Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů Bakalářská práce Autor: Barbora Meisnerová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Vladimír Klimeš, CSc. Odborný konzultant: doc. Ing. Jan Heřman, CSc. Praha Duben 2011

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Trutnově dne 18. dubna 2011 Barbora Meisnerová

3 Poděkování Děkuji Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc., vedoucímu mé bakalářské práce, za připomínky při psaní této práce. Dále bych chtěla poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za ochotu a poskytnutí kvalitní výuky nutnou pro zpracování předloţené bakalářské práce. Můj největší dík a vděčnost patří doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc. za ochotu, spolupráci, konzultace, cenné rady a poskytnuté podklady pro zpracování předloţené bakalářské práce.

4 Anotace Bakalářská práce na téma Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů se v první části zaměřuje na podrobný popis tvorby podnikatelských záměrů, moţnosti získání finančních prostředků na zrealizování těchto záměrů v bance a v neposlední řadě na způsob jejich ocenění. Dále je popsán postup ocenění jiţ existujících podniků. V další části jsou dva konkrétní příklady ocenění. Jedná se o trţní ocenění bytu a trţní ocenění komerční budovy. Část třetí tvoří analýza trhu. Jedná se o trh v Královéhradeckém kraji, zaměřený pouze na okres Trutnov. V poslední části práce (závěru) jsou shrnuty dílčí výstupy jednotlivých podkapitol a především dodrţení cíle, kterým bylo zaměření podnikatelských záměrů při oceňování a následné porovnání těchto metod. Annotation The first part of Bachelor thesis Pricing during formation and analysis of business plan focuses on the detailed description of the creation of the business plans, opportunities for obtaining funds for the realization of these plans in the bank and the method of their valutation. Furthermore, it describes the procedure of valuation of the existing firms. In the second part there are two concrete examples of the evaluation. The fis tone beány the flat market valuation and the second one the market valuation of the commercial premises. The third part consist of market analysis. I tis a market in Královéhradecký region, focusing only on the district of Trutnov. The last part summarizes the overall work. There are the outputs of each sub-chapters and especially talks about meeting the thesis target. The aim of this work is to focus on the business strategies for evaluation and the subsequent comparison of these methods.

5 Obsah Úvod TEORETICKÁ ČÁST Podnikatelský záměr Rozhodovací metody Metoda kladů a záporů Metoda bodového hodnocení Metoda trojúhelníků párů Metoda významového hodnocení variant Osobnost podnikatele Situace na trhu Potřebný kapitál Zpřesnění podnikatelského záměru Předmět podnikání Rozsah podnikání Velikost podniku Umístění podniku Obchodní spojení Okamţik zaloţení Pojem oceňování a jeho metody Podnikatelský úvěr Československá obchodní banka, a. s Česká spořitelna, a. s Porovnání podnikatelského úvěru u dvou bank Způsoby oceňování podnikatelských záměrů Oceňování existujícího podniku

6 Hladiny hodnoty podniku Důvody oceňování podniku Doporučený postup při ocenění podniku PRAKTICKÁ ČÁST Trţní ocenění bytu Trţní ocenění ziskové budovy ANALYTICKÁ ČÁST Obecná charakteristika trhu Popis okresu Trh s nemovitostmi Okres Trutnov Pozemky Byty Rodinné domy Bytové domy tzv. činţovní Průmyslové objekty sklady Kanceláře Prodejní prostory Krkonoše Pozemky Byty Rodinné domy Celkový marketingový výhled Závěr Seznam literatury

7 Úvod Na začátku této bakalářské práce na téma Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů je důleţité říci, proč bylo dané téma autorkou práce vybráno. Autorka práce studovala Střední odbornou školu podnikatelskou Trutnov, s. r. o. se zaměřením na ekonomiku a podnikání. Při tomto studiu získala kvalitní teoretické znalosti ohledně zakládání a řízení podniku. Jedna z nejdůleţitějších částí tohoto studia bylo praktické zpracování podnikatelských záměrů, které bylo zároveň součástí praktické maturitní zkoušky. Je nezbytné říci, ţe autorka tuto práci vytvářela na zcela odlišné téma a do této bakalářské práce pouţila pouze teoretické znalosti. Autorka si téma práce vybrala především z důvodu blízkosti uvedeného tématu s problematikou, kterou studovala a rovněţ také proto, ţe problematikou oceňování se chce zabývat i v budoucnu. Cílem práce je přiblíţit čtenáři pojmy, jako jsou podnikatelský záměr, oceňování a metody jeho pouţívání na několika případech. Celá práce je sloţena ze tří hlavních částí. První část je věnována teorii dané problématiky. V první řadě se práce zabývá otázkou, co je to podnikatelský záměr a jakým způsobem se zpracovává. Je zde uvedený přesný postup jak by měl podnikatel svůj podnikatelský záměr vytvářet. Dále je v teoretické části vysvětlen pojem oceňování a jeho tři nejpouţívanější a také nejznámější metody (porovnávací, příjmová a nákladová). Protoţe se práce zabývá tématikou podnikatelských záměrů, je zde uveden nezbytný postup při jeho zpracování. Aby si čtenář mohl udělat dobrý obrázek, jak získat úvěr na základě podnikatelského záměru, jsou zde uvedeny podmínky pro získání finančních zdrojů u dvou komerčních bank, které jsou následovně porovnány na základě vnitřního cítění autorky práce. Jen pro zajímavost je v teoretické části popsán stručný postup při oceňování jiţ existujícího podniku. Druhá část bakalářské práce se zabývá vlastním oceněním dvou nemovitostí. Jako první je trţní ocenění bytu v panelovém domě, který je řešen porovnávací a příjmovou metodou. Druhé ocenění je zaměřeno na ziskovou budovu. V tomto případě se jedná o víceúčelovou cihlovou budovu, která se nachází na náměstí města Trutnova. V budově je moţné najít hospodu, tři kanceláře a dva byty. Všechny tyto části budovy byly oceněny porovnávací, příjmovou i nákladovou metodou. 7

8 V poslední, třetí části bakalářské práce, je řešena analýza trhu. Byla provedena analýza trhu nemovitostí v Královéhradeckém kraji, konkrétně okresu Trutnov. Okres Trutnov byl rozdělen na dvě části, na část města a jeho okolí, a na část Krkonoš. Je zde popsáno cenové rozpětí jednotlivých nemovitostí v celém okrese. Hlavním cílem bakalářské práce je zaměřit se na podnikatelské záměry při oceňování a porovnání metod oceňování. Zda a v jaké míře byly cíle splněny, je popsáno v závěru této práce. 8

9 1 TEORETICKÁ ČÁST 1.1 Podnikatelský záměr Kaţdý podnikatel, který chce začít podnikat, musí splnit sedm základních kroků, které vedou k zaloţení podniku. Do těchto kroků zahrnujeme: o nutnost prostudovat hlavní zákony a etická pravidla vztahující se k podnikání o zpracovat podnikatelský záměr vycházející ze schopností podnikatele, situace na trhu a výši získaného kapitálu o vybrat právní formu podnikání nejlépe vyhovující podnikatelskému záměru o připravit strategii zakládaného podniku stanovením dlouhodobých cílů a cest jejich dosaţení o promyslet zásady řízení podniku a jeho ekonomiky včetně právních aspektů podnikání o vypracovat zakladatelský rozpočet zahrnující ekonomické hodnocení podnikatelského záměru a finanční situaci podniku o zaloţit podnik v souladu s rozhodnutím o nejvhodnější variantě podnikatelského záměru. Podnikatelský záměr je nejdůleţitějším krokem zaloţení podniku. K jeho úspěšnému zpracování jsou nezbytně nutné tři faktory podnikatel, kapitál a trh. Pro úspěch je výhodné, aby dané faktory byly vzájemně vyváţené. U podnikatelského záměru platí nepsané pravidlo, které říká: Nepřeceňovat schopnosti a kapitál a nepodceňovat působení trhu. Předloţená bakalářská práce, především teoretická část, se věnuje zejména druhému kroku Podnikatelskému záměru. Podrobně rozebírá způsob, jak podnikatelský záměr zpracovat. Dále se zabývá moţností získání podnikatelského úvěru pro konkrétní podnikatelský projekt a porovnává moţnosti jeho získání u dvou komerčních bank. Na konci této části jsou vysloveny závěry, k nimţ se autorka v tomto tématu dopracovala. 9

10 1.2 Rozhodovací metody Metoda kladů a záporů V metodě kladů a záporů určujeme volbu kritérií, zda chceme podnikat. Tato kritéria si kaţdý podnikatel stanovuje sám na základě předmětu a důleţitosti podnikání. Velmi důleţitým kritériem je zisk. Do kritérií můţe spadat například uspokojení zákazníka, pracovní doba, znalost v oboru, umístění provozovny, zajištění zdrojů, riziko, kvalita sluţeb, konkurence a jiné. Počet kritérií není stanoven, ale je dobré si stanovit lichý počet pro kvalitnější výsledek této metody. Podnikatel si musí dát pozor na podcenění své konkurence. V níţe uvedené tabulce Tab. 1 Metoda kladů a záporů je znázorněno, jak by měl podnikatel v této rozhodovací metodě postupovat. Tab. 1 Metoda kladů a záporů Kritéria Podnikat Nepodnikat Zisk + - Riziko - + Konkurence + - Uspokojení + - zákazníka Rozsah sluţeb + - Celkové zjištění 4 1 Výsledek PODNIKAT Metoda bodového hodnocení Další rozhodovací metodou je metoda bodového hodnocení, kde je nutné si zvolit systém hodnocení. Danou stupnici je důleţité uvést. Důleţité je, aby tato metoda nebyla v rozporu s metodou kladů a záporů. Kritéria jsou stejná jako u předchozí metody. Tato metoda je názorně předvedena v tabulce Tab. č. 2: Metoda bodového hodnocení. Tab. 2 Metoda bodového hodnocení Kritéria Podnikat Nepodnikat Zisk 6 2 Riziko 2 6 Konkurence 4 2 Uspokojení zákazníka

11 Rozsah sluţeb 6 2 Celkové zjištění Výsledek PODNIKAT Systém hodnocení: 6 bodů = vyhovuje hodně 4 body = vyhovuje středně 2 body = vyhovuje málo Metoda trojúhelníků párů Třetí metoda má stanovena stejná kritéria jako předchozí metody. Je zaloţená na porovnání kaţdého kritéria s kaţdým. Zvýrazněná kritéria jsou pro nás na daném řádku nejdůleţitější. Musíme určit počet voleb, coţ znamená kolikrát jsme dané kritérium pouţili, pořadí významu kde je uvedeno největší mnoţství voleného počtu a nakonec váhu, která je podle počtu kritérií, udává se podle pořadí významu. Níţe je opět uveden příklad, jak tato metoda vypadá Kritéria Počet voleb Pořadí významu Váha Zisk Riziko Konkurence Uspokojení zákazníka Rozsah sluţeb Metoda významového hodnocení variant Metoda významového hodnocení variant je poslední rozhodovací metodou. V této metodě máme opět stejná kritéria jako u předchozích variant. Opisujeme zde váhu z metody trojúhelníků párů a body, které jsme udělili v metodě bodového hodnocení. Metoda spočívá pouze v tom, ţe vynásobíme váhy a body z předešlých metod a pokud je jejich výsledkem podnikat nic nám nebrání pokračovat v tvorbě podnikatelského záměru. 11

12 Níţe je pro zpřesnění uvedená tabulka Tab. 3 Metoda významového hodnocení variant. Tab. 3 Metoda významového hodnocení variant Podnikat Nepodnikat Kritéria Váha Body Význam Body Význam Zisk Riziko Konkurence Uspokojení zákazníka Rozsah služeb Celkem Výsledek PODNIKAT 1.3 Osobnost podnikatele Osobnost podnikatele je velmi důleţitým faktorem, který má vliv na úspěšnost podnikání. Osobnost je vytvářena souhrnem předpokladů a schopností podnikatele. Předpoklady jsou jiţ vrozené, ovlivňují se velmi těţko. Do kladných osobních předpokladů spadá například pracovitost, výkonnost, elán, aktivita, pevná vůle, čestnost, serióznost, rozhodnost, předvídavost, taktnost v jednání s lidmi, schopnost vést kolektiv a jiné. Do záporných osobních předpokladů můţeme zahrnout například nízkou koncentraci myšlení, snadné rozptýlení, obavu z rizik, panikaření, nerozhodnost, malou schopnost improvizace. Schopnosti podnikatele jsou dány souhrnem odborných znalostí, dovedností a praktických zkušeností, které podnikatel za svůj ţivot nabyl. Kaţdý podnikatel musí pro svůj zvolený podnikatelský záměr splnit určité kvalifikační poţadavky. Například vyučení v oboru či odborné vzdělání, dostatečná odborná praxe a zkušenosti v oboru, věcná znalost situace v oboru a špičkové techniky a technologií, znalost ekonomiky podniku, účetnictví, financování, znalost obchodní politiky, řízení podniku a také znalost právních předpisů. Schází-li podnikateli některé z uvedených odborných znalostí je potřebné je doplnit ještě před zaloţením podniku. Splnění předepsaných kvalifikačních poţadavků se musí doloţit při ohlášení ţivnosti řemeslné a vázané a při podání ţádosti o vydání koncese. Další nezbytnou podmínkou pro zaloţení podniku je dobrý zdravotní stav, který by měl podnikatel ve svém podnikatelském záměru uvést. 12

13 1.4 Situace na trhu Další částí podnikatelského záměru je situace na trhu. Je jednou z nejdůleţitějších, protoţe kaţdý podnikatel musí ověřit svůj záměr a schopnosti v konkrétních podmínkách trhu. Trh rozhodne o tom, zda podnikatel uspěje či naopak. Proto nelze při této analýze šetřit časem a energií. Nutností je vycházet ze základních principů fungování trhu, kam spadá svoboda ekonomického jednání, volné působení nabídky a poptávky a také konkurenční prostředí. Podnikatel se musí připravit na následující okolnosti. Zhodnotit situaci na trhu z hlediska odbytových moţností, stanovit správnou odbytovou politiku, zvolit nejvhodnější metody prodeje a dosáhnout předstih oproti konkurenci. Je dobré, kdyţ podnikatel popíše místo svého působení, dostupnost a určí jaký typ reklamy bude uţívat pro zviditelnění svého podnikání. Poté by měl prostudovat svou konkurenci na trhu. A to nejdříve v konkrétním místě působiště jako je například město a měl by svou analýzu rozvíjet aţ do hranice, kde bude jeho podnikání končit, například vymezení na Českou republiku. Důleţité je, aby si podnikatel zjistil, jakým způsobem podniká jeho konkurence a našel ve svém trhu nevyuţité mezery, určil si způsob zvýšení výkonu, kvality, rozšíření sortimentu k předstihu jeho konkurence. Rozhodně by podnikatel neměl zapomenout určit si silné a slabé stránky (SWOT analýza) své konkurence. Dále by si podnikatel měl určit jakým způsobem se od konkurence chce odlišit. Podnikatel by neměl opomenout důleţitost stanovení skladby jeho zákazníků a nějakým způsobem ho vymezil. Například na běţné zákazníky, ţivnostníky, exkluzivní zákazníky, velkoodběratele či jejich kombinaci. Měl by se zaměřit na to, čím je ovlivněno zákazníkovo chování při koupi výrobků, sluţeb a co je v jejich rozhodování určující. Další nelehkou úlohou podnikatele je odhadnou schopnost zákazníků přijímat novinky, inovace výrobků a ochotu je zaplatit. V závěru průzkumu situace na trhu by měl podnikatel vyslovit plán či osobní přání do budoucna s jeho podnikáním. 13

14 1.5 Potřebný kapitál Potřebný kapitál je jeden ze základních výrobních činitelů. Určuje celkovou výši potřebného kapitálu, kterou rozdělíme na výdaje investičního, provozního a finančního charakteru. Investičním kapitálem se realizuje financování prostředků investičního charakteru, kam patří rekonstrukce provozů, přístavby budov, zakoupení strojů a jiné poloţky v celkové hodnotě vyšší neţ 40 tis. Kč. U provozního kapitálu musíme na základě skutečných výdajů na provoz a rozběh firmy určit potřebu financí na jeden rok a potom na základě příjmů určit obrátku těchto výdajů, poté do celkové výše zahrneme tyto výdaje pouze ve výši odpovídající jedné obrátce maximálně s malou rezervou, je tedy určován v celkové výši za jeden rok. Patří do něho například technické potřeby, sociální a zdravotní pojištění, topení, úklid, propagace a další poloţky. Do finančního kapitálu zahrnujeme provize, místní daně, domovní daně či úroky z úvěrů. Výše kapitálu se stanoví vyčíslením všech nákladů a výdajů, které lze reálně předpokládat. Výdaje, které přímo vstupují do výrobku lze vyjádřit na jednici výrobku. Do výše kapitálu patří ţivotní náklady podnikatele a rezervní prostředky. Naše moţnosti financování jsou rozděleny na vlastní a cizí kapitál. Vlastní kapitál jsou vlastní prostředky podnikatele případně prostředky od jeho společníků. Patří sem peníze v hotovosti, úspory na vkladních kníţkách, prodej cenných papírů (akcie, obligace, vkladové listy, dluhopisy), prodej majetkové podstaty (auta, chaty, pozemky), prodej nadbytečného majetku, odpisy, zisk a fondy ze zisku. Cizí kapitál je nabyt z cizích prostředků. Jsou to například soukromé půjčky od příbuzných a přátel, půjčky od organizací a institucí, úvěry od peněţních ústavů a bank, finanční podpora státu, příspěvky institucí a organizací podporující podnikání, dary od sponzorů, leasing, dodavatelský úvěr, závazky vůči zaměstnancům a jiným organizacím, či odkup pohledávek před lhůtou splatnosti. 1.6 Zpřesnění podnikatelského záměru 14

15 Po zpracování předchozích částí podnikatelského záměru, kde si podnikatel vyjasnil a upřesnil věci týkající se jeho předmětu podnikání a získal údaje, je nezbytně nutné upřesnit a dopracovat nebo dokonce i přepracovat celý podnikatelský záměr. Zpřesnění probíhá v šesti krocích, které následně podrobně rozeberu Předmět podnikání V předmětu podnikání je důleţité přesně určit výrobní náplň podniku, coţ znamená sortiment výrobků, technické a uţitné vlastnosti jednotlivých druhů výrobku a jejich předpokládané ceny. Pokud podnikatel chce poskytovat sluţby, jde o určení druhů sluţeb, způsobu provedení, podmínek zajištění o to, které sluţby vykonávat u zákazníka, které ve vlastní dílně nebo provozovně. Pro jednotlivé sluţby je potřeba stanovit ceny. Podnikatel se zde musí rozhodnout co chce vyrábět a co nabízet za sluţby. Dobré je stanovit si cíle, kterých chceme dosáhnout Rozsah podnikání V rozsahu podnikání je potřeba určit rozsah výroby jednotlivých druhů výrobků, který je vyjádřený počtem kusů za měsíc, čtvrtletí a rok a nesmí se opomenout určit objem výroby v peněţní hodnotě. U sluţeb jde o vyjádření výkonů jako jsou počty úkonů, opravy, návštěvy u zákazníků za časové období a objem výkonů v penězích. Určení rozsahu výroby v mnoţství, za něţ povaţujeme například kusy, kilogramy a jiné, slouţí ke stanovení potřebných výrobních kapacit, počtu zaměstnanců, nároků na materiál a energie. Mluvíme-li o vyjádření objemu výroby v penězích, je nutné dojít k ekonomickým propočtům například kolik je třeba vyrábět. Vynaloţené investiční náklady i provozní náklady budou uhrazeny jen při určitém minimálním objemu. Při niţší výrobě by docházelo ke ztrátě. Konečný rozsah výroby je ohraničený ekonomickým minimem a maximálními odbytovými moţnostmi. V této části je jen ku prospěchu, kdyţ podnikatel uvede plánovanou otevírací dobu a kontaktní údaje jako je ová adresa, telefonní číslo nebo webové stránky Velikost podniku 15

16 Ve velikosti podniku jde především o určení velikosti prodejny, velikosti výrobních a skladových prostor, počet zaměstnanců a jejich kvalifikační struktury, rozmístění zaměstnanců do dílen, provozoven a obchodů, počty pracovníků v jednotlivých směnách a počet prodejen. Rozhodnutí s kým a s čím vyrábět je spojeno s ekonomickým a sociálním aspektem, které podnikatel nesmí opomenout Umístění podniku Umístění podniku má pro podnikání velký význam. Poţadavky na výběr místa jsou odlišné podle druhu podnikání. Zvolené místo by mělo co nejvíce odpovídat provozované činnosti. Určení tohoto místa řídí druh výrobní činnosti či sluţby, velikost podniku a okruh zákazníků. Místo musí podnikatel posoudit především z hlediska trhu, kde zkoumá počty zákazníků, sociální skladbu zákazníků kam spadá například věk či jejich příjmy, dále přístup k podniku, jeho umístění ve vztahu ke konkurenci, počet obdobných podniků a sluţeb a v neposlední řadě návštěvnost místa jak ve všední den tak i v dny volna. Dalším hlediskem pro výběr je kvalita místa a jeho atraktivnost. Jedná se o napojení na dopravní systém, moţnost parkování osobních i nákladních aut, blízkost veřejné dopravy, dostupnost pošty, moţnost občerstvení zákazníků, snadné napojení na inţenýrské sítě, zásobování elektřinou, plynem a vodou. V neposlední řadě by se měl podnikatel řídit i hlediskem ekonomickým. Zde by měl posoudit, zda cena pozemku, výše daně z nemovitosti nebo výše nájemného odpovídá kvalitě. Seznámit se s územním plánem města a záměry obce na výstavbu ve zvoleném místě, jedná se například o rozvoj města, obce, který by mohl v budoucnu podnik ohrozit jako je například demolice, změna uţití objektu nebo naopak zvýšit kvalitu území. Nesmí zapomenout prošetřit si majetkové vztahy u kupovaných i pronajímaných objektů. Rozhodnutí kde podnikat musí být výsledkem pečlivého zváţení všech nabízených moţností. Podnikatel si musí uvědomit, ţe špatné rozhodnutí nelze vůbec nebo jen velice obtíţně a především nákladně napravit Obchodní spojení 16

17 Obchodní spojení je část, ve které podnikatel určí své obchodní vztahy. Musí si určit dodavatele surovin a materiálů, ale také odběratele jiţ hotové produkce či sluţeb. Při popisu dodavatelů je důleţité určit jejich počet, mnoţství a lhůty dodávek, ceny surovin a materiálu a také obchodně technické podmínky dodávek. Dále si musí stanovit nároky na skladovací plochy, způsob manipulace s materiálem a jiné technické otázky. Velikost zásob mu určí objem finančních prostředků, které budou vázány v surovinách, materiálech a polotovarech. U odběratelů je nezbytné posoudit jejich obchodní zdatnost, rozsah, kvalitu a soustavnost odběrů. Pokud budou výrobky prodávány přímo, budou s odbytem spojené přímé obchodní náklady na skladování hotových výrobků, dopravu a náklady prodejen. Nejdůleţitější je spolehlivost a serióznost jeho obchodních partnerů Okamžik založení Posledním bodem zpřesnění podnikatelského záměru je okamţik zaloţení podniku. Zvolit si vhodný okamţik zaloţení podniku a především zahájení jeho činnosti je velice důleţitou částí. Má odpovídat úplné připravenosti záměru a vhodné situaci na trhu. Neuváţené zahájení činnosti bez zajištění všech výrobních, právních, obchodních, servisních, propagačních a dalších podmínek můţe znamenat ztrátu dobrého jména hned v úvodu podnikání. Avšak pozdní zahájení činnosti zvyšuje riziko ztráty trhu a předstiţení konkurencí. V přípravě podnikatelského záměru je třeba postupovat rychle a je-li situace na trhu příznivá, vyuţít momentu překvapení. Rozhodnutím kdy podnikat je dán termín zahájení činnosti podniku, musí tomu být podřízeny veškeré práce na podnikatelském záměru. 1.7 Pojem oceňování a jeho metody Pojem oceňování má v zásadě tři funkce: 1 o dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní obchodní případ o umoţňuje vytváření nových metod oceňování 1 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN

18 o v některých případech i vytváří novou skutečnost (např. vytvoření nového legislativního prostředí) Můţeme říci, ţe ocenit lze všechno. Aby nedošlo k chybnému pochopení předchozí věty musíme říci, ţe máme na mysli stanovení trţní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného majetku. První metodu, kterou v této části práce budeme řešit, je metoda porovnávací. Kaţdého asi napadne, ţe tato metoda něco s něčím porovnává a je to tak. Jde o porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. 2 Tato metoda je nefunkční a nemůţeme ji pouţít na nově vzniklých trzích. Nevýhodou metody je, zda jsou informace o porovnatelné nemovitosti pravdivé, proto se v praxi pouţívá neúplná indukce. Pro zohledňování odlišností porovnávané a oceňované nemovitosti uţíváme korekční činitele, které jsou algoritmem pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat v hodné porovnávané nemovitosti tak, aby: 3 o cena za 1m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (předběţným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti o ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50% - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce o není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitele mohou způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami. Druhou metodu, kterou si ve zkratce popíšeme je metoda příjmová. Často je tato metoda nazývána také jako výnosová. Tato metoda je méně časově náročná v porovnání s metodou porovnávací. Příjmová metoda nemůţe mít vyšší zjištěnou hodnotu majetku neţ metoda porovnávací. Často slouţí jako ověření správnosti porovnávací metody a 2 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN

19 jako další cenový argument. 4 Metoda je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Při algoritmu výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou musíme zpracovat: o analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku o čistý provozní příjem (NOI) o kapitalizační míru ( R ) o trţní hodnotu (V) Třetí metodou oceňování trţní hodnoty majetku je metoda nákladová. Často je také pro tuto metodu uţíván název metoda věcné hodnoty. Nákladová metoda je uţívána při stanovení pojistné hodnoty, stanovení náhrady škody při pojistné události a samozřejmě také pro oceňování na trţních principech. Tato metoda nejvíce vychází z vypracování podnikatelského záměru, který je prvním krokem investora, ve kterém analyzuje předpokládaný zisk z prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Na základě této úvahy investor propočítává maximální moţné náklady. 5 Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. 6 Algoritmem výpočtu trţní hodnoty nákladovou metodou je: o popis majetku o výpočet obestavěného prostoru o stanovení typu objektu o výpočet reprodukční ceny o ţivotnost o opotřebení o funkční nedostatky o ekonomické nedostatky. 4 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN

20 1.8 Podnikatelský úvěr Po dokončení podnikatelského záměru potřebuje podnikatel získat podnikatelský úvěr, aby mohl začít s podnikáním. Proto tato část bude porovnávat moţnosti získání úvěru u dvou komerčních bank, zjišťovat podmínky, výhody a nevýhody. Na porovnání byla vybrána Československá obchodní banka, a. s. a Česká spořitelna, a. s.. Na konci této části bude proveden vlastní závěr a vyhodnocení, od které banky by byl nejvhodnější úvěr pro daný podnikatelský záměr zvolen Československá obchodní banka, a. s. První banka, která byla osobně navštívena za účelem získání informací o podnikatelských úvěrech byla Československá obchodní banka, a. s., kterou kaţdý zná pod zkratkou ČSOB. Následující informace byly získány na pobočce v Trutnově. Banka ČSOB pro náš podnikatelský úvěr uţívá termín účelový úvěr. Můţe být krátkodobý, střednědobý i dlouhodobý. Slouţí k financování nákupu či výstavby nemovitosti a pořízení movitých věcí. Banka ho doporučuje společnostem s obratem nad 10 milionů korun. Výše půjčky se pohybuje od 50 tisíc do 8 milionů korun. Úvěr se splácí měsíčně. Je moţné splatit část či celou půjčku mimořádnou splátkou, která je nedoporučovaná z důvodu sankce. Podnikatel musí pro získání půjčky mít 20% vlastních prostředků z ceny nemovitosti. Do banky ČSOB s ţádostí o účelový úvěr můţe přijít jak její klient, tak i člověk z ulice, který u banky nemá ţádný bankovní účet a s bankou nikdy nespolupracoval, tzv. neklient. Klient pro získání účelového úvěru musí s sebou přinést doklad opravňující k podnikání, coţ je z pravidla výpis z obchodního nebo ţivnostenského rejstříku, který není starší 3 měsíců a v případě, ţe je jiţ úvěrovaným klientem banky ČSOB stačí tento doklad pouze při jeho změně. 7 Nutnou součástí jsou daňová přiznání za předchozí dvě účetní období včetně příloh a finančních výkazů a doklad o zaplacení daně z příjmů za uplynulý rok. Dále musí mít klient čestné prohlášení o bezdluţnosti vůči finančnímu úřadu a České správě sociálního zabezpečení. 8 Pro ověření totoţnosti klienta, musí mít také dva doklady totoţnosti jako je například občanský a řidičský průkaz. Nedílnou 7 ČSOB, leták: Otevřete si cestu k novým investicím, ČSOB, leták: Otevřete si cestu k novým investicím,

21 součástí, kterou klient musí mít, je jeho podnikatelský záměr a odhad nemovitosti, ve které chce svůj záměr provozovat. Důleţitou informací pro podnikatele je, ţe banka ČSOB nepodporuje podnikatelské záměry s nevhodným oborem podnikání jako je herna, erotický klub či pojišťovnictví. Pro lepší orientaci a představivost jak účelový úvěr od ČSOB banky vypadá, jsem připravila konkrétní příklad úvěru. Podnikatelský záměr je zpracován na horský pension. Nemovitost, která je vhodná pro tento podnikatelský záměr je podnikatelem zvolena v Horním Maršově v Krkonoších. Pořizovací cena je stanovena na 3 miliony korun. Banka podnikateli půjčila tisíc korun, protoţe 20% prostředků musí mít podnikatel z vlastních zdrojů. Podnikatel má obrat tisíc korun, roční zisk tisíc korun a provozní zisk ve ztrátě 337 tisíc korun. Byla mu stanovena sazba na 6,4%. Úvěr je naplánován na 141 měsíců s měsíční splátkou 26 tisíc korun. Přečerpání je moţné do tisíc korun. Úvěr je zajištěn nemovitostí Česká spořitelna, a. s. Druhou banku, která byla osobně navštívena, je Česká spořitelna, a. s. na pobočce v Trutnově. Byly zjišťovány stejné informace jako u ČSOB, aby bylo moţno tyto dvě komerční banky v závěru porovnat. Stejně jako u předchozí banky můţe podnikatelský úvěr získat jak klient, tak neklient banky. U neklienta jsou důleţité jeho stávající ekonomické výsledky a podíl vlastních prostředků na podnikatelském záměru. Podnikatel si můţe pro svůj podnikatelský záměr zřídit půjčku v podobě firemního úvěru. Česká spořitelna poskytuje tento úvěr ve výši od 50 tisíc aţ do tisíc korun. 9 Úvěr je ideální pro dlouhodobé financování rozvoje podniku, zejména pak zajišťování investičních potřeb. Tento úvěr je bezúčelový, coţ znamená, ţe podnikatel ho můţe čerpat a pouţít na cokoliv co k provozu svého podniku potřebuje. Banka po podnikateli nevyţaduje zajištění nemovitostí. Podnikatel můţe úvěr splácet aţ 6 let a má zajištěno, ţe se jeho úroková sazba po celou dobu splácení nezmění. Výhodou této půjčky je, ţe podnikatel nemusí zaplatit ţádný vstupní poplatek. Podmínkou pro tuto půjčku je, ţe si podnikatel musí zaloţit firemní účet u České spořitelny ČS, leták: Peníze na rozvoj Vašeho podnikání s Firemními úvěry České spořitelny, ČS, leták: Peníze na rozvoj Vašeho podnikání s Firemními úvěry České spořitelny,

22 Podnikatel k získání úvěru musí doloţit následující dokumenty. Pro ověření jeho identity postačí pouze jeden doklad totoţnosti a to občanský průkaz. Pro doloţení podnikání je nutné, aby klient přinesl doklad opravňující ho k podnikání a jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. U České spořitelny záleţí podíl vlastních prostředků podnikatele především na jeho bonitě a druhu úvěrové nemovitosti. V obecných měřítkách je dáno, ţe na výrobní objekty je potřeba 15% vlastních prostředků a u pensionů či restaurací aţ 40% vlastních prostředků. Další důleţitou roli hraje ekonomická historie provozovny. Úroková sazba se po celou dobu splácení nemění. Její výše záleţí na bonitě klienta a v současné době se pohybuje mezi 4,5 8 % p.a.. Jako v předchozím případě jsem si připravila vzorový příklad úvěru. Jedná se o nákup souboru movitých věcí v hodnotě 5 milionů korun. Klient z této částky musí mít 25% vlastních zdrojů. Jeho půjčka je vypočítána pouze na 3 roky (čili 36 měsíců) s měsíční splátkou 148 tisíc korun a 5% úrokovou sazbou p.a.. Pokud by klient chtěl zaplatit mimořádnou splátku musí se podívat do své smlouvy. V případě, ţe podnikatel očekává poskytnutí dotace či garantu na příslušnou akcii nejsou mu sankce započítávány. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak banka si nárokuje za splacení mimořádné splátky ušlé úroky Porovnání podnikatelského úvěru u dvou bank V závěru této části jsem se rozhodla učinit vlastní závěr a rozhodnutí, u které banky bych ţádala o úvěr v případě, ţe bych byla podnikatelkou a měla připravený svůj podnikatelský záměr. Kaţdý podnikatel musí rozhodnout sám o tom, co mu vyhovuje, které výhody upřednostňuje, co poţaduje za sluţby od banky či můţe dát na doporučení a nebo moţnost, ţe jiná banka mu na jeho podnikatelský závěr nepůjčí finanční prostředky. Po získání veškerých informací se mi na první pohled zdá banka Česká spořitelna výhodnější. Nabývám z ní pocit vstřícnosti ke klientovi a snahu ulehčit mu starosti s vyřizováním půjčky. Avšak osobně bych si vybrala účelový úvěr od ČSOB, protoţe podmínky u České spořitelny se mi zdají aţ neuvěřitelně jednoduché a bez komplikací. Velikou nevýhodou je, ţe tento úvěr dosahuje hranice tisíc korun a musí být splacen do 6 let. Další nevýhodou se mi zdá vysoká výše vlastních zdrojů, které jako začínajícímu podnikateli schází a je nesnadné je získat, protoţe podnikání doposud není zrealizováno a tím nepřináší ţádný zisk. 22

23 Z předchozího odstavce vyplývá, ţe bych si jako podnikatelka vybrala účelový úvěr u banky ČSOB. V této bance mám vedený studentský účet jiţ 5 let a se sluţbami této instituce jsem prozatím velice spokojená. Banka pro získání úvěru poţaduje dostatečné mnoţství dokumentů, díky nimţ dokáţí rozpoznat, zda je úvěr moţné bez komplikací poskytnout a především splácet. Pro podnikatele to představuje nevýhodu v podobě četného pobíhání po úřadech a získávání těchto dokumentů. Co se týče zástavy nemovitosti, tak to povaţuji za dobrý způsob ochrany jak pro podnikatele, tak pro banku. Podnikatel si bude vědom co můţe ztratit, kdyţ nebude svůj závazek splácet a banka má jistotu, ţe své peníze získá zpět, pokud podnikatel nedostojí svých závazků. Výhodou, kterou v tomto úvěru vidím, je velké rozmezí objemu peněţ, o které můţe podnikatel ţádat. Věřím, ţe spousta začínajících podnikatelů potřebuje více jak 1 milion korun na realizaci a rozjezd nového podniku. Tato banka jim to umoţňuje. V tomto případě má také podnikatel niţší procentní podíl vlastních finančních zdrojů oproti České spořitelně. Určitě to hraje velikou roli při výběru banky, protoţe ne kaţdý podnikatel má před zahájením podnikání dostatečnou finanční rezervu právě na tento podíl. Nesmíme opomenout výhodu v podobě doby splácení úvěru aţ 12 let. Tím vzniká menší splátka po delší dobu, coţ sniţuje finanční zatíţení ze začátku podnikání. Nemalou roli při výběru hraje i osobní dojem. Při konzultaci se zaměstnanci jsem se cítila velice dobře a měla jsem pocit jistoty, ţe mě banka nezradí a dobrých sluţeb, především v oblasti poradenství. 1.9 Způsoby oceňování podnikatelských záměrů Oceňování podnikatelského záměru provádí odhadce na základě ţádosti od podnikatele, který ho potřebuje pro získání úvěru a nebo přímo bankou, která bude úvěr poskytovat. Ocenění, které odhadce vytvoří se stane součástí i nástrojem cenové dokumentace a cenové argumentace daného podnikatelského záměru. Nejtěţší úlohou odhadce je stanovit ocenění hypotetického budoucího stavu podniku, kterou nazýváme Future value. Odhadce by měl zachovat a vytvořit určitou strukturu svého odhadu. V první řadě musí provést analýzu aktuálního, tedy současného, stavu. Jeho úkolem je stanovit trţní hodnotu majetku před zamýšlenou investicí. Můţe se jednat jak o koupi pozemku tak i 23

24 nemovitosti. Odhadce by neměl opomenout vyhodnotit rizika, která jsou spojená s koupí daného majetku. 11 Další poloţku, kterou musí odhadce řešit je marketingová analýza investice. Odhadce by měl prozkoumat podnikatelský záměr z hlediska marketingu v reálném čase. Důleţité informace, k tomu potřebné, získá v jiţ připraveném podnikatelském záměru od podnikatele, především v části situace na trhu. Musí zde zjistit, zda zamýšlený podnikatelský záměr můţe být skutečně zrealizován, zda má reálnou šanci uspět na trhu a také by neměl podcenit prozkoumat jeho konkurenci a odlišnosti podniku od ní. Třetí důleţitou poloţkou je analýza investičních nákladů. Odhadce zde musí sestavit strukturu investičních nákladů a vypočítat výši jednotlivých poloţek. 12 Pokud podnikatel svůj podnikatelský záměr vytvořil poctivě, měl by odhadce tuto poloţku v připraveném záměru najít v části potřebného kapitálu a následně ji pouze zkontrolovat a posoudit spránost skladby i přiměřenosti dané na konkrétním záměru. Po analýze investičních nákladů je nutné, aby odhadce vypracoval také analýzu potenciálních výnosů. Tato analýza úzce souvisí a zároveň navazuje na marketingovou analýzu. Je zde nutné vyhledat a především posoudit veškeré zdroje příjmu, které podnikatel bude mít. Jedná se například o pronájem prostor, plošnou reklamu na budově či parkovací místa, která jsou součástí objektu. Po součtu potenciálních zdrojů příjmů se musí jednotlivé příjmy vyčíslit, analyzovat jejich stabilita, jejich budoucí vývoj a především vyhodnotit rizika s těmito příjmy a výnosy spojená. 13 Analýza vývoje tržní hodnoty v čase investice je další poloţkou, která by v ocenění neměla chybět. Kaţdá investice do majetku se v čase mění a v této závislosti se mění i trţní hodnota majetku, která vţdy stoupá aţ do doby, kdy majetek dosáhne svého maxima. Výjimkou časového vývoje trţní hodnoty je rekonstrukce objektu. Na začátku investice trţní hodnota majetku klesá a aţ v momentě, kdy se objekt začne rekonstruovat dochází k nabývání na hodnotě a tím i na jeho trţní hodnotě. Odhadce by měl do svého ocenění v podnikatelském záměru popsat kaţdý typ vývoje hodnoty majetku a okomentovat ho. V případě, ţe je předem zřejmé, ţe trţní hodnota majetku 11 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., ISBN ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., ISBN ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., ISBN

25 poklesne pod výchozí trţní hodnotu, měl by odhadce o této minimální budoucí hodnotě v bodě zlomu informovat podnikatele. Poslední částí, kterou odhadce vytvoří, je indikace finální budoucí tržní hodnoty. Jedná se o dobu, kdy bude podnikatelský záměr zrealizován a uveden do provozu. Provádí se pomocí stanovení budoucí hodnoty tzv. Future value s mimořádným důrazem na správné provedení omezujících podmínek a předpokladů Oceňování existujícího podniku Hladiny hodnoty podniku Podnik je moţné oceňovat ve dvou hladinách: 15 o hodnota brutto jedná se o hodnotu podniku jako celku. Zahrnuje hodnotu jak pro vlastníky, tak pro věřitele. o hodnota netto hodnotou se rozumí ocenění podniku na úrovni vlastníků podniku. V principu se oceňuje vlastní kapitál. Pro pochopení pojmu hodnota je nutné vědět co znamená. Jedná se o ekonomický pojem. Hodnota je základem pro jednání o ceně. 16 Při ocenění znalec určí hodnotu, nikoliv cenu majetku. Hodnotu vytváří čtyři faktory: 17 o uţitečnost o přání o nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) o efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Pojem hodnota můţe být chápán také jako prospěch vlastníka majetku, který plyne z jeho vlastnictví ke dni odhadu ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd.. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., ISBN MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., ISBN HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály, HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály, HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály,

26 Důvody oceňování podniku Důvodů pro ocenění podniku je celá řada. Ocenění si objednává zadavatel, který z určitých důvodů potřebuje znát hodnotu podniku. Mezi tyto důvody se mohou zařadit například kapitálový vklad do podniku, záruka za poskytnutí úvěru, změna právní formy společnosti, stanovení daňového základu poplatníka, nákup a prodej podniku nebo na základě rozdělení společnosti Doporučený postup při ocenění podniku Předtím, neţ si odhadce zvolí metodu, kterou pouţije pro ocenění podniku, musí si zpracovat určitý postup při tomto ocenění. Níţe uvedený postup, který se provádí při oceňování jiţ existujícího podniku je pouze doporučený a jedná se pouze o koncept. Vychází z teoretických i praktických znalostí. Postup je zpracován především z pohledu potřeb podnikatelů. První krok, který by neměl být nikdy vynechán, je zaměřený na sběr informací. Jedná se o vstupní data, které musí odhadce před samotným oceněním znát. Tyto data mohou být rozdělena do několika skupin: 19 o základní data o podniku data, která identifikují podnik, jako jsou název, právní forma, předmět podnikání, rozdělení majetkových podílů, základní řídící struktura podniku a informace o historii podniku o ekonomická data jedná se o účetní výkazy za poslední období, výroční zprávy, zprávy auditorů a podnikové plány o relevantní trh jde o vymezení trhu, na kterém se oceňovaný podnik pohybuje, velikost a vývoj tohoto trhu, segmentace trhu, faktory atraktivity relevantního trhu a faktory vývoje trhu o konkurenční struktura relevantního trhu hlavní přímí konkurenti a data o nich, moţné substituty výrobků nebo produktů oceňovaného podniku, bariéry vstupu do odvětví, poměr sil oceňovaného podniku k dodavatelům a odběratelům o odbyt a marketing data o struktuře odbytu v časových řadách (z hlediska struktury výrobků a odběratelů, územní struktury), hlavní produkty s jejich hodnoceními a srovnáními s konkurencí, ceny, cenová politika, hlavní odbytové 19 MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., ISBN

27 cesty a jejich hodnocení, reklama, velikost a struktura výdajů, srovnání výdajů na reklamu s konkurencí, výzkum a vývoj, hlavní výsledky, výdaje na výzkum a vývoj o výroba a dodavatelé řízení kvality, certifikáty kvality, charakter výroby (hromadná, zakázková), úroveň technologie (stáří, srovnání s konkurencí), kapacity a jejich vyuţití, stav dlouhodobého majetku, investice prováděné v minulosti a investiční plány do budoucnosti (obnova, modernizace, rozšíření). U dodavatelů struktura dodávek a dodavatelů, míra závislosti oceňovaného podniku na dodavatelích, logistika a její úroveň, stav a struktura zásob o pracovníci struktura pracovníků, nároky provozu podniku na kvalifikaci pracovníků, situace na trhu práce, atmosféra na pracovištích, nálady mezi zaměstnanci, míra ztotoţnění se s podnikem, fluktuace pracovníků, produktivita práce a její srovnání s konkurencí, personální náklady a jejich úroveň podle jednotlivých kategorií pracovníků. Dalším krokem je strategická analýza. Její provedení je nezbytné a mělo by se provádět v kaţdém případě. Jde o vymezení celkového výnosového potenciálu oceňovaného podniku. 20 Zabývá se analýzou vnějšího prostředí a současně i vnitřních zdrojů a schopností podniku. Cílem strategické analýzy je identifikovat, analyzovat a ohodnotit všechny relevantní faktory, o nichţ lze předpokládat, ţe budou mít v budoucnosti vliv na volbu cílů a strategie podniku. 21 Strategická analýza se zabývá otázkami jaké jsou perspektivy podniku, jaký je vývoj podnikových trţeb a jaká jsou s podnikem spojená rizika. Strategická analýza můţe být sloţena z následujících kroků: 22 o relevantní trh, jeho analýza a prognóza (analýza vnějšího potenciálu) o analýza konkurence a vnitřního potenciálu podniku o prognóza trţeb oceňovaného podniku (výsledek předchozích dvou kroků). Třetím krokem při oceňování podniku je analýza finančního zdraví podniku. Má za úkol prověřit finanční zdraví podniku. Toto zdraví se prověřuje pomocí zjištění finanční 20 MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., ISBN SEDLÁČKOVÁ, Helena. Strategická analýza, C. H. Beck, 2000, ISBN MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., ISBN

28 situace k datu oceňování podniku. Pro kvalitně zpracované zjištění se doporučuje prozkoumání historie firmy a především historie její finanční situace. Historie o podniku toho mnohé prozradí a na jejím základě můţeme předpokládat budoucí vývoj. Tyto informace je moţné získat ze základních účetních výkazů, jako jsou rozvaha, výkaz zisků a ztrát a výkaz cash flow. Nedílnou součástí je také analýza poměrových ukazatelů. Poměrovými ukazateli jsou na mysli konkrétně ukazatele likvidity, aktivity, rentability a zadluţení. Dalším krokem je rozdělení aktiv na provozně potřebná a nepotřebná. Je důleţité určit si, proč toto rozčlenění majetku provádět. Důvody mohou být následující: 23 o část majetku vůbec nemusí být vyuţívána a neplynou z něj vůbec ţádné, nebo jen malé příjmy. Příkladem jsou nevyuţité pozemky, peněţní prostředky ve větším neţ provozně potřebném rozsahu, dlouhodobě drţené akcie nevyplácející dividendy atd. Potom se můţe stát, ţe ocenění tohoto majetku pomocí výnosových metod povede buď k jeho podcenění, nebo nebude tento majetek oceněn vůbec, ačkoli svoji hodnotu má o vyčlenit by se měla aktiva nesouvisející s provozem i v případě, ţe určité příjmy přinášejí, protoţe rizika spojená s těmito příjmy mohou být odlišná od rizika hlavního provozu podniku o k ocenění obou skupin aktiv budeme často přistupovat pod jiným zorným úhlem a pouţijeme proto i jiné metody. Provozně potřebná aktiva zůstanou nadále součástí podniku a budeme je tedy oceňovat například výnosově na základě výnosů, které z vyuţívání těchto aktiv podniku plynou, nebo z pohledu hodnoty jejich znovupořízení Příkladem nepotřebných aktiv mohou být peníze, krátkodobé cenné papíry, podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem, pohledávky nesouvisející s hlavní činností podniku nebo nemovitosti, které neslouţí základnímu účelu podniku. V pořadí jiţ šestým krokem při ocenění podniku je analýza a prognóza generátorů hodnoty. Generátorem hodnoty se rozumí soubor několika základních podnikohospodářských veličin, které ve svém souhrnu určují hodnotu podniku MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., ISBN MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., ISBN

29 Následující krok je sestavení finančního plánu. Finanční plán se skládá z účetních výkazů, jako jsou výsledovka, rozvaha a výkaz cash flow. Měl by vycházet z dlouhodobé strategie podniku. Patří sem například plány prodeje, produkce, kapacit (investic, pracovního kapitálu, údrţby a obnovy a odpisů) a pracovních sil. Posledním krokem je samotné ocenění podniku. Toto ocenění můţe být provedeno třemi způsoby: o ocenění na základě analýzy výnosů (výnosová metoda) o ocenění zaloţené na analýze trhu (trţní metoda) o ocenění na základě analýzy majetku (majetkové ocenění). 29

30 2 PRAKTICKÁ ČÁST 2.1 Tržní ocenění bytu Nejčastěji prováděným trţním oceněním je ocenění bytu. V porovnání s jinými nemovitostmi má ocenění bytu svá vlastní specifika. Hlavní roli má při ocenění metoda porovnávací. Tuto metodu pouţíváme téměř vţdy. Metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které jiţ byly prodány za těchto porovnatelných podmínek. Příjmovou metodu vyuţíváme ve velkých městech a v hlavním městě Praze. V malých a menších městech, neţ jsou města okresní, jsou pronájmy bytů spíše ojedinělé. Proto se nedá zjistit objektivní výsledek pomocí příjmové metody. Avšak je-li k dispozici více jak pět bytů, například v nabídce realitní kanceláře, můţeme tuto metodu bez problémů aplikovat. Nákladovou metodu pouţíváme zásadně u novostaveb a nově zrealizovaných developerských projektů. Nákladovou metodu u starších bytů nepouţíváme z důvodu vysoce neobjektivních výsledků. Při ocenění bytu zároveň neprovádíme samostatné ocenění pozemku. Podíl připadající na pozemek, který tvoří funkční celek s bytovým domem, zohledníme při indikaci trţní hodnoty. Stejný postup pouţíváme při oceňování vedlejších staveb a venkovních úprav. Nesmíme zapomenout, ţe při ocenění bytu zohledňujeme také nebytové prostory, jako jsou například sklepní kóje. Dále musíme zohlednit moţnost vyuţívání společných domovních prostor, jako je například zahrada nebo prádelna. 30