088EX 4759/ Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob

Transkript

1 088EX 4759/14-20 Znalecký posudek č. 3772/12/15 Š O ceně nebytové jednotky č. 729/24, ul. Tatarkova č.p. 729 s podílem 216/58907 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1040, 1041, 1042, 1043 v k.ú Háje, obec Praha 6 Postup při zpracování posudku: Z důvodu, že povinný pan Petr Dobrovodský, nemá klíče od nebytové jednotky, nebyla umožněna prohlídka nebytového prostoru. Ocenění je provedeno zvenku na základě prohlídky bytového domu a informací sdělených panem Petrem Dobrovodským a panem Cambelem. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 4759/14-12, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 15 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 4759/14-12, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : 1.Jednotky č. 729/24 v domě č.p. 729 na parc.č. 1042, způsob využití jiný nebytový prostor, zapsané na LV č a LV č pro obec Praha, katastrální území Háje spolu s 216/58907 spoluvlastnického podílu na : parc.č. 1040, výměra 310 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1041, výměra 304 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1042, výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1043, výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne , bez přítomnosti pana Dobrovodského 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha, vypracovaný dne z LV 3487 pro katastrální území Háje, - snímek pozemkové mapy - Smlouva o zřízení věcného břemene doživotního užívání nemovitosti - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dobrovodský Petr, nám. Mládežníků 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o nebytovou jednotku č. 729/24 o výměře 21,6 m 2, prodejnu, 2 roky nevyužívanou, situovanou v 1. NP v panelovém bytovém domě. Jednotka je přístupná po schodech z jižní strany nemovitosti. Z této strany není přímý příjezd po veřejné komunikaci, pouze přístup po chodníku a je tu menší frekvence chodců. V jednotce je prostor prodejny a místnost s WC a s umyvadlem a sprchovým koutem. Přístup do jednotky nebyl umožněn. V dané lokalitě je dostupná občanská vybavenost, M2Ú, FˇU, obchody, restaurace, služby, lékař, policie. Doprava : Metro Háje, cca 100m, MHD, PID. 7. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1)Pozemky b) Věcná práva 1)Věcná hodnota I 2)Věcná hodnota II II. Nebytový prostor a) Nebytový prostor 1)Jednotka č.728/24 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k I. Bez možnosti příjezdu motorovým 0,08 pozemku vozidlem 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce III. Výhodná možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 0,04

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,970 i = 2 Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky b) Věcná práva 1) Věcná hodnota I Věcné břemeno I Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodský Václav, nám. Mládežnická 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni Věcné břemeno II Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodská Eva, nám. Mládežnická 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni Oprávnění z věcného břemene se zavazují v rámci užívání nemovitosti zajistit jejich běžnou údržbu a opravy Dle sdělení pana Dobrovodského Petra, měsíční náklady do fondu oprav jsou 1400,- Kč. Roční náklady jsou 1400 x 12 = ,- Kč Nájemné na základě trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km obdobných malých obchodů bylo zjištěno ve výši od 80,- Kč/m 2 do 180,- Kč/m 2. V daném případě s ohledem na velikost, přístup a polohu předpokládám nájemné ve výši 120,- Kč/m 2, tzn. 120 x 12 = 1440,- Kč/m 2 za rok. Za celou prodejnu 21,60m2 x 1440 Kč/m 2 = ,- Kč/rok Roční užitek : , = ,00 Kč Cena břemene : x 10 = , Kč Věcné břemeno I : /2 = ,- Kč 2) Věcná hodnota II Věcné břemeno I Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodský Václav, nám. Mládežnická 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni

6 6 Věcné břemeno II Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodská Eva, nám. Mládežnická 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni Oprávnění z věcného břemene se zavazují v rámci užívání nemovitosti zajistit jejich běžnou údržbu a opravy Dle sdělení pana Dobrovodského Petra, měsíční náklady do fondu oprav jsou 1400,- Kč. Roční náklady jsou 1400 x 12 = ,- Kč Nájemné na základě trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km obdobných malých obchodů bylo zjištěno ve výši od 80,- Kč/m 2 do 180,- Kč/m 2. V daném případě s ohledem na velikost, přístup a polohu předpokládám nájemné ve výši 120,- Kč/m 2, tzn. 120 x 12 = 1440,- Kč/m 2 za rok. Za celou prodejnu 21,60m2 x 1440 Kč/m 2 = ,- Kč/rok Roční užitek : , = ,00 Kč Cena břemene : x 10 = , Kč Věcné břemeno II : /2 = ,- Kč II. Nebytový prostor a) Nebytový prostor 1) Jednotka č.728/24 Jedná se o nebytovou jednotku č. 728/24, o výměře 21,60m2 situovanou v 1. NP. panelového bytového domu, postaveného v roce Dům má 1.PP, 8.NP. Střecha je plochá s krytinou PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěny jsou zateplené. Výklady jsou plastová, dveře vnitřní jsou dřevěné hladké, podlahy jsou z keramické dlažby. Topení je dálkové s otopnými panely. V zázemí je sprchový kout s WC a s umyvadlem. Výčet místností : prodejna, sprchový kout s umyvadlem a WC. Technický stav : revitalizace domu byla zkolaudována v roce Nebytový prostor není 2 roky užívaný. Prodejna nebyla zpřístupněna, ohledání bylo provedeno zvenku, ostatní údaje jsou od pana Cambela a pana Petra Dobrovodského.

7 7 Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy Hl. města Prahy pro r stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 1040 zastavěná pl , , 1041 zastavěná pl , , 1042 zastavěná pl , , 1043 zastavěná pl , , Součet: , Pozemky určená cena: , Kč b) Věcná práva b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcná hodnota I 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 7 152, Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč b.1.2) Věcná hodnota II 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 7 152, Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč

8 8 Ceny věcných práv Cenový předpis: 1) Věcná hodnota I , Kč 2) Věcná hodnota II , Kč Cena věcných práv činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč II. Nebytový prostor a) Nebytový prostor a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Jednotka č.728/24 21 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v budově Budova: J 1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,100 Podlahové plochy jednotky (PP): Prodejna 21,60 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 5,40 % Standardní 2. Svislé konstrukce 18,20 % Standardní 3. Stropy 8,40 % Standardní 4. Krov, střecha 4,90 % Standardní 5. Krytiny střech 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % Standardní 10. Schody 2,90 % Standardní 11. Dveře 3,30 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,30 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,00 % Standardní 15. Vytápění 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,10 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,20 % Standardní

9 9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 22. Vybavení kuchyní 1,90 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Standardní 25. Ostatní 5,70 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 22. Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,90 % 0, Instalační prefabrikovaná jádra 0,54 1,852 3,70 % 0,0370 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9440 Ocenění: Základní jednotková cena: 6 435, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9440 Polohový koeficient K 5 : 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1000 Základní jednotková cena upravená: = ,49 Kč Základní cena upravená: 21,60 m ,49 Kč = ,98 Kč Základní cena jednotky: = ,98 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 56 roků Opotřebení: / (5 + 56) = 8,197 % Odpočet opotřebení: ,98 Kč 8,197 % ,61 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,37 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,970 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,37 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,970 Cena stavby: CS = CS N pp = ,90 Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění: Věcné břemeno I Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodský Václav, nám. Mládežnická 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni

10 10 Věcné břemeno II Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodská Eva, nám. Mládežnická 671, Lobeček, Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni Opreávnění z věcného břemene se zavazují v rámci užívání nemovitosti zajistit jejich běžnou údržbu a opravy Dle sdělení pana Dobrovodského Petra, měsíční náklady do fondu oprav jsou 1400,- Kč. Roční náklady jsou 1400 x 12 = ,- Kč Nájemné na základě trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km obdobných malých obchodů bylo zjištěno ve výši od 80,- Kč/m 2 do 180,- Kč/m 2. V daném případě s ohledem na velikost, přístup a polohu předpokládám nájemné ve výši 120,- Kč/m 2, tzn. 120 x 12 = 1440,- Kč/m 2 za rok. Za celou prodejnu 21,60m2 x 1440 Kč/m 2 = ,- Kč/rok Roční užitek : , = ,00 Kč Cena břemene : x 10 = , Kč Ročního užitek vyplývající z věcného břemene určený z nájemného: Roční jednotkové nájemné (N): 1 440, Kč/m 2 Výměra pozemku (V): 21,60 m 2 Roční náklady povinného (NP): , Kč Roční užitek z břemene (U): N V NP , Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U , Kč Úprava ceny věcným břemenem: , Kč Cena po úpravě: = ,90 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = , Kč Spoluvlastnický podíl: 216 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,09 Kč ,09 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,99 Kč Jednotka č.728/24 určená cena: ,99 Kč

11 11 b) Ocenění porovnávací metodou 1) Nebytový prostor v přízemí činžovního domu 2) nebytový prostor v přízemí panelového bytového domu 3) nebytový prostor v přízemí bytového domu Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K stavební stav K prodejnost Jednotková Váha (V) cena (JC) Obchodní prostor Jaurisova ul. Michle , 75,00 m 2 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , Kč 1,0 Obchodní prostor Na okruhu, Písnice , 120,00 m 2 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,67 Kč 1,0 Obchodní prostor Na dolinách, Podolí , 58,00 m 2 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K stavební stav K prodejnost ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : , Kč ,56 Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,56 Kč Jednotkové množství: 21,60 m 2 Porovnávací hodnota: = ,90 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

12 12 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných práv podle vyhlášky Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu ( včetně věcných břemen ) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez věcných břemen) , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdvatisícečtyřistadevadesát Kč Závěr Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : 1.Jednotky č. 729/24 v domě č.p. 729 na parc.č. 1042, způsob využití jiný nebytový prostor, zapsané na LV č a LV č pro obec Praha, katastrální území Háje spolu s 216/58907 spoluvlastnického podílu na : parc.č. 1040, výměra 310 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1041, výměra 304 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1042, výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1043, výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří Obvyklá (obecná, tržní, bez věcného břemene) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdvatisícečtyřistadevadesát Kč

13 13 b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Věcná břemena : Hodnota věcného břemene I Hodnota věcného břemene II Celkem hodnota věcných břemen ,- Kč ,- Kč ,- Kč c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní, včetně věcného břemene) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistadevěttisícčtyřistapadesát Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

14 14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3772/12/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3772/12/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

15 15 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Smlouva o zřízení VB (4 listy) 4) Fotodokumentace (2 listy) 5) Cenová mapa (1 list) 6) Energetický štítek (1 list)