Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2635/2012

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2635/2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu pro účely nedobrovolné dražby č.j. 445/2012-D Předmět ocenění Budova RD č.p. 570, LV č. 725 na pozemku parc.č. St. 898 pozemek parc.č. St. 898, LV č. 725 pozemek parc.č. 2811/2, LV č. 725 pozemek parc.č. 2811/36, LV č. 725 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Teplá Počet obyvatel 3113 Kat. území Teplá Ulice Pivovarská č.p. 570 Část obce dle LV Teplá Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: Vlastnictví Budova RD č.p. 570 pozemek parc.č. St. 898 Gazdík Ondřej - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /334 Gazdíková Jana - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0497 Gazdík Ondřej - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /334 Gazdíková Jana - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0497 pozemek parc.č. 2811/2 Gazdík Ondřej - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /334 Gazdíková Jana - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0497 pozemek parc.č. 2811/36 Zpracováno pro Gazdík Ondřej - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /334 Gazdíková Jana - Teplá, Pivovarská 570, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0497 dražebníka Eurodražby.cz a.s. Tel Info@eurodrazby.cz IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 5 SJM SJM SJM SJM - 1 -

2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Osmsetpadesáttisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: dobrá poloha v rámci města, větší zahrada, nižší opotřebení Záporné vlivy: nižší standard výbavy, použitá technologicko-materiálová varianta domu, socio-demografické aspekty regionu s vyšší nezaměstnaností Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony třicetjedna tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní ( ,- Kč pro Acema Credit Czech) viz LV ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka Eurodražby.cz a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Není k dispozici Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Není k dispozici REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 725, vyhotovil Dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Teplá, vyhotovil z internetu Geometrický plán. Informace objednavatele ocenění. Informace vlastníka, který nezpřístupnil nemovitost zevnitř, poskytl však relevantní informace k objektivnímu ocenění nemovitosti. Místní šetření s pořízením digitální fotodokumentace. Místní šetření proběhlo za účasti vlastníka nemovitosti s tím, že vlastník mně odepřel vstup do objektu, ale spolupracoval sdělil jaké vybavení je v domě, kdy byl dům postaven, mohla jsem provést obhlídku objektu ze zahrady vlastníka. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 725, vyhotovil Dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Teplá, vyhotovil z internetu Informace objednavatele ocenění

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Teplá je město lokálního významu v lázeňském trojuhelníku, které leží ve vzdálenosti 15 km severovýchodně od Marianských Lázní. Ve městě jsou obchody, základní služby, zdravotnické zařízení, pošta, do Města zajíždí autobus a je tu vlakové nádraží na trati Mariánské Lázně - Karlovy Vary. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost je lokalizována na jižním okraji města Teplá a to v enklávě rodinných domů v blízkosti Sladkovského rybníka. Nemovitost leží v ulici Pivovarské a jedná se o řadový koncový dům přístupný ze zmiňované ulice. K domu patří svažitý pozemek kolem domu pp. 2811/2 a pozemek před domem pp. 2811/36. Součástí nemovitosti je i dřevěný přístřešek na pozemku pp. 2811/2 a další venkovní úpravy jako oplocení, venkovní krb, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí v rozsahu vlastního pozemku a to pp. 2811/36. Nemovitost je napojená na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody a kanalizace. Rozvod plynu přiveden až k domu, lze jej tedy napojit. Informace o nemovitosti Jedná se o typový dům OKAL RD Jeseník. RD byl postavený v roce 1987, nepodsklepený, dvoupodlažní, střecha sedlová s krytinou z pálené tašky. Technické provedení a vybavení : Dřevostavba s izolační výplní s obitím vnějších povrchů osinkocementovými deskami s nátěrem, vnitřní povrchy pravděpodobně obkladové desky s tenkovrstvou omítkou ( vnitřní prostory domu nebyly umožněny prohlédnout ) Vodorovné konstrukce dřevěné, klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké lakované do ocelové zárubně, vnitřní omítky pravděpodobně obkladová deska + tenkovrstvý štuk nebo tapeta, vnější povrchy - pravděpodobně azbestocementové desky opatřené nátěrem. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, teplá voda z el. boileru, koupelna s vanou a umyvadlem - standard, WC - combi, podlahy - 1.NP betonová s krytinou PVC, 2.NP - textilní krytiny, keramická dlažba. Bylo zjištěno, že na objektu je prováděna řádná údržba, ale žádné výrazné opravy a modernizace nebyly prováděny. Součásti a příslušenství : Venkovní krb, dřevěný přístřešek, oplocení, přístupová cesta z betonových dlaždic. Dispoziční řešení : 1.NP : kotelna, garáž, technická místnost, chodba 2.NP : Byt 1+3 včetně kompletního hygienického zařízení Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2811/9 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, elektrický sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek dřevěný přístřešek na zahradě Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 25 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 461 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč - 4 -

5 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 479 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn přivedeno na hranici pozemku ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné dřevěné 100 stropy rovný s omítaným konstrukce podhledem % dokonč s izolací vodorovnou 100 krov sedlový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z sendvičové na bázi dřeva s 100 vnější úpr. povrchů AZC desky opatřené 100 izolací nátěrem vnitřní úpr. stěn obkladová deska s nátěrem 100 schodiště dřevěné 100 okna dřevěná zdvojená 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných textilní a PVC povlaky 100 podlahy nebytových betonová mazanina 100 místn. místn. vytápění ústřední s kotlem na pevná 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 paliva rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není provedem 0 zdroj teplé vody bojler NP 2.NP výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha byt v 2.nadzemním podlaží m m 2 chodba, kotelna, úložné prostory, komora m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD Teplá Dům o velikosti 4+1 s verandou je nepodsklepený, v 1.NP se nachází kotelna, sklep a dvě místnosti s možností úpravy na bydlení. Topení je řešené kotlem na dřevo s rozvodem ústředního topení, voda je napojena na dálkový vodovod, kanalizace do septiku, elektřina 380/220 V, zavedená telefonní linka a zajištěn svoz odpadu. V patře se nachází čtyři pokoje, kuchyň, koupelna a WC. Dům je po částečné rekonstrukci - nová střecha a okna, včetně arkýřů. Podkroví je připraveno pro vybudování půdní vestavby. Na pozemku je garáž a dílna. Zahrada je oplocená a udržovaná, osazená ovocnými stromky. Porovnávací nemovitost je vzdálena dále od centra města a vykazuje vyšší opotřebení vzhledem k faktu, že nemovitost je daleko starší než nemovitost porovnávací a navíc byly rekonstruovány pouze některé prvky krátkodobé životnosti. Užitná plocha domu je podobná, včetně dispozice bytu uvnitř domu. K nemovitosti patří garáž mimo dům a další potenciál představuje prostor podkroví. Horší napojení na inženýrské sítě, kanalizace a plyn chybí. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 RD Teplá Dům se nachází uprostřed města na Palackého ulici. Jedná se o kombinovanou stavbu z kamene a tvárnic. V přízemí je obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna a WC, dílna a spíž. V patře jsou tři pokoje, kuchyň, koupelna a WC a terasa. Dům prošel celkovou rekonstrukcí v roce , při které byla vyměněna okna, podlahy, dveře, byl postavený nový komín, vyspraven krov a položena nová krytina z kanadského šindele. Zároveň byl nainstalován plynový kotel. V obývacím pokoji je funkční krb a na chodbě jsou krbová kamna, která se využívají na přitápění. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. V roce 1998 byl provedena nová elektroinstalace v mědi. K domu náleží malá zahrada s vybudovaným venkovním posezením a malým skleníkem. Užitná plocha je přibližně 300 m2. Zastavěná plocha je 255 m2. Porovnávací nemovitost se nachází blíže centra obce, lokalita je velmi příhodná. Opotřebení je poněkud vyšší, vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost je starší, ovšem proběhla na ní celková rekonstrukce, kdy byla obnovena většina prvků krátkodobé životnosti. Užitná plocha nemovitosti je větší a standard výbavy je vyšší než u oceňované nemovitosti, viz například plynové ústřední vytápění, zařizovací předměty, krb apod. Pozemky jsou u porovnávací nemovitosti menší a nemá garáž. Napojení na inžeýrské sítě stejné jako u oceňované nemovitosti. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Stanovená cena za m2 užitné plochy plně reflektuje polohu nemovitosti, použitou materiálovo-technologickou variantu, opotřebení, velikost pozemku, garáž v domě a připojení na inženýrské sítě. Celkově jde o nemovitost relativně dobře prodejnou

8 Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2635/2012. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

9 Fotodokumentace zahrada vchod ze zahrady - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy

11 - 11 -

12 - 12 -

13 EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: , zapsaná: MS v Praze, oddíl B, vložka Tel.: , info@eurodrazby.cz pro Jana Gozdíková Pivovarská , Teplá Praha, Č. j: 445/2012-D VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: St. parcela č. 898 o výměře 80 m2, zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 2811/2 o výměře 369 m2, trvalý travní porost Parcela č. 2811/36 o výměře 30 m2, ostatní plocha budova Teplá, č.p. 570 bydlení stojící na st. parcele č. 898 zapsané na listu vlastnictví č. 725, pro katastrální území Teplá, obec Teplá, část obce Teplá, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Pavlu Čoudkovi prohlídku nemovitostí dne v 10:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník)