Znalecký posudek č / 12

Transkript

1 Znalecký posudek č / 12 o obvyklé ceně nemovitosti nebytového prostoru č. 392/4, v budově č.p. 392 na pozemku č.parc. 1384, včetně příslušného podílu na společných částech budovy č.p. 392 a pozemku č.parc. 1384, katastrální území Nové Město, obec Praha, okres Hl.m.Praha Objednatel posudku: GLADYS AUCTION, s.r.o. IČ V Olšinách 2300/ Praha 10 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dražbu Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Alena Mostecká Kladenská Praha 6 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě objednávky ze dne byl stanoven požadavek na stanovení obvyklé ceny nemovitosti - nebytového prostoru č. 392/4, v budově č.p. 392 na pozemku č.parc. 1384, včetně příslušného podílu na společných částech budovy č.p. 392 a pozemku č.parc. 1384, katastrální území Nové Město, obec Praha, okres Hl.m.Praha 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Nebytový prostor č. 392/4 Podskalská 392/ Praha 2 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 2 Katastrální území: Nové Město 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - informace z katastru nemovitostí o nebytové jednotce, LV 5704 pro k.ú. Nové Město ze dne kopie katastrální mapy - prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově č.p. 392, zpracované Advokátní kanceláří Mgr. Jan Blažek - informace a údaje sdělené vlastníky nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle informace z katastru nemovitostí o nebytovém prostoru, LV 5704 pro k.ú. Nové Město ze dne je vlastníkem nemovitosti Hlavní město Praha, Mariánské nám. 2/2, Praha, Staré Město, Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce Městská část Praha 2, nám. Míru 600/20, Praha, Vinohrady, V části C informace z KN - omezení vlastnického práva - nejsou evidována žádná omezení

3 Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nebytový prostor č. 392/4, umístěný v 1. nadzemním podlaží řadového bytového domu v ulici Podskalské č. 392/7 v Praze 2. Budova má dvě podzemní, šest nadzemních podlaží a půdu pod sedlovou střechou. V podzemních podlažích jsou sklepy, kotelna, sklady, 2 nebytové prostory, chodba a schodiště. V prvním nadzemním podlaží jsou dva nebyty a jeden byt, v dalších nadzemních podlažích jsou vždy dva byty. Konstrukčně se jedná o trojtrakt, s nosnými podélnými zdmi, stropy v podzemních podlažích a v prostoru schodišť a chodeb železobetonové trámové, v ostatních podlažích dřevěné trámové, střecha sklonitá. Za domem je malý zpevněný dvůr, který je od sousední parcely oddělen zdí. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceňovány, nemají vliv na obvyklou cenu. Budova je připojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro, přípojky jsou umístěny na veřejném pozemku. 7. Obsah posudku: I. Věcná hodnota Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Nebytový prostor č. 392/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky II. Porovnávací hodnota

4 - 4 - B. Posudek Ocenění provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Metody zjištění hodnoty Odhad obvyklé ceny je prováděn jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení - věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo v současnosti nabízených porovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota je zjištěna podle platného cenového předpisu, výnosová hodnota nebyla stanovena, porovnávací hodnota na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi, nabízenými k prodeji ve srovnatelné lokalitě, cena byla upravena příslušnými koeficienty. I. Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a ocenění jednotlivých staveb je provedeno podle cenového předpisu č. 387/2011 Sb.

5 - 5 - Základem pro ocenění je zjištění výměry bytu nebo nebytového prostoru, který se vynásobí základní cenou za m 2, stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou příslušnými koeficienty, ale bez koeficientu prodejnosti. Od výchozí ceny staveb se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří, nevyžadující okamžitou rozsáhlejší opravu pro uvedení do provozuschopného stavu. Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Indexová metoda Pozemek není v Cenové mapě Prahy 2012 oceněn, jednotková cena pozemku je stanovena indexovou metodou. S ohledem na umístění pozemku koresponduje s jednotkovou cenou pozemků v cenové mapě oceněných, nacházejících se v nedalekém okolí. Spoluvlastnický podíl bytu na pozemku je stanoven jako podíl podlahové plochy příslušného bytu a součtu všech podlahových ploch bytů i nebytových prostor. Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - třída velikosti obce: * 3,50 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,70 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = ,40 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: ,40 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 Výměra stavebních pozemků: 399 m 2 399,00 m 2 á ,40 Kč/m 2 = ,60 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,60 Kč Pozemek - výsledná cena = ,- Kč Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Nebytový prostor č. 392/4-13 Jedná se o nebytový prostor, o celkové podlahové ploše 153,90 m 2, umístěný v 1. NP budovy, orientace do ulice i do dvora. V současné době je větší část prostoru užívána jako ordinace, část je

6 - 6 - neobsazena. Dispoziční uspořádání: místnost 1 28,16 m 2 místnost 2 24,08 m 2 místnost 3 8,07 m 2 místnost 4 35,35 m 2 místnost 5 21,71 m 2 předsíň 15,54 m 2 chodba 10,86 m 2 WC 1,69 m 2 WC 1,56 m 2 umývárna 6,88 m 2 celková podlahová plocha 153,90 m 2 Konstrukce a vybavení bytu: vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, dveře dřevěné, plné a prosklené, okna do ulice špaletová, podlahy PVC a dlažba, vytápění ústřední, radiátory litinové, elektroinstalace standardní, vnitřní rozvod vody původní olověný, odpady původní litinové, 3x umyvadlo, 2x WC samostatný, splachovací. Stáří a opotřebení: všechny konstrukce dlouhodobé životnosti původní, stejně jako okna, dveře, v některých místnostech na stropě ozdobné štuky, stav dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: podlahová plocha: = 153,90 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 153,90 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70

7 Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1, Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 7 310,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Základní cena upravená = ,75 Kč/m 2 Plná cena: 153,90 m 2 * ,75 Kč/m 2 = ,63 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 91 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 91 / 120 = 75,833 % ,23 Kč Nebytový prostor č. 392/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,- Kč * / = ,- Kč Nebytový prostor č. 392/4 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = ,40 Kč Nebytový prostor č. 392/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

8 - 8 - II. Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, které jsou v současnosti nabízeny k prodeji. Předpokládá se s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců - 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, internetu, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Na realitním trhu je v nabízeno k prodeji dostatečné množství srovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Pro porovnávací metodu byly použity nemovitosti, které jsou srovnatelné velikostí, polohou a vybavením. Jako podklad byly použity údaje z nabízených nemovitostí na realitním serveru Reality.cz. a Sreality.cz, pro porovnávací metodu byly použity srovnatelné nemovitosti v Praze 2, nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí byly upraveny koeficienty. Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 153,90 m 2 Nemovitost č. 1 Prodej kanceláře, 166 m 2, Praha 2, ulice Svobodova Kancelářské prostory, o celkové rozloze 166,12 m 2, v 1. patře cihlové budovy na Praze 2 - Vyšehrad, po kompletní rekonstrukci, podlahy plovoucí a dlažba. Požadovaná cena: ,- Kč Vyhodnocení: koeficient místa = 1,10 vzdálenější a hlučnější lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,85 - cena nabídková koeficient vybavení = 0,85 po rekonstrukci koeficient podlaží = 0,95 1. patro Nemovitost č. 2 Prodej kanceláře, Praha 2, ulice Šmilovského Prodej nebytových kancelářských prostor o celkové podlahové ploše 124 m 2, v 1. PP rekonstruovaného domu, nebytové prostory po rekonstrukci z roku 2008, podlahové vytápění, stropní klenby, počítačová síť, v koupelně sprchový kout, výška stropů2,60 m, vstup přes chodbu domu. Požadovaná cena: ,- Kč Vyhodnocení: koeficient místa = 1,00 srovnatelná lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,85 - cena nabídková koeficient vybavení = 0,95 po rekonstrukci koeficient podlaží = 1,25 podzemní podlaží Nemovitost č. 3 Prodej kanceláře, Praha 2, Jana Masaryka Kancelářské prostory v přízemí činžovního domu, 108,64 m 2, po rekonstrukci, hlavní tři místnosti mají okna těsně nad zemí, 2x WC, koupelna, sklad, je prostor pro vybudování kuchyňky

9 - 9 - Požadovaná cena: ,- Kč Vyhodnocení: koeficient místa = 0,90 výhodnější lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,85 - cena nabídková koeficient vybavení = 0,85 po rekonstrukci koeficient podlaží = 1,10 snížené přízemí Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K p [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] nemovitost č ,- Kč 1,10 0,85 0,85 0,95 166, ,63 nemovitost č ,- Kč 1,00 0,85 0,95 1,25 124, ,47 nemovitost č ,- Kč 0,90 0,85 0,85 1,10 108, ,35 Součet: ,45 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,82 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,47 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,63 Kč/jedn. Základní cena: ,82 Kč 153,90 á ,82 Kč/ = ,10 Kč Nebytový prostor č. 392/4 - výsledná cena = ,10 Kč Nebytový prostor č. 392/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

10 C. Rekapitulace Na základě objednávky byl stanoven požadavek na zjištění obvyklé ceny nemovitosti nebytového prostoru č. 392/4, v budově č.p. 392 na pozemku č.parc. 1384, včetně příslušného podílu na společných částech budovy č.p. 392 a pozemku č.parc. 1384, katastrální území Nové Město, obec Praha, okres Hl.m.Praha. Na současném realitním trhu je k dispozici dostatek nebytových prostorů, nabízených k prodeji ve srovnatelných lokalitách, požadovaná cena je upravena koeficienty, místa, pravděpodobnosti, vybavení a podlaží. Na základě uvedených skutečností byla stanovena obvyklá cena ve výši zjištěné porovnávací metodou. Jednotková cena cca Kč/m 2. Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: pětmilionůdvěstěpadesáttisíc Kč V Praze, Ing. Alena Mostecká D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. j. Spr. 2178/99 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové a pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 12 znaleckého deníku.