ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12. Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 o ceně pozemku - zahrada parc.č.510 na katastrálním území Nová Ves u Oslavan, obec Nová Ves, okres Brno - venkov, včetně příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.688) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Vlastník nemovitosti: SJM Veleba Lubomír a Velebová Hedvika Nová Ves Oslavany Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j. 162 EX 225/11 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 22.ledna 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.ledna 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti I přes zaslání doporučeného oznámení o termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl pozemek zpřístupněn a prohlídka byla provedena z vedlejšího pozemku za oplocením. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, dne, zakázka LV č.688. Usnesení o ustanovení znalce zaslané Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Nádražní 477/184, Ostrava dne pod č.j. 162 EX 225/11. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživateli okolních pozemků při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 9.ledna I přes zaslání doporučeného oznámení o termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl pozemek zpřístupněn a prohlídka byla provedena z vedlejšího pozemku za oplocením. Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 Oceněno podle 26 vyhlášky. Popis Jedná se o podsklepený objekt s plochou střechou sestávající z vyřazené buňky UNIMO na betonových základech s podsklepením. Okno dřevěné zdvojené, dveře rámové náplňové. Krytina střechy živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody. V objektu se nenachází žádné vnitřní vybavení. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z drátěného pletiva mezi ocel.sloupky - králikárna Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: H2 - podsklepené Druh konstrukce: Montovaná na bázi dřevní hmoty Obestavěný prostor Spodní stavba 2.60*6.00*2.00 = m 3 Vrchní stavba 2.60*6.00*2.30 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 7. Klempířské konstrukce podstandard % Vytápění chybí % * Rozvod vody chybí % * Rozvod propan-butanu chybí % * Kanalizace chybí % * Záchod chybí % * Okenice chybí % *

4 21. Vnitřní hygienické vybavení chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz 5. Hromadná doprava Špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti Špatné 7. Obchod a služby v okolí Obchod nebo služby 8. Sportoviště Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem -0.07

5 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 H Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. NP 1. Druh stavby Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce b) Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby Bez vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 40 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.415,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.434,30 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,84 Zahr.chata s plochou střechou Cena celkem Kč ,

6 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 32, 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.510 zahrada o výměře 571 m 2 Jedná se o svažitý pozemek zastavěný skleníkem, králíkárnou a zahr.chatkou tvořenou buňkou UNIMO. Zahrada navazuje na stavební pozemek jiného vlastníka, je oplocená a osázena trvalými porosty. Pozemek je možno napojit na přípojky inženýrských sítí a to elektro, voda a zemní plyn. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 32, 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -1.00% dalších přirážek a srážek = Kč 34,65 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 125,22 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 50,09 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,90 Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

7 3) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 3.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra *4.00 = m 2 Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 2.050,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 1271 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,58 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,58 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,17 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,41 Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

8 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 6x jabloň Pk 2.20*2.20*3.14*6 = m 2 1x třešeň Pk 2.30*2.30*3.14*1 = m 2 1x meruňka 1.60*1.60*3.14*1 = 8.04 m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 5.801,85 ( m 2 x 50,09 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 261,08 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 261,

9 C. REKAPITULACE 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 Kč ,- 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 3) Venkovní úpravy Kč ,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 261,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jednostošedesátdvatisícesedmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.688 pro k.ú.nová Ves u Oslavan je oplocený, svažitý, v zastavěné části obce. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.688 pro katastrální území Nová Ves u Oslavan, obec Nová Ves, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.162 EX 225/11 dle nařízení exekuce č.j. 28 EXE 1942/2011 vydaný Okresním soudem Brno - venkov dne a další závady na listu vlastnictví uvedené

10 V obci Nová Ves nebyly nalezeny prodeje obdobné nemovitosti, avšak v okolí obce jsou nabízeny následující obdobné nemovitosti: - Ostopovice, zahrada - výměra pozemku 964 m2 cena 233,- Kč/m2 s chatkou, suché WC, udírna a zahr.gril v ceně bez inž.sítí, přípojka elektro 50 m od hranice pozemku mnoho ovocných stromů - Heroltice, zahrada - výměra pozemku 363 m m2 jiná plocha,cena 492,- Kč/m2 kamenné základy pro zahr.chatku + dřev.zahr.chata, el.přípojka, veřejný vodovod, oploceno - Opatovice zahrada, výměra pozemku 450 m2 cena 622,- Kč/m2 se zděnou chatou vč.podsklepení, zast.plocha 22 m2 vl.studna, oploceno - Modřice, zahrada výměra pozemku 1795 m2 cena 262,- Kč/m2 prodej v dražbě za 455 tis. Kč, znalecký posudek 650 tis. Kč, vč.rekr.chaty, zast.plocha 56 m2, zděná, přízemní, podsklepená, vlastní studna, mnoho trv.porostů Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemek je zastavěn vedlejšími stavbami s možností napojení na inž.sítě elektro, voda a zemní plyn, odhaduji cenu obvyklou pozemku vč.vedlejších staveb a venkovních úprav ve výši 350,- Kč/m2, tj. : ,- Kč Slovy: Dvěstětisíckorunčeských

11 V Ostravě, dne 22.ledna 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc