ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 O obvyklé ceně nemovitosti dle LV 66 určené pro rodinnou rekreaci č. ev. 104 na pozemku st. p. č zastavěná plocha a pozemkové parcely zahrady p. č. 279, k.ú. Alojzov u Prostějova, obec Alojzov, okres Prostějov Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Becková Magda, nar , bytem č. ev. 104, Alojzov u Prostějova, Alojzov Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 tel Počet stran: 10 včetně titulního listu, 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti dle LV 66 určené pro rodinnou rekreaci č. ev. 104 na pozemku st. p. č zastavěná plocha a pozemkové parcely zahrady p. č. 279, k.ú. Alojzov u Prostějova, obec Alojzov, okres Prostějov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Chata č. ev. 104 Adresa předmětu ocenění: Alojzov Alojzov Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Alojzov Katastrální území: Alojzov u Prostějova Počet obyvatel: 247 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 339,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 310,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka na základě požadavku insolvenčního správce nebyla provedena. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, ze dne , pro k.ú. Alojzov u Prostějova, LV kopie katastrální mapy k.ú. Alojzov u Prostějova, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace pořízená dlužnicí - informace poskytnuté dlužnicí - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby a pozemku: Magda Becková, č. ev. 104, Alojzov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -

3 Michaela Šturmankinová, Mánesova 890/6, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Na základě požadavku objednatele bylo upuštěno od prohlídky nemovitosti. Nemovitost je oceněna na základě poskytnuté fotodokumentace a informací dlužnice. Jde o objekt určený pro rodinnou rekreaci - chatu č. ev. 104, v k.ú. Alojzov u Prostějova, obec Alojzov. Chata je ve spoluvlastnickém podílu dvou vlastníků, přičemž každý vlastník vlastní jednu polovinu. Paní Becková Magda, která je vlastníkem 1/2 nemovitosti, je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 66 získala na základě Rozhodnutí o dědictví D 939/1993, POLVZ:23/1993, z / Nemovitost se nachází v původním rozsahu. 7. Celkový popis nemovité věci Rekreační objekt č. ev. 104 je situován v samém okraji obce Alojzov. Pozemek je obdélníkového půdorysu, situován mezi obdobnými rekreačními objekty, přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinný, napojen na elektřinu, plyn je na hranici pozemku. V obci je možnost napojení na veškeré veřejné inženýrské sítě. Občanská vybavenost obce je minimální. Vzdálenost obce cca 8 km od hranice Prostějova, cca 30 km od Olomouce. Jde o přízemní zděnou rekreační chatu s plochým zastřešením, která byla užívána cca od roku Objekt je napojen na elektřinu, možnost napojení na plyn, voda z vlastní studny. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Ocenění je provedeno porovnáním jak dle oceňovací vyhlášky, tak dle cen na trhu nemovitostí. B. 1 Porovnání dle Oceňovací vyhlášky Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00-3 -

4 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - insolvence I -0,30 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,570 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,690 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,00 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,935 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: - 4 -

5 Koeficient pp = IT * IP = 0,533 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,645 Rekreační chata č. ev. 104 Svislé konstrukce rekreačního objektu jsou zděné, tloušťka zdiva 30 cm, krytina střechy plechová. Dispozice chaty je 1+1, bez koupelny, WC suché. Podlaha dřevěná s povrchem PVC. Objekt je napojen na elektřinu, možnost napojení na plyn, voda z vlastní studny (hloubka 5m, kopaná skružená stáří jako chata). V roce 2007 byla vyměněna původní okna za plastová. Vytápění kamny na tuhá paliva, napojení na komín v obou místnostech. Rekreační chata byla užívána cca roku Dále je k chatě přistaven dřevník cca 3x3m. Pozemek je rovinný, oplocený. Na pozemku jsou vysazeny okrasné jehličnany. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 191,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 56,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 56,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor přízemí: (56)*(3,00) = 168,00 m 3 (56)*(3,00) = 168,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 336,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ A zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby: Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce: Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce: Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení II 0,00 podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě: Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení: Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby: Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.): Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty III 0,00-5 -

6 8. Výměra pozemků užívané se stavbou: Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené : Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,700 = 0,607 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,690 Index polohy pozemku IP = 0,935 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 191,- Kč/m 3 * 0,607 = 1 329,94 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 336,00 m 3 * 1 329,94 Kč/m 3 * 0,690 * 0,935= ,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,63 Kč Pozemky LV 66 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,690 Index polohy pozemku IP = 0,935 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Nevhodný tvar, nebo velikost I -0,01 - omezující jeho využití - nepravidelný tvar 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,690 * 0,990 * 0,935 = 0,639 6 i = 1-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků a pozemků ve funkčním celku - zahrady Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 198, ,04 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 198, ,72 Stavební pozemky - celkem 564, ,76 Pozemky LV 66 - zjištěná cena = ,76 Kč Celkem Rekreační chata č.e. 104 Pozemky LV 66 Výsledná cena - celkem: Celkem po zaokrouhlení: ,60 Kč ,80 Kč ,40 Kč ,- Kč B. 2. Porovnání srovnatelných nemovitostí Pl. Zahr. m2 upravená cena Kč k=0,85*) koef porov stavu koef vel poz lokalita zast. Pl. m2 nabídka cena Kč návrh ceny Kč pozn. Seloutky *) Myslejovice ,1 0, *) Plumlov ,95 1, *) Plumlov ,1 1, *) Plumlov , *) Prostějov ,95 0, *) Ptení , *) průměr Porovnávaná nemovitost Alojzov

8 *) koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) podsklepená chata, částečně zděná, dispozice 2+1, elektřina, topení na tuhá paliva, suché WC, zle vybudovat studnu 2*) chata 1+1, veranda, sprchový kout, sklepní část zděná, suché WC, kamna na tuhá paliva, elektřina, voda z vlastní studny 3*) chata 2+1, 1. NP zděné, 2. NP dřevěná konstrukce, elektřina, vlastní studna 4*) chata 2+1, zděné podzemní podlaží, dřevěná konstrukce nadzemního podlaží, terasa, voda přivedena k chatě, vlastní studna, WC suché, kamna na TP 5*) částečně podsklepená chata, napojení na obecní vodu, topení elektrickými přímotopy 6*) chata se zděnou podezdívkou, nadzemní část dřevěné konstrukce, dispozice 2+1, veranda, garáž, elektřina, vlastní studna, topení na tuhá paliva 7*) chata 2+1, veranda, bez koupelny, suché WC, topení na tuhá paliva, v roce 2016 nová střecha a elektřina, rozvod vody chybí, vlastní studna Na trhu nemovitostí je v současné době přímo v obci Alojzov nabízena jedna nemovitost rekreačního objektu, avšak se zastavěnou plochou 95 m2 a pozemkem 1650 m2, velikosti 4+kk, se sociálním zařízením, po rekonstrukci, určená i k trvalému pobytu. Tato nemovitost není srovnatelná s oceňovanou. Mnoho obdobných rekreačních nemovitostí chat - nabídek k prodeji, je nabízeno v nejbližším okolí. Nabídkové ceny včetně všech poplatků se pohybují v průměru za 453 tis. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky se pak ceny pohybují v průměru za cca 385 tis. Kč. Průměrná zastavěná plocha chatou je 42 m2, průměrná plocha zahrady je 562 m2. Průměrná cena chat po přepočtu koeficienty vyjadřujícími velikost, stav, velikost obce, atp. pak činí cca 387 tis. Kč. S přihlédnutím ke všem výše uvedeným faktorům, je navržena jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitosti zapsané na LV 66, k.ú. Alojzov u Prostějova, na úrovni zjištěných průměrných cen upravených příslušnými koeficienty, tedy po zaokrouhlení Kč Cena rekreačního objektu byla zjištěna jak porovnáním dle Oceňovací vyhlášky, tak porovnáním podle trhu s realitami. Zjištěné ceny jsou: - dle oceňovací vyhlášky ,- Kč - dle porovnávací metody ,- Kč Zjištěné ceny se liší o cca 3%. Cena zjištěná porovnáním dle trhu s nemovitostmi bude při realizaci prodeje reálnější. Proto je tato cena navržena jako tržní

9 C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastníci stavby a pozemku: Magda Becková, č. ev. 104, Alojzov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michaela Šturmankinová, Mánesova 890/6, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Obvyklá cena bude upravena koeficientem vyjadřujícím podílové vlastnictví k = 0,8. Větší snížení ceny nemovitosti není navrhováno z důvodu možné spekulace dalšího podílového spoluvlastníka nemovitosti. Úprava z důvodu spoluvlastnictví: x 0,8 = vlastnický podíl insolvenční dlužnice: Becková Magda, vlastnický podíl: * 1/2 = Kč Kč D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužnice Magdy Beckové, je na majetek LV 66 - objekt č. ev. 104 pro rodinnou rekreaci na pozemku st. p. č zastavěná plocha a pozemkové parcely zahrady p. č. 279, k.ú. Alojzov u Prostějova, obec Alojzov, okres Prostějov, uvaleno zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem z prohlídky exteriéru nemovitosti rekreační chaty, možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě, velikosti pozemku, dopravní dostupnosti i vybavenosti obce, jako i spolupodílového vlastnictví, je navržena jako možná dosažitelná cena podílu 1/2 vlastnictví nemovitosti objektu č. ev. 104 pro rodinnou rekreaci na pozemku st. p. č. 278 a p. č. 279, k.ú. Alojzov u Prostějova, obec Alojzov, okres Prostějov, k datu zpracování znaleckého posudku, zaokrouhlená částka ,- Kč slovy: Jednostopadesátpěttisíc Kč V Praze Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9-9 -

10 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, pro k.ú. Alojzov u Prostějova, LV kopie katastrální mapy k.ú. Alojzov u Prostějova, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /