Znalecký posudek /10

Transkript

1 .j.: 137Ex 5669/05 Znalecký posudek /10 o obvyklé cen adové garáže na stp /2, Holice, ul. Pod Homolí, bez p íslušenství, v etn pozemku stp /2, katastrální území Holice v echách, obec Holice, okres Pardubice, kraj Pardubický - dle LV. 555 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. P íkop p B r n o.j.: 137Ex 5669/05-66, ze dne: Ú el posudku: zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti pro ú ely exeku ního ízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí p T r u t n o v tel. mobil , freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 11 stran a 4 strany p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Trutnov,

2 strana. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovit sou asnou obvyklou cenu nemovitosti v daném míst a ase adové garáže na stp /2 v Holicích, ul. Pod Homolí v etn pozemku bez p íslušenství dle LV. 555, pro ú ely exeku ního ízení. 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti znalce. Pozvaní ú astníci - pan Vít Schejbal, Schejbal Antonín a Schejbal Petr se nedostavili (nep ebrali poštovní zásilku s pozvánkou). Objekt nebyl znalci zp ístupn n. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního ú adu v Pardubicích - dálkový p ístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví. 555, pozemek. 1826/2 - zastav ná plocha, garáž bez p m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí p edm tných pozemk, list mapy 2-9/12, - databáze prodej nemovitostí, sestavená podle skute n realizovaných cen nemovitostí na území okresu Trutnov a Pardubice, spole n se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního ú adu o stá í stavby - nejsou, - skute nosti a vým ry zjišt né na míst dne , - fotodokumentace po ízená znalcem, viz. p ílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora j.: 137Ex 5669/05-66, ze dne , - informace a údaje sd lené ú astníky místního šet ení, - dále nebyly na mé požádání p edloženy žádné další doklady, které by m ly vliv na ocen ní. 4. Vlastnické a eviden ní údaje LV vlastník - Schejbal Antonín, Havlí kova 445, Pardubice 2, vlastnický podíl 4/6, Schejbal Petr, Havlí kova 445, Pardubice 2, vlastnický podíl 1/6, Schejbal Vít, eskoslovenské Armády 408/51, Hradec Králové, vl. podíl 1/6. 5. Dokumentace a skute nost nebyla p edložena žádná dokumentace nemovitosti, objekt je v pr m rném stavebn technickém stavu se zanedbanou údržbou, byl postaven dle mého odhadu jako adová garáž v roce Celkový popis nemovitosti M sto Holice má evidováno obyvatel. P edm tná nemovitost se nachází v obytné ásti obce v ulici Pod Homolí, v kolonii obdobných garáží. Jedná se o adovou krajní garáž pro osobní auto, v lokalit, která je vhodná pro dané využití na okraji obytné ásti m sta s malou vzdáleností do centra m sta - cca 800 m. Dostupnost - prodejna potravin 400 m, zastávka autobusu 700 m, vlaková zastávka 700 m, do správního centra m sta Pardubice 15 km. M sto Holice má schválený územní plán a stavba není v rozporu s územním plánem ani s okolní zástavbou. Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 strana. 3 Garáž je postavená jako adová krajní, klasicky zd ná s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepená, na mírn svažitém terénu, voln p ístupná ze zpevn né komunikace, v zástavb obdobných garáží a obytných dom, v zastav ném území obce. Objekt není napojen na žádné ve ejné rozvody - objekt nebyl znalci zp ístupn n a je oce ován pouze podle vn jšího vzhledu a p ístupných konstrukcí. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž - v cná hodnota 2) Garáž - porovnávací hodnota b) Pozemky 1) Pozemek c) Ocen ní porovnávací metodou B. Odhad Popis a umíst ní objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Pardubice Obec: Holice Popisy objekt a) Objekty 1) Garáž je postavená jako zd ná p ízemní adová krajní - zprava, v kolonii obdobných garáží v zastav ném území m sta, v ulici Pod Homolí, na mírn svažitém terénu, voln p ístupná ze zpevn né komunikace. Garáž není napojena na žádné ve ejné rozvody. Nemovitost nebyla znalci zp ístupn na - oce uji podle vn jšího vzhledu. Nosné zdivo o tl. 0,3 m, strop s rovným podhledem, podlaha z betonové mazaniny, vnit ní omítky jednovrstvé vápenné hladké. Okno jednoduché ze sklobetonu, dve e nejsou, vrata ocelová dvouk ídlá s plechovou výplní. Elektroinstalace ani jiné instalace nejsou. Garáž má pultovou st echu, krytou deskami vlnitého eternitu, klempí ské konstrukce - nejsou. Fasáda hladká a hrubá vápenná v ásti narušená, bez obkladu soklu. Objekt je v pr m rném stavebn technickém stavu - údržba zanedbaná, budou nutné drobné stavební úpravy. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují znaky statického narušení. Garáž byla postavena dle mého odhadu v roce stá í stavby odhaduji 40 let. Celková p edpokládaná životnost stavby 80 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji výpo et opot ebení lineární metodu výpo tu opot ebení.

4 strana. 4 b) Pozemky 1) Pozemek je na mírn svažitém terénu, voln p ístupný ze zpevn né komunikace, v zástavb obdobných objekt v zastav ném území obce. M sto Holice má evidováno obyvatel. Ocen ní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Garáž - v cná hodnota 8 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,853 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zm ny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,843 (Garáže) Podlaží: 1.N.P. Výška: 2,90 m Zastav ná plocha: 6,2 3,4 = 21,08 m 2 Obestav ný prostor (OP): 1.N.P. 2,90 6,2 3,4 = 61,13 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 6,20 % Standardní 2. Obvodové st ny 30,10 % Standardní 3. Stropy 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 5,70 % Podstandardní 6. Klempí ské konstrukce 2,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrch 4,80 % Standardní 8. Dve e 2,70 % Nevyskytuje se 9. Okna 1,40 % Standardní

5 strana. 5 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 10. Vrata 6,80 % Standardní 11. Podlahy 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 6,00 % Nevyskytuje se Výpo et koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 5. Krytina 0,54 5,70 % 0, Klempí ské konstrukce 0,54 1,852 2,90 % 0, Dve e 0,54 1,852 2,70 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 6,00 % 0,0600 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8532 Ocen ní: Základní jednotková cena: 1 375, K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8532 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,8430 Základní jednotková cena upravená: = 2 097,60 K /m 3 Základní cena upravená: 61,13 m ,60 K /m 3 = ,29 K Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 40 rok P edpokládaná další životnost: 40 rok Opot ebení: / ( ) = 50,000 % Odpo et opot ebení: ,29 K 50,000 % ,15 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = ,14 K Garáž - v cná hodnota zjišt ná cena: ,14 K a.1.2) Garáž - porovnávací hodnota 24 Podlaží: 1.N.P. Výška: 2,90 m Zastav ná plocha: 3,4 6,2 = 21,08 m 2 Obestav ný prostor (OP): 1.N.P. 2,90 3,4 6,2 = 61,13 m 3 Ur ení základní ceny za m 3 dle p ílohy. 18, tabulky. 1: Kraj: Pardubický Obec: Holice Po et obyvatel: Základní cena (ZC): 1 864, K /m 3

6 strana. 6 Trh s nemovitostmi: p íloha. 18a, tabulka. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na díl ím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztah na prodejnost (nap. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: p íloha. 18a, tabulka. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 0,05 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0, m v etn 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 4 Zm ny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vliv 0,00 5 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,950 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: p íloha. 18, tabulka. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby I. adová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo st ny tl cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 P íslušenství - venk. úpravy II. Bez p íslušenství 0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebn -technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stá í od 30 do 50 let v etn Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 6 : 0,8 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,632 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,950 0,632 = 0,600 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 1 864, 0,600 = 1 118,40 K /m 3 Ur ení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 61, ,40 = ,79 K Garáž - porovnávací hodnota zjišt ná cena: ,79 K

7 strana. 7 b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemek Popis porovnávacího pozemku: celkový rozsah pozemk je 21 m 2. Jako funk ní celek se stavbou garáže uvažuji celý stavební pozemek v rozsahu 21 m 2. Dle databáze znalce uvažuji stavební pozemek za obvyklou cenu ve výši 400,- K /m 2. Porovnávací pozemek: stavební Realizovaná cena: 8 400, K Vým ra: 21,00 m 2 Jednotková cena: 400, K /m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 400, K /m 2 Váha: 1,00 Stanovená jednotková cena (SJC): 400, K /m 2 Oce ovaný pozemek: Název: stavební Parcelní íslo: 1826/2 Vým ra (V): 21,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 21,00 m 2 400, K /m 2 = 8 400, K Pozemek zjišt ná cena: 8 400, K

8 strana. 8 c) Ocen ní porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskute n ných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typ nemovitostí, že uskute n né prodeje a vyhodnocované prodeje by m ly být starší než 2 roky. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního pr zkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, výv sek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí. Záv rem tohoto šet ení je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti m sí ní zprost edkovatelskou smlouvu, se zohledn ním sou asné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Garáž, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjišt nému technickému stavu, v dané lokalit, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a zp sobu využití, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je obchodovatelná. P edm tná nemovitost je klasicky zd nou adovou krajní garáží v kolonii obdobných garáží na okraji zastav ného území m sta, postavenou s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepenou, bez podkroví, v podpr m rném standardu vybavení a v pr m rném stavebn technickém stavu se zanedbanou údržbou. Objekt není napojen na žádné ve ejné rozvody elekt iny. P íslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastav ného území m sta, v lokalit, která je vhodná pro dané využití. Nevýhodou je špatná údržba objektu. K nemovitosti náleží podstandardní rozsah pozemku - pouze zastav ná plocha. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Srovnání je možné provést na základ obvyklé ceny podlahové plochy objektu vycházející z databáze a zkušeností znalce z prodej obdobných nemovitostí. Užitková podlahová plocha p edm tné garáže je ve výši 17 m 2. Obvyklá cena užitkové plochy ze srovnání = 4 500,- K /m 2. Obvyklá cena srovnáním = ,- K. Byl proveden výpo et srovnávací metodou dle platné provád cí vyhlášky zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku a výsledná vypo tená hodnota ve výši ,- K, koresponduje s obvyklou cenou p edm tné nemovitosti, proto s ní nadále uvažuji jako s cenou obvyklou v daném míst a ase. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadc a inzerce realitních server. Podle t chto podklad byly v uplynulé dob zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oce ovaná nemovitost, tyto nemovitosti :

9 strana. 9 1/ Inzerce Sreality - Garáž Chrudim požadovaná cena ,- K Nabízíme k prodeji udržovanou garáž v Chrudimi v lokalit Cihelna.Užitná plocha garáže je 19 m2.ihned volná.v blízkosti je zastávka MHD. 2/ Inzerce Sreality - Garáž Rybitví požadovaná cena ,- K Nabízíme k prodeji adovou garáž (17 m2) v Rybitví, stojící na vlastním pozemku v osobním vlastnictví. V garáži je zavedena elekt ina. Seznam porovnávaných objekt : Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K asový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Garáž Chrudim , K 1,00 ks 0,90 1,00 1, , K 1,0 Garáž Rybitví , K 1,00 ks 0,80 1,00 1, , K 1,0 Garáž srovnáním , K 1,00 ks 1,00 1,00 1, , K 5,0 kde JC = (VC / M) (K místa K asový K vybav. ) Minimální jednotková cena za ks: Pr m rná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: , K ,71 K , K Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: , K Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = , K

10 strana. 10 C. Rekapitulace P edm tná nemovitost je klasicky zd nou adovou krajní garáží v kolonii obdobných garáží na okraji zastav ného území m sta, postavenou s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepenou, bez podkroví, v podpr m rném standardu vybavení a v pr m rném stavebn technickém stavu se zanedbanou údržbou. Objekt není napojen na žádné ve ejné rozvody elekt iny. P íslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastav ného území m sta, v lokalit, která je vhodná pro dané využití. Nevýhodou je špatná údržba objektu. K nemovitosti náleží podstandardní rozsah pozemku - pouze zastav ná plocha. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocen ní je neuvažuji. Nemovitost není v sou asnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou ur eny za p edpokladu uvoln né nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv!! Cena objektu podle cenového p edpisu srovnávací hodnota V cná hodnota objekt podle vyhlášky Cena pozemk ur ená porovnávací metodou Stanovená v cná hodnota celkem Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem , K , K 8 400, K , K , K Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , K Cena slovy: sedmdesátšesttisícosmset K V Trutnov Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/ Trutnov Prohlašuji, že p i provedení ocen ní jsem osobou nezávislou.

11 strana. 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne ,.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odv tví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odv tví stavby obytné a pr myslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod po /10 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem /10 podle p ipojené likvidace. Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/ Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základ akreditace ud lené eským institutem pro akreditaci, pro oce ování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.. 48/05 s platností do V Trutnov Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/ Trutnov E. Seznam p íloh P íloha. 1 Výpis z katastru nemovitostí P íloha. 2 Kopie katastrální mapy P íloha. 3 Fotodokumentace P íloha. 4 Poloha nemovitosti na map

12 strana. 12 P íloha. 1

13 strana. 13 P íloha. 2

14 strana þ. 14 PĜíloha þ. 3 Fotodokumentace Znalecký posudek þ /10, obvyklé ceny Ĝadové garáže na stp.þ. 1826/2, Holice, ul.pod Homolí

15 strana. 15 P íloha. 4 Poloha nemovitosti na map šipka ozna uje polohu nemovitosti