ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 409 na pozemku st. p. č. 825 včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 159/9 a 159/27 zahrady, k.ú. Vrané nad Vltavou, obec Vrané nad Vltavou, okres Praha - západ Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Homolka Bedřich, nar , bytem Ve Strouze čp. 409, Vrané nad Vltavou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 tel Počet stran: 7 včetně titulního listu, 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 409 na pozemku st. p. č. 825 včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 159/9 a 159/27 zahrady, k.ú. Vrané nad Vltavou, obec Vrané nad Vltavou, okres Praha - západ 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný důmčp. 409 Adresa předmětu ocenění: Ve Strouze Vrané nad Vltavou Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Vrané nad Vltavou Katastrální území: Vrané nad Vltavou Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, ze dne , pro k.ú. Vrané nad Vltavou, LV kopie katastrální mapy k.ú. Vrané nad Vltavou, oblast oceňované nemovitosti - kopie části projektové dokumentace na postavení rodinného domku TL 7B, měř 1: 50 a 1:100, datum nezjištěn - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet icientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku: Bedřich Homolka, Ve Strouze 409, Vrané nad Vltavou, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 893 jako rodinný dům. Pozemek zastavěné plochy domem p.č. 825 a pozemek p.č. 159/9 a 159/27 zapsán jako zahrada na stejném LV, tvoří s domem jeden funkční celek a plní funkci zahrady. Pan Homolka Bedřich, který je výhradním vlastníkem, je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 893 nabyl na základě Dohody o zřízení práva osobního užívání RII 241/1979, POLVZ: 113/1980, Z / , Rozsudku soudu o vypořádání SJM 21 Co 488/ ze dne , právní moc ke dni , právní účinky zápisu ke dni , V-9363/ , Rozsudku soudu o vypořádání SJM 7 C 1400/ ze dne , právní moc ke dni , právní účinky zápisu ke dni , V-9363/ Nemovitost byla postavena a kolaudována v roce Nemovitost je mnoho let neužívána a neudržována. Její mocnost zůstala nezměněna

3 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 409 vnitřní řadový dům a je situován v ulici Ve Strouze obce Vrané nad Vltavou. Řada rodinných řadových domů má předzahrádky a leží ve svažitém pozemku. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými domy jak řadovými tak samostatnými. Rodinný dům má jedno podlaží částečně zapuštěné do terénu a dvě nadzemní podlaží, a to v celé ploše domu. V 1. PP je garáž a technické zázemí (kotelna, dílna, prádelna), v dalších dvou podlažích jsou de facto dva samostatné byty 2+kk. V ulici je možnost napojení na obecní inženýrské sítě mimo plyn. Na pozemku předzahrádky ne vybudován zemní sklep, za domem je na zahradě umístěn skleník. Na hranici pozemku se sousedem je umístěna společná studna. Vlastnictví či zajištění čerpání vody (např. věcné břemeno či dohoda) nebylo doloženo. Obec Vrané nad Vltavou se nachází v okrese Praha-západ, na pravém břehu řeky Vltavy v kopcovitém terénu Středočeské vrchoviny. Obec se skládá ze dvou historických částí, Skochovic a Vraného. Do území Vraného nad Vltavou přesahuje i zástavba navazující na Novou Březovou. V obci byla vybudována přehrada s elektrárnou, obec je spojena s okolním světem také pomocí přívozu přes Vltavu, je zde prodloužena lokální železnice z Modřan do Dobříše a odbočka do Jílového u Prahy, kde tato trať navazuje na čerčanskou. V obci a její blízkosti je několik zajímavostí, např. kostelík Sv. Jiří, areál bývalých papíren, zdymadlo s elektrárnou, obecní přívoz, naučná stezka Zvolská Homole. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 409 Rodinný řadový dům je zděný, s plochým zastřešením, stropy jsou rovné železobetonové. V 1. PP, kde je situována garáž a technické zázemí je betonová kletovaná podlahy, v obytných podlažích je na betonové podlaze koberec, PVC případně lamino, na sociálním zařízení keramická dlažba. Schody jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové plné nebo prosklené a plastové shrnovací. Sociální zařízení a kuchyňský kout v obou obytných podlažích, obklady keramické. Úpravy vnitřních povrchů jsou vápenné omítky a tapety. Vytápění ÚT s kotlem na elektriku, rovněž možnost na TP, teplá voda pomocí bojleru. Fasáda domu členěna z obou stran domu krytými lodžiemi, vstup do domu jak přes garáž, tak po samostatném venkovním schodištěm. Protože byl dům užíván jako dvě samostatné jednotky, vlastník nově proboural vstup z obývacího pokoje přímo do kuchyně a oddělil vnitřní propojení domu do obou obytných podlaží. Dům je již dlouhodobě neobýván, není od samého začátku udržován. Na pozemku zadní zahrádky se nachází několik zděných opěrných zídek, skleník, které je - 3 -

4 značně napaden korozí a kopaná studna na hranici pozemku se sousedem. V přední části pozemku se nachází zemní sklep o ploše cca 12 m 2, několik ovocných stromů. Čelní plot má zděnou podezdívku a dřevěnou výplň. Stavebně technický stav celé nemovitosti je zanedbaný. Nemovitost leží mimo záplavovou oblast. Zatřídění pro potřeby ocenění Zastavěná plocha / užitní plocha Plocha pozemku/ zahrady Stáří stavby: 83 m2 / 206 m2 306 m2 / 223 m2 (cca 1/2 před a 1/2 za domem) 35 roků Index vybavení (dle oceňovací vyhlášky) Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,825 = 0,520 i =

5 Porovnání srovnatelných nemovitostí užit. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 upravená cena Kč k=0,85*) vel UP vel. Poz. vel obce stáří a vyba vení nabídk návrh ceny lokalita cena Kč Kč Černolice ,97 0,95 1,25 0, *) Trnová ,3 1,3 1,25 0, *) Černošice ,15 0,85 0,8 0, *) Zvole ,15 1 1,1 0, *) Řitka ,1 0,7 1,15 0, *) Průměr pozn. Porovnávaná nemovitost Vrané nad Vltavou ,52 *) - icient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) řadový RD novostavba k vlastnímu dokončení, tarasa, garáž, 4+1, sklep 2*) řadový RD, novostavba, vlastní fotovoltaická elektrárna, garáž, půda, šikmé zastřešení, podlahové vytápění, izolační trojskla, 4+kk 3*) řadový RD, terasa, garáž, novostavba, 3 podlaží, 4+kk 4*) řadový RD z roku 2000, garáž, terasa, 2 NP, půda, 4+1 5*) řadový RD, novostavba, 4+1 Na trhu jsou v současné době přímo v obci Vrané nad Vltavou nabízeny především samostatné nemovitosti rodinných domů, v blízkém okolí pak několik desítek rodinných domů. Vhodné k porovnání jsou nemovitosti řadových rodinných domů. Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. V současné době se draží 1/2 samostatného rodinného domu přímo ve Vraném nad Vltavou. Zastavěná plocha 167 m2, zahrada 234 m2, celková výměra pozemku 401 m2, užitná plocha 104 m2, dům je v původním stavu, určen k rekonstrukci. Zjištěná obvyklá cena znaleckým posudkem 1/2 nemovitosti je 1362 tis. Kč, vyvolávací cena 681 tis. Kč. Dále se v dané lokalitě nabízí několik samostatných rodinných domů o užitné ploše 92 až 217 m2, pozemcích 490 až 550 m2. Nabídkové ceny jsou pak mezi 4,75 až 5,7 mil. Kč. Po odpočtu za provize realitním kancelářím, nabídkové ceně a právním službám, se pak reálná cena může pohybovat mezi 4 a 4,8 mil. Kč. Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že cena obdobných řadových nemovitostí rodinných domů, které se nabízejí k prodeji (po korekci icientem "nabídky" a poplatků) je v průměru cca tis. Kč. Korekcí porovnávacím icientem co do velikosti užitné - 5 -

6 plochy domu, velikosti pozemku, velikosti obce, stáří nemovitosti a především vybaveností, je pak průměrná cena tis. Kč. Možná dosažitelná tržní hodnota - cena nemovitostí zapsaných na LV 893, k.ú. Vrané nad Vltavou, obec Vrané nad Vltavou, okres Praha - západ je stanovena s přihlédnutím ke všem aspektům, především pak ke stavebně technickému stavu rodinného domu, velikosti zastavěné i užitné plochy, velikosti pozemku, příslušenství, je pak navržena cena v úrovni zjištěných průměrných cen porovnatelných nemovitostí po úpravě icienty, tj Kč. C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 893 Vlastník stavby a pozemku: Bedřich Homolka, Ve Strouze 409, Vrané nad Vltavou, vlastnictví: výhradní D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, je omezeno vlastnické právo k majetku LV rodinný dům čp. 409 na pozemku st. p. č. 825 včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 159/9 a 159/27 zahrady, k.ú. Vrané nad Vltavou, obec Vrané nad Vltavou, okres Praha - západ zahájena exekuce a vydán Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto právní závady nemají vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. E. ZÁVĚR S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti rodinného domu čp. 409 na pozemku st. p. č. 825 včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 159/9 a 159/27 zahrady, k.ú. Vrané nad Vltavou, obec Vrané nad Vltavou, okres Praha - západ, jako celku, k datu zpracování znaleckého posudku, částka po zaokrouhlení slovy: Třimiliónytřicetosmtisíc Kč ,- Kč V Praze Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9-6 -

7 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, pro k.ú. Vrané nad Vltavou, LV kopie katastrální mapy k.ú. Vrané nad Vltavou, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /