Daňové novinky v oblasti nemovitostí v roce Real Estate Market Winter Miroslav Svoboda Roman Ženatý Luděk Hrubý Radka Mašková.

Transkript

1 Daňové novinky v oblasti nemovitostí v roce 2010 Real Estate Market Winter 2010 Miroslav Svoboda Roman Ženatý Luděk Hrubý Radka Mašková Únor 2010

2 Obsah Daň z nemovitostí Nízká kapitalizace Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Změny v oblasti DPH v letech 2009 a 2010 Dotazy / Diskuse Real Estate Market 2010

3 Daň z nemovitostí

4 Daň z nemovitostí Zdvojnásobení daňových sazeb Od dochází ke zdvojnásobení daňových sazeb u značné části nemovitostí (např. stavební pozemky, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy a většina staveb). Stávající daňové sazby se však nemění u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, hospodářských lesů a u staveb sloužících pro tzv. ostatní podnikatelskou činnost. Vybrané nemovitosti Sazba 2009 Sazba 2010 Stavební pozemky 1 Kč 2 Kč Zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy 0,10 Kč 0,20 Kč Stavby pro průmysl, stavebnictví, dopravu a energetiku 5 Kč 10 Kč Stavby pro ostatní podnikatelkou činnost 10 Kč 10 Kč Obytné domy 1 Kč 2 Kč Samostatně stojící garáže 4 Kč 8 Kč Stavby k individuální rekreaci 3 Kč 6 Kč Byty a nebytové prostory 1 Kč 2 Kč Real Estate Market 2010

5 Daň z nemovitostí Místní koeficient Na základě zákona o stabilizaci veřejných rozpočtů mají obce od zdaňovacího období 2009 možnost dále zvýšit zdanění nemovitostí na svém území stanovením místního koeficientu v rozsahu 2 5. Seznam koeficientů zveřejněn na webových stránkách Ministerstva financí. V souvislosti se zvýšením sazeb / upravení výše daně koeficientem nevzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitostí ani sdělit správci daně tuto změnu. Real Estate Market 2010

6 Daň z nemovitostí Zrušení osvobození u novostaveb obytných domů a bytů Osvobození na 15 let u nových staveb ve vlastnictví fyzických osob sloužících k trvalému bydlení bylo zrušeno. V roce 2009 poslední možnost uplatnit osvobození (s výjimkou staveb dokončených v roce na ty se již v roce 2009 osvobození nevztahuje). Od roku 2010 se již všechny dříve osvobozené novostavby zdaňují. Nevzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitostí ani sdělit správci daně tuto změnu. Zrušení osvobození v případě zateplení Osvobození na 5 let u staveb, u kterých došlo k úpravám vedoucím ke snížení tepelné náročnosti ( zateplení ) se rovněž ruší. Možnost uplatnit původně přiznané osvobození však zůstává zachována až do uběhnutí původní pětileté lhůty (nejdéle však do roku 2012 včetně). Osvobození týkající se změny vytápění přechodem z pevných paliv na obnovitelnou energii solární, větrnou, geotermální a biomasy zůstává zachováno. Real Estate Market 2010

7 Nízká kapitalizace

8 Nízká kapitalizace Situace v letech 2008 a 2009 Souběh dvou právních úprav: 1) Staré úvěry a půjčky (smlouvy sjednané do ). Testují se pouze úroky. Nezapočítávají se žádné úvěry a půjčky od nespojených osob. Poměr dluhů od spojených osob k vlastnímu kapitálu 4:1. 2) Nové úvěry a půjčky (smlouvy uzavřené od včetně některých dodatků). Testují se finanční výdaje nikoliv pouze úroky. Započítávají se úvěry a půjčky od spojených osob a tzv. back-to-back financování maximální poměr k vlastnímu kapitálu rovněž 4:1. Finanční výdaje související s úvěry a půjčkami s úrokem vázaným na zisk jsou daňově neuznatelné. Real Estate Market 2010

9 Nízká kapitalizace Stav od Konec přechodného období pro tzv. staré úvěry a půjčky. Pro všechny úvěry a půjčky nyní platí jednotná úprava pravidel nízké kapitalizace, která byla doposud platná pouze pro nové úvěry a půjčky. Finanční výdaje dle vyjádření MF sem patří vedle úroků také výdaje spojené s přijetím úvěru nebo půjčky (např. náklady na obstarání, zpracování, posouzení žádosti, administrativní náklady, provize zprostředkovateli, poplatek za rezervaci prostředků, poplatek za předčasné splacení, aj.). Mezi finanční výdaje se nezahrnují kursové rozdíly, náklady na zajištění rizika (např. deriváty), náklady na poradenství. Back-to-back financování úvěr či půjčka od nespojeného věřitele, jehož poskytnutí je podmíněno tím, že tomuto věřiteli bude poskytnut přímo související úvěr, půjčka nebo vklad osobou spojenou s dlužníkem. Real Estate Market 2010

10 Nízká kapitalizace Stav od shrnutí: Daňově neuznatelné jsou finanční výdaje, přesahuje-li úhrn dluhů od spojených osob čtyřnásobek výše vlastního kapitálu. Tzv. back-to-back financování podléhá testu nízké kapitalizace obdobně jako úvěr či půjčky poskytnutý přímo osobou spojenou. Finanční výdaje související s úvěry a půjčkami s úrokem vázaným na zisk jsou považovány za daňově neuznatelné. Do úvěrů a půjček pro účely testování limitu nízké kapitalizace se nezahrnují úvěry a půjčky, z nichž plynoucí úroky jsou součástí vstupní ceny majetku a dále na prokazatelně poskytnuté bezúročné půjčky a úvěry. Real Estate Market 2010

11 Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí

12 Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Řešení problému nízké kapitalizace Metodika výpočtu stavu vlastního kapitálu Prostý průměr versus vážený průměr (Ne)zohlednění daňově neuznatelných úvěrů a půjček Pozor na negativní dopad ztráty z minulého roku na vlastní kapitál Zvýšení základního kapitálu Příplatek do ostatních kapitálových fondů Kapitalizace části předmětných úvěrů a půjček do základního kapitálu nebo do ostatních kapitálových fondů Přecenění jmění při přeměnách (fúze, rozdělení aj.) Využití daňově transparentních entit Real Estate Market 2010

13 Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Využitelnost daňových ztrát Poměrně přísné podmínky stanovené 38na zákona o daních z příjmů Změna vlastnické struktury Akciová společnost s akciemi na doručitele Přeměny obchodních společností a daňové ztráty Převoditelnost daňových ztrát na nástupnickou společnost Využití vlastních daňových ztrát pokračující společností po přeměně Využití daňově transparentních entit Real Estate Market 2010

14 Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Struktura SPV společností (1 budova = 1 s.r.o.) Holdingová spol. ČR nebo vhodná zahraniční jurisdikce 100 % 100 % 100 % 100 % SPV1 s.r.o. SPV2 s.r.o. SPV3 s.r.o. SPV4 s.r.o. Budova 1 Budova 2 Budova 3 Budova 4 Možnost prodeje jednotlivých aktiv formou share deal : nepodléhá dani z převodu nemovitostí; možnost osvobození od daně z příjmů. Možnosti daňové optimalizace prostřednictvím kapitálové struktury a struktury financování. Optimalizace akvizičního financování. Alternativní struktury s využitím daňově transparentních entit (k.s. nebo v.o.s.). Fond kvalifikovaných investorů

15 Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Fond kvalifikovaných investorů Akcionáři fyzické nebo právnické osoby Depozitář kontrolní činnosti Depozitářská smlouva 100 % Investiční fond rozhodování o investiční strategii a nakládání s majetkem Smlouva o obhospodařování Investiční společnost administrativní činnosti Sazba daně 5 % Fond kvalifikovaných investorů

16 Změny v oblasti DPH v letech 2009 a 2010

17 Agenda Změny v roce 2009 Převody nemovitostí Přefakturace Úprava a vyrovnání odpočtu DPH Změny v roce 2010 Legislativní základ Ceny obvyklé DPH balíček Další přidružené změny českého zákona o DPH Judikatura Evropského soudního dvora

18 Změny v roce 2009 shrnutí

19 Převody staveb, bytů a nebytových prostor v roce 2009 Změny ve stanovení data uskutečnění při převodu nemovitostí Roli hraje i datum předání do užívání Osvobození od daně u převodů staveb, bytů a nebytových prostor je závislé Na vydání prvního kolaudačního souhlasu Na datu, kdy bylo započato první užívání stavby Stav po novele lhůta pro osvobození se nepřerušuje (problematika přestaveb)

20 Přefakturace v roce 2009 Zrušena speciální pravidla pro přeúčtování Vyloučení ze základu DPH Platba jménem a na účet Neuplatněn odpočet Částka není vyšší než ta, která byla zaplacena při nákupu Samostatná služba Platí standardní pravidla Součást jiného plnění Nákladová položka jako součást úplaty za jiné plnění Pravidla pro tzv. vedlejší plnění Zveřejněna informace MF k uplatnění DPH při přeúčtování

21 Úprava a vyrovnání odpočtu DPH v roce 2009 Změna v rozsahu majetku, který podléhá úpravě a vyrovnání Technické zhodnocení podléhá režimu úpravy nebo vyrovnání odpočtu Vazba na daň z příjmů Vazba na uskutečněná plnění Neexistují přechodná ustanovení

22 Změny v roce 2010

23 Změny v legislativě Směrnice 2008/8/ES ze dne 12. února 2008 změny v určení místa plnění služeb Směrnice 2008/9/ES ze dne 12. února 2008 pravidla pro vracení DPH v jiných členských státech Směrnice 2008/117/ES ze dne 16. prosince 2008 pravidla pro podávání souhrnných hlášení Účinnost nastává postupně od roku 2010 až do roku 2015 Ostatní členské státy EU

24 Změny v určení místa plnění u služeb

25 Systematika změn základních pravidel pro určení místa plnění Nová základní pravidla Rozdělení služeb na B2B a B2C sektor B2B služby místo usazení příjemce (dnes místo usazení poskytovatele) Sídlo příjemce, nebo Provozovna, pro kterou je služba poskytnuta B2C služby místo usazení poskytovatele (beze změn) Sídlo poskytovatele, nebo Provozovna, ze které je služba poskytnuta Určení účasti provozovny na poskytnutí služeb vliv na vznik povinnosti přiznat daň

26 Praktické příklady určení místa plnění I. Poskytovatel Místo plnění je v ČR pokud příjemce není osoba povinná k dani Poskytovatel je v takovém případě povinen přiznat daň včr Zákazník Místo plnění je v SR pokud příjemce je osoba povinná k dani Zákazník je v takovém případě povinen přiznat daň v SR

27 Praktické příklady určení místa plnění II. Poskytovatel Zákazník Provozovna Zákazník je povinen přiznat daň v SR pokud se provozovna nepodílí na poskytnutí služeb Pokud se provozovna podílí vzniká ji povinnost přiznat daň

28 Praktické příklady určení místa plnění III. Poskytovatel Zákazník Provozovna Místem plnění je SR pokud je zákazník osoba povinná k dani Zákazník je povinen přiznat daň v SR

29 Praktické příklady určení místa plnění IV. Poskytovatel Zákazník Provozovna Místem plnění je ČR i když je zákazník osoba povinná k dani Poskytovatel je povinen přiznat daň v ČR

30 Poskytování služeb do / mimo EU podle základních pravidel Jak rozpoznat, že jde o B2B/B2C? Nové postavení osob povinných k dani Postačí předání DIČ? Otázka soukromé spotřeby u osob povinných k dani Jak rozpoznat, kdo přijímá službu (provozovna v ČR, zahraniční sídlo)? Kdy se uplatní pravidlo skutečné spotřeby? Nastaly změny v administraci DPH v jiných státech EU? Speciální definice osoby povinné přiznat daň Nutnost / možnost zrušení registrace v jiných státech EU Pravidlo force of attraction zrušeno faktické dopady jen v některých členských státech

31 Přijímání služeb z / mimo EU podle základních pravidel Kdy je nutné samovyměřit českou DPH? Kdy se uplatní pravidlo skutečné spotřeby? Jednostranná implementace v českém zákoně o DPH Bude nutné přehodnotit další možnost využití stávajících obchodních struktur (call-centra ve třetích zemích, přijímání administrativních služeb ze třetích zemí, využívání EU zemí s nižší daňovou zátěží ) Pokud nová povinnost samovyměření znamená dodatečné daňové zatížení, lze je eliminovat?

32 Určení místa plnění speciální pravidla pro B2B služby

33 Služby vztahující se k nemovitosti Místo, kde se nemovitost nachází Otázka služeb ubytovacích Žádná faktická změna

34 Práce na movité věci a její oceňování Žádné speciální pravidlo, tj. použití základního pravidla = místem plnění místo usazení příjemce Do konce roku 2009 místo určené podle několika pravidel Místo fyzického výkonu Možnost přechýlení na předané DIČ Nutnost odvezení zboží z území státu, kde byla služby fyzicky vykonána

35 Práce na movité věci a její oceňování praktické dopady Co zvážit při poskytování služeb (práce vykonány v ČR) Prověřit zda jde skutečně o B2B (B2C má speciální režim) a kdo ji přijal (česká provozovna / zahraniční sídlo?) Změnit aplikování DPH u služeb na zboží, které neopouští ČR Nepracovat s DIČ předané české DIČ zákazníkem nepřechýlí místo plnění do ČR Co zvážit při přijímání služeb (práce vykonány mimo ČR) Zajistit samovyměření v místě usazení, nepracovat s DIČ Otázka vzniku nové povinnosti samovyměřit i služby uskutečněné mimo území EU Identifikovat chybně účtovanou DPH v jiných členských státech Nutnost / možnost zrušení registrace v jiných státech EU

36 Katalogové (intelektuální) služby Místem plnění je místo, kde je usazen příjemce Žádná faktická změna

37 Služby zprostředkování Žádné speciální pravidlo, tj. použití základního pravidla = místem plnění místo usazení příjemce Do konce roku 2009 místem plnění Místo plnění zajištěné dodávky Lze přechýlit z jednoho členského státu EU do jiného členského státu Nově uplatnění pravidla skutečné spotřeby

38 Služby zprostředkování praktické dopady Co zvážit při poskytování služeb Prověřit zda jde skutečně o B2B (B2C má speciální režim) a kdo ji přijal (česká provozovna / zahraniční sídlo?) Změna aplikace daně pro zákazníky usazené mimo EU a neregistrované v EU Nové uplatnění pravidla skutečné spotřeby Nutnost/možnost zrušení registrace v jiných státech EU (DPH v jiných státech EU odvede zákazník) Co zvážit při přijímání služeb Zajistit samovyměření v místě usazení, nepracovat s DIČ Otázka vzniku nové povinnosti samovyměřit i služby uskutečněné mimo území EU (k tomu viz rovněž jednostranná implementace pravidla skutečné spotřeby) Identifikovat chybně účtovanou DPH v jiných členských státech

39 Souhrnné hlášení na služby

40 Nová povinnost podávat souhrnné hlášení na služby Co se vykazuje Služby, u nichž je místo plnění v jiném členském státě Místo plnění je stanoveno podle základního pravidla pro B2B (tj. příjemce je povinen samovyměřit DPH) Nejde o služby, které jsou v členském státě příjemce osvobozeny Jak to bude plátce zjišťovat? Jak to bude zjišťovat správce daně? Jak se vykazuje Měsíčně (výjimečně čtvrtletně), a to do 25. dnů po skončení období pro vykazování Elektronicky se zaručeným elektronickým podpisem/značkou

41 Souhrnné hlášení na služby praktické otázky Jak zjišťovat, které služby mají být v souhrnném hlášení vykázány? Jsou na nový požadavek připraveny informační systémy? Ovlivní zavedení souhrnného hlášení též příjemce služby? Měli bychom kontaktovat poskytovatele služeb v zahraničí? Kolik formulářů se bude podávat?

42 Vracení DPH

43 Vracení DPH v jiných členských státech Žádosti budou podávány v členském státě usazení Primární komunikace s českým finančním úřadem Žádosti budou podávány pouze elektronicky Vznik nového portálu daňové správy Lhůta pro podání prodloužena do 30. září následujícího roku Členský stát, který má vrátit DPH, musí reagovat do 4 měsíců po podání Při prodlení s úhradou vratky bude žadateli hrazen i úrok Uplatní se již na žádosti podávané v roce 2010

44 Zákon o DPH Změny nesouvisející s DPH balíčkem

45 Zvýšení sazby DPH Základní sazba se zvýší z 19% na 20% Snížená sazba se zvýší z 9% na 10% Přechodná ustanovení Sazba DPH u přijatých záloh Smluvní dokumentace navýšení ceny pro konečného zákazníka

46 Úprava základu daně pro účely DPH základní aspekty Základem daně cena obvyklá bez daně (odkaz na zákon o oceňování) Aplikace pouze v případě určeného okruhu osob Dopadá jak na zdanitelná tak i na osvobozená plnění Úprava možná jak nahoru tak i dolů

47 Úprava základu daně na cenu obvyklou Úprava nahoru (tj. je-li úplata nižší než obvyklá cena), pokud Příjemce zdanitelného plnění nemá plný nárok na odpočet daně (tj. DPH hrazená příjemcem nesmí být neoprávněně snižována) Poskytovatel plnění osvobozeného podle 51 ZoDPH nemá plný nárok na odpočet daně (tj. koeficient dodavatele nesmí být neoprávněně zvyšován) Úprava dolů (tj. je-li úplata vyšší než obvyklá cena), pokud Poskytovatel zdanitelného plnění krátí nárok na odpočet daně (tj. koeficient dodavatele nesmí být neoprávněně zvyšován)

48 Úprava základu daně důvody pro zavedení Poskytovatel Koeficient pro krácení DPH na vstupu = 0,67 19% 0% 19% Příjemce A Plný nárok na odpočet DPH Příjemce B Plný nárok na odpočet DPH Příjemce C Nárok na odpočet DPH limitován Ceny nastaveny na úrovni cen běžných

49 Úprava základu daně důvody pro zavedení Poskytovatel Koeficient pro krácení DPH na vstupu = 0,86 19% 0% 19% Příjemce A Plný nárok na odpočet DPH Příjemce B Plný nárok na odpočet DPH Příjemce C Nárok na odpočet DPH limitován Optimalizace cen za účelem úspor na DPH

50 Úprava základu daně důvody pro zavedení Poskytovatel Koeficient pro krácení DPH na vstupu = 0,67 19% 0% 19% Příjemce A Plný nárok na odpočet DPH Příjemce B Plný nárok na odpočet DPH Příjemce C Nárok na odpočet DPH limitován Od roku 2010 zákon vyžaduje úpravy základu daně na ceny běžné

51 Úprava základu daně na cenu obvyklou Otázka provázanosti na zákon o daních z příjmů, který Umožňuje neupravit, je-li rozdíl uspokojivě doložen Se primárně na zákon o oceňování neodkazuje Úroky z některých úvěrů a půjček nepožaduje upravit Otázka vhodnosti využití ceny obvyklé v zákoně o DPH Zákon o DPH požaduje úpravy na cenu obvyklou (odkaz na zákon o oceňování) Podle zákona o oceňování se vybraný majetek (stavby, byty, pozemky ) oceňuje jinak než cenou obvyklou Nepostačí tedy např. znalecký posudek pro účely daně z převodu nemovitostí (vyhlášková cena), důsledkem je nutnost samostatného ocenění převáděného vybraného majetku pro účely DPH v ceně obvyklé

52 Úprava základu daně okruh dotčených osob Osobami, na které se vztahuje povinnost úprav, jsou Kapitálově spojené osoby přímé nebo nepřímé spojení alespoň 25% Jinak spojené osoby osoby, na jejichž vedení se podílí alespoň jedna shodná osoba Osoby v pracovněprávním nebo jiném obdobném vztahu Osoby podnikající ve sdružení nebo na základě jiné obdobné smlouvy Osoby blízké Otázka postavení zahraničních příjemců plnění (kdy mají nárok na vrácení DPH v plné výši?)

53 Judikatura Evropského soudního dvora

54 C-572/07 RLRE Tellmer Property Uplatnění DPH u služeb spojených s úklidem společných prostor v nájemních domech Dle ESD úklid a nájem představují samostatná a navzájem oddělená plnění V čem jsou komentáře ESD obecně zajímavé: Může existovat spojitost mezi způsobem stanovení ceny za několik plnění poskytovaných společně a možností využití pravidel pro doplňkové (vedlejší) plnění k plnění hlavnímu Může být zejména problematické prokázat, že konkrétní plnění je vedlejším plněním s DPH režimem hlavního plnění, má-li samostatně stanovenou cenu

55 C-174/08 NCC Construction Danmark A/S Pravidla pro krácení nároku na odpočet a pro výpočet koeficientu Z výpočtu koeficientu se vyjímá jen velmi úzká množina plnění, nelze vyjmout činnost, která Je pravidelná a soustavně plánovaná Není příležitostná, ale je projevem vůle podnikatele a existuje záměr ji opakovat Je součástí podnikatelského záměru Negativně může dopadat na stavební společnosti a společnosti poskytující půjčky a provozující cash-pooling

56 C-461/08 Don Bosco Dodání budovy určené k demolici za účelem nové výstavby na dotčeném pozemku Jde o dodání pozemku, právní stav není rozhodující Pokud je pozemek stavební, pak je potřeba uplatnit DPH Otázka definice stavebního pozemku v českém zákoně o DPH Otázka výkladu této definice ve světle uvedeného rozhodnutí

57 Praktické shrnutí

58 Praktické shrnutí 2009 implementace řady změn s nejednoznačným výkladem 2010 návrh dalších změn s nejasnými dopady Praktické dopady: Je implementace změn 2009 správná? Revize stávajících projektů Máte správně naimplementovány změny 2010? Revize plánovaných i stávajících projektů Možnost optimalizace?

59 Dotazy / diskuse

60 Kontakty Miroslav Svoboda Phone: Roman Ženatý Phone: Radka Mašková Phone: Luděk Hrubý Phone: Real Estate Market 2010

61 Deloitte označuje jednu nebo více společností švýcarského sdružení ( Verein ) Deloitte Touche Tohmatsu a jeho členských firem. Každá z těchto firem představuje samostatný a nezávislý právní subjekt. Podrobný popis právní struktury sdružení Deloitte Touche Tohmatsu a jeho členských firem je uveden na adrese Member of Deloitte Touche Tohmatsu Real Estate Market 2010