ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2010 dle Usnesení č.j. 129 EX 4853/09-18 Objednavatel: Exekutrský úřad Chrudim Mgr. Petr Jarš, sudní exekutr Sídl: Škrupva 150, Chrudim IČ: Zhtvitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.. Sídl: Přemyslva 38/ Hradec Králvé IČ: Splečnst je zapsána v bchdním rejstříku vedeném Krajským sudem v Hradci Králvé, ddíl C, vlžka Znalecký ústav je zapsán d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst pr br eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady nemvitstí. mail: inf@znalci-cr.cz Účel psudku: Znalecký psudek je vypracván na základě Usnesení č.j. 129 EX 4853/09-18 vydanéh Sudním exekutrem Mgr. Petrem Jaršem, dne Psudek bsahuje: 38 stran včetně přílh Psudek se předává: ve třech vyhtveních Výtisk čísl: 3 Zpracván:

2 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Obsah psudku strana A NÁLEZ Úkl a předmět cenění Místní šetření Den cenění Pdklady Uznávané metdy cenění...4 B POSUDEK Aplikvaná metda cenění Ocenění Vyhdncení...24 C REKAPITULACE...25 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...25 PŘÍLOHY

3 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký psudek je vypracván na základě žádsti bjednavatele psudku. Úklem zhtvitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 4853/09-18: - stanvit cenu nemvitstí a jejich příslušenství, - stanvit cenu jedntlivých práv a závad s nemvitstmi spjených, - stanvit výslednu cenu jak cenu bvyklu. Jedná se cenění a) bytvé jedntky č. 900/32 v budvě bytvéh dmu č.p. 900 a 901 (LV 181), část bce Černý Mst, ul. Generála Januška č.r. 15, stjícíh na pzemcích parc.č. 221/117 a 221/118 (LV 4289), k.ú. Černý Mst, bec Praha, včetně spluvlastnickéh pdílu ve výši 7739/ na splečných částech dmu č.p. 900 a 901, zapsán na LV č. 3253, vedenéh KÚ pr hlavní měst Prahu, KP Praha, b) spluvlastnickéh pdílu ve výši 7739/ na pzemcích parc.č. 221/117 a 221/118, k.ú. Černý Mst, bec Praha, zapsán na LV č. 4289, vedenéh KÚ pr hlavní měst Prahu, KP Praha. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět cenění byl zkumán při místním šetření knaném dne bez přítmnsti vlastníků nemvitsti. Druhé místní šetření byl prveden dne za účasti paní Hany Pstránecké a pana Mgr. Jarslava Daňka, zástupce bjednavatele psudku. 3 DEN OCENĚNÍ Pslední infrmace relevantní pr zpracvání psudku byly získány dne , cž je den cenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemvitstí, LV č a LV 4289, k.ú. Černý Mst, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 129 EX 4853/ barevná ftdkumentace - infrmace získané při místním šetření - záznam z prhlídky a zaměření nemvitsti - zákn č. 151/1997 Sb. (zákn ceňvání majetku) ve znění zákna č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů, ve znění pzdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kl. - Sudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Terie ceňvání nemvitstí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., Klektiv autrů - Věcná břemena d A d Z, Linde Praha a.s.,

4 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / Zbyněk Zazvnil - Výnsvá hdnta nemvitstí, Ceduk Zbyněk Zazvnil - Prvnávací hdnta nemvitstí, Ekpress Orientační ceny rzpčtvých ukazatelů stavebních bjektů dle měrných jedntek bjektů - báze II. plletí 2009, Prings, s.r.. - časpis Sudní inženýrství vydávaný Ústavem sudníh inženýrství Vyskéh učení technickéh v Brně, Údlní 53, Brn; rčníky 1996 až dbrný čtvrtletník Odhadce a ceňvání majetku vydávaný Česku kmru dhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; rčníky 2003 až Asciace pr rzvj trhu nemvitstí (ARTN) - Trend Reprt Asciace pr rzvj trhu nemvitstí (ARTN) - Financvání develperských prjektů (2009) 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu pjetí náhrady. Vychází z předpkladu, že hdnta aktiv (nemvitstí) nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Jedntkvá cena se získá nejčastěji srvnáním s již realizvanými stavbami a cenami, za které byly prvedeny (např. z Ukazatele průměrné rientační ceny na měrvu a účelvu jedntku, vydáván plletně ÚRS Praha neb Báze technick-hspdářských ukazatelů stavebních bjektů PORINGS, s.r.. (reprezentativní vzrek cca 1200 bjektů). Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Je-li výchzí hdnta vztažena k jiné cenvé úrvni než je cenvá úrveň k datu cenění, je nutn tut hdntu upravit pmcí tzv. Stavebníh indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů, ve znění pzdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 5.2 Metda výnsvá Fundamentálním principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Na principu čekávání nejsu prgnózvány puze buducí výnsy a jejich časvý vývj, ale i vlba kapitalizačních měr, které implicitně drážejí stupeň jejich čekávané pravděpdbnsti, splehlivsti a stability. Fundamentální vzrec výnsvé metdy: V VH = i kde: VH... hledaná výnsvá hdnta nemvitsti V... čisté příjmy z nemvitsti i... míra kapitalizace Anticipvaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu, ppřípadě jde-li nemvitst v daném místě a čase neúčelně využívanu, lze aplikvat výns 4

5 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 dsažitelný. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit bhspdařvací náklady suvisející nemvitsti. Transfrmace na sučasnu hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace (Yield Capitalizatin), která je prcesem vycházejícím z exaktních principů slženéh úrčení jakžt jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažvanéh časvéh úseku (Prjectin Perid) dpvídá většinu intervalu něklika rků, během nichž jsu trendy ve vývji výše výnsů ještě bjektivně předpvěditelné. Knkrétní délka zvlenéh pásma není v dbrné literatuře nijak limitvána, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, nebť zmenšvání pásma směřuje k přímé (nikliv výnsvé) kapitalizaci. V závěru zvlenéh úseku se bvykle uvažuje s reverzním výnsem simulujícím např. výns z prdeje. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z dsaženéh (ppřípadě jde-li nemvitst v daném místě a čase neúčelně využívanu, lze pužít výns dsažitelný) rčníh nájemnéh. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady na prvz nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti). Některé metdiky dpčítávají i neprvzní náklady (zejména dpisy). Dmníváme se (splu s dbrnu veřejnstí zejména v bankvním a investičním sektru), že tat kategrie nákladů nemá své pdstatnění. Zřejmu výhdu metdik výpčtu bez neprvzních nákladů je dpvěď na tázku investra, za jak dluhý časvý úsek bude pčáteční investice d přízení nemvitsti návratná. Základní vztah pr výpčet časvéh úseku návratnsti pčáteční investice: Návratnst [rky] = pčáteční investice [Kč] /rční čistý zisk z prnájmu [Kč/rk] V německy hvřících zemích je bvykle pužívána metda časvě mezené renty : n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q kde: ČV... každrční čisté příjmy z nemvitsti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající dba užití nemvitsti (myšlen zejména eknmická a mrální živtnst), HP... hdnta pzemku. Takvu základní techniku prpčtu výnsvé hdnty dpručuje v metdickém návrhu Česká kmra dhadců majetku ČKOM (která vlně navazuje na tereticku práci prf. Milše Maříka: Diskntní míra v ceňvání publikace VŠE Praha IOM, ISBN č.publ ). Preferuje se zde pužití tzv. zásbitele před výpčtem tzv. věčnu rentu, prtže budva má puze mezenu živtnst p zbývající dbu užití a výns z likvidace, který zahrnuje cenu pzemku eventuálně sníženu sanaci p stavbě. Zůstatkvá živtnst je předpkládaná dba dalšíh eknmickéh využití nemvitsti, neb-li je t dhad časvéh hrizntu při bvyklé (běžné) údržbě, p který je nemvitst (stavba) ještě eknmicky využitelná. Tzn. dbu, p kteru lze ještě uvažvat s dsažitelnstí kalkulvanéh čistéh zisku. Tat dba bude u většiny případů kratší, než je technická živtnst stavby. Pr dhad tržní hdnty pzemku je prefervána metda tržníh prvnání cen. Velice důležitým bdem při stanvení výnsvé hdnty nemvitstí je stanvení diskntní míry. Míra, kteru se kapitalizují buducí příjmy (Yield Rate), má na výnsvu hdntu investice (nemvitsti) zásadní vliv. Stanvení míry kapitalizace se bvykle děje dvěma způsby: 1) míra výnsnsti dhadnutá na základě prvnání s bdbnými typy nemvitstí, 2) pkud není dstatek údajů k add 1), pak se knstrukce výpčtu míry kapitalizace bvykle dvíjí d tzv. stavebnicvéh způsbu, kdy jádr tvří výchzí úrveň bezpečnéh typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikvé prémie jak sučet všech prjevujících se rizik, hrzeb 5

6 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 a nevýhd, kterým jsu vystaveny psuzvané nemvitsti na trhu realit prti výchzí dhadnuté míře z finančníh trhu. Jedná se tedy sučet: - bezrizikvé míry výnsnsti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: i = i bezp + Σσ kde: i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... sučet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnsvá hdnta nemvitstí, autr Ing. Zbyněk Zazvnil, ISBN Jak základ pr hdncení bezpečnéh typu investice je dpručván výns z dluhdbých státních dluhpisů; aktuální infrmace nich jsu vlně k dispzici např. na webvých stánkách bank, bchdníků s cennými papíry či ratingvých agentur. Přirážky k bezpečnému výnsu se pak bvykle pjí s riziky, které lze shrnut d tří bdů: Přirážka za rizika spjená s technicku kvalitu nemvitsti Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda bude nutné vynalžit peníze na nepředpkládané pravy či nutné investice, s nimiž nebyl kalkulván v prpčtu nákladů v jedntlivých fázích pužité vícefázvé metdy. Úklem dhadce je tedy prvěřit technicku kvalitu bjektu. Přirážka za rizika spjená s eknmiku nemvitsti Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda bude mžné nemvitst prnajímat takvým nájemníkům a za takvé nájmy, které byly uvažvány v prpčtu příjmů. Zhledňuje se délka nájemních smluv (dba určitá / neurčitá) a případné rizik, že prstry uvlněné p nájemci, nebudu rychle prnajaty (pkud mžn za stejné nájemné) tzv. neúplné prnajmutí. Dále se zhledňuje kvalita nájemců jejich schpnst platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též rizik, že prnájem dané nemvitsti přestane být zájem tzv. eknmická živtnst. Přirážka za rizika právními pvahy Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda jsu s nemvitstí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stjí na pzemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemvitsti je mžný jen přes pzemky jiných vlastníků, sudní spry apd. 5.3 Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda či metda srvnatelných hdnt, je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí - vzdálenst d center měst či bcí - vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí 6

7 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst - účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy - mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí - mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena - stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu - celkvé trendy v prdeji nemvitstí - prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě V pdmínkách České republiky má přístup k infrmacím všech realizvaných cenách prdejů nemvitstí puze stát (prstřednictvím finančních úřadů), který však tyt údaje pr ptřeby dhadců systematicky netřídí a rvněž jim je takt z důvdu chrany sbních dat nepskytuje. Z th důvdu existují kmerční databáze, kde by supisy sjednaných cen měly splňvat pdmínky aktuálnsti (jinak je jejich pužití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však becně nelze přeceňvat, nebť data v nich rychle zastarávají a jsu pak užitečná zejména pr sledvání trendů. Ideální stav by byl, pkud by dhadci byli napjeni na databázi Českéh statistickéh úřadu, který shrmažďuje infrmace sjednaných cenách d finančních úřadů a sučasně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mhli mim jiné získat příslušnu kupní smluvu s přesnu identifikací prdávané nemvitsti. T však v pdmínkách České republiky není z důvdů výše uvedených mžné. Přest lze z veřejně dstupných placených i neplacených zdrjů zjistit trendy ve vývji realizvaných cen nemvitstí včetně jejich půvdních nabídkvých cen. Ve znaleckých psudcích se prvádí dhad bvyklé ceny předmětu cenění, nikliv přesné matematické vyčíslení částky, za jaku je nemvitst prdejná. Na knečnu cenu má ttiž vliv spektrum klnstí, přičemž každu z nich může ptenciální kupující pr sebe vyhdntit jinak, z jinéh úhlu phledu. Úklem ceňvatelů je prt zejména prezentvat jejich dbrný phled na věc, který by všem měl krespndvat s pkud mžn c nejširší výsečí z prtflia ptenciálních kupujících. T ptvrzuje i článek autra Ing. Ivana Žikeše uveřejněný v dbrném čtvrtletníku Odhadce a ceňvání majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitu dvednstí dhadce musí být schpnst vcítění se d uvažvání investra. Znamená t umět si dpvědět na tázky, které si takvý investr klade - prč bych si nu nemvitst měl kupvat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takvé investice, jaká je návratnst. Přest je však pravděpdbné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem phledu, případně zájemce dispnující infrmacemi, které nejsu nijak veřejně přístupné a známé. Takvý zájemce se pak nachází mim výše zmíněnu výseč ptenciálních kupujících a prt i cena, kteru je chten za danu nemvitst vydat, je mim běžnu relaci. Z těcht důvdů dbrná veřejnst pvažuje za nejpřesnější mžné zjištění bvyklé ceny nemvitsti právě veřejnu dražbu, které se může zúčastnit širké spektrum libvlných zájemců danu nemvitst. Metda příméh prvnání pmcí indexu dlišnsti: Index dlišnsti I O vyjadřuje vliv více vlastnstí nemvitsti na rzdíl v ceně. Je-li hdnta srvnávací nemvitsti vyšší než nemvitsti ceňvané, je index vyšší než 1. Index je bezrzměrné čísl. I O = K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K X ; keficienty nejsu závazné kde: I O... index dlišnsti např.: K 1... keficienty úpravy na zdrj infrmace ceně 7

8 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 K 2... keficienty úpravy na plhu nemvitsti K 3... keficienty úpravy na velikst bjektu K 4... keficienty úpravy na celkvý stav K 5... keficienty úpravy na vybavenst K X... keficienty úpravy jiné matematický vztah pr výsledný výpčet: kde: ITCSi i = 1 TCO = n TC O... bvyklá (tržní) cena ceňvané nemvitsti ITC Si... indexvaná tržní cena dvzená ze srvnávací nemvitsti S i : I O TC Si S i... srvnávací nemvitst n... pčet srvnávacích nemvitstí n zdrj: Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Terie ceňvání nemvitstí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2008, ISBN , strana 340 a další 8

9 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tmt psudku je zjišťvána bvyklá cena předmětu cenění, kteru se dle zákna č. 151/1997 Sb. (zákn ceňvání majetku) ve znění zákna č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku vyplývající z sbníh vztahu k němu. Při vlbě způsbu zjištění bvyklé ceny jsme nejprve analyzvali tereticku pužitelnst všech známých a v praxi pužívaných metd cenění. Vzhledem k tmu, že předmětem cenění je běžný byt, u kteréh je mžné nalézt statisticky významný subr bdbných bjektů na místním (reginálním) trhu nabízených k prdeji (ppř. již uskutečněných prdejů), dmníváme se, že je vhdné pr cenění pužít metdu kmparativní. Zatímc v rzvinutých eknmikách je za bvyklu cenu pvažvána cena stanvená právě pmcí metdy kmparativní (srvnávací), v našich pdmínkách je becná shda tm, že tat metda nemá stále ještě vypvídací schpnst prvnatelnu se srvnatelnými cenami určvanými v rzvinutých eknmikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkvých hdnt lze i u nás již stanvit srvnávací metdu cenu, která není zcela nereálná. Přest se v našich pdmínkách, zejména z důvdu patrnsti a maximální bjektivity, stanvuje bvyklá cena také na základě metd nákladvých a výnsvých. Nákladvý způsb cenění všem zjišťuje tzv. věcnu hdntu nemvitsti (zjišťuje náklady na znvupřízení staveb, s dpčtem přiměřenéh ptřebení). Dmníváme se však, že tat metda nemá v případě tht znaleckéh psudku dstatečnu vypvídací schpnst. Jejím výsledkem ve většině případů není bvyklá cena nemvitsti, pužívá se spíše pr účely zjištění výše škdy, např. v rámci pjišťvacích řízení. Výnsvý způsb cenění zjišťuje tzv. výnsvu hdntu nemvitsti. Principem tét metdy je předpklad, že chvání buducíh vlastníka bude pdbné chvání racinálníh investra - investra, jehž cílem je maximalizace užitku ze svéh majetku a bude prt prnajatelné prstry prnajímat. T se však u pdbných bjektů služících pr rezidenční bydlení nepředpkládá, dbrná znalecká veřejnst splu s bankvním sektrem dpručuje výnsvé cenění neprvádět, výnsvu metdu cenění prt neaplikujeme. Kmparativní způsb cenění je prveden ve dvu variantách: a) srvnáním s realitním trhem ve smyslu bdu A.5.3 tht psudku metdu příméh prvnání pmcí indexu dlišnsti; b) prvnávací metdu dle prváděcí vyhlášky k záknu ceňvání č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která cenění prvádí na základě ucelené databáze srvnatelných či alespň bdbných nemvitstí vůči ceňvané nemvitsti. Databáze je zpracvána dle skutečných prdejů - vyhlášku každrčně aktualizuje a vydává Ministerstv financí ČR. Uvedený pstup je v suladu s tržními přístupy k ceňvání. 9

10 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / OCENĚNÍ 2.1 Kmparativní metda cenění Kmparativní metda, též srvnávací metda či metda srvnatelných hdnt, je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu bvykle stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Ppis: Bytvá jedntka č. 900/32 veliksti 3+1 se nachází v 11.NP dvanáctipdlažníh, pdsklepenéh bytvéh dmu, který je půdrysně pstaven ve tvaru bdélníka, je samstatně stjící, situvaný na mírně svažitém pzemku na kraji klasickéh sídliště. Oklní zástavbu tvří bytvé dmy. D centra hlavníh města Prahy je vzdálenst 12 km. Přístup k bjektu je mžný p veřejné kmunikaci. Inženýrské sítě: je prveden napjení na el. energii, veřejný vdvd, kanalizaci a plynvd. Knstrukční řešení a technické vybavení: Dba výstavby: Pčet pdlaží: dle dbrnéh dhadu před cca 25 30ti lety; r. 2005: výměna stř. krytiny, r. 2008: bklad v kupelně a na WC, r. 2007: plvucí pdlahy pdsklepen, 12 nadzemních pdlaží Základy: betnvé pasy s izlací prti zemní vlhksti Nsné knstrukce: ŽB skelet, nezateplen Strpy: mntvané ze strpních panelů Střecha: plchá střecha (strpní panely) Krytina střechy: živičná Klempířské knstrukce: Vnitřní pvrchy: dešťvé svdy, kenní parapety, plechvání střešních prstupů z pzinkvanéh plechu, nyní patřen nátěry dvuvrstvé vápencementvé mítky, bklady keramické na WC, v kupelně, v kuchyni Vnější pvrchy: phledvý betn Schdy: nsná část železbetnvá, pvrch stupňů: lepené PVC, zábradlí kvvé, madl dřevěné Dveře: dřevěné hladké plné s kvvými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní d bytu mají bezpečnstní kvání (trny), vstupní d bjektu jsu kvvé - prsklené Vrata: nejsu Okna: dřevěná s dvjitým zasklením, v suterénu jsu kvvá s jednduchým zasklením patřená mřížemi Pvrch pdlah: dle účelu užití místnsti: keramická dlažba, lepené PVC, terac, betnvá mazanina 10

11 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Vytápění: dálkvé d radiátrů s termstatickými hlavicemi Ohřev teplé vdy: dálkvě Vnitřní vdvd: je prveden rzvd studené i teplé vdy Hygienické vybavení: WC splachvací ddělené d kupelny; v kupelně umyvadl, vana Vnitřní kanalizace: d všech zařizvacích předmětů Vnitřní plynvd: rzvd není prveden Elektrinstalace: na jističe, kmpletní rzvd světelnéh prudu (230V) a zásuvka mtrvéh prudu (400V); blesksvd je instalván Výtahy: stanice v každém pdlaží Vybavení kuchyní: sprák (na el. energii), třífázvý Ostatní: např. vzduchtechnika, hydranty, rzvd EPS, EZS, strukturvaná kabeláž, krb, digestř, vestavěné skříně, rzvd dmácíh telefnu, dvětrávání ventilátry, rzvd antén pd mítku - nebyl zjištěn Dispzice: 1.PP: chdba, schdišťvý prstr, výtahvá šachta, technické a skladvé místnsti 1.NP: vstup, chdba, schdišťvý prstr, výtahvá šachta, 2 byty na patře 2.NP 12.NP: chdba, schdišťvý prstr, výtahvá šachta, 3 byty na patře Srvnávací parametry: Název Užitná plcha [m 2 ] Kuchyně 12,72 Pkj 1 12,14 Pkj 2 12,18 Pkj 3 20,44 Předsíň 9,03 Kmra v bytě 2,77 Kupelna 2,85 WC 1,03 Sklep 3,00 11

12 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Kmra 1,23 Plcha celkem 77,39 Ldžie 2,75 Srvnávací kritéria: č. Kriterium Ppis kritéria A OBEC 1 Velikst bce byvatel , z th v prdukt. věku 2 Správa, úřady všechny 3 Pptávka p nemvitstech pptávka převyšuje nabídku 4 Přírdní klí velmi dbré 5 Obchd a služby veškeré 6 Šklství základní škly, střední šklství, vyské šklství 7 Zdravtnictví rdinace lékařů, nemcnice, plikliniky 8 Kultura, sprt dstatečné vybavení 9 Ubytvání dstatečná kapacita 10 Struktura zaměstnansti dstatečná nabídka 11 Živtní prstředí velmi dbré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Plha vzhledem k centru bce krajvá část Prahy 13 Dpravní pdmínky příjezd až k bjektu 14 Orientace ke svět. stranám kmbinvaná 15 Knfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkvací mžnsti na parkvišti před dmem 18 Obyvatelstv v susedství nebyl zjišťván 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhdný 22 Dstupnst jedntlivých pdlaží výtahem a p schdišti 23 Regulace nájemnéh žádná 24 Výskyt radnu neměřen 25 Další mžnsti hržení velmi mezené až náhdné 26 Příslušenství nemvitsti vhdné (identifikace viz výše) 27 Mžnsti dalšíh rzšiřvání nejsu 28 Technická hdnta stavby viz níže 29 Údržba stavby dbrá 30 Pzemky celkem 627 m 2 12

13 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Technický stav: Objekt byl pstaven dle dbrnéh dhadu před cca 25-30ti lety. Prvky krátkdbé živtnsti (PKŽ) i prvky dluhdbé živtnsti (PDŽ) jsu v dbrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických pruch a jeh stavebně - technický stav dpvídá stáří, technlgickým pstupům výstavby a pužitým stavebním materiálům a spíše dbré údržbě. Připmínky existují spíše v rvině estetické v blasti bnvy maleb a nátěrů či výměně ken, které přestže jsu funkční již nedpvídají nárkům sučasnéh standardu. Rizika eknmické pvahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynalžit finanční prstředky na bnvu. Závady právní pvahy: Dle výpisu z katastru nemvitstí LV č existuje subr mezení vlastnickéh práva (zástavní práv, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prdeji). T však vhledem k účelu psudku (pr exekuční řízení) nepvažujeme za závady právní pvahy a není s nimi v tmt psudku uvažván. 13

14 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Srvnávací nemvitsti (SN): 1) Byt, Praha, Černý Mst Byt dispzici 3+1 s ldžií a výměře 77 m 2 se nachází ve čtvrtém patře smipatrvéh částečně zreknstruvanéh panelvéh dmu nedalek OC Černý Mst. Jedná se byt v půvdním stavu, kna jsu dřevěná. Pkje jsu neprůchzí, ve vstupní hale jsu prstry pr vestavěné skříně a šatnu. Kupelna má umakartvé jádr a je ddělena d talety. K bytu náleží kmra na patře a sklep. V klí dmu je dstatek zeleně a veškerá bčanská vybavenst v pěší dstupnsti. Budva: Panelvá Stav bjektu: Dbrý Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 5.pdlaží Plcha užitná: 77 m 2 Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: FINNEM Kváků 746/6, Praha Tel.: ) Byt, ul. Bryksva, Praha, Černý Mst Byt dispzici 3+1 s ldžií celkvé výměře 76 m 2 se nachází ve čtvrtém patře devítipatrvéh panelvéh dmu s výtahem. Dům udržvaný, stupačky nvé v plastu. Příslušenstvím bytu je kmra na chdbě a sklep. Dbrá dpravní dstupnst. Klidná lkalita s bčansku vybavenstí v místě. Budva: Panelvá Stav bjektu: Velmi dbrý Typ dmu: Patrvý Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 4.pdlaží Plcha užitná: 76 m 2 Plcha pdlahvá: 76 m 2 14

15 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: REALITNÍ DŮM Kněvva 2660/141, Praha Tel: ) Byt, ul. Generála Januška, Praha, Černý Mst Byt veliksti 3+1 s ldžií, 71 m 2 + ldžie 7 m 2 se nachází v sedmém patře. V bytě je zděné jádr. V dmě je nvý výtah. V blízksti dmu se nachází kmpletní bčanská vybavenst, vedle dmu je pliklinika, ve vnitrblku panelvých dmů je zóna se zelení a dětským hřištěm. Stanice metra Rajská zahrada je vzdálena 500 m d dmu, centrum Černý Mst necelý 1 km. Budva: Panelvá Stav bjektu: Dbrý Pdlaží pčet: 7 Pdlaží umístění: 7.pdlaží Plcha užitná: 78 m 2 Plcha pdlahvá: 78 m 2 Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: dumrealit.cz Terra Svrnsti 985/8, Praha Tel:

16 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / ) Byt, Praha, Černý Mst Byt dispzici 3+1 s ldžií, se nachází ve třetím patře ze sedmi udržvanéh panelvéh dmu. Byt je p částečných úpravách - plastvá kna, zděné jádr, plvucí pdlahy s dlažbu. Okna jsu rientvána na jih a sever s vlným výhledem. Příslušenstvím je kmra přím v bytě a sklep. Dům má nvé stupačky, výtah, střechu, kna a vstupní dveře. Lkalita s veškeru bčansku vybavenstí v pěší dstupnsti. Metr a nákupní centrum Černý Mst - 10 min. pěšky. Budva: Panelvá Stav bjektu: Velmi dbrý Pdlaží pčet: 8 Pdlaží umístění: 3.pdlaží Plcha užitná: 78 m 2 Plcha pdlahvá: 78 m 2 Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: FINNEM Kváků 746/6, Praha Tel.: ) Byt, ul. Dležalva, Praha, Černý Mst Byt veliksti 3+1/L a rzlze 78,5 m 2 se nachází v panelvém dmě v Praze 9 - Černý Mst. Je v půvdním, ale udržvaném stavu. Má umakartvé bytvé jádr. Kupelna a WC jsu ddělené. Pdlahvé krytiny v bytě tvří ve všech pkjích a bývacím pkji plvucí pdlaha a v předsíni a kuchyni je keramická dlažba. Okna jsu plastvá. V dmě je nvý výtah. Veškerá bčanská vybavenst je pblíž dmu - MŠ, ZŠ, pliklinika, hřiště, pšta, bchdy atd. Pblíž dmu je stanice metra Rajská zahrada neb Černý Mst. Budva: Panelvá Stav bjektu: Dbrý Umístění bjektu: Sídliště Pdlaží pčet: 7 Pdlaží umístění: 4.pdlaží Plcha užitná: 78 m 2 Plcha pdlahvá: 79 m 2 Plcha sklepu: 2 m 2 Vda: Dálkvý vdvd Elektřina: 230V 16

17 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Sítě: Kabelvá televize Dprava: Vlak Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: NEXT REALITY Italská 212/5, Praha Tel: ) Byt, ul. Bryksva, Praha, Černý Mst Byt se nachází v 7.p. panelvéh dmu s výtahem. Jedná se byt veliksti 3+1 (75 m 2 ) s balknem (3 m 2 ), sklepem a kmru. V bytě se nachází nvá kuchyň, dlažba, dřevěná kna, štuky. Dům má nvu střechu a výtahy. V klí se nachází dětské hřiště. Dstupnst - cca 10 min. na metr Černý Mst. Budva: Panelvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 8.pdlaží Plcha užitná: 78 m 2 Vda: Místní zdrj Plyn: Individuální Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: Simn Zavichvský Jarmírva 158/54, Praha Tel:

18 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / ) Byt, ul. Dležalva, Praha, Černý Mst Byt veliksti 3+1/L a plše 77 m 2 se nachází ve 3. patře panelvéh dmu. V bytě kmra. Plastvá kna se žaluziemi. Uzamykatelná chdbička pr 3 byty. Na patře k bytu kmra, v 1. PP sklep. Budva: Panelvá Stav bjektu: Dbrý Typ dmu: Patrvý Pdlaží pčet: 11 Pdlaží umístění: 4.pdlaží Plcha užitná: 77 m 2 Plcha pdlahvá: 77 m 2 Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: MAXIMA REALITY Washingtnva 1624/5, Praha Tel: ) Byt, ul. Generála Januška, Praha, Černý Mst Byt veliksti 3+1/L a rzlze 78 m 2 v 7. nadzemním pdlaží smipdlažníh panelvéh dmu s výtahem v Praze 9 - Černý Mst. K bytu patří sklep. Byt je p částečné reknstrukci, plastvá kna s rientací S/V a J/Z, plvucí pdlahy v celém bytě. Kupelna zděná, WC zvlášť. Dům je p celkvé reknstrukci. Připjení kabelvé televize. Výbrná dstupnst MHD a metr. Občanská vybavenst v místě bydliště. Budva: Panelvá Stav bjektu: Velmi dbrý Pdlaží umístění: 7. pdlaží Plcha užitná: 78 m 2 Plcha pdlahvá: 78 m 2 18

19 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Cena nabídkvá: ,- Kč Zdrj: LOVELY HOME Rumunská 690/15, Praha Tel:

20 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy pužít ve 100%, ale puze rientačně a s velku bezřetnstí vzhledem k tmu, že realitní kanceláře většinu v první fázi inzerce respektují přání prdávajícíh, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prdávajícími a až p delší dbě, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkvých cen bytných nemvitstí a jejich dpvídajících db trvání nabídky prezentvaném na XVIII. mezinárdní knferenci sudníh inženýrství jeh autr Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. keficient redukce ceny, který představuje pměr tržní ceny ku ceně nabídkvé. Zpravidla je tent keficient k ZC 1,00. T znamená, že ceny nabídkvé jsu zpravidla vyšší než ceny tržní. Při ceňvání nemvitstí prvnávací metdiku se někdy pužívá paušálně hdnta k ZC = 0,85. Uveřejněn v časpise Sudní inženýrství č. 4, rčník na str Obdbně v časpise Odhadce a ceňvání majetku č. 3-4/2009 v článku autrů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., dc. Ing. Lubše Kmárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkvé ceny a ceny skutečných prdejů vykazují pdbné tendence (krelační keficienty v hdntách d 0,85 d 0,99). Stejně tak Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Terie ceňvání nemvitstí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzervané jak pžadvané prdejní jsu zpravidla vyšší, než jaké budu naknec dsaženy. Pstupným pdrbným sledváním je mžn si věřit, jak cena určité nemvitsti pstupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemvitst se zřejmě prdala za cenu blízku pslední pžadvané. Cena nemvitsti nemůže být větší, než cena stejné nemvitsti inzervané k prdeji. V dalším textu pak: keficient zdrje infrmace: 0,65-1,00. Metda příméh prvnání pmcí indexu dlišnsti: Ppis metdy viz bd A.5.3 znaleckéh psudku. Srvnávací nemvitsti Výměra [m 2 ] Cena ke Index dlišnsti I O srvnání tech. stav a [Kč/m 2 ] zdrj plha velikst vybavenst Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,95 1,00 1,00 1, SN ,95 1,00 1,05 1, SN ,95 1,00 0,95 1, SN ,95 1,00 0,95 1, SN 5 78, ,95 1,00 0,95 1, SN ,95 1,00 0,95 1, SN ,95 1,00 1,00 1, SN ,95 1,00 0,95 1, n: pčet srvnávacích nemvitstí 8 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] p zakruhlení: Statistické veličiny: Směrdatná dchylka [SO] Minimální hdnta AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hdnta Výpčet: 77,39 m ;0,- Kč/m 2 = ,40 Kč, p zakruhlení ,- Kč 20

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / Prvnávací způsb cenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání LV č Byt č. 900/32-25 Zatřídění pr ptřeby cenění: Typ bjektu: Bytvý prstr Plha bjektu: Hlavní měst Praha Stáří stavby: 30 rků Základní cena ZC (přílha č. 19): ,- Kč/m 2 Pdlahvé plchy bytu: Byt: = 74,39 m 2 Pdlahvá plcha bytu: = 74,39 m 2 Pdlahvé plchy balknů, teras a pavlačí: Ldžie: = 2,75 m 2 Pdlahvé plchy balknů, teras a pavlačí - celkem: = 2,75 m 2 Pdlahvé plchy sklepů a půd, ne místnsti: Sklep: = 3,00 m 2 Pdlahvé plchy sklepů a půd, ne místnsti - celkem: = 3,00 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha bytu: = 74,39 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha balknů, teras a pavlačí: 2,75 m 2 * 0,17 = 0,47 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha sklepů a půd, ne místnsti: 3,00 m 2 * 0,10 = 0,30 m 2 Pdlahvé plchy - celkem: = 75,16 m 2 Výpčet indexu cenvéh prvnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budva - panelvá, nezateplená II -0,05 2. Splečné části dmu - Klárna, kčárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství dmu - Bez dpadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v dmě - Ostatní pdlaží nevyjmenvané II 0,00 5. Orientace byt. místnstí ke světvým stranám - Ostatní světvé strany - částečný výhled II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní prvedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prstry užívané splu s bytem - Standardní vybavení - balkn neb ldžie, kmra neb sklepní kóje (sklep) III 0,00 8. Vytápění bytu - Dálkvé, ústřední, etážvé III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dbrém stavu s pravidelnu údržbu II 1,05 Keficient pr stáří 30 let: 0,90 21

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,898 i = 1 9 Index plhy: Název znaku č. P i 1. Plha nemvitsti v bci - suvisle zastavěné území bce III 0,00 2. Význam lkality (v bci, blasti, kresu) - bez vlivu II 0,00 3. Oklní zástavba a živtní prstředí - převažující bjekty pr bydlení III 0,00 4. Dpravní spjení - dbrá dstupnst centra bce, dbré dpravní spjení II 0,00 5. Parkvací mžnsti v klí nemvitsti - mezené II 0,00 6. Obyvatelstv - bezprblémvé klí II 0,00 7. Změny v klí s vlivem na cenu nemvitsti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 8 Index plhy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemvitstmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemvitstmi - nabídka dpvídá pptávce III 0,00 2. Vlastnictví nemvitstí - stavba na vlastním pzemku (ve spluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prdejnst - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkvý index I = I V * I P * I T = 0,898 * 0,900 * 1,000 = 0,808 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,808 = ,47 Kč/m 2 Cena zjištěná prvnávacím způsbem CP = ZCU * PP = ,47 Kč/m 2 * 75,16 m 2 = ,29 Kč Byt č. 900/32 - zjištěná cena = ,29 Kč LV č Pzemky Pzemky ceněné dle cenvé mapy: Název Parcelní čísl Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plcha a nádvří 221/ , , ,- Zastavěná plcha a nádvří 221/ , , ,- Pzemky ceněné dle cenvé mapy celkem ,- Pzemky - zjištěná cena = ,- Kč 22

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 Výsledné ceny: LV č : Byt č. 900/32 a) Ocenění prvnávacím způsbem a 1 ) Byt č. 900/32 = ,29 Kč LV č celkem: ,29 Kč LV č. 4289: Spluvlastnický pdíl na pzemku a) Pzemky a 1 ) Pzemky = ,- Kč Vlastnický pdíl: ,- * (7 739 / ) = ,67 Kč LV č celkem: ,- Kč ,67 Kč Výsledná cena nemvitsti činí celkem Výsledná cena nemvitsti p zakruhlení dle 46 činí ,96 Kč ,- Kč 23

24 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / VYHODNOCENÍ Kmparativní metda - srvnání na realitním trhu Ocenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání ,- Kč ,- Kč Na základě dstupných infrmací, na základě ppsaných parametrů, na základě srvnávacích kritérií, na základě rizikvých faktrů, na základě prvedených šetření a na základě výsledků pužitých metd cenění indikujeme bvyklu cenu předmětu cenění ve výši: ,- Kč 24

25 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 C REKAPITULACE Obvyklu cenu: a) bytvé jedntky č. 900/32 v budvě bytvéh dmu č.p. 900 a 901 (LV 181), část bce Černý Mst, ul. Generála Januška č.r. 15, stjícíh na pzemcích parc.č. 221/117 a 221/118 (LV 4289), k.ú. Černý Mst, bec Praha, včetně spluvlastnickéh pdílu ve výši 7739/ na splečných částech dmu č.p. 900 a 901, zapsán na LV č. 3253, vedenéh KÚ pr hlavní měst Prahu, KP Praha, b) spluvlastnickéh pdílu ve výši 7739/ na pzemcích parc.č. 221/117 a 221/118, k.ú. Černý Mst, bec Praha, zapsán na LV č. 4289, vedenéh KÚ pr hlavní měst Prahu, KP Praha, indikujeme ke dni cenění na: ,- Kč slvy: Dvamilinytřistadvacetpěttisíc krun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek jsme pdali jak znalecký ústav vedený v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících a ustanvením 6 dst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k prvedení zákna znalcích a tlumčnících, ve znění pzdějších předpisů, zapsaný dle Rzhdnutí ministryně spravedlnsti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst: pr br eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr: ceny a dhady nemvitstí. Znalecký úkn je zapsán pd přadvým číslem / 2010 deníku znaleckéh ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králvé dne Pdpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel splečnsti Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přemyslva 38/ Hradec Králvé 25

26 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č / 2010 E PŘÍLOHY 1. Barevná ftdkumentace 2. Výpis z Katastru nemvitstí, LV č a LV 4289, k.ú. Černý Mst, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne Snímek katastrální mapy 26

27 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přílha: Ftdkumentace

28 Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přílha: Ftdkumentace

29 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :29:15 Vlastnictví bytu a nebytvéh prstru CZ0100 Hlavní měst Praha Obec: Praha A Vlastník, jiný právněný Identifikátr Pdíl Vlastnické práv SJM Pstránecký Milslav a Pstránecká Hana, Generála /331 Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha /1012 SJM = splečné jmění manželů B Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Sudní řízení, č.j.: 129EX4853/09 pr Sudní exekutr Jarš Petr, Mgr. Kat.území: Černý Mst List vlastnictví: 3253 Nemvitsti Jedntky Č.p./ Č.jedntky Způsb využití Budva Parcely V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Způsb chrany Černý Mst, č.p. 900, 901, LV 181, byt.dům Pdíl na splečných částech dmu 900/32 byt 7739/ na parcele 221/117 LV /118 LV 4289 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr Pvinnst k Zástavní práv smluvní phledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím Raiffeisenbank a.s., Hvězdva Jedntka: 900/32 V-18043/ /2b, Praha 4, Nusle, , RČ/IČO: Listina Smluva zřízení zástavníh práva pdle bč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-18043/ Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti Pstránecká Hana, Generála Z / Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98, RČ/IČO: /1012, Jedntka: 900/32 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí 129 EX 4853/09-2 ze dne Z / Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti D Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí 025 EX-14282/ ze dne Z / Jiné zápisy - Bez zápisu Pstránecká Hana, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98, RČ/IČO: /1012, Jedntka: 900/32 Z / strana 1

30 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :29:15 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Sudní řízení, č.j.: 129EX4853/09 pr Sudní exekutr Jarš Petr, Mgr. CZ0100 Hlavní měst Praha Obec: Kat.území: Černý Mst List vlastnictví: Praha V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě E Nabývací tituly a jiné pdklady zápisu Listina Smluva převdu vlastnictví jedntky ( 24 zák.č.72/1994 Sb.) ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-14278/ Pr: Pstránecký Milslav a Pstránecká Hana, Generála Januška RČ/IČO: / /15, Praha 14, Černý Mst, Praha /1012 F Vztah bnitvaných půdně eklgických jedntek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upzrnění: Další údaje budvě a pzemcích uvedených v části B jsu vždy na příslušném výpisu z katastru nemvitstí pr vlastnictví dmu s byty a nebytvými prstry. Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: :27:02 strana 2

31 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :29:15 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Sudní řízení, č.j.: 129EX4853/09 pr Sudní exekutr Jarš Petr, Mgr. CZ0100 Hlavní měst Praha Obec: Kat.území: Černý Mst List vlastnictví: Praha V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný právněný Identifikátr Pdíl Vlastnické práv Bbkvá Bartíkvá Svatava PhDr., Třebešvská 2256/109, Praha 20, Hrní Pčernice, Praha 913 Bgnervá Bžena, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha / / / / SJM SJM SJM SJM SJM SJM SJM SJM Brušák František Ing. a Brušákvá Alena, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Daňhelka Aleš a Daňhelkvá Pavla, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Drlík Pavel MUDr. a Drlíkvá Dana Ing., K Hárunce 324/7, Praha-Čakvice - Miškvice, Praha 96 Esser Jarmír a Esservá Zdeňka, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Filj Jsef, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Flber Jarslav a Flbervá Jana, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Fltynvá Pavlína, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 Frčka Ctirad RSDr. a Frčkvá Marie, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Gajdšvá Viktória MUDr., Južná Trieda 1547/13, Kšice- Juh,, Slvensk Glamš Karl, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Hlavní měst Praha, Mariánské nám. 2/2, Praha 1, Staré Měst, Praha 01 Hffmannvá Zdeňka, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Jirtkvá Iveta, Kukelská 903/1, Praha 14, Hlubětín, Praha 98 Kasimv Rvšan, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Kucký František MUDr. a Kucká Ladislava, Jižní 1820/53, Česká Lípa, Česká Lípa 1, Jižní 1820/53, Česká Lípa, Česká Lípa 6 Kutná Michaela, Za Obchdy 851, Neratvice Kyzlík Petr Ing., Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Kyzlíkvá Ladislava PaedDr., Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Martinek Milan Ing. a Martinkvá Marcela, Laudva 1385/31, Praha 17, Řepy, Praha 618 Mašek Petr, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Mravcvá Markéta, Křenická 2254/9, Praha 10, Strašnice, Praha 10 Onderčin Jsef, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 Pham Dang Kha a Vu Thi Ngc Lan, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Pham Trung Hieu a Van Le Thi Thanh, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / strana 1

32 B B1 C Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :29:15 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Sudní řízení, č.j.: 129EX4853/09 pr Sudní exekutr Jarš Petr, Mgr. CZ0100 Hlavní měst Praha Obec: Kat.území: Černý Mst List vlastnictví: 4289 SJM Pdaný Jiří a Pdaná Věra, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 SJM Pstránecký Milslav a Pstránecká Hana, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Sáblík Michael Ing.JUDr., Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 Smíškvá Zdeňka, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Stavební bytvé družstv Praha, Střížkvská 1/29a, Praha 8, Střížkv, Praha 8 Ševcvá Marcela, F.X.Prcházky 709/4, Brandýs nad Labem, Brandýs nad Labem-Stará Bleslav 1 Štruncvá Jana, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 Tilšar Pavel, Kstmlaty pd Řípem 22, Hrní Beřkvice Varšavík Mirslav, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 SJM Vaverka Jiří Ing. a Vaverkvá Jana, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Větrvcvá Dagmar, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 SJM Vladyka Stanislav Ing. a Vladykvá Hana Ing., Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 98 Vlf Ondřej, Generála Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 Weidinger Hana, Generála Januška 901/13, Praha 14, Černý Mst, Praha 9 SJM Znamenskiy Lenid a Znamenskaya Irina, Hrní Krupá 117, Havlíčkův Brd 1 SJM = splečné jmění manželů Praha Nemvitsti Pzemky Parcela Výměra[m2] Druh pzemku Způsb využití Způsb chrany 221/ /118 Jiná práva Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Bez zápisu zastavěná plcha a nádvří zastavěná plcha a nádvří Pvinnst k / / / / / / stavba LV 181 stavba LV / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / Zástavní práv smluvní phledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím k pdílu 3832/ Hypteční banka, a.s., Radlická Martinek Milan Ing. a Martinkvá V-50173/ /150, Praha 5, Radlice, , Marcela, Laudva 1385/31, Praha RČ/IČO: , Řepy, Praha 618, RČ/IČO: / /0008, Parcela: 221/117 Martinek Milan Ing. a Martinkvá V-50173/ strana 2

33 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pr Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :29:15 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Sudní řízení, č.j.: 129EX4853/09 pr Sudní exekutr Jarš Petr, Mgr. CZ0100 Hlavní měst Praha Pvinnst k Obec: Kat.území: Černý Mst List vlastnictví: Praha V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Marcela, Laudva 1385/31, Praha 17, Řepy, Praha 618, RČ/IČO: / /0008, Parcela: 221/118 Listina Smluva zřízení zástavníh práva pdle bč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-50173/ Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti k pdílu 7739/ Pstránecká Hana, Generála Z / Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98, RČ/IČO: /1012, Parcela: 221/117 Pstránecká Hana, Generála Z / Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98, RČ/IČO: /1012, Parcela: 221/118 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí 129 EX 4853/09-2 ze dne Z / Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti k pdílu id. 7739/44130 Pstránecká Hana, Generála Z / Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98, RČ/IČO: /1012, Parcela: 221/117 Pstránecká Hana, Generála Z / Januška 900/15, Praha 14, Černý Mst, Praha 98, RČ/IČO: /1012, Parcela: 221/118 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí 025 EX-14282/ ze dne Z / Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné pdklady zápisu Listina Vznik práva ze zákna zákn č. 172/1991 parcely vznikly gem. pl /93 z p. 221/1 Pr: Pr: Hlavní měst Praha, Mariánské nám. 2/2, Praha 1, Staré Měst, Praha 01 Kupní smluva V /1998 zbytek PK 402/3 vým.890m2 (ZPMZ /2009) Hlavní měst Praha, Mariánské nám. 2/2, Praha 1, Staré Měst, Praha 01 strana 3 POLVZ:197/1994 POLVZ:40/1999 Z / RČ/IČO: Z / RČ/IČO: Smluva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni