Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.2637/ 2012

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.2637/ 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu pro účely nedobrovolné dražby Č. j: 407/2012-D Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1563/3, LV č. 7184, s podílem na společných částech domu a pozemku 522/12280 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1862, LV č pozemek parc.č. St. 1863, LV č Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Sokolov Počet obyvatel Kat. území Sokolov Ulice Heyrovského č.p. 1563, 1562 Část obce dle LV Sokolov Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Vrbasová Dagmar - Sokolov, Heyrovského 1563, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /2258 dražebníka Eurodražby.cz a.s. Tel info@eurodrazby.cz IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Čtyřistapadesát tisíc Kč - 1 -

2 Předmětem ocenění je bytová jednotka ve zděném domě v uliční zástavbě ulice Heyrovského na okraji sídlištního útvaru Michal. Lokalita je to průměrná s běžnou hustotou obyvatelstva, dobrou dostupností obchodů a služeb a v neposlední řadě i centra města. Byt je situován v 1.NP v dispoziční skladbě 1+2 a v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. Byt je relativně dobře obchodovatelný. Kladné vlivy: byt je po rekonstrukci, zděný dům, relativně dobrá poloha, dobrá dostupnost služeb a obchodů, dostatek zeleně Záporné vlivy: nejsou známy Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je platná bez promítnutí pohledávky zástavního práva (viz LV) Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní (viz LV) ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka Eurodražby.cz a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul není k dispozici. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul není k dispozici. REET: NE - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7184, vyhotovil Dálkovým přístupem. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sokolov, vyhotovil Z internetu. Instrukce pro ocenění, vyhotovil Objednavatelem ocění - Eurodražby.cz. Informace vlastníka nemovitosti. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7184, vyhotovil Dálkovým přístupem. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sokolov, vyhotovil Z internetu. Instrukce pro ocenění, vyhotovil Objednavatelem ocění - Eurodražby.cz

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Sokolov významným městem regionu, má obyvatel - lexikon obcí platný od , ve městě jsou veškeré služby, úřady, nemocnice, zdravotní střediska, železniční stanice, divadlo, kino, střední školství, plná obchodní síť. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt je situovaný na okraji sídlištního útvaru "Michal" a to v řadové uliční zástavbě ul. Zeyerova, zástavba nízkopodlažními netypovými obytnými domy, zástavba z let , z pohledu lokality průměrná lokalita na okraji sídliště Michal.Pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 50 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník ve vlastnictví obce. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Sokolova. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Informace o nemovitosti Dům bytový netypový, samostatně stojící v uliční zástavbě ul. Zeyerova. Objekt je plně podsklepený, zděný, půdorysný tvar obdélníkový, čtyři i nadzemní podlaží, půdní prostor, dřevěný krov, střecha valbová. V domě jsou situovány bytové jednotky č Objekt z klasického cihelného zdiva ( obvodové stěny o tl. 47 cm), stropy pravděpodobně betonové montované, střecha valbová s dřevěným krovem s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnější omítky vápenné dvouvrstvé, schody betonové s povrchovou úpravou broušené teraco s kovovým zábradlím.rozvod teplé a studené vody, el. instalace 220/380, objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.rok výstavby pravděpodobně Objekt po opravě krytiny střechy. Hodnocení jednotky : vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, okna plastová zdvojená, dveře vnitřní dřevěné typové hladké osazené do ocelových zárubní, vytápění centrální parovodní, teplá voda též z městské výtopny, v kuchyni standardní kuch. Linka, plynový sporák, podlahy v obytných místnostech z parket+ PVC, hygienické zařízení v částečně zděné instalační buňce se sprchovým koutem a umyvadle - koupelna po modernizaci, WC combi. Vnitřní rozvody vody, kanalizace, plynu provedeny. Výtah chybí. Jednotka ve standardním provedení a vybavení v dobrém technickém stavu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, plynový sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Rok výstavby pravděpodobně Objekt po opravě krytiny střechy. Celkově je technický stav dobrý Technický stav jednotky velmi dobrý Jednotka ve standardním provedení a vybavení v dobrém technickém stavu po částečné rekonstrukci - nová okna, vyzděné jádro, nové povrchy podlah. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová okna Podlahy nové povrchy podlah, dlažby Instalační jádro Vyzděné koupelnové jádro, nové zařizovací předměty a obklady Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení % dokonč - 4 -

5 základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou 100 vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy betonové montované 100 konstrukce krov valbový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště betonové s brousenym teracem 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké lakované a prosklené podlahy obytných parkety a textilní a PVC 100 podlahy nebytových místn. povlaky místn. % dokonč 100 betonová mazanina 100 vytápění dálkové 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 kuchyně 9.24 m m 2 koupelna 2.01 m m 2 WC 0.89 m m 2 předsíň 4.34 m m 2 sklep 3.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 52.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt o velikosti 2+1 ve 3. patře zděného bytového domu. Dům je po rekonstrukci střechy, vchodových dveří a zvonků. Zateplení fasády se připravuje. Byt je v původním udržovaném stavu. Byt je ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost - ulice Heyrovského, má stejnou dispoziční skladbu včetně užitné plochy. Byt je narozdíl od oceňovaného v původním stavu. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: ww.sreality.cz - rezervováno, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 55.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji slunný byt 2+1 (55m2) po celkové rekonstrukci. Nová plastová okna včetně dvou francouzských, nová kuchyňská linka, koupelna obložena obklady. Podlahovou krytinu v obývacím pokoji tvoří parkety, v ložnici plovoucí podlahy, koupelně dlažba, kuchyni, chodbě a WC PVC. Dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí: zateplení s novou fasádou, nové stoupačky, dveře se schránkami. Byt je ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost - ulice Heyrovského, má stejnou dispoziční skladbu včetně užitné plochy. Byt je také po rekonstrukci, poněkud lepší použitý standard výbavy. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 50.0 m 2-6 -

7 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt v osobním vlastnictví velikosti 2+1, který se nachází v prvním patře bytového domu v ulici Heyrovského v Sokolově. Byt byl v nedávné době částečně zrekonstruován. Má nová plastová okna, částečně bylo zrenovováno bytové jádro, kuchyňská linka je nová. Podlahy bytu jsou také zrenovované. Částečně byly obnoveny původní parkety, které byly vybroušeny a nalakovány, nebo jsou zde nové PVC krytiny imitující dřevo. V předsíni bytu je nová vestavěná stěna. Nové štuky jsou také v koupelně a na WC. Byt je ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost - ulice Heyrovského, má stejnou dispoziční skladbu včetně užitné plochy, také 1. NP. Byt je také po rekonstrukci,podobný použitý standard výbavy. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Srovnávací metoda je neužívanější a nejobjektivnější stanovení ceny nemovitostí vzhledem k fatku, že je determinována pouze údaji z trhu nemovitostí v rámci prodejů a nabídek k prodeji, čili verné zobrazení tržních nuancí a tendencí trhu. Ceny porovnávací nemovitostí se pohybují v intervalu ,- Kč v závislosti na faktorech jako je standard výbavy, opotřebení a rekonstrukcí a v neposlední řadě také patro, kde se byt nachází, když v domě není výtah. Na základě zvážení všech hodnototvorných faktorů oceńované nemovitosti jako lokalita, standard výbavy, rekonstrukci, která proběhla stanovuji cenu za 1m2 užitné plochy při horní hranici intervalu a to v hodnotě 8500,- Kč. Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2637/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

8 Fotodokumentace pokoj kuchyně toaleta koupelna - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Fotodokumentace - mapy

12 EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: , zapsaná: MS v Praze, oddíl B, vložka Tel.: , info@eurodrazby.cz pro Dagmar Vrbasová Jindřichovice , Kraslice Praha, Č. j: 407/2012-D VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 1563/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 7184, v budově č.p a 1563, zapsané na LV č. 3981, stojící na parcele č a 1863, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 522/12280 na společných částech bytového domu č.p a 1563, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 522/12280 na parcele č o výměře 200 m2 a parcele č o výměře 200 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník)