Znalecký posudek. č /2017

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 O ceně nemovitých věcí: parcely č. 269/1, 269/2, 269/3, 270 dle KN, LV č. 898, obec Žeravice, katastrální území Žeravice u Kyjova, okres Hodonín Objednavatel: Účel: Speciální požadavky zadavatele: Vypracoval: Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, Brno stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora, označit součástí a příslušenství nemovitostí, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu nejsou Ing. Jan Sebera, Ph.D., Rybářská 18, Brno znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech Datum, ke kterému je prováděno ocenění: k datu venkovního šetření, tj Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 199/2014 Sb. č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V Brně dne Tento posudek obsahuje 9 stran textu, 9 stran příloh a předávají se 3 vyhotovení. 1

2 A. SITUACE A.1 Prohlídka nemovitosti a terénní průzkumné práce Předmětem prohlídky a místního šetření bylo zejména situační seznámení s předmětem odhadu; sesouhlasení podkladů a operátů se skutečností, včetně terénního obeznání majetkových hranic. A.2 Podklady pro vypracování posudku A.2.1 Podklady dodané objednavatelem - Výpis z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. 898 (k.ú. Žeravice u Kyjova) prokazující stav evidovaný k datu (KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 10657/06 pro JUDr. Karel Urban, soudní exekutor) - Kopie katastrální mapy (nerazítkováno) - Exekuční příkaz č.j. 97 EX 10657/06-11 ze dne Usnesení č.j. 97EX 10657/ A.2.2 Podklady zajištěné znalcem - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č.199/2014 Sb. č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. - Informace z KN k listům vlastnictví č. 898 (k.ú. Žeravice u Kyjova) ze dne ( - Dálkový přístup k údajům nemovitostí ( - Veřejný registr půdy - LPIS ( - Územní plán Žeravice ( - Informace obecního úřadu Žeravice - Výsledky získané místním šetřením ze dne B. NÁLEZ Z hlediska majetkoprávního je majetek vymezen dle parcel v listu vlastnictví. B.1. Evidenční a vlastnické údaje Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu (vybrané údaje): Okres: CZ0645 Hodonín Obec: Žeravice Kat. území: Žeravice u Kyjova List vlastnictví č.: 898 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Tomšová Rostislava, V Nádvoří 1265/7, Nové Město, Karviná 2

3 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 269/1 900 orná půda zem. půdní fond 269/2 383 vinice zem. půdní fond 269/3 779 orná půda zem. půdní fond zahrada zem. půdní fond B.2 Dokumentace a skutečnost Při prohlídce předmětných nemovitostí bylo konstatováno, že oceňované pozemky odpovídají druhu pozemku v KN. Dle územního plánu se pozemky nacházejí mimo zastavěnou a zastavitelnou část obce v ploše zemědělské záhumenní (Zz), pouze část parcely č. 270 dle KN (cca 108 m 2 ) spadá do zastavěné části obce: plochy bydlení venkovské domy (Bv). Omezení vlastnického práva na oceňované nemovitosti je dáno exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, nařízením exekuce, zahájením exekuce, zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu. Dle zadání znaleckého úkolu nejsou závadami práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů. Jiná věcná břemena nejsou zapsána, objednavatel nesdělil žádné jiné závazky a omezení, zejména pak věcné břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního apod.), popřípadě závazky a omezení vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. B. 3 Všeobecný popis objektů oceňované nemovitosti Oceňované parcely jsou lokalizovány v západní části katastrálního území obce Žeravice, poblíž zástavby venkovských domů, v lokalitě s místním názvem Býkovy. Parcely č. 269/1, 269/2, 269/3, 270 dle KN tvoří navazující řemenovitý pozemek šíře cca 5,5 až 11 m. Přístup na pozemky je možný od jižní strany v proluce zástavby rodinných domů. Na oceňovaných pozemcích se nachází výsadba ovocných dřevin stáří cca 15 až 40 let, především meruněk, švestek a jabloní. Na pozemku parcely č. 269/1 dle KN se nachází ojedinělé ovocné dřeviny pouze v jižní části pozemku. Na zástavbu rodinných domů navazuje p.č. 270 dle KN, která je v jižní části pozemku oplocena drátěným plotem na ocelové sloupky. Na parcele č. 269/2 dle KN je umístěn na ploše cca 3 m 2 starší dřevěný přístřešek na nářadí. Parcely č. č. 269/1, 269/2, 269/3, 270 dle KN jsou zemědělsky obhospodařované, velmi mírně svažité pozemky se zastoupenou bonitovanou půdně ekologickou jednotkou (BPEJ) Bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 2. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 83. 3

4 C - OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ CENOU OBVYKLOU Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou aplikovány v různých modifikacích metodou nákladovou, metodou výnosovou a metodou porovnávací. Ocenění pozemku obvyklou cenou by ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997., o oceňování majetku mělo být na základě ceny, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem ke skutečnosti, že se s obdobnými pozemky na realitním trhu běžně obchoduje, byla pro stanovení obvyklé ceny použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění nemovitosti cenou obvyklou. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Metoda porovnávací Zemědělská půda se v roce 2016 obchodovala v ČR nejčastěji za tržní ceny v rozmezí Kč/m², přičemž u skutečně nejkvalitnějších pozemků orné půdy a v lokalitách s vysokou konkurencí pak až za ceny přesahující 30 Kč/m². Průměrné tržní ceny zemědělské půdy v ČR se meziročně zvýšily o 25,54 % z úrovně Kč/ha (16,26 Kč/ m²) v roce 2015 na úroveň Kč/ha (20,41 Kč/m²) v roce Tento meziroční růst byl nejvyšším zaznamenaným meziročním růstem za sledované období od roku Za poslední 3 roky ( ) vzrostly tržní ceny zemědělské půdy o cca 65 %, ke zdvojnásobení úrovně tržních cen došlo za období posledních 6 let ( ). Rozdíl mezi tržními cenami orné půdy a trvalých travních porostů (TTP) byl v roce 2016 ve výši 27 %, tj. mírně nižší než rozdíl 29 % v předchozím roce. Z hlediska velikosti obchodů byla i v roce 2016 nejvyšší poptávka po výměrách střední velikosti (5-50 ha). Průměrné tržní ceny u obchodů s celkovou výměrou do 2 ha činily 20,1 Kč/ m², u obchodů s výměrou 2-5 ha to bylo 18,8 Kč/m² a u obchodů s výměrou nad 5 ha 20,8 Kč/m². Nejvyšší meziroční nárůst tržních cen (o 38 %) byl zaznamenán u obchodů s výměrou do 2 ha a to patrně z důvodu rozšíření zájmu investorů na tyto doposud opomíjené menší výměry (blíže viz Dle cenové mapy zjistitelné na ( se tržní cena půdy v k.ú. Žeravice pohybuje pravděpodobně v rozmezí 25 až 36 Kč/m 2. Údaje o skutečně sjednaných cenách obdobných pozemků se v k.ú. Žeravice u Kyjova podařilo získat ve třech případech, dva případy byly získány v blízkém regionu (viz tabulka č.2). Pro stanovení obvyklé ceny tak bylo vycházeno ze skutečně sjednaných cen, z nabídkových cen obdobných či alespoň částečně obdobných nemovitostí v blízkém regionu (viz tabulka č.1) a přihlédnuto bylo rovněž k údajům cenové mapy ( Nabídkové ceny byly upraveny koeficientem nabídkové ceny 0,9 (přiblížení nabídkové ceny ceně obvyklé. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při takto prováděném posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, které nemohou být 4

5 zachyceny pouze matematickými výpočty, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný trh s nemovitostmi. Pro zpřesnění ceny zemědělských pozemků s celoplošnou výsadbou ovocných dřevin (p.č. 269/2, 269/3 dle KN v k.ú. Žeravice u Kyjova) bylo použito ceny zjištěné pro ovocné dřeviny (viz tabulka č.3). Starší dřevěný přístřešek na nářadí na parcele č. 269/2 dle KN je na konci své životnosti a do obvyklé ceny se nepromítá. U parcely č. 270 dle KN byla v obvyklé ceně zohledněna skutečnost, že pozemek z cca 15 % zasahuje do plochy bydlení, součástí pozemku se do obvyklé ceny nepromítají. Existence nájemního vztahu k oceňovaným parcelám nebyla zjištěna. Po zvážení všech faktorů, především druhu a velikosti pozemků, umístění pozemků, charakteru pozemků, dopravní přístupnosti lze za přiměřenou předpokládanou obvyklou cenu pokládat pro p.č. 269/1 dle KN 20,- Kč/m 2, pro p.č. 269/2 dle KN 48,- Kč/m 2, pro p.č. 269/3 dle KN 32,- Kč/m 2 a pro p.č. 270 dle KN 55,- Kč/m 2. Tabulka č. 1 Č. Popis obdobné nabízené nemovitosti Cena za m 2 1 Prodej: Pozemek (zem. půda) Bukovany ID nemovitosti: , datum aktualizace: Popis: Nabízíme k prodeji spoluvlastnický podíl 1/2 k souboru pozemků vedených jako orná půda a ostatní plocha o celkové výměře 9441 m 2 v katastrálním území Bukovany u Kyjova, okres Hodonín. Výměra orné půdy činí 9257 m 2. Přístup po nezpevněné obecní komunikaci. BPEJ 00100, a Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy. 2 Prodej: Pozemek (zahrada) Kyjov-Bohuslavice ID nemovitosti: 51391, datum aktualizace: Popis: Zprostředkujeme Vám prodej pozemku o rozloze m 2 u Kyjova. Na pozemku se nachází vzrostlé ovocné stromy a travní porost. 3 Prodej: Pozemek (zahrada) Kyjov ID nemovitosti: 0213, datum aktualizace: Popis: Nabízíme exkluzivně 13 parcel menších zahrad v katastrálním území Kyjov, okres Hodonín. Jedná se o celkem 1445 m 2 zatravněné orné půdy s ovocnými stromy as přístupem z cesty. Pozemky jsou od sebe odděleny plotem a nachází sena svažité ploše na východním okraji Kyjova ve směru na Žádovice. Zahrady lze odkoupit i jednotlivě. Pozemky nejsou pod nájemní smlouvou. 4 Prodej: Pozemek (zemědělská půda) Kyjov ID nemovitosti: 0123, datum aktualizace: Popis: Exkluzivně nabízíme prodej pozemků o celkové výměře 1684 m² v katastrálním území Bohuslavice u Kyjova, okres Hodonín. Jedná se o tři sousedící pozemky o výměře 1097 m², 204 m² a 383 m², z čehož 2 pozemky jsou s ornou půdou, třetí je ostatní plocha. 5 Prodej: Pozemek (zahrada) Kyjov ID zakázky: 51391, poslední úprava: Popis: Zprostředkujeme Vám prodej pozemku o rozloze m 2 u Kyjova. Na pozemku se nachází vzrostlé ovocné stromy a travní porost. 6 Prodej: Pozemek (zahrada) Kyjov-Boršov

6 ID nemovitosti: 2063, datum aktualizace: Popis: Prodej zahrady v Kyjově - Boršově. Nabízíme k prodeji zahradu v lokalitě Boršov u Kyjova. Celková plocha zahrady 776 m 2. Parcely jsou vedené jako vinice, orná půda. Dobrá přístupnost k pozemku. 7 Prodej: Pozemek (zahrada) Kyjov-Bohuslavice ID nemovitosti 2032, poslední úprava: Popis: Prodej zahrady v Bohuslavicích u Kyjova. Prodej velké zahrady o celkové výměře 2345 m 2 v katastrálním území Bohuslavice u Kyjova. Část pozemku je veden jako zahrada, část jako vinice. Pozemek se nachází v klidné lokalitě, ideální místo na rekreaci. 8 Prodej: Pozemek (st. parcela) Kelčany ID: 12K354PZ, poslední úprava: Popis: Nabízíme Vám pozemek vhodný k výstavbě (v současnosti ovocný sad, 9738 m 2 ), který se nachází v klidné ulici s novou výstavbou RD v obci Kelčany. Šířka pozemku je 34 m, délka cca 362 m. Sítě jsou dovedeny k sousednímu pozemku, kde je postaven nový dům. 9 Prodej: Pozemek (st. parcela) Ježov ID: 0437, poslední úprava: Popis: Exkluzivní nabídka stavebního pozemku v obci Ježov na Hodonínsku. Parcela o výměře 354 m 2 (šířka cca 11 m a délka cca 37 m) je rovina, přístupná z hlavní komunikace a nachází se na začátku obce Ježov. 10 Prodej: Pozemek (st. parcela) Mutěnice ID: , poslední úprava: Popis: Prodej stavebního pozemku v malebné vinařské lokalitě pod Dubňansků horů. CP 3651 m 2. Voda a elektřina na hranici pozemku. Prodej: Pozemek (st. parcela) Starý Poddvorov 11 ID nemovitosti: 51080, údaj k datu: Popis: Zprostředkujeme Vám prodej stavebního pozemku o celkové výměře 5605m 2 v obci Starý Poddvorov okr. Hodonín. Pozemky se nacházejí ve vinařské lokalitě Krásna hora blízko centra obce. V obci je veškerá občanská vybavenost. Na pozemku je možnost výstavby dle UP obce. Na pozemku se nachází velmi pěkný meruňkový sad Tabulka č. 2 Č. Popis obdobné prodané nemovitosti Cena Kč/m 2 1 Parcely č. 114/2, 115/3 dle KN v k.ú. Bukovany u Kyjova, druh pozemku: zahrada, prodej id. 1/2 pozemků, výměra obou sousedících parcel: 874 m 2, lokalizace dle ÚP: plocha 11,5 veřejných prostranství (Pv). Smlouva kupní ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Číslo řízení: V-7776/ Parcely č. 125/1 dle KN (druh pozemku ostatní plocha), 350/1, 350/2, 350/3 dle KN (druh pozemku zahrada), v k.ú. Kelčany, celková výměra: 1451 m 2, lokalizace dle ÚP: částečně 52 v zastavěném území, v obytné zóně. Smlouva kupní ze dne , právní účinky zápisu ke dni: , zápis proveden dne Číslo řízení: V-8673/ Zemědělské pozemky orná půda mimo zastavěné a zastavitelné území o celkové výměře m 2 v k.ú. Žeravice u Kyjova. Řízení V-409/ , Listina: Smlouva kupní ze 12,10 dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Zemědělské pozemky orná půda a polní cesta mimo zastavěné a zastavitelné území o celkové výměře 1279m 2 v k.ú. Žeravice u Kyjova. Řízení V-6433/ , Listina: 11,70 6

7 5 Smlouva kupní ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Zemědělské pozemky- orná půda, vinice a lesní pozemky mimo zastavěné a zastavitelné území o celkové výměře 32291m 2 v k.ú. Žeravice u Kyjova a Bzenec. Řízení V-4655/ , Listina: Smlouva kupní č ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ,50 Tabulka č. 3 - ocenění ovocných dřevin dle 46, odst. 1 oceňovací vyhlášky Parcela č. 269/2 dle KN Číslo položky/druh ovocných dřevin 21/jabloň 25/třešeň 28/švestka 29/mirabelka 30/meruňka 32/ořešák vlašský *nejnižší základní cena Značka Počet (ks) Věk (roky) Cena Kč/ks Srážka (%) Cena celkem (Kč) JHKM-VK T-vk ŠP-vt SMR-vt Me-vt * OV-vt Cena ovocných dřevin celkem (Kč) Parcela č. 269/3 dle KN Číslo položky/druh ovocných dřevin 21/hrušeň 28/švestka 30/meruňka *nejnižší základní cena Značka Počet (ks) Věk (roky) Cena Kč/ks Srážka (%) Cena celkem (Kč) JHKM-VK ŠP-vt Me-vt * Cena ovocných dřevin celkem (Kč)

8 Rekapitulace ceny obvyklé Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) Cena (Kč) 269/1 dle KN orná půda 900 celkem: ,00* 269/2 dle KN vinice 383 celkem: ,00** 269/3 dle KN orná půda 779 celkem: ,00*** 270 dle KN zahrada 809 celkem: ,00**** Celkem (Kč) ,00 *obvyklá cena je uvažována 20 Kč/m 2 **obvyklá cena je uvažována 48 Kč/m 2 ***obvyklá cena je uvažována 32 Kč/m 2 ****obvyklá cena je uvažována 55 Kč/m 2 8

9 9

10 Příloha Územní plán Žeravice výřez ( Fotodokumentace Parcela č. 269/1 dle KN fotodokumentace ze dne

11 Parcela č. 269/2 dle KN fotodokumentace ze dne Parcela č. 269/3 dle KN fotodokumentace ze dne Parcela č. 270 dle KN fotodokumentace ze dne

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18