlení pro dvě rodiny nebo k podnikání. Přístup vozidly na pozemek je ze dvou stran.

16 Znalecký posudek /2015 strana 16 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav K vybav. K pozemek K ostatní Jednotková Váha (V) cena (JC) Rodinný dům 2 x , 208,00 m 2 Kč 1,00 1,00 0,70 1,05 0, ,62 Kč 1,0 Rodinný dům , 194,00 m 2 Kč 1,00 1,00 0,70 1,05 0, ,57 Kč 1,0 Rodinný dům 2 x , 176,00 m 2 Kč 1,00 1,00 0,80 1,00 0, ,55 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stav K vybav. K pozemek K ostatní ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,55 Kč ,58 Kč ,57 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,58 Kč Jednotkové množství: 202,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,16 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

17 Znalecký posudek /2015 strana 17 E. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - obytná klidná lokalita rodinných domů - velký pozemek - snadná dostupnost - poptávka po rodinných domech převyšuje nabídku - veškeré inženýrské sítě - MHD, autobus, vlak v dosahu Slabé stránky nemovitosti: - nutnost rekonstrukce - dům je rekolaudován jako nemovitost občanské vybavenosti - pro bydlení nutná rekolaudace Pro návrh obvyklé hodnoty bylo použito srovnání s rodinnými domy, srovnatelnými po rekonstrukci a rekolaudaci předmětné nemovitosti. Srovnávací metoda je založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti. Hodnota srovnávaných rodinných domů je cca ,- Kč. Náklady na rekonstrukci a rekolaudaci na rodinný dům jsou odhadnuty na cca 1,5-2,3 mil Kč dle rozsahu rekonstrukce a použitých materiálů. Obvyklá hodnota navržená na bázi srovnávací metody založené na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti činí ke dni : Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků podle cenové mapy Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč

18 Znalecký posudek /2015 strana 18 F. ZÁVĚR Cílem předložené expertízy bylo provést návrh tržní hodnoty domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č. 1112, ke dni Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši , Kč Slovy: Třimilionyšestsettisíc korun českých (Tato hodnota je bez odečtení poskytnutých úvěrů.) Datum: Podpis:.. Razítko:

19 Znalecký posudek /2015 strana 19 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové