Znalecký posudek tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu nedobrovolná dražba Č. j: 006/2014-N Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1184/19, LV č. 3995, s podílem na společných částech domu a pozemku 529/17949 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1087/1, LV 2575 pozemek parc.č. St. 1087/2, LV 2575 pozemek parc.č. St. 1087/3, LV 2575 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Ostrov Počet obyvatel Kat. území Ostrov nad Ohří Ulice Severní č.p. 1184, 1183, 1185 Část obce dle LV Ostrov Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 781/ Praha 8 - Čimice ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Školoud Lubomír, Severní 1184, Ostrov Dražebník nedobrovolná dražba č.j.:006/2014-n Tel. IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 54.8 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Dům jako celek po celkové opravě. Dobrá poloha. Záporné stránky : Nebyla umožněna prohlídka bytu, v domě chybí výtah Podmínky platnosti ceny Kč Pětsetisíc Kč - 1 -

2 Výsledná cena je platná bez promítnutí pohledávek zástavního práva. Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Dle LV č.3995 v odd. C omezení vlastnického práva. Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s. Olbrachtova 62, Praha 4. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Bytová jednotka není předmětem koupě. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl doložen REET: NE - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3995, vyhotovil Czech POINT Snímek kat. mapy pro k.ú. Ostrov nad Ohří, vyhotovil Czech POINT. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3995, vyhotovil Czech POINT Snímek kat. mapy pro k.ú. Ostrov nad Ohří, vyhotovil Czech POINT

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná bytová jednotka je situována v obci Ostrov k.ú. Ostrov nad Ohří ( obyvatel ), jedná se o významné město regionu, které je ve vzdálenosti 12 km od města Karlovy Vary. Ve městě jsou veškeré služby, správní úřady, policie, zdravotní středisko, nemocnice, železniční stanice, kino, základní a střední školství, plná obchodní síť, plavecký bazén, zimní stadion, jezdí zde MHD. Budova se nachází na okraji souvisle zastavěného území města. Okolní zástavbu tvoří obytné panelové domy. Z pohledu polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Přístup k objektu je z veřejné zpevněné komunikace, dále pak přes chodník Objekt je napojen na veřejný rozvod kanalizace, vody, plynu, přípojku el. energie Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Budova se nachází na okraji města v ul. Severní ( Nové město ), stranou od průjezdní komunikace městem ve směru K.Vary - Jáchymov, průměrná hustota obyvatel, okolní zástavbu tvoří obytné domy z let , hypermarket TESKO. Z pohledu polohy průměrná poloha, bez zvýšené prašnosti a hlučnosti. Přístup k objektu je z jednosměrné veřejné zpevněné komunikace, která je ve vlastnictví města Ostrov, dále pak přes chodník. Informace o nemovitosti Objekt bytový typový ( G 57 ), nepodsklepený, montovaný skelet, 5 NP, střecha sedlová v mírném spádu. Vnější omítky s tepelnou izolací, výtah chybí Jednotka č. 1184/19 situována ve 4.nadzemním podlaží. Objekt postaven v roce Prohlídka jednotky nebyla umožněna, vlastník se nedostavil na místní šetření, byt je pronajímán druhým osobám. Informace o bytové jednotce mně podaly sousedé z domu. Jednotka o velikosti 2 + 1, I. je situována ve 4. NP, okna situovány k jihu a severu, jednotka je oceněna na základě výpovědí nájemníků ve standardním provedení a vybavení - původní stav kromě výměny oken a osazení nové kuchyňské linky. Vnitřní omítky jednovrstvé, okna plastová zdvojená, dveře hladké lakované osazené do ocelové zárubně, podlahy obytných místností parkety, ostatní krytiny z PVC. Hygienické zařízení ve standardním provedení a vybavení - sanitární buňka z umakartového jádra ( umyvadlo, vana, WC combi ), vytápění centrální z městské výtopny, zdroj teplé vody centrální, kuchyně standardní - kuchyňská linka, sporák na plyn. Jednotka v průměrném technickém stavu. Dispozice : předsíň, WC, koupelna, kuchyně, 2 * pokoj, sklep 2*, lodžie Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ul. Severní která je ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken sever, jih, Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka,plynový sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano- pronajatá Technický stav Technický stav domu průměrný V roce 2011 dle vyjádření vlastníka proběhla rekonstrukce střechy, klempířských konstrukcí včetně oplechování a svodů z FeZn plechu, zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem, výměna rozvodů vody, odpadů a topení, výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem. Technický stav jednotky průměrný Jednotka pravděpodobně bez větších oprav ( krom výměny oken a kuchyňské linky ) Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna 100% 2010 Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení % dokonč - 4 -

5 základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou i 100 vlhkosti svislou svislé nosné Betonové sendvičové 100 stropy betonové montované 100 konstrukce panely krov sedlový 100 střešní krytina Vlnité cementové desky 100 obvodové stěny z Betonové 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 systém vnitřní úpr. stěn Tenkovrstvý štuk 100 schodiště ŽB s teracovým povrchem 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová s dvojsklem 100 dveře lakované i prosklené 100 podlahy obytných parkety 100 podlahy nebytových PVC 100 místn. místn. vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 8.90 m m 2 pokoj 13,70 m ,70 m 2 pokoj m m 2 koupelna 2.10 m m 2 WC 1.00 m m 2 předsíň 6.60 m m 2 lodžie 3.00 m m 2 sklep 1.30 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 70.6 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaná bytová jednotka č. 1019/3 se nachází v typovém, panelovém - zatepleném, samostatně stojícím bytovém domě. Dům je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími, mírně sedlovou střechou, má dva vchody se dvěma čísly popisnými - v každé sekci je 16 bytových jednotek. Dům byl postaven v roce 1962, pro účely ocenění je uvažováno stáří 50 roků. Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy panelové, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní zateplovací plášť, schodiště betonové teracové, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, kabelové televize, bleskosvod, výtah chybí. Oceňovaná jednotka o velikosti 2+1 se nachází v 1. nadzemním podlaží, příslušenství bytu tvoří sklepní místnost. Byt je v původním stavu, provedena pouze výměna oken za plastová. Podlahy v pokoji parkety v kuchyni PVC, dveře náplňové do ocelových zárubní, sociální zařízení v bytovém jádře, kuchyň původní s plynovým sporákem. Stavebně technický stav bytu je zhoršený - je třeba provést výměnu rozvodů, elektroinstalace, modernizaci sociálního zařízení a kuchyně, aby odpovídala standardu současného bydlení - pásmo IV. Porovnání: jednotka v horší poloze, dům bytový typový - panel, původní stav. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 12/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 54,6 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaná bytová jednotka č. 1267/7 se nachází v typovém panelovém zatepleném řadovém bytovém domě. Dům je nepodsklepený s devíti nadzemními podlažími a plochou střechou, v 1. NP se nacházejí sklepní kóje a společné prostory. Dům byl postaven na počátku 80. let, pro účely ocenění je uvažováno stáří 33 roků. Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy panelové, střešní krytina živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní zateplovací plášť, schodiště betonové teracové, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, bleskosvod, výtah osobní. Oceňovaná jednotka o velikosti 2+1 s celkovou podlahovou plochou 56,4 m2 se nachází ve 3. nadzemním podlaží, příslušenství bytu tvoří sklepní kóje. Byt je po rekonstrukci, v minulosti provedena výměna oken za plastová, nově zděné bytové jádro, standardní kuchyňská linka s digestoří a kombinovaným sporákem, v koupelně akrylátová vana, závěsné WC, keramické umyvadlo se skříňkou, keramické obklady stěn a dlažba. Podlahy původní - v pokoji parkety v kuchyni PVC - zakryté textilní krytinou, vnitřní dveře chybí, zárubně ocelové. Stavebně technický stav bytu je dobrý - pásmo II. Porovnání : výhodnější lokalita, byt po celkové opravě a modernizace, bytový dům shodný typ - 6 -

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 10/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 65,7 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou jednotka č. 1025/4 v bytovém domě č.p a 1026 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 697/21629 na společných částech bytového domu č.p a 1026 a na pozemcích st.p.č. 918/1 a 918/2 vše v katastrálním území Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, kraj KarlovarskýOceňovaná bytová jednotka č. 1008/28 se nachází v samostatně stojícím typovém panelovém zatepleném bytovém Oceňovaná bytová jednotka č. 1025/4 se nachází v typovém, panelovém - zatepleném, samostatně stojícím bytovém domě. Dům je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími, mírně sedlovou střechou, má dva vchody se dvěma čísly popisnými - v každé sekci je 16 bytových jednotek. Dům byl postaven v roce 1962, pro účely ocenění je uvažováno stáří 51 roků. Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy panelové, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní zateplovací plášť, schodiště betonové teracové, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, kabelové televize, bleskosvod, výtah chybí. Oceňovaná jednotka o velikosti 2+1 se nachází v 1. nadzemním podlaží, příslušenství bytu tvoří sklepní místnost. Byt je v původním stavu, provedena pouze výměna oken za plastová. Podlahy v pokoji parkety v kuchyni PVC, koupelna a WC dlažba, dveře náplňové, částečně prosklené do ocelových zárubní, sociální zařízení v zděném bytovém jádře, kuchyň původní s plynovým sporákem. Stavebně technický stav bytu je zhoršený - je třeba provést výměnu rozvodů, elektroinstalace, modernizaci kuchyně, aby odpovídala standardu současného bydlení - pásmo IV. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě znalostí trhu v dané lokalitě jsem stanovila cenu Kč. Tuto cenu považuji za cenu obvyklou v daném čase a místě

8 Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2809/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

9 - 9 - Fotodokumentace

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 pro Školoud Lubomír Severní Ostrov Praha, Č. j: 006/2014-N VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 1184/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 3995, vymezeno v budově č.p. 1183, 1184, 1185, byt. dům, na LV 2575, stojící na st. parcele č. 1087/1, 1087/2 a 1087/3 zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 529/17949 na společných částech bytového domu č.p. 1183, 1184, 1185 zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 529/17949 na st. parcele č. 1087/1 o výměře 167 m2, st. parcele č. 1087/2 o výměře 216 m2 a st. parcele č. 1087/3 o výměře 172 m2, všechny vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne v 10:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem