Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí jednotky č. 1096/7 v bytovém domě č.p na pozemku parcelní číslo 1973 včetně podílu na společných částech budovy a na pozemku v katastrálním území Hulín, obci Hulín, okrese Kroměříž Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město Cejl 494/ Brno Usnesení č.j. 169 EX 3065/16-65 ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil Tyršova 1276/ Holešov Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1x v elektronické podobě prostřednictvím DS. V Holešově, dne 15. února 2018

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 4 7. Vlastnické a evidenční údaje 5 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko Základní popis lokality Kopie katastrální mapy Popis nemovitých věcí 6 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 457/2017 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 10 C. Rekapitulace 11 D. Přílohy

3 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 169 EX 3065/16. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány Předmětem ocenění je nemovitá věc jednotka č. 1096/7 v bytovém domě č.p na pozemku parcelní číslo 1973 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p a na pozemku parcelní číslo 1973 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž. Výše spoluvlastnického podílu k bytovému domu i pozemku činí id. 5273/ k celku. Jednotka je zapsána podle zákona o vlastnictví bytů. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : Hulín, Višňovce 1096 Kraj : Zlínský Okres : Kroměříž Obec : Hulín Katastrální území : Hulín 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hulín, LV č ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hulín, LV č ze dne ) Usnesení soudního exekutora ze dne ) Prohlášení vlastníka V 9 672/2000 Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí ) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. února 2018 znalcem, zákonný zástupce povinné znalce kontaktoval a zaslal fotodokumentaci interiéru bytu.. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha

4 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku

5 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č a LV č je slečna Teterová Nikola, nar. dne bytem Ostrov, Klášterní 141 vlastníkem oceňované nemovité věci jednotky č. 1096/7 v budově č.p na pozemku parcelní číslo 1973 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 1096/7 a na pozemku parcelní číslo 1973 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 322,0 m 2 v katastrálním území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž. Výše spoluvlastnického podílu činí id. 5273/ k celku. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: V místě nehrozí sesuv půdy, pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Jelikož nebylo předloženo měření koncentrace radonu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika pro lokalitu Hulín I. kategorie převážně nízké radonové riziko. Bytová jednotka je umístěná ve 3.NP. budovy. 9. Věcná břemena, zátěže: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci věcná břemena ani jiné zátěže. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci podléhá platnému zákonu o odvodu DPH. 10. Základní popis lokality: Obec Město Hulín se nachází na území okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Hulín se rozkládá asi šest kilometrů východně od Kroměříže. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má úředně hlášeno obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Hulín se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Hulín, Chrášťany a Záhlinice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času zde najdeme koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli několik obchodů včetně prodejny Albert, mnohé služby, pohostinství, penziony, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hulín má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Posuzovanou nemovitostí je bytový dům, který stojí v blízkosti nádraží obce Hulín v ulici Višňovce. Okolní zástavba je tvořena obdobnými bytovými domy, poblíž je nádraží a průmyslová zóna města. K domu je příchod po chodníku z místní komunikace. Občanská vybavenost obce se nachází v centru obce a je odtud poměrně dobře dostupná. Stavba má pět nadzemních podlaží, není podsklepená a je zastřešená plochou střechou. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je byt o velikosti situovaný ve 3. NP. objektu. Bytový dům je postaven ve východní části města, okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy, nádraží a průmyslová zóna. Bytový dům, ve kterém se posuzovaná jednotka nachází, je užíván od roku 1972, ke dni ocenění je po revitalizaci, která spočívala v zateplení, opravě střechy a výměně oken v bytech za nová plastová. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace po chodníku. Možnosti parkování v okolí jsou průměrné. Obec Hulín je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. V obci Hulín se nachází autobusová zastávka meziměstských autobusových linek, stejně tak železniční stanice na významném koridoru Břeclav Olomouc, zastavují zde některé rychlíkové spoje. Dům se nachází prakticky u nádraží, kde je i zastávka autobusových linek

6 Účel využití Bytová jednotka není ke dni ocenění užívána, je vyklizená, chybí zde částečně vybavení. Pozemky Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky k pozemku, na kterém je umístěn bytový dům. Pozemek je rovinný, inženýrské sítě kompletní. Obec Hulín nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Obsah ocenění a) 3, 4 podíl na pozemku parcelní číslo 1973 v katastrálním území Hulín, obci Hulín, okres Kroměříž, podíl id. 5273/ b) 38 jednotka č. 1096/7 (byt) v bytovém domě č.p včetně spoluvlastnického podílu na budově v katastrálním území Hulín, obci Hulín, okres Kroměříž. 11. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 1973, na kterém stojí budova č.p v katastrální území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 podíl na pozemku parcelní číslo 1973 v katastrálním území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž, podíl id. 5273/ Předmětem ocenění je podíl na pozemku zapsaném na LV č Pozemek je zastavěn stavbou bytového domu, předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, terén je rovinný. Obec Hulín nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) 38 jednotka č. 1096/7 (byt) v bytovém domě č.p včetně spoluvlastnického podílu na budově, katastrální území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1096/7 umístěná ve 3.NP budovy č.p v obci Hulín, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Bytový dům má 5 nadzemních podlaží, byty jsou umístěny především ve 2. až 5. nadzemním podlaží, v 1. podlaží najdeme společné prostory a sklepy k bytovým jednotkám a jeden byt. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy, nádraží a průmyslová zóna. Přístup k domu je po zpevněném chodníku a místní komunikaci. Budova, v níž se bytová jednotka nachází, je panelová, užívaná od roku Stavba je založená na betonových pásových základech, izolovaných proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce s rovným podhledem nespalné, střecha pultová, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. V domě není výtah, jednotlivá podlaží jsou propojena vnitřním betonovým schodištěm. Nášlapnou vrstvu podlah ve společných prostorách tvoří keramické dlažby

7 Oceňovaný byt je typu a je v původním stavu. Rozměry jednotlivých místností vyčteme z prohlášení vlastníka: Ke stavebním úpravám došlo v minulosti v koupelně, kde původní vana byla nahrazena sprchovým boxem a došlo k výměně části obkladů a dlažeb. Ke dni ocenění v bytě chybí vybavení kuchyně, ze zdi trčí pouze inženýrské sítě. WC samostatné, v koupelně se nachází i umyvadlo. Podlahy v místnostech tvořeny původními parketovými vlysy, v kuchyni PVC, v koupelně dlažba, na WC koberec na dlažbě. Bytová jednotka má nová plastová okna, zřízená při revitalizaci bytového domu. Vytápění i ohřev vody centrální, chybí jedno topné těleso, odstraněno po havárií. Byt je napojen na všechny inženýrské sítě, ke dni ocenění je zastaven přívod plynu a rovněž vnitřní elektrická rozvodná bytová skříň je ve špatném stavu. Energetická náročnost budovy je C. Oceňovaný byt je typu se zázemím. Celková plocha prostor bytu dle prohlášení vlastníka činí 51,16 m 2, plocha sklepní místnosti činí 1,57 m 2 a plocha lodžie činí 3,10 m 2. Stavebně technický stav: Bytový dům, ve kterém se jednotka nachází, byl užíván od roku 1972, stavba její společné části jsou po revitalizaci, která spočívala ve výměně oken za nová plastová, zateplení fasády a opravě střechy. Posuzovaný byt je převážně v původním stavu, pouze v koupelně byla vana vyměněna za sprchový box. Ke dni ocenění je byt odpojen od plynu a pravděpodobně i elektrické energie, chybí zde kuchyňská linka. Byt je v horším technickém stavu se zanedbanou údržbou

8 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 457/2017 Sb. a) 3, 4 podíl na pozemku parcelní číslo 1973 v katastrálním území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž, podíl id. 5273/ Ocenění stavebního pozemku dle 3, 4 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo 1973 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Základní cena Plocha pozemků Malý lexikon obcí 2017 příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) P (m 2 ) Hulín Hulín Zlínský Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,70 O 3 Poloha obce IV. Do 10 km od Kroměříže 1,01 O 4 Technická infrastruktura v obci I. Kompletní infrastruktura 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce II. Autobusová zastávka, železniční zastávka 0,95 O 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 801 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy V. Podíl na pozemku k jednotce 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 1,0000 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 1,0000 P 2 Převažující zástavba v okolí IV. Nádraží, průmyslová zóna -0,05 P 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajová část obce -0,05 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vyb. obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Zpevněný příjezd, mírně omezené parkování 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m 0,00 P 8 Komerční využitelnost III. Možnost pronájmu 0,04 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnantos 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez vlivu 0,00 Index polohy Cena pozemku I P = P 1 * (1+ΣP i ) CP = ZC * I T * I O * I P * P I P CP (Kč) 0, ,68 Cena podílu na pozemku ve výši id. 5273/ k celku činí ,32 Kč b) 38 jednotka č. 1096/7 (byt) v budově č.p včetně spoluvlastnického podílu na budově, katastrální území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž S (výpočtová plocha bytu) = 51,16 + 0,80 * 1,57 + 3,10 * 0,2 = 53,04 m 2-8 -

9 Stanovení ceny bytové jednotky dle 38 vyhlášky: Jednotka č. 1096/7, byt v budově č.p Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Hulín Hulín Malý lexikon obcí ČR Zlínský Základní cena příloha č. 27, tab. 1 ZCU Kč/m ,00 Podlahová plocha bytu PP m 2 53,04 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 V 1 Typ stavby III. Budova panelová zateplená 0,00 V 2 Společné části II. Kolárna/dílna/prádelna/sušárna/sklad 0,00 V 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 V 4 Umístění bytu II. Ostatní podhlaží nevyjmenované 0,00 V 5 Orientace místností III. Ostatní světové strany s výhledem 0,03 V 6 Základní příslušenství bytu III. Úplné standardního provedení 0,00 V 7 Další vybavení III. Balkon/lodžie a komora/sklep 0,00 V 8 Vytápění III. Dálkové/ústřední/etážové 0,00 V 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 0,03 Koeficient s stáří 45 s = 1-0,005*y 0,78 V 10 Stav III. Byt se zanedbanou údržbou 0,85 I V I V = (1+ΣV i ) * V 10 0,6785 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy V. Podíl na pozemku k jednotce 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 P 7 Význam obce IV. Ostatní obce 0,90 P 8 Poloha obce IV. Do 10 km od Kroměříže, Zlína 1,02 P 9 Občanská vybavenost obce I. Kompletní vybavenost 1,05 I T I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1+ΣP i ) 0,9639 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky I P Cena nemovitosti C = ZCU*PP*Iv*It*Ip dle pozemku 0, ,71 Administrativní cena dle předpisu č. 457/2017 Sb. - rekapitulace cen objektů: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) podíl na pozemku p.č Hulín Hulín Kč ,32 b) bytová jednotka č. 1096/7 Hulín Hulín Kč ,71 Cena nemovitých věcí celkem ,03 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) ,00 Kč - 9 -

10 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je byt v budově stojící ve východní části obce Hulín, okres Kroměříž. Jedná se o byt velikosti ve 3.NP. stavby bez výtahu. Budova, ve které se byt nachází, je panelová, užívaná 45 let. Dům prošel revitalizací, která spočívala ve výměně oken za nová plastová, zateplení a opravě střechy. Díky tomu se budova řadí do energetické náročnosti typu C. Samotný byl má van nahrazenou sprchovým koutem, s tím se pojí výměna obkladů a dlažeb v koupelně. Technický stav bytové jednotky je horší, zanedbaná údržba, kuchyňská linka chybí, jednotka je napojena na všechny inženýrské sítě, ale ke dni ocenění je plyn a pravděpodobně i elektřina jsou odpojeny. Byt je možno užívat až po investicích. Analýza trhu: Jako porovnávací parametr bude zjištěna základní cena prodaných bytových jednotek v místě za m 2, do srovnání budou zahrnuty pouze obdobné jednotky v okolních bytových domech. Uskutečněné prodeje bytů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-6686/ Popis: Uskutečněný prodej bytové jednotky v obci Hulín, jedná se o sousední bytový dům. Celková užitná plocha jednotky činila 52,64 m 2. Celková cena ,00 Kč. Cena: ,67 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná jednotka situovaná v sousedním bytovém domě. Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-7279/ Popis: Uskutečněný prodej bytové jednotky v obci Hulín, jedná se o sousední bytový dům. Celková užitná plocha jednotky činila 68,00 m 2. Celková cena ,00 Kč.. Cena: ,65 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná bytová jednotka ve stejné lokalitě. Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-4797/ Popis: Uskutečněný prodej bytové jednotky v obci Hulín, jedná se o sousední bytový dům. Celková užitná plocha jednotky činila 34,9 m 2. Celková cena ,00 Kč.. Cena: ,98 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Označení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná bytová jednotka ve stejné lokalitě Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č ,67 1, ,67 Prodej č ,65 1, ,65 Prodej č ,98 1, ,98 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 Úprava základní ceny: ,77 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě a v domě (hodnocení 0,8 1,2) Budova, ve které se byt nachází, leží ve východní části obce tak jak uvedené příklady. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Bytová jednotka má sklep a lodžii

11 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl k pozemku. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K jednotce se neváží věcná břemena ani jiná omezení. Jednotka je užívána vlastníky. 6. Širší vztahy, vybavení bytu (hodnocení 0,8 1,2) Bytový dům je po částečné revitalizaci spočívající ve výměně oken, střešní krytiny a zateplení. Technický stav bytové jednotky je horší, zanedbaná údržba, chybějící prvky a konstrukce. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) ,77 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,00 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Chybí kuchyň 0,95 Upravená základní cena v Kč za m ,13 Základní upravená cena dle metody srovnání je ,13 Kč/m 2. Celková užitná plocha je 53,04 m 2, celková cena jednotky metodou srovnání tedy činí ,00 Kč (zaokrouhleno). Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši ,00 Kč, a cena srovnávací ve výši ,00 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzované bytové jednotky a spoluvlastnických podílů na pozemku a bytovém domě ke dni ocenění ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí činí ,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Srovnávací cena nemovité věci ,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č a LV č vedených pro katastrální území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž, tj. jednotky č. 1096/7 (byt) umístěné v budově č.p na pozemku parcelní číslo 1973 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p a na pozemku parcelní číslo 1973 ve výši dle LV v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: osmsetpadesáttisíc korun českých ,00Kč V Holešově, dne 15. února 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 31/18. D. Přílohy: Mapové podklady, fotodokumentace: Budova č.p. 1096, ve které se posuzovaná jednotka nachází a pohled a stavbu od západu, katastrální území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž. Samostatné WC. Koupelna se sprchovým boxem Pojistky v bytové jednotce Pokoj, kde chybí radiátor Kuchyň bez kuchyňské linky

13 Výpis z katastru nemovitostí: