Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci jednotky č. 522/3 v budově č.p. 522 umístěné na pozemku parcelní číslo st. 482 včetně podílu na společných částech budovy i na pozemku v katastrálním území Hrabůvka, obci Ostrava, okres Ostrava-město Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/ Brno Usnesení č.j. 169 EX 8073/ ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 1276/ Holešov Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních v písemné formě. V Holešově, dne 22. prosince 2017

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 4 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko Základní popis lokality Kopie katastrální mapy Popis nemovitých věcí 6 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 8 C. Rekapitulace 11 D. Přílohy

3 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 169 EX 8073/ Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány Předmětem ocenění je nemovitá věc jednotka č. 522/3 v budově č.p. 522 na pozemku parcelní číslo st. 482 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 522 a na pozemku parcelní číslo st. 482 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Výše spoluvlastnického podílu činí id. 614/2461 k celku. Jednotka je zapsána podle zákona o vlastnictví bytů. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : Hrabůvka, Ostrava, ulice Dvouletky 522/10 Kraj : Moravskoslezský Okres : Ostrava-město Obec : Ostrava Katastrální území : Hrabůvka 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z KN ze dne , LV č vedený pro katastrální území Hrabůvka 2) Výpis z KN ze dne , LV č vedený pro katastrální území Hrabůvka 3) Prohlášení vlastníka z června 1997 Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí ) Místní šetření provedené dne asistentem znalce, fotodokumentace 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 15. prosince 2017 asistentem znalce. Vlastník bytu nebyl zastižen. Informace o bytové jednotce a bytovém domu podala sousedka, dle jejich informací je byt obýván nájemníky, vybavení je původní a technický stav je zanedbaný. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha

4 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č a LV č je paní Ševčíková Markéta, nar. dne bytem Ostrava, Hrabůvka, Dvouletky 522/10-4 -

5 vlastníkem oceňované nemovité věci jednotky č. 522/3 (byt) v budově č.p. 522 na pozemku parcelní číslo st. 482 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu ve výši id. 614/2461 na společných částech budovy č.p. 522 i na pozemku parcelní číslo st. 482 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 241,0 m 2 v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Pozemek se ovšem nachází v poddolovaném území, jakožto většina plochy města Ostrava. Jelikož nebylo předloženo měření koncentrace radonu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika pro lokalitu Hrabůvka I. kategorie převážně nízké radonové riziko. 9. Věcná břemena, zátěže: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 10. Základní popis lokality: Obec Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Ostrava s počtem obyvatel (dle platného lexikonu) , které je krajským městem. Ostrava jako správní centrum Moravskoslezského kraje poskytuje svým občanům nejenom kompletní občanskou vybavenost, školy na všech úrovních včetně vysoké, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení od polikliniky, nemocnice po specializovaná zdravotnická zařízení ale i s tím vším se pojící relativně širokou možnost pracovního uplatnění obyvatel. I tak je zde nadprůměrná nezaměstnanost a zájem o bydlení v tomto regionu není příliš velký. Nižší je i kupní síla a to má vliv ne výslednou cenu nemovitých věcí v tomto regionu sjednávaných. Místní část Hrabůvka se nachází v jižní části města Ostravy. Občanská vybavenost je zde kompletní, dopravní dostupnost dobrá. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je byt o velikosti situovaný ve 2. NP objektu. Bytový dům je umístěn v okolní zástavbě obdobných bytových domů. Do okolí jednoho kilometru je kompletní občanská vybavenost. Bytový dům, ve kterém se posuzovaná jednotka nachází, byl postaven a uveden do užívání v roce 1949 a dodnes je převážně v původním stavu. Došlo pouze k zateplení štítové stěny, opravě klempířských konstrukcí a obnově vchodu do budovy. Bytový dům obsahuje čtyři jednotky a bez souhlasu všech majitelů není možné provést revitalizaci, kterou bytový dům již potřebuje. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, na které je možné parkování. Počet míst ke stání vozidel je dostatečný. Dopravu v obci zajištuji prostředky MHD. Zastávky autobusů a tramvají jsou umístěny do 400 m od bytového domu. Ostrava je napojena na kompletní síť silnic, dálnic, železnic. Je zde rovněž mezinárodní letiště. Účel využití Byt je užíván k bydlení pravděpodobně nájemním způsobem. Pozemky Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky k pozemku parcelní číslo st. 482, na kterém je umístěn bytový dům. Pozemek je rovinný, inženýrské sítě kompletní. Obec Ostrava má zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků

6 Obsah ocenění a) 2 podíl na pozemku parcelní číslo st. 482 v katastrální území Hrabůvka, obci Ostrava, okres Ostravaměsto ve výši id. 614/2461. b) 38 jednotka č. 522/3 (byt) v budově č.p. 522 včetně spoluvlastnického podílu na budově v katastrální území Hrabůvka, obci Ostrava, okres Ostrava-město 11. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo st. 482, na kterém setojí budova č.p. 522 v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město. 12. Popis nemovitých věcí: a) 2 podíl na pozemku parcelní číslo st. 482 v katastrálním území Hrabůvka, obci Hrabůvka, okres Ostrava-město Předmětem ocenění je podíl na pozemku zapsaném na LV č Pozemek je zcela zastavěn bytovým domem, předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV tj. 614/2461. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, terén je rovinný. Občanská vybavenost obce je v místě dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Ostrava je zpracována cenová mapa stavebních pozemků, do které je posuzovaná parcela zařazena. b) 38 jednotka č. 522/3 (byt) v budově č.p. 522 včetně spoluvlastnického podílu na budově v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 522/3 umístěná ve 2. NP budovy č.p. 522 v obci Ostrava, místní části Hrabůvka, na ulici Dvouletky, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Bytový dům má 3 podlaží a podkroví. Byty jsou umístěny v 1. a 2. nadzemním podlaží, přičemž v 1. podzemním podlaží jsou umístěny společné prostory a sklepní prostory k jednotlivým bytům, vymezeny dřevěnými stěnami - kóje. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy, garáže, rodinné domy a komerční zástavba. Přístup k domu je po zpevněném chodníku. Budova, v níž se bytová jednotka nachází, je zděná, užívána od roku Stavba je založená na betonových pásových základech, izolovaných proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce s rovným podhledem nespalné, střecha valbová, krytina plechová, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. V domě není výtah, jednotlivá podlaží jsou propojena vnitřním betonovým schodištěm. Nášlapnou vrstvu podlah ve společných prostorech tvoří PVC a teraco dlažba. Oceňovaný byt je typu a nachází se ve 2. NP. Jednotka je dle slov sousedky v původním stavu a dá se předpokládat, že je vybydlená. Dle prohlášení vlastníka obsahuje bytová jednotka toto vybavení: - 6 -

7 Jednotka obsahuje tyto místnosti: Znalec předpokládá, že vybavení a všechny konstrukce jsou převážně původní z roku 1949 a již jsou tedy za svou dobou životnosti. Toto je například patrné i ze stavu oken, které jsou původní dřevěná, neošetřovaná, ve velmi špatném technickém stavu. Vytápění a ohřev vody ústřední. Elektrická instalace 230 V. Objekt je napojen na vodovod, plyn, kanalizaci a el. energii. Oceňovaný byt je typu se zázemím. Celková plocha prostor bytu dle prohlášení vlastníka činí 61,40 m 2, plocha sklepní kóje 4,00 m 2 a plocha balkónu 5,16 m 2. Stavebně technický stav: Budova, ve kterém se byt nachází je převážně v původním stavu, před revitalizaci. Nevyhovující jsou teplené technické vlastnosti, střecha potřebuje rovněž renovaci. Původní jsou i rozvody vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Byt je v původním stavu. Vybavení bytové jednotky se dá předpokládat kompletní a standardní, ovšem ve špatném technickém stavu a se zanedbanou údržbou. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 2 podíl na pozemku parcelní číslo st. 482 v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město Pozemek je zařazen do cenové mapy města Ostrava. Cena za m 2 stavebního pozemku dle cenové mapy města Ostrava č. 17 je 720,00 Kč. Ocenění stavebního pozemku dle 2 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo st. 482 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2016 Základní cena cenová mapa města Ostrava č. 17 ZC (Kč/m 2 ) Plocha pozemku P (m 2 ) Cena pozemku CP = ZC * P CP (Kč) Cena podílu na pozemku ve výši id. 614/2461 k celku činí Ostrava Hrabůvka Moravskoslezský , ,87 Kč - 7 -

8 b) 38 jednotka č. 522/3 (byt) v budově č.p. 522 včetně spoluvlastnického podílu na budově v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město S (výpočtová plocha bytu) = 61,40 + 0,20 * 5,16 + 0,15 * 4,00 = 63,03 m 2 Stanovení ceny bytové jednotky dle 38 vyhlášky: Jednotka č. 522/3, byt v budově č.p. 522 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Ostrava Hrabůvka Malý lexikon obcí ČR Moravskoslezský Základní cena příloha č. 27, tab. 1 ZCU Kč/m ,00 Podlahová plocha bytu PP m 2 63,03 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 V 1 Typ stavby IV. Budova zděná, nebo monolitická vyzdívaná 0,10 V 2 Společné části II. Kolárna/dílna/prádelna/sušárna/sklad 0,00 V 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 V 4 Umístění bytu II. Ostatní podhlaží nevyjmenované 0,00 V 5 Orientace místností II. Ostatní světové strany s částečným výhledem 0,00 V 6 Základní příslušenství bytu III. Úplné standardního provedení 0,00 V 7 Další vybavení III. Balkon/lodžie a komora/sklep 0,00 V 8 Vytápění III. Dálkové/ústřední/etážové 0,00 V 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 0,10 Koeficient s stáří 68 s = 1-0,005*y 0,66 V 10 Stav IV. Byt ve špatném stavu 0,65 I V I V = (1+ΣV i ) * V 10 0,4719 Cena nemovitosti C = ZCU*PP*Iv*It*Ip ,88 Administrativní cena dle předpisu č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. - rekapitulace cen objektů: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) 2 podíl na pozemku p.č. st. 482 Hrabůvka Ostrava Kč ,87 b) 38 bytová jednotka č. 522/3 Hrabůvka Ostrava Kč ,88 Cena nemovitých věcí celkem ,75 Administrativní cena nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno) ,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je byt v bytovém domě v místní části Hrabůvka, obci Ostrava, okres Ostrava-město. Jedná se o byt velikosti ve 2.NP bez výtahu. Budova, ve které se byt nachází, je zděná se sedlovou střechou a je užívaná od roku Bytový dům byl zateplen ze štítové východní strany, ze západní strany sousedí z obdobným vedlejším bytovým domem. Došlo rovněž k výměně vstupních dveří a opravě klempířských konstrukcí. Samotná jednotka je dle slov sousedky v původním stavu a je užívána dlouhodobě nájemníky. Dá se tedy předpokládat, že technický stav je špatný. Svědčí o tom původní dřevěná okna, která nejsou nijak ošetřována a jsou na konci své životnosti. Vytápění a ohřev vody ústřední, což znemožňuje zásadnější regulaci provozních nákladů v bytě

9 Analýza trhu: Jako porovnávací parametr bude zjištěna základní cena bytových jednotek za m 2, do srovnání budou zahrnuty pouze obdobné jednotky v bytových domech. Bytový dům je umístěn v zástavbě obdobných bytových domů, které se liší pouze provedením revitalizace, která u některých domů spočívá v renovaci střechy, kompletnímu zateplení a výměně oken za plastová. Uskutečněné prodeje bytů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-16361/ Popis: Uskutečněný prodej bytové jednotky ve stejné lokalitě v obdobném bytovém domě. Bytový dům prošel již revitalizací, je zateplen a jsou vyměněna okna za plastová. Celková užitná plocha jednotky činila 61,30 m 2, celková cena ,00 Kč. Cena: ,82 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 obdobná bytová jednotka v domě po kompletní revitalizaci. Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-14018/ Popis: Uskutečněný prodej bytové jednotky ve stejné lokalitě v obdobném bytovém domě. Bytový dům prošel již revitalizací, je zateplen a jsou vyměněna okna za plastová. Celková užitná plocha jednotky činila 87,00 m 2, celková cena ,00 Kč. Cena: ,39 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobná bytová jednotka v domě po revitalizaci s větší podlahovou plochou Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-15247/ Popis: Uskutečněný prodej bytové jednotky ve stejném bytovém domě. Jedná se o jednotku rovněž ve 2.NP. Jde o totožnou bytovou jednotku zrcadlově otočenou. Technický stav a vybavení domu srovnatelné s oceňovanou jednotkou. Celková užitná plocha jednotky činila 61,40 m 2, celková cena ,00 Kč. Cena: ,37 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 stejná bytová jednotka v na stejném patře bytového domu č.p. 522 Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č ,82 1, ,82 Prodej č ,39 1, ,39 Prodej č ,37 1, ,37 Vážený průměr základních cen v Kč za m ,62 Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě a v domě (hodnocení 0,8 1,2) Budova, ve které se byt nachází, leží v blízkosti centra obec. Občanská vybavenost je dostupná, hromadná doprava také. Samotná jednotka se je situována ve 2.NP, v budově není výtah. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Bytová jednotka má jen sklepní dřevěnou kóji i balkón

10 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) K bytu náleží spoluvlastnický podíl k pozemku. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K jednotce se neváží věcná břemena ani jiná omezení. 6. Širší vztahy, vybavení bytu (hodnocení 0,8 1,2) Bytový dům je pouze částečně revitalizován. Jednotka je v horším technickém stavu s podstandardním vybavením. V dané lokalitě je mírný přetlak obdobných nemovitostí. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) ,62 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,00 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 0,95 Upravená základní cena v Kč za m ,94 Základní upravená cena dle metody srovnání je ,94 Kč/m 2. Celková užitná plocha bytu činí 61,40 m 2, celková cena bytu metodou srovnání tedy činí ,12 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši ,00 Kč a cena srovnávací ve výši ,00 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzované nemovité věci ke dni ocenění ve výši Obvyklá cena nemovité věci činí ,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Srovnávací cena nemovité věci ,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č a č vedeném pro katastrální území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava-město, tj. jednotky č. 522/3 (byt) umístěné v budově č.p. 522 na pozemku parcelní číslo st. 482 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy i na pozemku ve výši dle LV v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jedenmilionjednostotisíc korun českých ,00Kč V Holešově, dne 22. prosince 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 255/17. D. Přílohy: Mapové podklady: Budova č.p. 522, ve které se posuzovaná jednotka nachází, v katastrálním území Hrabůvka, obci Ostrava, okres Ostrava-město. Fotodokumentace: Pohled na budovu č.p. 522 v katastrálním území Hrabůvka, obci Ostrava okres Ostrava-město, posuzovaná jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží budovy. Pohled na vchod do budovy Pohled na jižní stranu budovy

12 Výpis z katastru nemovitostí: