ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 49/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 49/2012 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 1224/30 Na pozemku parc. č.: st.1441 Pozemky parc. č.: st.1441, 648/3, 651/15, 654/14 Ostatní stavby: LV 739, Lanžhot, č.p Katastrální území: Lanžhot LV č.: 739 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Lanžhot Část obce: Ulice: Vinohrady Číslo orientační: 30 Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ: U Pískovny Praha 8 - Kobylisy tel.: / Kč Řadový rodinný dům s vinným sklepem. Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 6 stran příloh. Hypoteční banka 2011 verze

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Lanžhot Katastrální území: Lanžhot Ulice: Vinohrady Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 114 m 2 obestavěný prostor: m 3 podlahová plocha - obytná část 233 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 3 stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 23 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou., Rovinné pozemky, tvořící jednotný funkční celek, které jsou z části zastavěny RD a vedlejšími stavbami. Na pozemky jsou přivedeny IS v rozsahu elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Přístup na pozemky je bezproblémový z veřejné zpevněné komunikace nacházející se na ulici Vinohrady. Jednotkovu obvyklou cenu stanovuji u stavebního pozemku a zahrady na 300Kčm -2 a u orné půdy na 100Kčm -2 neboť se nachází v těsné blízkosti ochranného pásma železniční dráhy. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena 134 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka Hospodářská budova Zděná stavba se šikmou střechou. Podsklepená a s přístřeškem

3 Město Počet obyvatel: Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městečko Lanžhot leží na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Břeclav. Obec Lanžhot se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Břeclavi. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů tohoto malého města dle platného MLO je 3750 obyvatel. Protéká zde řeka Kyjovka. Městečko leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. V obci je mateřská škola a pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. V obci Lanžhot májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad, městský úřad, kostel, restaurace s ubytovacími kapacitami, obchody. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Město Lanžhot je po celý rok dobře dostupné automobilem a je zde pravidelná autobusová doprava. Jsou zde tři druhy hraničních přechodů na Slovensko a to dálniční přechod ČR - SR pro osobní i nákladní dopravu, Lanžhot stará cesta - Brodské - osobní doprava, nákladní jen do užitkové hmotnosti 7t a železniční přechod - Slovensko. Lanžhotem prochází železniční trať na trase Brno - Břeclav - Bratislava a je zde i železniční stanice. Nájezd na dálnici D2 je do 10-ti km jak v Břeclavi tak i na Slovenské straně. Rizika: Popis / dispozice: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.739 ze dne pro k.ú.lanžhot je zapsáno omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní - Zástavní právo soudcovské Řadový, dvoupodlažní rodinný dům se suterénem. Přízemí je přístupné ze zádveří do haly. Z haly je přístup do obývacího pokoje, na schodiště do suterénu a chodby, z níž je přístupná kuchyň, propojená s obývacím pokojem, koupelna a WC. Patro je přístupné z obývacího pokoje po schodišti, které v něm tvoří výraznou dominantu. V 1.patře se nachází chodba, z níž jsou přístupné 4 ložnice, koupelna s WC a šatna. V suterénu je garáž, 3 sklady, kotelna a komplex spočívající z vinného klenutého sklepa a dvou skladových sklepů. Obvodové zdivo je z plynosilikátových tvárnic, stropy hurdisové, střecha plochá se živičnou krytinou. RD je napojen na zemní plyn, veřejný vodovod, vlastní studnu, elektřinu a zemní plyn. Vytápění je ústředním teplovodním vytápěním s plynovým kotlem. V obývacím pokoji je funkční krb. V kuchyni je plynový sporák. Ohřev vody je boilerem. Ve dvorním traktu je hospodářská budova s černou kuchyní a se sklady. V zahradě je přístřešek na posezení a bouda pro chov domácího zvířectva

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 30 cm z pórobetonových kvádrů 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha živičná, svařovaná, vícevrstvá 5. Krytina živičná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kovová konstrukce s 12. Dveře hladké plné dveře povrchem z měkkého dřeva 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných koberec dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén 162,48 m 2 45,32 m 2 průjezd a garáž 35,40 m 2 0,00 0,00 m 2 sklep č.1 16,65 m 2 0,50 8,33 m 2 sklep č.2 14,82 m 2 0,50 7,41 m 2 kotelna 12,70 m 2 0,50 6,35 m 2 sklep č.3 7,65 m 2 0,50 3,82 m 2 chodba 2,16 m 2 0,50 1,08 m 2 schodiště do vinárny 6,30 m 2 0,50 3,15 m 2 sklep u vinárny 4,25 m 2 0,50 2,13 m 2 sklep u vinárny 8,82 m 2 0,50 4,41 m 2 vinárna 17,28 m 2 0,50 8,64 m 2 přízemí 114,30 m 2 92,98 m 2 zádveří 4,48 m 2 1,00 4,48 m 2 hala 15,42 m 2 1,00 15,42 m 2 obývací pokoj 24,00 m 2 1,00 24,00 m 2 jídelna 16,65 m 2 1,00 16,65 m 2 kuchyň 13,50 m 2 1,00 13,50 m 2 spíž 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 koupelna 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 WC 1,35 m 2 1,00 1,35 m 2 chodba 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 schodiště 6,48 m 2 1,00 6,48 m 2 I.patro 114,30 m 2 94,43 m 2 chodba 9,98 m 2 1,00 9,98 m 2 pokoj 21,09 m 2 1,00 21,09 m 2 pokoj 16,06 m 2 1,00 16,06 m 2 pokoj 14,04 m 2 1,00 14,04 m 2 pokoj 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 koupelna 7,28 m 2 1,00 7,28 m 2 šatna 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 lodžie nezasklená 5,98 m 2 1,00 5,98 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 4 -

5 Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: Kč 1. Prodej rodinného domu 4 +1 Lanžhot, UP 125m 2, pozemek 573m 2. Dvoupodlažní dům se zahradou v řadové zástavbě v klidné části obce s veškerou občanskou vybaveností. Místnosti: 1.NP vstupní hala se schodištěm, samostatnou komorou, kuchyně s jídelnou spojená s obývacím pokojem. Koupelna, WC, další pokoj. 2NP. chodba, dva pokoje, koupelna, WC, vstup na půdu a terasu. Vytápění s plynovým kotlem. Dům je ihned obyvatelný. 2. Prodej RD 4+kk v Lanžhotě, PP100m 2, pozemek 1094m 2. Dům je po rekonstrukci - plastová okna, okapy, částečně podlahy, rozvody elektřiny, nové odpady, rekonstrukce koupelny a WC, radiátory, nový bojler na ohřev vody. Dům je částečně podsklepen. V přízemí se nachází veranda, nová kuchyně s velkým obývacím pokojem a prostorná ložnice, obytný prostor je možné v přízemí rozšířit o dva další rozpracované pokoje. V 1.patře jsou dva veliké pokoje. Dům je vytápěn krbem, ze kterého jsou průduchy do pokojů, přípojka plynu je na domě. Odpady jsou svedeny do městské kanalizace. Voda ze studny zásobuje celý objekt, přípojka městské vody je na hranici pozemku. Dvůr je připraven k příjemné relaxaci, je zde vybudována terasa, krásné větší a menší jezírko, dvůr je vkusně osazen a jeho součástí jsou dvě dílny. Za okrasným dvorem se nachází zahrádka. V Lanžhotě je velmi dobrá občanská vybavenost. 3. Jedná se o velmi pěkný řadový dům 4+1 s vjezdem, po celkové a velmi zdařilé, precizně provedené rekonstrukci, PP 100m 2. RD se nachází v klidné ulici. Dům obsahuje široký vjezd pro auto, vstupní halu, kuchyň, obývací pokoj, dvě ložnice, kabinet, koupelnu a samostatné WC. Na terasu navazuje krásně upravená okrasná zahrada. Dům má novou sedlovou střechu, dřevěná Euro okna, ze dvora plastová, podlahy plovoucí + parkety. Dům je zateplený. Napojeno na všechny IS i kabel.tv, navíc užitková voda ze studny. Výměra pozemku 378 m2. 4. Nabízíme k prodeji patrový cihlový rodinný dům 4+1 v klidné části Lanžhota nedaleko Břeclavi, stáří 40 let, PP 120m 2, pozemek 700m 2. Dům je celý podsklepen. V přízemí se nachází dva pokoje s kuchyní a jídelnou, spíž, koupelna se sprchou, a vstup do zahrady. Dřevěné schodiště vede do sklepa, a do prvního patra. V prvním patře se nachází další dvě místnosti, výstup na terasu a půdu, koupelna s toaletou. V celém domě jsou původní parkety, v přízemí linoleum stáří 3 roky, předokenní rolety. Dům je vytápěn centrálním plynovým kotlem ze sklepa. Krb v jídelně vytopí spodní patro možno rozvést po celém domě. El. bojler na teplou vodu, denní a noční proud, 220/340 V, městská voda, odpad trativod. K domu přiléhá prostorná zahrada s ovocnými stromy, v současné době neudržované. Na pozemku je studna s užitkovou vodou. Parkování před domem. K nastěhování ihned. Vhodné pro rodinu s dětmi, s klidným zázemím dvorku a zahrad y Vyhodnocení porovnávací hodnoty (PH): PH na 1m 2 UP: Kčm 2 PH na celkovou UP: Kčm 2 * 232m 2 = ,-Kč Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka RD 4+1 Kout III, Lanžhot Kč Nabídka RK/snížení ceny o RD 4+kk Lanžhot Kč Nabídka RK/snížení ceny o RD 4+1 Lanžhot Kč Nabídka RK/snížení ceny o RD 4+1 Lanžhot Kč Nabídka RK/snížení ceny o Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 orná půda: 648/ m Kč/m 2 orná půda: 651/ m Kč/m 2 zahrada: 654/ m Kč/m 2 Celkem: m 2-5 -

6 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 10,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 233m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 647Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Informativní výpis z katastru nemovitostí pro LV č.739 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka na vypracování posudku č.425/202-n ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné stránky nemovitosti: - zděný udržovaný rodinný dům s bytem 6+1 a s garáží, který byl kolaudován v r v suterénu je vedle skladových prostor i klenutý vinný sklep s posezením - v RD je ústřední vytápění s plynovým kotlem a s krbem na tuhá paliva - nadstandardní výměra oplocených pozemků s hospodářskou stavbou - dobré spojení obce s okolím po dálnici D2 a po železnici Zápory nemovitosti: - řadový RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na ,-Kč. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 49/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.49/2012. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: Počet souborů: 11 Hypoteční banka

7 Fotodokumentace ze dne Koupelna s WC v přízemí. Koupelna v 1.patře. Krb v obývacím pokoji. Zařízení kuchyně v přízemí. Dvorní pohled. Vinný sklep