ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3456/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3456/2014 o obvyklé ceně pozemků st.p.č. 631/2 se stavbou bez č.p./č.e. (objekt bývalých kasáren přestavovaný na bytový dům) a p.p.č. 2407/283 s příslušenstvím v k.ú. Janovice nad Úhlavou, obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy Účel ocenění: Exekuční řízení Objednatel : Exekutorský úřad Písek Prokopova 339/14, Písek Zhotovitel: Ing. Václav VLČEK Denisova 93/I, Klatovy telefon: info@vlcekvaclav.cz Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Klatovech, dne Ing. Václav VLČEK

2 A. NÁLEZ Znalecký úkol Zpracování odhadu o obvyklé ceně stavby bez č.p./č.e. s příslušenstvím v Janovicích nad Úhlavou (objekt bývalých kasáren) a pozemků st.p.č. 631/2 a p.p.č. 2407/283 v k.ú. Janovice nad Úhlavou v 1 vyhotovení. Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Janovice nad Úhlavou, k.ú. Janovice nad Úhlavou Janovice nad Úhlavou, Janovice nd Úhlavou Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /1987, Josef Dryje, Malá Víska 5, Vrhaveč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1987, Josef Dryje, Malá Víska 5, Vrhaveč, vlastnictví: výhradní Přehled podkladů - usnesení o ustanovení znalce ze dne , č.j. 117 EX 2689/ viz příloha - snímek katastrální mapy k.ú. Janovice nad Úhlavou získaný z nahlížení do katastru nemovitostí na internetových stránkách - viz příloha - mapa oblasti - viz příloha - fotodokumentace pořízená znalcem dne viz příloha - projektová dokumentace s názvem Stavební úpravy bývalých kasáren na bytový dům a přístavba vyhotovená Josefem Černým v červnu r územní souhlas s umístěním stavby Stavební úpravy vojenské ubytovny na bytový dům a přístavba vydaný MÚ Klatovy, OVÚP dne cedulka Stavba povolena ke stavbě Stavební úpravy a přístavba vojenské ubytovny na bytový dům - areál bývalých kasáren v Janovicích nad Úhlavou - stavební povolení nabylo právní moc dne znalecký posudek č /07 vyhotovený Františkem Chmelíkem dne informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - územní plán města Janovice nad Úhlavou - cenová mapa stavebních pozemků platná pro k.ú. Klatovy - informace získané na internetových stránkách Místopis Obec Janovice nad Úhlavou je městem lokálního významu ležící cca 8 km jihozápadně od města Klatovy. Prochází jí silnice II. tř. na trase Klatovy - Nýrsko - Železná Ruda. Doprava v místě autobusová i vlaková, v obci je základní síť obchodů. Oceňované nemovitosti se nacházejí mimo sídelní část obce v areálu bývalých kasáren ve vzdálenosti cca 1,5 km od středu obce. Okolní zástavbu tvoří budovy původních kasáren, z nich byla část přestavěna na bytové domy. Současný stav Budoucí stav Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -

3 Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2407/171 ostatní plocha - ostatní komunikace - ve vlastnictví Města Janovice nad Úhlavou Celkový popis: Oceňovaný nemovitostmi je jiná stavba s vydaným stavebním povolením k přestavbě na bytový dům s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 631/2 a p.p.č. 2407/283. Silné stránky - zděný dům - vyklizená stavba připravená ke stavebním úpravám - vydané stavební povolení k přestavbě na bytový dům Slabé stránky - poloha v areálu bývalých kasáren - vyšší původní stáří objektu - stavba svým současným stavebně technickým stavem neumožňuje užívání Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: V okolí nemovitosti je situována ubytovna pro sociálně slabší. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena: - zástavním právem smluvním - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti - věcným břemenem užívání (viz omezení dle nabývacího titulu - kupní smlouvy ze dne ve prospěch Města Janovice nad Úhlavou) Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba není využita, je vyklizena a připravena k přestavbě

4 B. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba na pozemku st.p.č. 631/2 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rozestavěný bytový dům na st.p.č. 631/2 C. OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba na pozemku st.p.č. 631/2 Stavba bývalé vojenské ubytovny se nachází na pozemku st.p.č. 631/2 v k.ú. Janovice nad Úhlavou v areálu bývalých kasáren. Jedná se o zděnou stavbu se 3 nadzemními podlažími zastřešenou nad převažující částí sedlovou střechou s půdním prostorem, nad částí stavby je plochá střecha. Stavba nebyla k datu ocenění využita, bylo vydáno stavební povolení k přestavbě na bytový dům s celkem 18 byty. V současné době je stavba vyklizena, vybourány vnitřní příčky, provedeny průrazy stropními konstrukcemi v místě budoucích schodišťových prostorů. Stávající konstrukce jsou v původním stavu, část plechové střešní krytiny je narušena, do objektu lokálně zatéká. V přízemí objektu byla vyměněna 3 okna za plastová s izolačním zasklením. Stáří bytového domu je stanoveno dle předloženého znaleckého posudku na 64 roků. Technický stav odpovídá započaté rekonstrukci - provedeným bouracím pracím. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I. NP (14,40+14,45)/2*11,21+29,80*16,00+2,12*11,00 = 661,82 II. NP (14,40+14,45)/2*11,21+29,80*16,00+2,12*11,00 = 661,82 III. NP (14,40+14,45)/2*11,21+29,80*16,00 = 638,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I. NP 661,82 m 2 3,60 m 2 382,55 II. NP 661,82 m 2 3,60 m 2 382,55 III. NP 638,50 m 2 3,65 m 2 330,53 Součet 1 962,14 m ,63 Průměrná výška podlaží: PVP = 7 095,63 / 1 962,14 = 3,62 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 962,14 / 3 = 654,05 m 2-4 -

5 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I. NP ((14,40+14,45)/2*11,21+29,80*16,00+2,12*11,00 = 2 614,21 m 3 )*(0,45+3,50) II. NP ((14,40+14,45)/2*11,21+29,80*16,00+2,12*11,00 = 2 382,57 m 3 )*3,60 III. NP ((14,40+14,45)/2*11,21)*3,625+(29,80*16,00)*3, = 2 364,12 m 3 68+(2,12*11,00)*1,00 Zastřešení (29,80*16,00)*(0,52+5,2/2) = 1 487,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I. NP NP 2 614,21 m 3 II. NP NP 2 382,57 m 3 III. NP NP 2 364,12 m 3 Zastřešení Z 1 487,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 8 848,52 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové základové pasy S Svislé konstrukce zděné z cihel plných S Svislé konstrukce zděné příčky S Stropy stropy s rovným podhledem a ŽB S 100 trámové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný sedlový krov S Krov, střecha nízká sedlová střecha S Krytiny střech plechová S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů štukové omítky S Úprava vnitřních povrchů štukové omítky S Úprava vnějších povrchů štukové omítky S Vnitřní obklady keramické standardní S Schody dvouramenné S Dveře dřevěné náplňové S Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Okna plastová s izolačním zasklením S Povrchy podlah standardní S Vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem S Elektroinstalace třífázová S Bleskosvod ano S

6 18. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody S Vnitřní kanalizace odkanalizování všech zařizovacích S 100 předmětů 20. Vnitřní plynovod ano S Ohřev teplé vody zásobníkový ohřev S Vybavení kuchyní kuch. linky S Vnitřní hygienické vyb. standardní, splachovací WC S Výtahy ano S Ostatní standardní S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 6,00 100,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 14,10 14,10 100,00 14,10 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 4,70 4,70 0,00 0,00 3. Stropy S 8, ,00 8,20 8,20 100,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 3,97 3,97 100,00 3,97 4. Krov, střecha S 5, ,00 1,33 1,33 100,00 1,33 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 2,40 100,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 0,70 100,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 1,38 1,38 100,00 1,38 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 5,52 5,52 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 3,10 100,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2,10 2,10 0,00 0, Schody S 3, ,00 3,00 3,00 0,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,20 0,00 0, Vrata X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna S 5, ,00 4,86 4,86 100,00 4, Okna S 5, ,00 0,54 0,54 100,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3,10 3,10 0,00 0, Vytápění S 4, ,00 4,70 4,70 0,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5,20 5,20 0,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0,40 0,40 100,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3,30 3,30 0,00 0, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3,20 3,20 0,00 0, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0,40 0,40 0,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2,10 2,10 0,00 0, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1,80 1,80 0,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3,80 3,80 0,00 0, Výtahy S 1, ,00 1,30 1,30 0,00 0, Ostatní S 5, ,00 5,60 5,60 0,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: 46,98 Koeficient vybavení K 4 : 1,

7 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 6,00 12, ,18 7, Svislé konstrukce S 14,10 100,00 14,10 30, ,00 19, Stropy S 8,20 100,00 8,20 17, ,00 11, Krov, střecha S 3,97 100,00 3,97 8, ,00 5, Krov, střecha S 1,33 100,00 1,33 2, ,00 1, Krytiny střech S 2,40 100,00 2,40 5, ,46 5, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 0,70 1, ,46 1, Úprava vnitřních povrchů S 1,38 100,00 1,38 2, ,00 2, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 3,10 6, ,46 6, Okna S 4,86 100,00 4,86 10, ,46 10, Okna S 0,54 100,00 0,54 1, ,50 0, Bleskosvod S 0,40 100,00 0,40 0, ,46 0,8369 Opotřebení: 71,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9301 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8801 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0001 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 490,62 Plná cena: 8 848,52 m 3 * 3 490,62 Kč/m 3 = ,88 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,4698 Nedokončená stavba = ,45 Kč Koeficient opotřebení: (1-71,5 % /100) * 0,285 Stavba na pozemku st.p.č. 631/2 - zjištěná cena = ,11 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky nacházející se v k.ú. Klatovy: 1) st.p.č zastavěná plocha a nádvoří, pozemek zastavěný bytovým domem; 2) p.p.č. 2002/4 - ostatní plocha - manipulační plocha, pozemek ve funkčním celku s bytovým - 7 -

8 domem a stavebním pozemkem - pozemek byl nově oddělen na základě geometrického plánu; 3) p.p.č. 3981/4 - zahrada, pozemek ve funkčním celku s bytovým domem a stavebním pozemkem - pozemek byl nově oddělen na základě geometrického plánu. Situování v průmyslové zóně, skutečnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, elektro. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena stavebních pozemku byla stanovena odhadem na základě situování, možného využití z podkladů vlastní databáze a nabídek realitních inzercí v cenové úrovni cca 100 až 300,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 631/ nádvoří ostatní plocha 2407/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Rozestavěný bytový dům na st.p.č. 631/2 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 1 568,00 m 2 Obestavěný prostor: 8 848,52 m 3 Zastavěná plocha: 1 962,14 m 2 Plocha pozemku: 1 821,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Bývalá vojenská ubytovna V nabídce realitní kanceláře Pavla Prokeše je v současné době bývalá vojenská ubytovna za nabídkovou cenu 20 mil. Kč. Jedná se o bývalou vojenskou ubytovnu o třech nadzemních podlažích ve tvaru U. Polovina budovy je po kompletní přestavbě na byty před dokončením. Druhá polovina nemovitosti je jako ubytovna po rekonstrukci ze 2/3, jedno patro mimo nové sociální zařízení v původním stavu. Možné využití stavby pro domov důchodců, azylový dům, bytový dům, popř. výrobní prostory v kombinaci s prodejem. Technický stav budov je průměrný. Bytový dům V nabídce realitní kanceláře MÜLLER - REALITY / IMMOBILIEN, s.r.o. je v současné době bytový dům situovaný v Obytcích za nabídkovou cenu 2,85 mil. Kč. Jedná se o plně podsklepený, patrový zděný bytový dům s nízkou sedlovou střechou. V suterénu se nachází kotel ústředního vytápění na tuhá paliva (objekt je napojen i na zemní plyn), 4 garáže. V nadzemních podlažích se nachází celkem 2 byty velikosti 3+1 a 4 byty velikosti 2+1. Napojení na veřejný vodovod, kanalizace do septiku, elektropřípojka, plynovod

9 Rozestavěný penzion V nabídce realitní kanceláře SAND RK, s.r.o. je v současné době rozestavěný penzion situovaný ve Starém Lázu za nabídkovou cenu 1,19 mil Kč. Jedná se o přízemní, zděný dům se sedlovou střechou s využitým podkrovím. Přízemí je rozděleno na část restaurační a kuchyňskou, v podkroví je umístěno celkem 9 apartmánů s vlastním hygienickým zázemím. Stavba je rozestavěna: dokončena hrubá stavba, většina podlah je vybetonována, na některých je položena keramická dlažba, provedena většina vnitřních omítek a keramických obkladů. Napojení na veřejný vodovod, kanalizace do domovní ČOV a dále do kanalizace, elektropřípojka. Srovnatelné nemovitosti Název: Bývalá vojenská ubytovna Lokalita Janovice nad Úhlavou Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,70 K1 Zdroj ceny 0,70 K2 Celkový stav 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koeficient byl stanoven na základě vyhodnocení technického stavu, rozsahu, situování. Celkový koef. K C 0,49 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 6 000,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Bytový dům Lokalita Obytce Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,80 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,40 K1 Zdroj ceny 0,70 K2 Celkový stav 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koeficient byl stanoven na základě vyhodnocení technického stavu, rozsahu, situování. Celkový koef. K C 0,22 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 564,00 m m Kč Kč/m 2-9 -

10 Název: Rozestavěný penzion Lokalita Nýrsko - Starý Láz Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,80 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,50 K1 Zdroj ceny 0,70 K2 Celkový stav 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koeficient byl stanoven na základě vyhodnocení technického stavu, rozsahu, situování. Celkový koef. K C 0,28 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 1 568,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

11 D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba na pozemku st.p.č. 631/ ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rozestavěný bytový dům na st.p.č. 631/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamiliony Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výše obvyklé ceny je stanovena na základě vyhodnocení jednotlivých metod ocenění s přihlédnutím k situování, stavebně technickému stavu a možnému využití. Závěr V uvedené obvyklé ceně není zohledněno omezení vlastnických práv (více viz popis rizik). V Klatovech Ing. Václav VLČEK Denisova 93/I Klatovy telefon: info@vlcekvaclav.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1806/93 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3456/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení o ustanovení znalce ze dne , č.j. 117 EX 2689/ Snímek katastrální mapy k.ú. Janovice nad Úhlavou získaný z nahlížení 1 do katastru nemovitostí na internetových stránkách Mapa oblasti 1 Fotodokumentace pořízená znalcem dne