Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Nedobrovolná dražba č. j: 265/2012-N Předmět ocenění Dům č.p. 475, 476, bytová jednotka č. 475/6, LV č. 717, s podílem na společných částech domu a pozemku 5462/ na pozemcích: pozemek parc.č. 660, LV č. 623 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Plesná Počet obyvatel 2072 Kat. území Plesná Ulice Světlá č.p. 475, 476 Část obce dle LV Plesná Objednatel EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Tel. IČ DIČ SJM Flaksa Milan a Flaksová Ivana Lázeňská Plesná u Chebu Společnost: EURODRAŽBY.CZ A.S.,U Pískovny 890/1,Praha Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 3 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : zděné instalační hygienické zařízení, dům jako celek po opravě. Záporné stránky : objekt bez výtahu. Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je platná bez promítnutí pohledávky zástavního práva Kč čtyřistasedmdesáttisíc Kč Vyhodnocení rizik - 1 -

2 NE jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem společnost REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Převod z majetku obce za cenu smluvní - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 717, vyhotovil Czech POINT Snímek kat. mapy pro k.ú. Plesná, vyhotovil internetová verze. Nebyla umožněna prohlídka bytové jednotky, ocenění provedeno na základě výpovědi vlastníka a nájemníků bytového domu. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 740, vyhotovil Czech POINT Snímek kat. mapy pro k.ú. Plesná, vyhotovil internetová verze

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Plesná je menší město situované severně 22 km od regionálního města Chebu, má cca 2050 obyvatel. Dopravní spojení se správním městem regionu ( Cheb) je v dostatečném množství a to autobusem a vlakem. V obci jsou veškeré lokálně dostupné služby včetně obvodního zdravotního střediska s privátními lékaři, základní škola. Z pohledu lokality a využití nemovitosti je využití účelné a vyhovující. Přístup k objektu přímo z veřejné zpevněné jednosměrné komunikace dále pak přes chodník. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba obytná zástavba Bytový dům, kde je hodnocená jednotka je situován na okraji obce ve vyvýšeném území ul. Světlá, velmi dobrá poloha na okraji města. Informace o nemovitosti Jednotka je situována v domě bytovém typovém typ T06B. Objekt je plně podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, jednotka je situována ve 2.NP. Výtah není nainstalován. Půdorys obdélníkový, nosná konstrukce panelová montovaná, střecha sedlová v mírném spádu, vnější povrch nové omítka na zateplení.konstrukce a vybavení domu jsou standardní - jedná se o montovaný objekt z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaží, svařovaný krabicový systém s příčnými nosnými zdmi v modulové síti 360 cm. Svislé konstrukce z ŽB prefabrikátů a keramzit betonových panelů, stropní konstrukce a základy rovněž z ŽB dílců, schodiště ŽB dílcové kompletizované, s dokončenou povrchovou úpravou stupňů (lité teraco s broušeným povrchem). Na domě bylo provedeno dodatečné zateplení kontaktním zateplovacím systémem.střešní konstrukce plochá střecha. V domě proveden rozvod teplé a studené vody, výtah v domě není nainstalován. Dům je napojen na vodovodní a kanalizační přípojku, plyn, elektro přípojku a telefon. Společné prostory jsou kočárkárna, sušárna. Vybavení bytové jednotky č. 7 : jednotka situována ve 2.NP, okna situovány k jihozápadu, západu, výhled z obytných místností do volného prostoru. Byt je řešen dispozičně jako 1+3, lodžie.jednotka byla částečně opravována a to bylo provedeno zděné jádro ( vyjádření vlastníka jednotky ), jinak byt v původním stavu bez zásadních oprav a úprav. Dveře hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, okna původní dřevěná zdvojená, podlahy v obytných místnostech parkety, v ostatních provozech textilní krytiny, keramická dlažba. Vnitřní vybavení bytu hygienické vybavení : vana, umyvadlo, kuchyně s kuchyňskou linkou, sporákem a digestoří. STA, požární hydranty, vytápění a dodávka TUV centrální. Technický stav domu a jednotky : Objekt po opravě vnějších omítek ( kontaktní tepelná izolace ) výměny rozvodů vody, krytina střechy. Jednotka po částečné opravě viz výše uvedené. Stáří domu : dle odborného odhadu 45 roků. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce Plesná. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken sever, jih, západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný ( po částečné opravě) Technický stav jednotky průměrný - 4 -

5 Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou Montované betonové 100 stropy betonové montované 100 krov Plochá střecha 100 střešní krytina Těžká svařovaná lepenka 100 obvodové stěny z Sendvičové panely 100 vnější úpr. povrchů Kontaktní tepelná izolace 100 vnitřní úpr. stěn tenkovrstvé omítky 100 schodiště teracové 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna Dřevěná zdvojená 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných parkety 100 podlahy nebytových PVC 100 místn. místn. vytápění dálkové 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně m m 2 předsíň 8.1 m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 Koupelna + WC 3.15 m m 2 pokoj 8.15 m m 2 Lodžie 3.60 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 55.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 2+1 s balkonem o celkové ploše 55 m2 ve 3. patře cihlového domu. Byt má nová plastová okna a je po částečné rekonstrukci. K bytu náleží sklep.v obci je veškerá občanská vybavenost. Porovnání : Identická nemovitost, shodná poloha. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 66.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 12 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 s lodžií, ul. Kostelní, Plesná Nabízíme k prodeji prostorný a kompletně zrekonstruovaný byt 2+1 s lodžií o celkové rozloze 65,95 m2 v 3. nadzemním podlaží domu v ulici Kostelní v Plesné. V domě je výtah. Plastová okna jsou orientovaná na jihovýchodní a západní stranu. Zděné jádro je vybavené vanou a toaletou, která je extra. Kuchyň je zařízená kuchyňskou linkou dělanou na míru a sporákem. V celém bytě jsou na podlahách položeny PVC nebo koberce. Součástí bytu je i lodžie 4,40 m2 a sklepní kóje 2,24 m2. Nedaleko domu je veškerá občanská vybavenost a zastávka MHD. Zaparkovat lze bez problémů. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 0 Počet podlaží bytu 0 Velikost bytu Výtah Podlahová plocha 55.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 Byt je po celkové rekonstrukci, zděné jádro, nové obklady a el. rozvody, masážní sprchový kout, kuchyň je rohová, zděný barový stůl, plastová okna, nové radiátory, topení v mědi. Vlastní plynový kotel. Plovoucí podlahy po celém bytě. Dům je zateplen. K bytu je dlouhodobě pronajata spodní místnost bývalé kočárkárny, tudíž má byt dispozice 2+1. Platí se do fondu oprav jako za byt 2+1 a tak je také evidovaný. Smlouvu lze přepsat na nového majitele. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě výše uvedeného porovnání, dále na použitou technologicko-materiálovou variantu, stávající technický stav, míru opotřebení a použitý standard výbavy a v neposlední řadě současnou situaci na místním realitním trhu stanovuji hodnotu za m2 užitné plochy ve spodní části intervalu rozpětí redukovaných cen a to ve výši 5 500,- Kč za 1m2 užitné plochy, tuto cenu považuji za obvyklou Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2600/2012. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

8 pro EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník) Flaksa Milan a Flaksová Ivana Lázeňská Plesná Praha, Č. j: 265/2012-N VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 475/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 717, v budově č.p. 475, 476, zapsané na LV č. 623, stojící na st. parcele č. 660, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5462/ na společných částech bytového domu č.p. 475, 476, zapsaného na LV č. 623 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5462/ na st. parcele č. 660 o výměře 466 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Plesná, obec Plesná, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelkové prohlídku nemovitostí dne v 15:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník) - 8 -

9 Číslo jednotky 475/6 V budově: č.p. 475, č.p. 476 Katastrální území: Plesná [721620] Číslo LV: 717 Typ jednotky: Způsob využití: Podíl jednotky na společných částech domu: byt nebo nebytový prostor byt 5462/ Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Po SJM Flaksa Milan a Flaksová Ivana Flaksa Milan Lázeňská 353, Plesná, Flaksová Ivana Lázeňská 353, Plesná, Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Způsob ochrany nemovitosti Omezení vlastnického práva Typ Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Platnost k :32:19-9 -