ZNALECKÝ POSUDEK íslo /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /14 o cen v ase a míst obvyklé bytu.263/1 a podílu ceny pozemku p..st. 1347, 1348 a 1349 situovaných v kat. území Moravský Krumlov (699128), obci Moravský Krumlov (594482), okrese Znojmo (CZ 0647), kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V Objednatel posudku: formou usnesení o ustanovení znalce Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák, Nádražní Havlí v Brod (.j. 050 EX 488/14 78) Vlastníci oce ovaných nemovitostí : v SJM Sk ivan Petr a Sk ivanová Jaromíra B ízová 263, Moravský Krumlov (identifikátory /3956 a /3803) el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí pro pot eby objednatele posudku s cílem provedení exekuce jejich prodejem Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace soudních znalc a odhadc eské republiky Brno.tel Posudek obsahuje: 21 stran v etn obalu Po et vyhotovení: p edává se v trojím rovnoceném vyhotovení + 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytu. 263/1 a podílu ceny zastav ných pozemk p..st. 1347, 1348, 1349 situovaných v kat. území, obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V Objednatel posudku: formou usnesení o ustanovení znalce Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák, Nádražní Havlí v Brod (.j. 050 EX 488/14 78) Vlastníci oce ovaných nemovitostí: v SJM Sk ivan Petr a Sk ivanová Jaromíra B ízová 263, Moravský Krumlov (identifikátory /3956 a /3803) el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí pro pot eby objednatele posudku s cílem provedení exekuce jejich prodejem Podklady pro ocen ní: - usnesení o ustanovení znalce.j. 050 EX 488/14 78 ze dne výpis z K.N. L.V pro k.ú. Moravský Krumlov - osobní prohlídka nemovitostí venkovní uskute ná bez ú asti ádn informovaných vlastník bytu - fotodokumentace - internetové informace o nabídkách porovnatelných nemovitostí (byt ) - zákon.151 ze dne o oce ování majetku a o zm n kterých zákon ve zn ní následných aktualizací - vyhláška ministerstva financí.3/2008 Sb. o provedení n kterých ustanovení zákona.151/1997 Sb. ve zn ní vyhlášek.456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 378/2011 Sb., 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb. s platností od dále jen Vyhláška

3 Ocen ní se provádí ke dni NÁLEZ Byt. 263/1 se nalézá v 1.N.P. cihelného bytového domu, s novou fasádou a zateplenými štíty. Bytový d m.p. 263 se nalézá v ulici B ízová v bytové zón rodinných a bytových dom. M sto Moravský Krumlov leží v pr rné výšce 255 metr nad mo em a leží na území okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Moravský Krumlov je také obcí s rozší enou p sobností. Obec Moravský Krumlov se rozkládá asi t icet dva kilometr severovýchodn od Znojma. Po et trvale žijících osob tohoto menšího m sta je V obci jsou dv základní školy vyššího stupn a mate ská škola, dále kino, kostel a h bitov, policejní stanice a poštovní ú ad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i ve ejný vodovod. M stem prochází železnice a je zde i železni ní stanice. Bytový d m je vícebytový typový typ J. Celý d m je kompletn opravený se t emi samostatnými vchody a t emi nadzemními patry. Krytý je sedlovou st echou s taškovou krytinou. P ístup k domu zajiš uje místní živi ná komunikace a dlážd né chodníky. Mezi jednotlivými obytnými domy jsou travnaté plochy. Je to velmi p íjemná lokalita pro bydlení. V daném prostoru je dostate né množství parkovacích míst. Pokud se týká ocen ní vlastního bytu. 263/1 jako znalec uvádím skute nost, že p estože vlastníci této nemovitosti byli vyzváni doporu eným dopisem k umožn ní vnitro prohlídky bytu nebylo mi toto umožn no. Návšt va byla uskute na v souladu s doporu enou výzvou v hod. a vzhledem k tomu, že p es zvon ní u bytu nebylo umožn no tento navštívit byla prohlídka provedena pouze zven í. Dále jsem využil ke stanovení ceny v ase a míst obvyklé informace soused, informace získané dotazem na M stském ú ad a technické údaje jsem získal i z nabídky prodeje tohoto bytu inzerovaného realitní kancelá í MaM reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha. P ípadné závazky povinného k SVJ jsem p es vynaložené úsilí nezjistil.

4 -4- Oce ovaný byt 3+1 je v osobním vlastnictví povinných manž. Petra a Jaromíry Sk ivanových. Nalézá se v 1.N.P. a jeho podlahová plocha je 74 m 2. Byt je napojen na obecní rozvody vodo, kanalizaci, elektro a plyn. V byt jsou vym na plastová okna. Podlaha tvo ena parketami dopln nými koberci. Vytáp ní etážové. Oh ev teplé vody zajiš uje elektrický bojler. Kuchy je vybavena kuchy skou linkou a sporákem. Dispozi je byt ešen tak, že po vstupu do menší chodby se nalézá po pravé stran velký obývací pokoj a za ním ložnice. Z chodby se dále dostaneme do kuchyn a následn do d tského pokoje. V byt je dále koupelna (vlevo) s vanou a umyvadlem a samostatný splachovací záchod. K bytu pat í i dva sklepy. V dom je i spole ná sušárna prádla. Technický stav celého bytového domu i oce ovaného bytu je velmi dobrý. V nedávné dob byla jeho fasáda velmi vkusn opravena s líbivým barevným ešením a zateplením kratších st n (štít ) tohoto domu. Stá í bytového domu: dle informací získaných od obyvatel domu byl bytový d m zrealizován v roce Následn pr žn upravován a udržován. Poslední úpravou je provedená fasáda a vým na oken. Stejný údaj platí i pro oce ovaný byt. 263/1.

5 POSUDEK A) Administrativní cena STAVBY Jednotky ( 38 Vyhlášky ) Byt. 263/1 v soukromém vlastnictví Ocen ní provádím porovnávacím zp sobem dle Hlavy III Vyhlášky kat. území, obec: Moravský Krumlov ulice: B ízová 263 kraj: okres: Jihomoravský Znojmo základní cena (p íloha.27, tab..1 Vyhlášky ): K /m 2 (ZC) základní cena upravená: ZCU = ZC x I V I V index konstrukce a vybavení (p íloha.27, tab..2 Vyhlášky ) Znak Kvalitativní pásma V i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota V i 1. Typ stavby IV Budova zd ná, áste zateplená (štíty) +0, Spole né ásti stavby II Sušárna, sklepy 0, íslušenství domu III íslušenství zvyšující cenu bytu (venkovní parkovací stání) + 0, Umíst ní bytu v dom II Ostatní nevyjmenovaná (1.N.P.) 0, Orientace obyt. místnosti ke sv tovým stranám II áste ný výhled (3 sv t. strany) 0,000

6 6. Základní p íslušenství bytu III íslušenství úplné - standartní vybavení 0, Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem I Standartní vybavení bez dalších prostor - 0, Vytáp ní bytu III Etážové plynové 0, Kriterium jinde neuvedené III Bez vlivu na cenu 0,000 Stavebn -technický stav 10. Stá í: = 57 rok S = 1-0,005 x 57 = III Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,000 * 0,715 = 0,715 x 1,00 9 Index konstrukce a vybavení: I v = /1 + V i / x V 10 = (1+0,17) x 0,715 = 0,837 i = 1 Základní cena upravená: ZCU = K /m 2 x 0,837 = ,99 K /m 2 Cena bytu porovnávacím zp sobem: CB P = PP x ZCU x I T x I P Podlahová plocha bytu. 263/1 (PP): 74,00 m 2 (zjišt no dle údaje stavebního ú adu a nabídky tohoto bytu k prodeji)

7 I T index trhu (tabulka.1, p íloha.3 Vyhlášky ) -7- Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi II Poptávka nižší než nabídka - 0, Vlastnické vztahy III Pozemek ve spoluvlastnictví - 0, Zm ny v okolí III Bez vlivu 0, Vliv právních vztah na prodejnost III Bez vlivu 0, Povod ové riziko IV Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,000 Index trhu: I T = P 5 x (1 + P i ) = 1,00 x (1 0,040) 4 0,960 i = 1 I P index polohy (tabulka. 3, p íloha. 3 Vyhlášky ) Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Druh a ú el užití stavby evažující zástavba v okolí I Druh hlavní stavby v jedn. funk.celku 1,000 I Reziden ní výstavba +0,020

8 3. Poloha pozemku v obci II navazující na st ed obce 0, Možnost napojení pozemku na inž. sít I pozemek lze napojit na všechny sít v okolí 0, Ob anská vybavenost v okolí pozemku II v okolí nemovité v ci je áste dostupná ob.vyb. -0, Dopravní dostupnost VI Komunikace zpevn ná ke hranici pozemku 0, Hromadná doprava IV zastávka hromadné dopravy do 500 m -0,020 Poloha pozemku 8. z hlediska komer ní využitelnosti V bez možnosti komer ního využití 0, Obyvatelstvo II bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II pr rná nezam stnanost 0, Vlivy ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0, Index polohy: I p = P 1 x (1 + P i) = 1,00 x (1-0,01) 0,990 i = 2 Cena bytu. 263/1 celkem: 74,00 m 2 x ,99 K /m 2 x 0,960 x 0,990 = ,92 K

9 Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3 Vyhlášky ) parcela p..st. 1347, 1348 a 1349 vým ra: = 560 m 2 zp sob využití: zastav ná plocha a nádvo í obec: Moravský Krumlov (594482) kat. území: Moravský Krumlov (699128) okres: Znojmo kraj: Jihomoravský Nejsou evidovány žádná omezení vlastnického práva k pozemk m ani žádný zp sob jejich ochrany (mimo exeku ní vým r) Základní cena pozemku (ZC): ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 Upravená základní cena (ZCU): ZCU = ZC x I Index cenového porovnání (I): I = I T x I o x I P ZC V základní cena stavebního pozemku íloha.2, tabulka ,- K /m 2 Vyhlášky O 1 velikost obce I obyvatel 0,95 O 2 hospodá sko-správní význam obce III ostatní m sta 0,85 O 3 poloha obce V v ostatních p ípadech 0,80 elekt ina, vodovod O 4 technická infrastruktura v obci I kanalizace, plyn 1,00

10 O 5 dopravní obslužnost obce IV autobusová zastávka 0,80 O 6 ob anská vybavenost v obci II rozší ená vybavenost 0,98 ZC =1.500,- K /m 2 x 0,95 x 0,85 x 0,80 x 1,00 x 0,80 x 0,98 = 759,70 K /m 2 I P index polohy (tabulka. 3, p íloha. 3 Vyhlášky ) Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Druh a ú el užití stavby evažující zástavba v okolí I Druh hlavní stavby v jedn. funk.celku 1,000 I Reziden ní výstavba +0, Poloha pozemku v obci II navazující na st ed obce 0, Možnost napojení pozemku na inž. sít I pozemek lze napojit na všechny sít v okolí 0, Ob anská vybavenost v okolí pozemku II v okolí nemovité v ci je áste dostupná ob.vyb. -0, Dopravní dostupnost VI Komunikace zpevn ná ke hranici pozemku 0, Hromadná doprava IV zastávka hromadné dopravy do 500 m -0,020 Poloha pozemku 8. z hlediska komer ní využitelnosti V bez možnosti komer ního využití 0, Obyvatelstvo II bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II pr rná nezam stnanost 0,000

11 11. Vlivy ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0, Index polohy: I p = P 1 x (1 + P i) = 1,00 x (1 0,01) 0,990 i = 2 Index cenového porovnání celkem: I = I T x I o x I P = 0,960 x 1,000 x 0,990 = 0,950 ZCU = ZC x I = 759,70 K /m 2 x 0,950 = 721,72 K /m 2 Cena pozemk p..st. 1347, 1348 a 1349 celkem: 560 m 2 x 721,72 K /m 2 = ,20 K I T index trhu (tabulka.1, p íloha.3 Vyhlášky ) Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi II Poptávka nižší než nabídka - 0, Vlastnické vztahy III Pozemek ve spoluvlastnictví - 0, Zm ny v okolí III Bez vlivu 0, Vliv právních vztah na prodejnost III Bez vlivu 0, Povod ové riziko IV Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,000

12 Index trhu: I T = P 5 x (1 + P i ) = 1,00 x (1 0,040) 4 0,960 i = 1 I O index omezujících vliv na pozemek (tabulka. 2, p íloha. 3 Vyhlášky ) Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Svažitelnost pozemku a expozice IV svažitost terénu pozemku do 15% etn ostatní orientace 0,00 2. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0,00 3. Ochranná pásma I mimo ochranná pásma 0, Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku I bez omezení užívání 0,00 II tvar bez vlivu na využití 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv na pozemek: I O = 1 + P i 1,000 i = 1 Podíl ceny pozemku k bytu. 263/1: ,20 K x 8515/ = ,93 K

13 -13- Cena jednotky zjišt ná porovnávacím zp sobem: CJ P = CB i + pcp = ,92 K ,93 K = ,85 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: jeden milion osmdesát sedm tisíc šestset šedesát korun eských

14 -14- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) úvod Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou.

15 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitosti vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda srovnávací tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Stále v tší význam má metoda srovnávací, která nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. Pro stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytové jednotky. 263/1 v. podílu ceny souvisejících pozemk (podíl 8515/134732) využívám metodu srovnávací. Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem dle Vyhlášky potvrzuje skute nost podstatného rozdílu mezi takto zjišt nou cenu tj. dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky M.F..441/2013 Sb. a cenou reálnou.

16 Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti (byty) k prodeji (podklady k uvedeným byt m a jejich detailní popis viz. p íloha). zdroj informace místo stavby velikost podlahová plocha (m 2 ) vybavení vytáp ní stá í (roky) nabízená cena (K ) -cihelná stavba -sklepní kóje 1. Realitní kancelá MERAFIELD -dálkový Znojmo 75 vodovod centrální plynovod dálkové ,- -ve ejná kanalizace -zateplení -cihl.stavba -3 podlaží 2. Realitní kancelá M a M Ivan ice osobní vlast. -dálkový vodovod Ú.T. centrální ,- reality -plynovod -plastová okna -ve ej. kanal.

17 -centrum obce -stavba cihlová 3. Realitní kancelá Sting Moravský Krumlov ul. Zámecká plynovod -dálkový vodovod úst ední plynové 1950 rekonst ,- -ve ejná kanalizace -vlak, MHD -cihlový -byt družstevní 4. Realitní kancelá MERAFIELD Moravský Krumlov Polanka plynovod -vodovod -septik lokální plynové ,- -2 N.P./3.N.P. -plastová okna

18 -18- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7 Poloha Vybavení Vytáp ní Velikost ístup k Technický Technický Reduk ní. v obci (K 1 ) (K 2 ) (K 3 ) obce (po et obyv.) domu (K 5 ) stav bytu (K 6 ) stav domu (K 7 ) koeficient K (K 4 ) Znojmo 1. 1,000 1,000 1,000 (33.964) 1,000 1,000 1,000 0,980 0,980 Ivan ice 2. 1,000 1,000 1,000 (9.604) 1,000 1,000 1,000 0,990 0,990 Moravský 3. 1,000 1,000 0,990 Krumlov (5.893) 1,000 0,990 1,000 0,980 1,000 Moravský Krumlov 4. 1,020 1,000 0,990 Polanka 1,000 0,990 1,000 1,000 (5.893) 1,000

19 -19- Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a zdroj Upravená cena (K ). k prodeji cena koeficient informace (srovnatelné) (K ) K (real.kanc.nabídky) 1. Realitní kancelá MERAFIELD byt 3+1 (75 m 2 ) ,- 0,980 0, ,- 2. Realitní kancelá M a M reality byt 3+1 (64 m 2 ) ,- 0,990 0, ,- 3. Realitní kancelá Sting byt 3+1 (120 m 2 ) ,- 0,980 0, ,- 4. Realitní kancelá MERAFIELD byt 3+1 (71 m 2 ) ,- 1,000 0, ,- pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Výpo et (cena v ase a míst obvyklá) zjišt ná srovnávací metodou ,- - (0,15 x ) = ,- K

20 -20- Na základ výše uvedených skute ností v. výše zjišt né administrativní stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) bytu. 263/1 v. podílu ceny zastav ného pozemku p..st. 1347, 1348, 1349 situovaných v dom.p. 263 a nalézajícího se v k.ú., obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo, kraji Jihomoravském a které jsou zapsány na L.V ke dni vypracování tohoto posudku na ástku ,- K slovy: jeden milion korun eských Cena je platná minimáln do

21 -21- Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. ílohy: fotodokumentace výpis z K.N. L.V podklady pro stanovení tržní ceny