Znalecký posudek č. 14/02/28

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/02/28 O ceně nemovitých věcí - objektu č.p bydlení, příslušející k části obce Libina, na pozemku p.č. st. 373, včetně pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 621/1 - zahrada, vše v k.ú. Horní Libina, obec Libina, okres Šumperk. Objednatel posudku: JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/ Ostrava-Mariánské Hory IČ: DIČ: CZ Účel posudku: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Vypracoval: ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 17 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 2363/12-47, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 373 o výměře 276 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 621/1 o výměře 95 m2, druh: zahrada - stavba (budova) číslo popisné 197 (bydlení) stojící na pozemku parc. č. st. 373 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Libina, katastrální území Horní Libina, okres Šumperk, na listu vlastnictví č Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt č.p bydlení, příslušející k části obce Libina, na pozemku p.č. st. 373, včetně pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 621/1 - zahrada, vše v k.ú. Horní Libina, obec Libina, okres Šumperk, vše zapsané na LV č Rodinný dům je situovaný na adrese Libina č.p. 197, Libina. Rodinný dům se nachází v centrální, zastavěné části obce Libina, při hlavní komunikaci, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, levá část dvojdomku (pohled z přístupové komunikace). Dle informací ČSÚ má obec Libina obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Libina nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Povinný, pan Pavel Fiala se místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovité věci zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 069 EX 2363/12-47, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 154, vyhotovený objednavatelem dne stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 - Kopie katastrální mapy, mapový list č. V.S. VII-9-11, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, dne , pod číslem řízení PÚ 1483/ Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Olomoucký Šumperk Libina Horní Libina (682845) List vlastnictví číslo: 154 Vlastník: Fiala Pavel Revoluční 180, Stará Paka 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, s využitým podkrovím, sedlová střecha je kryta vlnitým eternitem. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 80 let. V průběhu životnosti byla na rodinném domě osazena plastová zdvojená okna. Dále v průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné další prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem kolaudace objektu Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. stránka č. 3

4 Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. V místě jsou omezené možnosti parkování. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2813/1 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, Olomouc. Dle informací ČSÚ je v obci Libina možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynové vedení. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech na ocelových sloupcích, oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, přístupový chodník betonový a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 154 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 154 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Objekt č.p bydlení 35 Podlaží: Název I. NP Podkroví Součet: Podlažnost: Zastavěná plocha 15,65 6,50+15,65 2,80 15,65 6,50 247,28 / 145,55 = = = 145,55 m2 101,73 m2 247,28 m2 = = 492,49 m3 158,81 m3 651,30 m3 = 1,70 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 15,65 6,50 3,73+15,65 2,80 2,58 Zastřešení 15,65 6,50 2,67 0,5+15,65 2,80 1,05 0,5 Obestavěný prostor celkem: = Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy smíšené 2. Zdivo smíšené 3. Stropy 4. Střecha vaznicová sedlová s polovalbou 5. Krytina vlnitý eternit Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % Hodnocení Podstandardní Podstandardní stránka č. 5

6 Název, popis 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody), plastové (parapety - z části) 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu je provedena 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Obj. podíl Hodnocení 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % % 3,20 % 5,20 % 2,20 % % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 % Podstandardní Nevyskytuje se Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Libina Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 181, Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou Vi A 0,01 0,08 0,01 0,03 stránka č. 6

7 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav * Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) ,600 0,65* 12 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) V13): 0,347 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko 756,81 Kč/m3 Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce Pi IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu II. Bez vlivu III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0, leté vody) 4 Index trhu (IT = P5 (1 + Pi)): 0,950 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 0,02 0,02 0,02 11 Index polohy (IP = P1 (1 + Pi)): 0,980 i=2 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP ZCU IT IP = 651,30 756,81 0,950 0,980 = ,54 Kč stránka č. 7

8 Objekt č.p bydlení určená cena: ,54 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 154 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Libina Název obce: Název okresu: Šumperk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Oi 0,85 0,60 0,01 0,70 Základní cena výchozí: ZCv = 1 450, Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 5,18 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Pi 0,95 4 Index trhu:it = P5 (1 + Pi) = 0,950 i=1 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání Pi stránka č. 8

9 5 Geometrický tvar pozemku 6 Ostatní neuvedené II. Tvar bez vlivu na využití II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 0 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 0,02 0,02 0,02 11 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 0,980 i=2 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,931 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 4,8226 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st zastavěná plocha a nádvoří Cena [Kč] 8 280, 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 1,4468 Kč/m2 ZCU je omezena na 20 Kč/m2 dle 9 odst. 3. Parc. č. Název Výměra [m2] 621/1 zahrada 95 Cena [Kč] 1 900, Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 154 určená cena: = , Kč , Kč stránka č. 9

10 c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Libina, okres Šumperk Rodinný dům v obci Libina, v katastrálním území Horní Libina stojící na parcele o výměře 155 m 2, včetně zahrady o výměře 299 m2. Dům je po částečné rekonstrukci - střešní krytina, komín, rozvody elektřiny, topení a vody. Objekt je připojen na kanalizaci a veřejný vodovod. Dispozice: přízemí kuchyně, obývací pokoj, koupelna se sprchovým koutem, WC a veranda. Podkroví - možnost půdní vestavby. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva. Dobrá občanská vybavenost obce. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Obědné-Libina, okres Šumperk Rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1, který je situován na kraji obce Libina, místní část Obědné. Jedná se jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Zastavěná plocha s nádvořím o výměře 122 m 2 stránka č. 10

11 a zahradou o výměře 259 m2. Možnost rozšíření a rekonstrukce půdních prostor. Klidná lokalita obce, vhodné k bydlení, ale také k rekreaci. Dobrá dopravní dostupnost pomocí vlakové dopravy. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Mladoňov-Nový Malín, okres Šumperk Rodinný o vnitřní velikosti 2+1. V přízemí objektu se nachází předsíň, koupelna, WC, kuchyně a dva obytné pokoje. Objekt je po částečné rekonstrukci - plastová okna a dveře, nová elektřina a rozvody vody. Dům je částečně podsklepen. U domu se nachází pozemky o výměře m2. Jedná se o klidnou lokalitu, která je vhodná k rekreačnímu využití nebo také k trvalému bydlení. Nabídková CENA: ,- Kč 4) RD Mladoňov-Nový Malín, okres Šumperk Rodinný dům se zahradou. Dům je po částečné rekonstrukcí - plastová okna, betonové podlahy. Vytápění objektu je řešeno kotlem na tuhá paliva, který je rozveden do radiátorů. Dispozice 3+1, v přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyně, dva obytné pokoje, koupelna a vchod do sklepa. V podkroví rodinného domu je vybudován obytný pokoj. V podkroví je dále možnost rozšíření obytných prostor. Střecha je sedlová pokrytá eternitem. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. K domu náleží garáž. Nabídková CENA: ,- Kč 5) RD Hrabišín, okres Šumperk Rodinný dům v obci Hrabišín, nedaleko města Šumperk. Dům o vnitřní velikosti 2+1 (90 m2). Jedná se o jednopodlažní objekt se sedlovou střechou krytou taškou betonovou. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. K objektu náleží zahrada o výměře m2. V blízkosti objektu je škola, obchod a autobusová zastávka. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Libina, okres Šumperk , Kč Výchozí cena (VC): celek Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: 1, ,34 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 2) RD Obědné-Libina, okres Šumperk , Kč Výchozí cena (VC): celek Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: 0,95 Kobjektivizační: 1, ,23 Kč Jednotková cena (JC): stránka č. 11

12 1,0 Váha (V): 3) RD Mladoňov-Nový Malín, okres Šumperk , Kč Výchozí cena (VC): celek Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: Kvýměry pozemku: 1,10 Kpolohový: 0,95 Kobjektivizační: 1, ,56 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 4) RD Mladoňov-Nový Malín, okres Šumperk , Kč Výchozí cena (VC): celek Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 0,95 Kobjektivizační: 1, ,57 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 5) RD Hrabišín, okres Šumperk , Kč Výchozí cena (VC): celek Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: Kvýměry pozemku: 1,10 Kpolohový: Kobjektivizační: 1, ,84 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce Kúdržby a stavebně-technického stavu Kvybavení Kvýměry pozemku Kpolohový Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota: ,34 Kč ,71 Kč ,84 Kč = , Kč celek , Kč stránka č. 12

13 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 13

14 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dostatečná občanská vybavenost obce Libina - v obci Libina je možnost napojení na kompletní IS - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - rodinný dům je situován v blízkosti hlavní komunikaci - v místě jsou omezené možnosti parkování - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na horší úrovni - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem smluvním a se zástavními právy exekutorskými, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: třistapadesáttisíc Kč stránka č. 14

15 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 15

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/02/28 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II stránka č. 17

18 Fotodokumentace

19

20

21