ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 539/7/15

Transkript

1 117 EX 184/12 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 539/7/15 NEMOVITÁ VĚC: k.ú. Dobrá Voda u Pelhřimova, Letny č.p. 12, pozemky k.ú. Lešov LV č. 184 Josef Hlaváček, Šimonova 1102/8, Praha 6, vlastnictví: podílové, vlastnický k.ú. Dobrá Voda u podíl: 1 / 3 Pelhřimova Luboš Hlaváček, Letny 12, Dobrá Voda, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vítězslav Ing. Valenta, Plk. Švece 2052, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 LV č. 180 Jiří Hlaváček, Čajkovského 1301, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický k.ú. Lešov podíl: 1 / 3 Josef Hlaváček, Šimonova 1102/8, Praha 6, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Luboš Hlaváček, Letny 12, Dobrá Voda, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova 339/14, Písek Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, Pelhřimov ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA (id. 1/3) Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 22 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 1 V Pelhřimově, dne Ing. Roman Lukáš

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro exekuční řízení. Jedná se o spoluvlastnický podíl id. 1/3 na nemovitosti zapsané na LV č. 184 pro obec Dobrá Voda a k.ú. Dobrá Voda u Pelhřimova, okres Pelhřimov a dále o spoluvlastnický podíl id. 1/3 na nemovitosti zapsané na LV č. 180 pro obec Pelhřimov a k.ú. Lešov, okres Pelhřimov. Přehled podkladů - list vlastnictví č. 184 pro obec Dobrá Voda a k.ú. Dobrá Voda u Pehřimova ze dne list vlastnictví č. 180 pro obec Pelhřimov a k.ú. Lešov ze dne kopie katastrálních map zajištěná dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření nemovitosti Letny č.p. 12 na místě uskutečněné dne prohlídka pozemků - informace podané spoluvlastníkem nemovitosti p. Ing. Valentou - vlastní databáze uskutečněných prodejů s nemovitostmi v místě Místopis LV č. 184 Nemovitost č.p. 12 je umístěna v osadě Letny, osada leží u st. silnice vedl řádu spojující Pelhřimov a Horní Cerekev, od vlastní obce tj. Dobrá Voda je vzdálena 2 km. Osada je tvořena býv. dobnými zem. usedlostmi sloužícím převážně k rekr, bydlení a v menší míře k trvalému bydlení, v místě není žádná občanská vybavenost, nutnost dojíždění do větších center osídlení tj. do města Pelhřimov, které je vzdáleno cca 9 km, nebo do města Horní Cerekve, které je vzdáleno cca 6,5 km. Dále se jedná o pozemky umístěné mimo zastavěné území obce Dobrá Voda, v okolí osady Letny do cca 1 km, směrem na Dobrou Vodu, Radňov a H. Cerekev. LV č. 180 Jedná se o pozemky umístěné mimo zastavěné území místní části Lešov, poblíž osady Letny do cca 1 km směrem na Radňov. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 436 Obec Dobrá Voda Celkový popis LV č. 184 Jedná se o býv. zem. usedlost č.p. 12 skládající se z obytné části a stodoly s pozemky ve funkčním celku, dále o samostatnou stodolu s pozemky ve funkčním celku (předzahrádka, zahrada), dále o pozemek samostatné zahrady a pozemky užívané k zem. účelům. Býv. zem. usedlost a samostatná stodola jsou umístěny v centru osady, území je stabilizované úz.plánem určené jako plochy pro bydlení - venkovské, okolní zástavba je tvořena rovněž býv. zem. usedlostmi, přístupné jsou z místní zpevněné komunikace - parc. č. 436 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Dobrá Voda. Přípojky u č.p. 12 jsou na veřejnou vodu a elektro, kanalizace do trativodu. Samostatná zahrada je umístěna na okraji osady, jedná se o plochu, která je ÚP navržena jako plocha - 2 -

3 zemědělská - zahrady, přístupná je nezpevněnou komunikací, přes pozemky č. parcel 244/1 v druhu TTP a 417 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace, obě parcely ve vlastnictví Obce Dobrá Voda. Pozemky užívané k zem. účelům tvoří převážně větší celky zem půdy - orné nebo TTP, územním plánem jsou určeny jako plochy zemědělské, jeden pozemek dále slouží jako polní cesta a jeden je bez využití - mokřad. LV č. 180 Jedná se o pozemky užívané k zem. účelům. Pozemky tvoří větší celky zem půdy - orné, územním plánem jsou určeny jako plochy zemědělské. Pozemek v druhu lesní je ve skutečnosti užívaný rovněž pro zem. účely, tvoří okraj a součást pole. Silné stránky - nemovitost č.p. 12 a samostatná stodola umístěna v osadě s dobrým dostupem do větších center osídlení, v jejím centru - nemovitost č.p. 12 s možností trvalého nebo rekreačního bydlení - zem. pozemky tvoří součásti větších celků zem. půdy Slabé stránky - obytná část nemovitosti č,p, 12 ve zhoršeném stavu, nutnost rekonstrukčních prací - existence nájemní smlouvy na dobu určitou u nemovitosti č.p stodola u č.p. 12 v havarijním stavu Vliv těchto stránek byl zohledněn v porovnávací metodě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle předložených LV jsou nemovitosti je zatíženy zástavními právy exekutorskými a dále byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Vliv těchto závad nebyl při stanovení obvyklé ceny nemovitostí, vzhledem k účelu ocenění, uvažován. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Dle sdělení p. Ing Vítězslava Valenty (spoluvlastníka nemovitosti zapsané na LV č. 184) je část přízemí (původní část) býv. zem. usedlosti č.p. 12 pronajímáno místnímu rybářskému spolku, nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou tj. 5 let a byla uzavřena v r Nájemní smlouvu uzavřel p. Ing. Valenta, rozsah užívání (nájmu) - pokoj, kuchyně, WC - 3 -

4 s koupelnou, sklad, chodba. Tyto prostory byly pod společným uzamknutím. Nájemní smlouva nebyla doložena, výše nájmu, podmínky vypovězení nejsou známy. Tento fakt byl uvažován ve stanovení obvyklé ceny, při jejím stanovení v porovnávací metodě tj. jako vliv, který částečně snižuje její cenu. U zem pozemků lze předpokládat jejich pronájem místním zemědělcům nebo družstvu za běžné nájemné. Smlouvy a ani informace o pronájmu nebyly předloženy a sděleny. OBSAH 1. LV č Ocenění staveb nákladovou metodou Obytná část č.p Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou Stodola Samostatná stodola na st Ocenění pozemků Pozemky ve funkčním celku Zemědělské pozemky a pozemek zahrady 1.4. Porovnávací ocenění Nemovitost č.p Samostatná stodola Samostatné zem. pozemky a pozemek zahrady. 2. LV č Ocenění pozemků Zemědělské pozemky 2.2. Porovnávací ocenění Zemědělské pozemky 1. LV č. 184 OCENĚNÍ 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou Obytná část č.p. 12 Věcná hodnota Obytná část obsahuje dva byty 1+1 a 2+1, je nepodsklepený, původní část s jedním nadzemním podlažím (byt 1+1), přístavba se dvěma nadzemními podlažími (byt 2+1), střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, bez účelového využití půdního prostoru (podkroví) pro bydlení. Dispozice místností : Rodinný dům obsahuje v původní části kotelnu, záchod, kuchyni, pokoj, koupelnu s WC, sklad a chodbu (tato část je pronajata bez WC a kotelny) a v přístavbě v 1.NP předsíň, schodiště, chodbu, garáž, v zadní části průjezd na dvůr a sklad a v 2.NP dva pokoje, kuchyni, koupelnu, záchod, chodbu a chodbu se schodištěm

5 Popis tech. stavu stavby : Stáří objektu není známo, předpokládá se, že původní část je starší přes sto let, přístavba dle vybavenosti a provedení cca 50 let, v původní části zhruba před 15 lety proběhla vestavba koupelny s WC a rekonstrukce kuchyně (linka, obklad, podlahy, omítky). Objekt není cca 15 let běžně užívaný, bez běžné údržby, u některých prvků je patrné vyšší procento opotřebení - rozvody vody, elektro, krytina nad původní částí vč. klemp. konstrukcí, soc. zařízení u přístavby (absence kuch. linky), dožilé ÚT (popraskané radiátory), okna. Rod. dům neumožňuje svým stavem okamžité nastěhování, předpoklad nutných rekonstrukčních prací. Příslušenství stavby : Přípojky na inž. sítě z přilehlé komunikace (vodovod, elektřina), kanalizace do trativodu, oplocení části pozemku 253/1 (pletivo do rámů), bet. plocha dvora. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 202,74 m 2 2,50 m Výčet místností: kuchyně 16,60 m 2 1,00 16,60 m 2 pokoj 24,50 m 2 1,00 24,50 m 2 koupelna s WC 9,50 m 2 1,00 9,50 m 2 sklad 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 chodba 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 předsíň 15,30 m 2 1,00 15,30 m 2 záchod 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 kotelna 6,40 m 2 1,00 6,40 m 2 schodiště 6,70 m 2 1,00 6,70 m 2 chodba 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 garáž 18,30 m 2 0,00 0,00 m 2 průjezd 15,90 m 2 0,00 0,00 m 2 sklad 9,40 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 104,30 m 2 2.NP 113,11 m 2 2,50 m Výčet místností: pokoj 20,10 m 2 1,00 20,10 m 2 chodba se schodištěm 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 chodba 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 pokoj 18,40 m 2 1,00 18,40 m 2 kuchyně 9,20 m 2 1,00 9,20 m 2 koupelna 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 záchod 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 Užitná plocha celkem: 69,10 m 2 Obestavěný prostor - 5 -

6 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 9,0*12,4*(3,0+2,6)/2+1,7*1,9*2,55+6,6*(5,3+7,4 = 807,47 m 3 )/2*(5,0+5,6)/2+5,0*9,2*(5,15+5,26)/2+4,5*5,6*2,0/2 Zastřešení 9,0*12,4*4,3/2+4,5*5,6*1,3/2+6,6*(5,3+7,4)/2*2, 2/2-6,6*2,2/2*2,5/3+5,0*9,2*2,0/2+5,0*2,0/2*2,1 /3 = 345,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 807,47 m 3 Zastřešení 345,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 153,34 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,48 50,00 3,74 3,73 40,00 1, Základy S 7,48 50,00 3,74 3,73 65,00 2, Zdivo S 23,50 50,00 11,75 11,75 45,00 5, Zdivo S 23,50 50,00 11,75 11,75 65,00 7, Stropy S 8,85 50,00 4,43 4,43 60,00 2, Stropy S 8,85 50,00 4,43 4,43 45,00 1, Střecha S 5,48 50,00 2,74 2,74 65,00 1, Střecha S 5,48 50,00 2,74 2,74 50,00 1, Krytina S 3,37 60,00 2,02 2,02 80,00 1, Krytina S 3,37 40,00 1,35 1,35 50,00 0, Klempířské konstrukce S 0,84 50,00 0,42 0,42 50,00 0, Klempířské konstrukce S 0,84 50,00 0,42 0,42 90,00 0, Vnitřní omítky S 6,53 20,00 1,31 1,31 20,00 0, Vnitřní omítky S 6,53 80,00 5,22 5,22 60,00 3, Fasádní omítky S 3,27 100,00 3,27 3,27 55,00 1, Vnitřní obklady S 2,42 50,00 1,21 1,21 20,00 0, Vnitřní obklady S 2,42 50,00 1,21 1,21 55,00 0, Schody S 2,53 100,00 2,53 2,53 45,00 1, Dveře S 3,48 100,00 3,48 3,48 50,00 1, Okna S 5,48 100,00 5,48 5,48 55,00 3, Podlahy obytných místností S 2,32 30,00 0,70 0,70 25,00 0, Podlahy obytných místností S 2,32 70,00 1,62 1,62 55,00 0, Podlahy ostatních místností S 1,16 100,00 1,16 1,16 50,00 0, Vytápění S 4,64 100,00 4,64 4,64 95,00 4, Elektroinstalace S 4,32 100,00 4,32 4,32 80,00 3, Rozvod vody S 3,16 100,00 3,16 3,16 95,00 3, Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,90 1,90 95,00 1, Kanalizace S 2,95 100,00 2,95 2,95 85,00 2, Vybavení kuchyně S 0,53 70,00 0,37 0,37 25,00 0,

7 23. Vybavení kuchyně S 0,53 30,00 0,16 0,16 70,00 0, Vnitřní vybavení S 5,37 50,00 2,69 2,69 25,00 0, Vnitřní vybavení S 5,37 50,00 2,69 2,69 70,00 1, Záchod S 0,42 70,00 0,29 0,29 70,00 0, Záchod S 0,42 30,00 0,13 0,13 25,00 0,0325 Součet upravených objemových podílů: 100,02 Opotřebení: 59,3000 Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy, v původní části bez izolací proti zemní vlhkosti, v části s izolacemi 2. Zdivo původní část zdivo smíšené v tl. 80 cm a v části přístavby zdivo tvárnicové tl. 37 cm 3. Stropy dřevěné omítnuté, betonové 4. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný 5. Krytina pálená tašková, osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady původní část kuchyně, koupelna s WC, přístavba kuchyně, koupelna, záchod 11. Schody teracové 12. Dveře dřevěné plné a prosklené do ocl. zárubní 13. Okna původní část dřevěná špaletová, přístavba dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných PVC, ker. dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ÚT na pevná paliva (nefunkční), krbová kamna (pův. část) 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody kotel ÚT 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně 2x sporák PB 24. Vnitřní vybavení původní část vana, umývadlo, přístavba vana, umývadlo 25. Záchod 3x splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 203 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 173 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 153,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota (RC * OP) [Kč]

8 Stáří roků 100 Další životnost roků 50 Opotřebení % 59,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou Stodola Věcná hodnota Objekt navazuje na obytnou část, je nepodsklepený, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, bez účelového využití půdního prostoru. Popis tech. stavu stavby : Stáří objektu není známo, předpokládá se stáří přes sto let, Objekt není udržovaný, do části zatéká srážková voda vlivem poškozené krytiny, v této části jsou dřevěné stropy vč. krovu v havarijním stavu, vnitřní prostory jsou rovněž dožilé (omítky a okna), předpoklad nutných rekonstrukčních prací. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 64,18 m 2 0,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 5,63*11,4*3,95 = 253,52 m 3 Zastřešení 5,63*11,4*2,9/2 = 93,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 253,52 m 3 Zastřešení 93,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 346,58 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,42 100,00 8,42 8,42 65,00 5, Obvodové stěny S 37,72 100,00 37,72 37,72 65,00 24, Stropy S 23,49 20,00 4,70 4,70 65,00 3, Stropy S 23,49 80,00 18,79 18,79 100,00 18, Krov S 8,66 80,00 6,93 6,93 70,00 4, Krov S 8,66 20,00 1,73 1,73 100,00 1, Krytina S 9,61 20,00 1,92 1,92 100,00 1, Krytina S 9,61 80,00 7,69 7,69 70,00 5, Úprava povrchů S 7,24 50,00 3,62 3,62 65,00 2,3530

9 7. Úprava povrchů S 7,24 50,00 3,62 3,62 100,00 3, Dveře S 3,56 100,00 3,56 3,56 65,00 2, Okna S 1,30 100,00 1,30 1,30 95,00 1,2350 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 75,2000 Konstrukce Popis 1. Základy zákl. pasy bez izolace 2. Obvodové stěny zdivo smíšené tl. 60 cm, část zdivo tvárnicové, bedněné provýšení 3. Stropy část klenbové do I profilů, část patro 4. Krov sedlová střecha, krov dřevěný vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské práce chybí 7. Úprava povrchů vápenná omítka 8. Schodiště chybí 9. Dveře dřevěné a ocelové 10. Okna jednoduchá 11. Podlahy chybí 12. Elektroinstalace chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 64 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 346,58 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 30 Opotřebení % 75,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] Samostatná stodola na st. 69 Věcná hodnota Samostatný objekt, bez přípojek na inž. sítě (možnost elektro a voda). Jedná se o nepodsklepenou, zděnou stavbu, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, bez účelového využití půdního prostoru. Popis tech. stavu stavby : Stáří objektu není známo, předpokládá se stáří přes sto let, Objekt má zhoršenou údržbu, lze ho ale svým stavem bez výraznějších investic užívat. K objektu jsou pozemky ve funkčním celku - předzahrádka - parc. č. 249 a zahrada - parc. č. 250/2. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 101,70 m 2 0,00 m - 9 -

10 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 11,3*9,0*4,6 = 467,82 m 3 Zastřešení 11,3*9,0*3,9/2 = 198,32 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 467,82 m 3 Zastřešení 198,32 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 666,14 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,53 100,00 8,53 8,53 60,00 5, Obvodové stěny S 38,22 100,00 38,22 38,22 60,00 22, Stropy S 23,80 100,00 23,80 23,80 65,00 15, Krov S 8,77 100,00 8,77 8,77 60,00 5, Krytina S 9,74 100,00 9,74 9,74 65,00 6, Úprava povrchů S 7,33 100,00 7,33 7,33 75,00 5, Dveře S 3,61 100,00 3,61 3,61 70,00 2,5270 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 63,1000 Konstrukce Popis 1. Základy zákl. pasy bez izolace 2. Obvodové stěny zdivo smíšené tl. 60 cm, bedněné provýšení 3. Stropy část patro 4. Krov sedlová střecha, krov dřevěný vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské práce chybí 7. Úprava povrchů vápenná omítka 8. Schodiště chybí 9. Dveře dřevěné svlakové dveře a vrata 10. Okna chybí 11. Podlahy chybí 12. Elektroinstalace chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 102 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 666,14 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč]

11 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 30 Opotřebení % 63,10 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků Pozemky ve funkčním celku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky č. parcel st. 38 a 253/1 tvoří součást nemovitosti č.p. 12. Pozemek č. st. 38 je zastavený obytnou částí a stodolou, část slouží jako vnitřní dvůr, pozemek je připojen na veřejný rozvod vody, elektro, kanalizace do trativodu, pozemek č. parcely 253/1 slouží jako předzahrádka. Pozemky jsou dle ÚP určeny pro bydlení - venkovské. Pozemky č. parcel st. 69, 250/2 a 249 jsou užívány spolu se samostatnou stodolou, pozemek č. parcely st. 69 je zastaven pouze stavbou stodoly, pozemek je bez přípojek na inž. sítě, pozemek č. parcely 249 je užíván jako předzahrádka a vstup do stodoly a pozemek č. parcely 250/2 je užíván jako zahrada za stodolou (neudržovaná). Možnost připojení na inž. sítě (elektro a voda) z přilehlé místní komunikace. Pozemky jsou dle ÚP určeny pro bydlení - venkovské. Dle místních podmínek, se obvyklá cena zainvestovaných pozemků pohybuje v dané lokalitě v cenové hladině od 100,- Kč/m2 do 150,- Kč/m2. V případě pozemků užívaných k obytné části stanovuji jejich obvyklou cenu ve výši 130,- Kč/m2 a v případě pozemků, které jsou užívány k samostatné stodole pak ve výši, vzhledem k absenci sítí, ale jejich možnosti připojení, ve výši 100,- Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st nádvoří zastavěná plocha a st nádvoří ostatní plocha zahrada 250/ zahrada 253/ Celková výměra pozemků 654 Hodnota pozemků celkem Zemědělské pozemky a pozemek zahrady Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Dle zjištění místních podmínek, se obvyklá cena pozemků zahrad pohybuje v cenové hladině 20,- Kč/m2 do 30,- Kč/m2 a v případě zem. pozemků v částkách 8,- Kč/m2 až 12,- Kč/m2. V případě pozemku č. 243/1 se jedná o pozemek sloužící jako zahrada (neudržovaná, zanedbaná, obsahuje

12 ovocné dřeviny), umístěný na okraji osady, určený úz. plánem jako plocha zemědělská - zahrada (horší využitelnost tzn. pouze jako zahrada), bez běžné možnosti přípojek na inž. sítě. Zde předpokládám cenu pozemku ve výši 25,- Kč/m2. Ostatní pozemky jsou využívány pro zem. účely, tvoří součásti větších celků zem. půdy převážně trvalých travních porostů, zde lze uvažovat částku ve výši 10,- Kč/m2 a to vč. pozemek č. parcely 332/7, který slouží jako polní cesta. Pozemek č. parcely 353 je hospodářsky obtížně využitelný, jedná se o mokřad porostlý náletovými dřevinami, umístěný pod silnicí, zde lze předpokládat cenu 2,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 170/ trvalý travní porost 219/ zahrada 243/ trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha 332/ trvalý travní porost Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění Nemovitost č.p. 12 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 173,40 m 2 Obestavěný prostor: 1 153,34 m 3 Zastavěná plocha: 202,74 m 2 Plocha pozemku: 332,00 m 2 (funkční celek) Popisy porovnatelných nemovitých věcí Bývalá zem. usedlost Jedná se o bývalou zem. usedlost ve tvaru písmene L, která obsahuje v předním pořadí obytnou část a na ní navazující ve tvaru písmene L kolnu. Obytná část (rodinný dům) obsahuje jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, veranda střecha pultová. Obytná část (rod. dům) obsahuje v 1.NP kuchyni, dva pokoje, koupelnu, záchod, spíž, chodbu, schodiště do půdního prostoru, vstupní verandu a komoru přístupnou ze dvora. Konstrukční provedení a vybavení domu. Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, veranda s izolacemi, zdivo smíšené v tl. 60 cm, veranda zdivo tvárnicové v tl. 30 cm, stropy dřevěné omítnuté, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, veranda střecha pultová, krytina pálená tašková, klempířské konstrukce žlaby pozink. plech, vnitřní omítky váp. štukové, fasádní břízolitové omítky, vnitřní obklady kuchyně, koupelna, WC, schody dřevěné do půdního prostoru, dveře dřevěné plné a prosklené, okna dřevěná špaletová, podlahy PVC, prkna, ker. dlažby, vytápění akumulační kamna, elektroinstalace světelná, třífázová, rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody el. bojler, úplné odkanalizování, sporák na pevná paliva, kuch. linka, vana, umyvadlo (v kuchyni), záchod. Objekt byl uveden do užívání v r. 1925, v r byla přistavena veranda, přestavena koupelna a spíž, vestaven jeden pokoj a záchod do komory, byla modernizována kuchyně vč. obkladů a omítek, byla opravena fasádní omítka a byla vyměněna okna, v r byl nově osazen el. boiler a akumulační kamna. Zastavěná plocha 119 m2, obestavěný prostor 608 m3, podlahová plocha 88,2 m2, započitatelná podl. plocha 79,5 m2, opotřebení 55 %. Další součásti : Kolna - přízemní, nepodsklepený objekt, navazuje ve tvaru písmene L na obytnou část, zděný, v části

13 jednostranně bedněný, stropy dřev. trámové, krytina bet. tašky, dveře svlakové, omítky vápenné a břízolitové, v části vestavěná garáž (zděná z tvárnic, stropy ŽB skořepiny, podlahy betonové, vrata plechová, 220 V). ZP 114 m2, OP 644 m3. Z r. 1948, vestavba garáže Objekt udržovaný. Přípojky na inž. sítě - elektro, voda, kanalizace do žumpy s přepadem, žumpa ve dvoře, venkovní úpravy (oplocení předzahrádky - pletivo na ocl. rámy, podezdívka, zahrady - pletivo na ocl. rámy s podezdívkou, pletivo na ocl. sloupky, vnitřní oplocení ve dvoře pletivo na ocl. sloupky), plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy (zápraží - kámen), ovocné a okrasné porosty. Pozemky celkem 599 m2. Realizace na trhu 04/2013 za částku ,- Kč Bývalá zem. usedlost V místní části je umístěna samostatně, na jejím okraji, přístup nezpevněnou místní komunikací. Jedná se o bývalou hospodu s malou prodejnou, dnes přestavěnou a užívanou pro rekreační bydlení. Obytná část. Přízemní nepodsklepený objekt, bez využití podkroví pro bydlení, zděný, sedlová střecha, obsahuje dva byty a to a kk + 1. Stáří nemovitosti. Stáří objektu nelze zjistit ( předpoklad cca 100 let), před 20-ti lety došlo k provedení vnitřních stavebních úprav, vestavbě druhé byt. jednotky do bývalého sálu a začlenění bývalého výčepu do první (původní byt. jednotky). Základy - pasy bez isolace, zdivo masivní, smíšené, tl. 60 cm, stropy dřevěné, omítnuté, rovný podhled, část s viditelnými trámy bez podbití, krov dřevěný, vázaný krov, střecha sedlová,úžlabí, krytina tašky pálené, kempířské konstrukce z pozik. plechu, omítky vápenné štukové, vnější hladké, vnitřní obklady 2 x koupelna, kuchyně, záchod bez obkladu, schody do do půdního prostoru, dřevěné strmé, dveře dřevěné hladké plné a prosklené okna dvojitá špaletová a zdvojená podlahy prkenné a cihelné a keramické dlažby, vytápění lokální na pevná paliva, elektroinstalace světelný a motorový proud, poj. automaty, rozvod vody studené zdroj teplé vody průtokový ohřívač a koupelnová kamna, kanalizace z kuchyně, koupelen a záchodu, kuchyně sporáky na pevná paliva, hyg. vybavení u vana a umývadlo, druhá koupelna sprcha, umývadlo, záchod, Další vybavení chybí. Obestavěný prostor 902,9 m3, zastavěná plocha 172 m2, podlahová plocha i započitatelná 154 m2, opotřebení 75 %. Další součásti. Hospodářský objekt Přízemní, nepodsklepený objekt, sedlová střecha, tvoří pravé pořadí nemovitosti, zděný, část sloužila kdysi jako prodejna (zde je propadlý strop), část jako chlév (dnes sklad) a část jako garáž. Zastavěná plocha 99 m2, obestavěný prostor 455 m3. Kolna 1 Přízemní, nepodsklepený objekt, sedlová střecha, tvoří část objektu, tvoří část objektu na st. 50. Zastavěná plocha 38 m2, obestavěný prostor 192 m3. Kolna 2 Přízemní, nepodsklepený objekt, sedlová střecha, tvoří část objektu na st. 50, době vzniku. Zastavěná plocha 57 m2, obestavěný prostor 251 m3. Zemní sklep 70 m3 OP. Dále zpevněné plochy (ploché kameny), venkovní schody, žumpa vč. kanalizace a přípojka vody. Pozemky 1563 m2. Realizace na trhu 12/2013 za částku Kč Bývalá zem. usedlost Jedná se o samostatný rod. dům a na něj navazující kolnu, součást tvoří zaplocené pozemky ve funkčním celku užívanými jako zahrada. Rodinný dům obsahuje jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová,obsahuje v 1.NP kuchyni, dva pokoje, koupelnu se záchodem, zádveří a chodbu. V podkroví pak provizorně zřízený letní pokoj přístupný přes půdu strmými schody. Konstrukční provedení a vybavení:

14 Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, zdivo kamenné v tl cm, stropy dřevěné, omítnuté, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina vlnité osinkocementové desky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky váp. štukové, fasádní omítka vápenná, vnitřní obklady kuchyně, koupelna, schody dřevěné do půdního prostoru strmé, dveře dřevěné plné, okna dřevěná špaletová, podlahy korek, parkety, ker. dlažby, vytápění lokální na pevná paliva, elektoinstalace světelná, třífázová, rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody el. bojler, úplné odkanalizování, vybavení sporák na PB, koupelna sprcha, umyvadlo, záchod. Objekt byl uveden do užívání před více jak sto lety, v letech byl postupně rekonstruován s tím, že z původní stavby byly ponechány základy, zdivo, krov, stropy a okna, ostatní prvky a součásti byly vyměněny. Zastavěná plocha 105 m2, obestavěný prostor 555 m3, započitatelná plocha 67 m2 bez pokoje v podkroví 15 m2, opotřebení 55 %. Další součásti : Kolna přízemní, podsklepený objekt se sedlovou střechou, navazuje v prodloužení na rod. dům, zděný, v třl. 60 cm, dvorní strana bedněná střecha sedlový, krytina vln. osinkovém. desky a pálené tašky, bez vnitř. omítek, vnější omítka hladká, dveře dřevěné, podlaha udusaná hlína, zastavěná plocha 27 m2, obest. prostor 115 m3, opotřebení 75 %. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod vody a rozvod el. energie, odkanalizování do žumpy, součást tvoří studna užívaná jako zdroj vody pro zalévání. Další součásti nemovitosti: oplocení pletivo bez rámů a dřevěné latě na ocelové sloupky, zpevněná ploch zápraží - polní kámen do hlíny, ovocné a okrasné porosty. Pozemky celkem 683 m2. Realizace na trhu 05/2014 za částku Kč, tj, Kč za 1 m2 započitatelné plochy podlahové. Srovnatelné nemovité věci Název: Bývalá zem. usedlost Lokalita: Chrástov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu Kc: Realizovaný prodej, jedná se rovněž o býv. zem. usedlost, ale s menší podl. plochou, umístěnou v obdobném sídle, obytná část zhruba obdobně vybavená, ale v lepším stavu, součást tvoří větší plocha pozemků ve funkčním celku, nemovitost není zatížena nájemní smlouvou. Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 608,00 m m Kč Kč/ks

15 Název: Bývalá zem. usedlost Lokalita: Ostrovec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu Kc: Realizovaný prodej, jedná se rovněž o býv. zem. usedlost, s obdobnou podl. plochou, umístěnou ve stejné lokalitě, sídlo s horším dostupem, obytná část zhruba obdobně vybavená, ale v lepším stavu, součást tvoří větší plocha pozemků ve funkčním celku, nemovitost není zatížena nájemní smlouvou. Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 902,00 m m Kč Kč/ks Název: Bývalá zem. usedlost Lokalita: Mezná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,82 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu Kc: Realizovaný prodej, jedná se rovněž o býv. zem. usedlost, ale s menší podl. plochou, umístěnou v obdobném sídle, sídlo mírně lépe dostupné do města Pelhřimov, obytná část zhruba obdobně vybavená, ale v lepším stavu, součást tvoří větší plocha pozemků ve funkčním celku, nemovitost není zatížena nájemní smlouvou. Celkový koef. KC 0,76 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 555,00 m m Kč Kč/ks

16 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč Samostatná stodola na st. 69 Oceňovaná nemovitá věc Popis oceňované nemovité věci V daném regionu se samostatné stodoly s pozemky ve funkčním celku obchodují, nejedná se ale o běžné prodeje na trhu. V databázi uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí tj. samostatných stodol jsou dva vzorky a to prodej stodoly v Janovicích, stodola o ZP 101 m 2, obdobného stavu, pozemky 273 m2 za částku ,- Kč (starší datace prodeje) a dále prodej stodoly ve Svépravicích, stodola o ZP 97 m 2, v horším stavu, pozemky 2173 m 2, za částku ,- Kč. V případě oceňované samostatné stodoly se jedná o objekt o ZP 102 m 2, v průměrném stavu, přípojky na inž. sítě na hranici pozemku, pozemky ve funkčním celku 322 m2, pozemky dle ÚP určeny pro bydlení. Nejvíce se svým provedení a umístěním přibližuje k oceňované nemovitosti stodola v Janovicích, prodej byl uskutečněn ale před delší dobou a od té doby došlo k nárůstu obchodovatelných cen, stodola ve Svépravcicích je ve výrazně horším stavebním stavu, umístěná na konci obce, ale její součást tvoří větší plocha pozemků. Vzhledem k těmto skutečnostem a dále umístění stodoly uvnitř zastavěného území osady a tím její lepší využitelnosti a dále k existenci pozemků ve funkčním celku, stanovuji obvyklou cenu ve výši ,- Kč. Výsledná porovnávací hodnota Kč Samostatné zem. pozemky a pozemek zahrady. Popis oceňované nemovité věci Stanovení obvyklé ceny pozemků viz výše. Výsledná porovnávací hodnota Kč

17 2. LV č Ocenění pozemků Zemědělské pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Dle zjištění místních podmínek, se obvyklá cena zem. pozemků pohybuje v částkách 8,- Kč/m2 až 12,- Kč/m2. Pozemky jsou využívány pro zem. účely (vč. lesního pozemku), tvoří součásti větších celků zem. půdy, orné půdy, zde lze uvažovat částku ve výši 12,- Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek 389/ orná půda 394/ orná půda 400/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění Zemědělské pozemky Popis oceňované nemovité věci Stanovení obvyklé ceny pozemků viz výše. Výsledná porovnávací hodnota Kč

18 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. LV č Ocenění staveb nákladovou metodou Obytná část č.p ,00 Kč 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou Stodola ,00 Kč Samostatná stodola na st ,00 Kč ,00 Kč 1.3. Ocenění pozemků Pozemky ve funkčním celku ,00 Kč Zemědělské pozemky a pozemek zahrady ,00 Kč ,00 Kč 1.4. Porovnávací ocenění Nemovitost č.p ,00 Kč Samostatná stodola na st ,00 Kč Samostatné zem. pozemky a pozemek zahrady ,00 Kč ,00 Kč 2. LV č Ocenění pozemků Zemědělské pozemky ,00 Kč 2.2. Porovnávací ocenění Zemědělské pozemky ,00 Kč

19 Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí LV č. 184 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Obvyklá cena (po zaokrouhlení č.p. 12): slovy: Osmsettřicetdevěttisícšestset Kč LV č. 180 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Obvyklá cena: slovy: Jednostodesettisícdvěstě Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku Kč Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena (id. 1/3) Kč slovy: Třistašestnácttisícšestset Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňovaných nemovitostí (LV č. 180 a LV č. 184) a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na realizované s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku ,- Kč v příslušném spoluvlastnickém podílu id. 1/3 tedy částku ,- Kč. Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV 180 a LV 184 v odstavci C (zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy ap.). V Pelhřimově Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 539/7/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8/

20 Fotodokumentace Nemovitost č.p. 12, přístavba a původní část Nemovitost č.p. 12, původní část Nemovitost č.p přístavba a stodola Nemovitost č.p stodola, zatékání srážkové vody Nemovitost č.p pohled ze dvora Nemovitost č.p. 12 stodola

21 Nemovitost č.p původní část, kuchyně (pronajmuto) Nemovitost č.p původní část, koupelna s WC (pronajmuto) Nemovitost č.p původní část, kotelna Nemovitost č.p původní část, záchod Nemovitost č.p přístavba, kuchyně 2.NP Nemovitost č.p přístavba, koupelna 2.NP Nemovitost č.p přístavba, záchod 2.NP Nemovitost č.p přístavba, pokoj 2.NP

22 Nemovitost č.p stodola, havarijní stav Nemovitost č.p stodola, havarijní stav Samostatná stodola na st. 69 Samostatná stodola na st. 69 Samostatná stodola na st