ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v Luhačovicích, Kladná Žilín č.p.53, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.44, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 227 m 2, p.č.st.170, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 587 m 2, p.č.46, zahrada, o velikosti 623 m 2, p.č.1055/2, orná půda, o velikosti 613 m 2, p.č.1055/3, orná půda, o velikosti 978 m 2, p.č.1056/1, orná půda, o velikosti 457 m 2, p.č.1056/3, trvalý travní porost, o velikosti 326 m 2, p.č.1964/47, vodní plocha, o velikosti 46 m 2 a p.č.1988, ostatní plocha, o velikosti 203 m 2, vše zapsáno na LV č.305 pro k.ú.kladná-žilín Objednatel posudku: Účel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Luhačovicích, Kladná Žilín č.p.53, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.44, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 227 m 2, p.č.st.170, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 587 m 2, p.č.46, zahrada, o velikosti 623 m 2, p.č.1055/2, orná půda, o velikosti 613 m 2, p.č.1055/3, orná půda, o velikosti 978 m 2, p.č.1056/1, orná půda, o velikosti 457 m 2, p.č.1056/3, trvalý travní porost, o velikosti 326 m 2, p.č.1964/47, vodní plocha, o velikosti 46 m 2 a p.č.1988, ostatní plocha, o velikosti 203 m 2, vše zapsáno na LV č.305 pro k.ú.kladná-žilín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kladná - Žilín Luhačovice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Luhačovice Katastrální území: Kladná-Žilín Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.305 pro k.ú.kladná-žilín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0572, Pan Miroslav Hlavňovský, Kladná Žilín 53, Luhačovice, vlastnictví: SJM /4144, Paní Renata Hlavňovská, Kladná Žilín 53, Luhačovice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /0572, Pan Miroslav Hlavňovský, Kladná Žilín 53, Luhačovice, vlastnictví: SJM /4144, Paní Renata Hlavňovská, Kladná Žilín 53, Luhačovice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná špatná. Vybavení kuchyně je standardní s elektrickým sporákem s varnou deskou. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva a na plyn. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana a sprchový kout. Dveře jsou zasunovací, podlahy z betonu, dlažeb a hobry. Okna jsou dřevěná s dvojsklem. Schody jsou dřevěné strmé, podstandardní. Dispozičně jde o byt 5+1. K domu náleží vedlejší stavby skladu nářadí a kotelny, s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Původní část domu. ze kterého zůstala jen spodní stavba a zdivo 1.NP je stará cca 80 roků. Na těchto konstrukcích byla vystavěna nástavba podkroví v roce 2006 a Také byla provedena modernizace interiéru. Stav objektu je zhoršený, je nutné dokončit modernizaci. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace je svedena do jímky s trativodem, elektřinu a na plyn. Je možnost napojení na veřejný vodovod. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Luhačovice Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 254,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 5,07*8,01 = 40,61 m 2 přízemí: 8,01*12,1 = 96,92 m 2 podkroví: = 96,92 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 40,61 m 2 2,07 m přízemí: 96,92 m 2 2,63 m podkroví: 96,92 m 2 2,50 m - 5 -

6 Obestavěný prostor spodní stavba: 40,61*2,07 = 84,06 m 3 vrchní stavba: 96,92*3,88 = 376,05 m 3 zastřešení: 96,92*3,25/2 = 157,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 617,61 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 96,92 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 234,45 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,42 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85-6 -

7 Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,73 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,73 = 0,509 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - samoty, mimo souvisle zast. území obce I -0,06 (odlehlá poloha) 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,890 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,509 * 0,990 * 0,890 = 0,

8 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 254,- Kč/m 3 * 0,448 = 1 905,79 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 905,79 Kč/m 3 * 617,61 m 3 = ,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,96 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou, odloučená část obce Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6710 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4697 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -40 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -40 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Svažitost terénu přes 15% v převažující části pozemku: -4 % Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: -11 % - 8 -

9 pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -40% + -11% * (100 % + -40%) -46,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: rozlehlé pozemky ve svahu Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,4697 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1460 0, ,60 269,13 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) 500,- 0,30 2,1460 0, ,60 80,74 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 500,- 0,40 2,1460 0, ,60 107,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 269, ,51 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 269, ,31 nádvoří 32 odst. 1 ( 28 ostatní plocha ,00 80, ,22 odst. 2) 32 odstavec 2 trvalý travní porost 1056/3 326,00 107, ,90 Stavební pozemky - celkem ,94 Pozemky - zjištěná cena = ,94 Kč 2.2. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % - 9 -

10 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada ,00 1,08 80,00 1, ,62 orná půda 1055/ ,00 1,08 80,00 1, ,22 orná půda 1055/ ,00 1,08 80,00 1, ,32 orná půda 1056/ ,00 1,08 80,00 1,94 886,58 Mezisoučet 2 671, ,74 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 5 181,74 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Přirážka K ] i K p [Kč/m 2 ] 31 odstavec 5 500,- 0,07 1,000 35,00 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 5 vodní plocha 1964/47 46,00 35, ,- Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 1 610,- Pozemky - zjištěná cena = 6 791,74 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2.2. Pozemky 6 791,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč

12 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2.2. Pozemky 6 791,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč

13 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, , Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky ve výši ,- Kč a další budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej samostatně stojícího, rodinného domu v obci Provodov vzdálené asi 13 km od Zlína, s velkou zahradou a hospodářskou budovou. CP 1487 m². Střecha sedlová, materiál taška, okna plastové. Jedná se o starší cihlový dům se započatou rekonstrukcí. Má vlastní vjezd, možnost parkování i u domu. RD je zasazen do rovinné, travnaté plochy se stromy. V přízemí se nachází 5 pokojů kde proběhla částečná rekonstrukce. V horní části domu je možno dobudovat další pokoje, Dům nabízí široké možnosti úprav. Veškeré IS v dosahu. Vytápění lokální - tuhá paliva. V obci je veškerá občanská vybavenosti. Požadovaná cena ,- Kč, k jednání

14 Prodej domu se zahradou a dvougaráží v obci Dolní Lhota u Luhačovic. Dům k rekonstrukci, suchý, v původním stavu. Dispozice: v 1.NP kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC, chodba, komora, sklep. V 2.NP pokoj a kuchyň s jídelním koutem, koupelna, WC, balkon, půdní prostory. Dům je celý podsklepen. Nový kotel na tuhá paliva zn. Viadrus. Na zahradě (420 m2) ovocné stromy. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Prodej rodinného domu 4+1 po rekonstrukci v obci Rudice, přízemní rodinný dům (polosamota) s oplocenou rovinatou zahradou, který prošel rekonstrukcí. Popis rekonstrukce, bylo nově zhotoveno: plastové okna a dveře, elektrika, plyn. topení (kondenzační kotel s regulací v místnosti, rozvody, radiátory, podlahové topení v kuchyni), wc-geberit, koupelna s vanou, omítky, vyvložkování komínu na plyn, sádrokartón. stropy, izolace-podřezání, odvodnění-drenáže kolem domu, kanalizace, potrubí vody, mezipokojové dveřě z masívu (smrk), videotelefon. Topení je řešeno

15 plyn. kondenzačním kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody plyn.bojlerem. Dispozice domu: vstup ze zadní části, zádveří, kuchyň společně s jídelnou se vstupem na venkovní terasu (zhotovena příprava na myčku + podlahové topení). Dva samostatné pokoje s obývákem, koupelna, samostatné wc a ložnice. Součástí prodeje je i oplocená zahrada s ovocnými stromy o výměře 972 m2. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 305 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -