Je český realitní trh zralý na demolici?

Transkript

1 Je český realitní trh zralý na demolici? Martin Lobotka Ekonomické strategické analýzy

2 Co určuje vývoj nemovitostního trhu? 1. Faktory dlouhodobého růstu 32% 10% Hospodářský cyklus 32% 10% Detailní analýza a jednorázové faktory 32% 10% DPH

3 Co určuje vývoj nemovitostního trhu? 1. Faktory dlouhodobého růstu 32% 10%

4 Konvergence poměru hypoték na HDP příčina vs. následek % GDP CZ 08 EU12 08 EU12/CZ Retail 21% 45% 47% Overdrafts Consumer loans 5% 7% 66% Housing loans 17% 38% 44% Mortgage loans 11% Building societies loans 6% Corporate 23% 46% 49% Financial instituions Loans 4% 8% 50% Government loans 1% 10% 15% Oustanding level (CZK bn) y/y Retail % 34% 22% 10% 11% 13% 11% Consumer loans % 27% 23% 9% 12% 11% 6% Retail mortgages % 42% 20% 11% 13% 14% 12% BS loans % 31% 27% 11% 7% 13% 16% Free professions % 9% 10% -5% -2% 3% 6% Corporate loans % 17% 14% -6% -3% 3% 5% Fin. inst. Loans % 47% 3% -12% -11% -9% 3% Government loans % -15% -6% 4% 2% 8% 9% 4

5 Počet bytů na obyvatele v ČR není málo bytů Byt jednotky na 1000 obyvatel 5 Slovensko Polsko Irsko Maďarsko Rakousko Lotyšsko Holandsko ČR průměr Velká Británie Estonsko Německo Dánsko Švédsko Finsko Francie

6 Kvalita bydlení (i) ale kvalita bydlení je horší: menší byty 6

7 Kvalita bydlení (i) ale kvalita bydlení je horší: menší byty V ČR připadá přibližně 26m2 ( je blízko 30m2) obytné plochy na obyvatele Průměrná užitná plocha byt. fondu na osobu (m2) V západní Evropě je to v průměru 36m2. Polsko Lotyšsko Slovensko Estonsko Maďarsko ČR Irsko průměr Finsko Francie Rakousko Německo Holandsko Velká Británie Švédsko Dánsko Tento kvalitativní rozdíl představuje zhruba 1.4 mil. bytů => dostatečný potenciál na 30 let. 7

8 Kvalita bydlení (ii) ale kvalita bydlení je horší: starší byty v panelová výstavba; v vytvořen produkcí pod úrovní přirozené výměny další deficit; se vymyká a podíl plochy po 1990 je relativně vysoký podobně jako Vilnius nebo Varšava Polsko Zastaralost bytového fondu (v %) pod nad 1990 Slovensko ČR Irsko Francie Rakousko Dánsko Dokončené (levá osa) Zahájené (levá osa) Rozestavěné (prava osa)

9 Demografie malé vs. velké byty Ve přicházela na realitní trh poprvé baby boom generace ( Husákovy děti ). => poptávka po malých bytech. Tato generace teď míří do kategorie second buyers => 3+1 a větší byty/domy; pokles velikosti domácností Demografie: vývoj podle věkových skupin malé byty (20-30) malé byty (60-) velké byty (30-45) 1930: 3,7 1950: 3,1 1980: 2,7 2001: 2,4 2008: 2,3 9

10 Kdo tu poptávku zaplatí? = máme na to? 10

11 Zadluženost domácností Podíl úvěrů domácností na HDP a míra úspor jsou výrazně lepší než v západní Evropě. Krytí dluhů finančními aktivy je nadprůměrné. Který směrem konvergence? Rozdíl v podílu zadlužení na HDP je částečně zdůvodněn nedávno vyšší dostupností hypoték v Eurozóně (deriváty) mezera se pravděpodobně bude uzavírat z obou stran. Bydlení se kupuje nejen z běžných mezd - důležitou roli hrají úspory a jiné formy bohatství (aktiva); Household debt/gdp 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% RU UKR SK RO CZ PL BG HU HR Euro area Dluhy domácností/finanční aktiva téměř 5 biliónů CZK (45% finanční aktiva) = cca 500t. Kč na každého člověka nebo 1,2 mil. Kč na průměrnou domácnost Relativně nízký poměr dluhu k finančním aktivům poskytuje dobré krytí např. při výpadku příjmů lze držet relativně vysoké LTV 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Norsko Irsko Dánsko Španělsko Portugalsko Finsko Švédsko UK Řecko ČR Francie Průměr Slovinsko Belgie Itálie 11

12 Kolik domácností si může dovolit hypotéku? Optimistický scénář á la životní minimum Průměrná hypoteční splátka: ~ CZK Průměrná hypotéka: 1,7 mil CZK Životní minimum: CZK Domácnost: 2,3 = ~3 Minimální mzda pro hypotéku CZK (ŽM*1, ) splňuje 44% domácností => hypoték => implikovaná nasycenost trhu 22% 12

13 Kolik domácností si může dovolit hypotéku? Pesimistický scénář Průměrná hypoteční splátka: ~ CZK Průměrná hypotéka: 1,7 mil CZK Průměrné spotřební výdaje domácnosti CZK Domácnost: 2,3 = ~3 Minimální mzda pro hypotéku CZK splňuje 33% domácností => hypoték => implikovaná nasycenost trhu 30% 13

14 Stav finančního/bankovního sektoru: máme strukturální problém v CEE? 14

15 Stav finančního/bankovního sektoru: máme strukturální problém v ČR? Jaro 2009: pohled na SVE jako na jeden celek = žádná diferenciace Ačkoliv zde jsou velké rozdíly ČR vstoupila do recese bez významnější vnější nebo vnitřní nerovnováhy. Nízký vnější dluh, s malým podílem krátkodobého dluhu CZ 50%, region průměrně 89%, členové EMU 428% Irsko Portugalsko Španělsko Řecko Lotyšsko Estonsko Maďarsko Bulharsko Litva Slovensko Polsko Česko Rumunsko Srbsko 38% 50% 40% Vnější zadlužení (% HDP) 68% 60% 86% 122% 139% 134% 158% 188% 174% 259% short-term total 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% FX rezervy kryjí 35% vnějšího dluhu (regionální průměr je 29%) + roční příliv prostředků z fondů EU reprezentuje průměrně 16% celkového vnějšího dluhu Běžný účet a přímé zahraniční investice platební bilance ČR s přebytem 3% v 2008, regionální průměr -5%, členové EMU -10% Česko Polsko Slovensko Maďarsko Bulharsko Estonsko Rumunsko Irsko Lotyšsko Litva Španělsko Portugalsko Srbsko Řecko Běžný účet + bilance přímých zahraničních investic (% HDP) -12% -7% -8% -9% -10% -10% -10% -10% -3% -4% -5% -5% -1% 3% -15% -10% -5% 0% 5% 15

16 Stav finančního/bankovního sektoru: máme strukturální problém v SVE? Veřejný dluh ČR pod Maastrichtskými kritérii = prostor pro fiskální stimul ČR 29% (2008), regionální průměr 26%, členové EMU 55% - další růst kvůli krizi! Velký konvergenční potenciál pro úvěry = nízká zadluženost ČR 50%, regionální průměr 58%, členové EMU 160% Řecko Maďarsko Portugalsk Polsko Španělsko Slovensko Srbsko Česko Irsko Bulharsko Litva Rumunsko Lotyšsko Estonsko 4% Veřejný dluh (% HDP) 36% 29% 29% 29% 25% 18% 17% 13% 10% 45% 66% 64% 95% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Domácí úvěry soukromému sektoru (% GDP) FX úvěry reprezentují 14% celkových úvěrů a 91% je kryto FX depozity CZ Bankovní sektor LTD ratio pod 80% Serbia Romania Poland Slovakia Czech Lithuania Hungary Bulgaria Greece Estonia Latvia Portugal Spain Ireland 33% 36% 40% 42% 50% 61% 62% 67% 80% 94% 94% 171% 184% 203% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 16

17 Co určuje vývoj nemovitostního trhu? 2. Hospodářský cyklus 32% 10%

18 Co ovlivňuje ceny nemovitostí v cyklu? 2 hlavní faktory: 10% 8% 6% Spotřeba domácností, % r/r Čistý disponibilní důchod, % r/r agregátní čistý disponibilní důchod domácností (+): vliv stávající a očekávané (ne)zaměstnanosti, vliv transferů a daní; vliv očekávání ohledně mezd a stávajících mezd. 4% 2% 0% -2% -4% úrokové sazby a dostupnost hypoték (v Americe například FED: Loan Survey + sazby z hypotečních úvěrů) (-); Sazby úvěrů na nákup bytových nemovitostí, % I.04 VII.04 I.05 VII.05 I VII I.07 VII.07 I.08 VII.08 I.09 VII

19 Co to tedy v tomto cyklu znamená? 19

20 Ekonomické a strategické analýzy ČS research@csas.cz David Navrátil Hlavní ekonom +420/ dnavratil@csas.cz +420/ Makro tým Martin Lobotka Czech +420/ mlobotka@csas.cz Jana Krajčová CEE +420/ jkrajcova@csas.cz Luboš Mokráš svět (USA, EU) +420/ lmokras@csas.cz Akciový tým Jakub Židoň ČR, ČEZ, oil&gas, team leader +420/ jzidon@csas.cz Petr Bártek CEE real estate +420/ pbartek@csas.cz Radim Kramule CEE media +420/ rkramule@csa.cz Václav Kmínek akciový analytik +420/ vkminek@csas.cz 20