Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o ceně pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ. Objednatel posudku: Účel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka Kladno zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Tomáš Maršál Lidická Středokluky Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ Roztoky Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Žalov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Praha západ, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - zástavní právo smluvní V -5291/ , V-5293/ , V-5292/ , V-6087/ , V-6088/ , V-4115/ pod zástavní právo V-7197/ ,V-6430/ , V-7193/ , V10113/ V / nařízení exekuce Z-5518/ Exekuční příkaz k prodeji Z-5464/ , Z-15071/ Zajištění nemovitosti Z-5877/ Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Z-13781/ , Z-17857/ Nařízení exekuce Z-14980/ Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Z-17476/

3 Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zást.práva doručen Z-5465/ , Z-15069/ Smlouva kupní V-9688/ V-12301/ , V12302/ , V-14146/ , V / Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM, Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách 387/11Sb. - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Praha západ, LV 2552 a vyjádření objednatele je vlastníkem pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ. - Višváder Jozef Mgr., Riegrova 1209, Černošice. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ. Jedná se o pozemek č. parc. 2994/4 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 4140 m2, pozemek č. parc. 2994/16 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 484 m2, pozemek č. parc. 2994/32 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 814 m2, pozemek č. parc (druh pozemku orná půda) o výměře 6363 m2, pozemek č. parc (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 5599 m2, pozemek č. parc (druh pozemku orná půda) o výměře 1550 m2,vše v katastrálním území Žalov; uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č pro obec Roztoky a katastrální území Žalov, okres Praha - západ, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha -západ. Bylo zjištěno, že předmětné pozemky se nachází ve

4 - 4 - velmi atraktivní, prestižní lokalitě, kde probíhá intenzivní výstavba; pozemky jsou určeny územním plánem k zástavbě. Pozemky jsou převážně rovinaté, inženýrské sítě jsou dostupné.vzhledem k tomu, že obec Roztoky bezprostředně sousedí s Prahou, jsou zde dobré dojezdové vzdálenosti do centra hlavního města.přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Účel užití - výstavba, podnikání. 9. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 Jedná se o pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ, které jsou zapsány na LV č.2552 u KN Praha západ. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Podle vyjádření objednatele posudku jsou pozemky v ÚP určeny k zástavbě. Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce oceněné dle. Základní cena = 422,22 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ost.pl. 2994/ ,00 422, ,80 ost.pl. 2994/16 484,00 422, ,48 ost.pl. 2994/32 814,00 422, ,08 or.p ,00 422, ,86 ost.pl ,00 422, ,78 or.p ,00 422, ,-

5 - 5 - Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -2 % Úprava ceny celkem -2 % ,38 Mezisoučet ,62 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,4520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem ,83 Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, zjištěná cena = ,83 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek , ,00 0,75 1,00 847,50 pozemek , ,00 0,75 1, ,00 pozemek , ,31 0,80 1, ,25 pozemek , ,82 0,80 1,00 893,45 pozemek , ,41 0,80 1, , ,93 / 5,000 Průměrná jednotková cena: 2 499,99 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 847,50 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: ost.pl. p.č. 2994/ m 2 ost.pl. p.č. 2994/ m 2 ost.pl. p.č. 2994/ m 2 or.půda p.č m 2 ost.pl. p.č m 2 or.půda p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: m 2

6 ,00 m 2 á 2 499,99 Kč/m 2 = ,50 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,50 Kč = ,50 Kč Úprava ceny: poloha * 1,000 přístup * 1,000 inž.sítě * 0,900 Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, výsledná cena = ,45 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha západ LV č.2552 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy: čtyřicetdvamilionšestsesttřicetsedmtisícpětset Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Roztoky. Poloha je vhodná k zástavbě pro bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také vyjádřením objednatele posudku o zařazení pozemků do ÚP obce pro výstavbu. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Roztoky, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres

7 - 7 - Praha západ podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.žalov, okres Praha západ ve výši: ,-Kč Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřicetdvamilionůšestsettřicetsedmtisícpětset Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít

8 - 8 - vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk.

9 - 9 - Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, Tomáš Maršál Lidická Středokluky D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN - porovnání

10 - 10 -