ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Adresa objektu je Liberec XXV-Vesec, Liberec, okres Liberec Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: Praha, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 k pozemku parc. č. 581/5 a 582/2, spolu se stavbou chatky a kolny, nacházející se v obci Liberec, okres Liberec, katastrální území Vesec u Liberce, za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 581/5 a 582/2 v katastrálním území Vesec u Liberce Liberec XXV-Vesec, Liberec, okres Liberec Liberecký kraj Liberec Liberec Vesec u Liberce 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za přítomnosti: pan Radek Habásko, syn vlastníků. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, znalecký posudek č /2015 znalce Vladimíra Mareše, informace realitních kanceláří. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo (dle stavu ke dni ocenění) SJM Habásko Radek a Kumprechtová Adriana, Habásko Radek, nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, Liberec Kumprechtová Adriana, Tovární 126/8, Liberec X-Františkov, Liberec Dle sdělení objednatele probíhá v současné době změna režimu vlastnictví na základě vypořádání majetku vlastnictví bude podílové. Nemovitosti: Pozemek parc. č. 581/5 a 582/2 nacházející se v obci Liberec, okres Liberec, katastrální území Vesec u Liberce vč. staveb. 2

3 6. Dokumentace a skutečnost Na pozemku se nachází stavba chaty a kolny, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky definované územně plánovací dokumentací jako stavební. Celková výměra obou oceňovaných pozemků je 992 m 2 (50 m m 2 ). Na pozemku jsou ovocné a okrasné stromy, oplocení tvoří pletivo do ocelových sloupků a z části dřevěný plot s podezdívkou plot je dožitý, místy chybí dřevěné plaňky. Samotný pozemek je svažitý. K pozemku lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Na pozemku se nachází chatka na pozemku ve špatném stavu, z části zděné konstrukce, z části dřevěné s mělkým založením bez izolace. Chatka má sedlovou střechu, krytinu tvoří živičná lepenka, klempířské prvky jsou z plechu s nátěrem. Okna dřevěná, vstupní dveře dřevěné. Dle sdělení osoby přítomné při prohlídce se v chatě nachází z vybavení umyvadlo, záchod. Splašky jsou dle sdělení svedeny do kanalizace napojením na sousední objekt č.p Voda je do objektu přivedena. Do objektu se nebylo možné podívat, nicméně dle vnějšího ohledání je zřejmé, že stav objektu je špatný a je určen ke kompletní rekonstrukci. Dále se na pozemku nachází dřevěná kolna k uskladnění dřeva a zahradního nářadí. Stav kolny je dožitý. Obě tyto stavby nejsou zkolaudovány a na pozemku jsou vystavěny s největší pravděpodobností jako stavby nepovolené. Vzhledem k tomu, že je pozemek územním plánem určen k zastavění, mají stavby na pozemku spíše negativní charakter, a to z důvodu dalších nákladů na jejich případné odstranění. Tento stav byl při stanovení obvyklé ceny pozemku zohledněn, stejně tak fakt, že se jedná o ocenění pouze ideálního spoluvlastnického podílu bez vymezení užívání pozemku. Objekt je umístěn v jihovýchodní části obce v blízkosti ulice Vesecká Vesec u Liberce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, je zde kompletní sestava úřadů a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti a jsou zde omezené parkovací možnosti v blízkosti objektu. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku je zvýšena kriminalita - krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. 3

4 Tabulkový popis Rozloha 992 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita stavební pozemek okrasné dřeviny, ovocné dřeviny chatka na pozemku ve špatném stavu, z části zděné konstrukce, z části dřevěné s mělkým založením bez izolace. Chatka má sedlovou střechu, krytinu tvoří živičná lepenka, klempířské prvky jsou z plechu s nátěrem. Okna dřevěná, vstupní dveře dřevěné. Dle sdělení osoby přítomné při prohlídce se chatě nachází z vybavení umyvadlo, záchod. Splašky jsou vedeny do kanalizace napojením na sousední objekt. Voda je do objektu přivedena. Stav objektu je špatný a je určen ke kompletní svažitý pletivo do ocelových sloupků, dřevěný plot s podezdívkou přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami jižní část obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, omezené parkovací možnosti v blízkosti objektu bez kontaktu se sousedy, v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 4

5 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 581/5 a 582/2 v katastrálním území Vesec u Liberce Pozemek v městské části Liberec XXV-Vesec, obec Liberec č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Liberec XXV-Vesec, Liberec, okres Liberec plocha 992 m 2 stavební ano, případně v dosahu svažitý pozemek, stavba chaty, oplocení 1 Proletářská, Liberec, okres Liberec ano, případně v plocha 892 stavební m 2 dosahu rovinatý pozemek, kvalita pozemku lepší 2 Dlouhomostecká, Liberec, okres Liberec ano, případně v plocha 967 stavební m 2 dosahu mírně svažitý, kvalita pozemku lepší 3 Dobrodružná, Liberec, okres Liberec ano, případně v plocha stavební 1132 m 2 dosahu spíše rovinatý pozemek, kvalita pozemku výrazně lepší 4 nám. Dr. E. Beneše, Liberec, okres Liberec ano, případně v plocha stavební 1014 m 2 dosahu spíše svažitý, možné náklady na rekultivaci, kvalitou spíše horší pozemek 6

7 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání Kč 0,90 950,45 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1, Kč Kč 0, ,00 Kč 1,01 1,00 1,00 1,00 1,09 1,10 1, Kč Kč 0, ,00 Kč 1,00 1,02 1,00 1,00 1,12 1,10 1, Kč Kč 0, ,73 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1, Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) 1.147,00 Kč 785,00 Kč 1.504,00 Kč 307,00 Kč 840,00 Kč 1.453,00 Kč Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář k nemovitosti č. 1: Porovnávaný pozemek je rovinatý bez dalších staveb, které by bylo nutno v případě plánované výstavby demolovat. Ve vztahu k oceňovanému pozemku jakožto stavební parcely je tento stav spíše brán jako lepší. Úvahou odhadce bylo zohledněno ocenění pouze ideálního spoluvlastnického podílu pozemku bez vymezení užívání. Komentář k nemovitosti č. 2: Porovnávaný pozemek je mírně svažitý bez dalších staveb, které by bylo nutno v případě plánované výstavby demolovat. Ve vztahu k oceňovanému pozemku jakožto stavební parcely je tento stav spíše brán jako lepší. Úvahou odhadce bylo zohledněno ocenění pouze ideálního spoluvlastnického podílu pozemku bez vymezení užívání. Komentář k nemovitosti č. 3: Porovnávaný pozemek je rovinatý bez dalších staveb, které by bylo nutno v případě plánované výstavby demolovat. Ve vztahu k oceňovanému pozemku jakožto stavební parcely je tento stav spíše brán jako lepší. Úvahou odhadce bylo zohledněno ocenění pouze ideálního spoluvlastnického podílu pozemku bez vymezení užívání. Komentář k nemovitosti č. 4: Porovnávaný pozemek je svažitý bez dalších staveb, které by bylo nutno v případě plánované výstavby demolovat. Na pozemku jsou porosty a podmáčené části s předpokladem částečné rekultivace pozemku. Ve vztahu k 7

8 oceňovanému pozemku jakožto stavební parcely je tento stav spíše brán jako mírně horší. Úvahou odhadce bylo zohledněno ocenění pouze ideálního spoluvlastnického podílu pozemku bez vymezení užívání. Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na = Kč (úprava spoluvlastnickým podílem) *1/2 = Kč Celková cena po zaokrouhlení: ,-- Kč 8

9 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velkosti id. 1/2 předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na ,-- Kč Slovy: pětsetšedesátdevěttisíc korun Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Martin Svoboda Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. 9

10 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 10

11 11

12 12

13 Územní plán obce (výřez z hlavního výkresu) 13

14 Situace v mapě 14

15 15

16 Pořízená fotodokumentace 16

17 17

18 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 892 m 2, Proletářská, Liberec Celková cena: Kč Adresa: Proletářská, Liberec, okres Liberec 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Naše společnost Vám zprostředkuje zajímavého pozemku, vhodného ke stavbě rodinného domu. Pozemek je nepravidelný, část na které je možné stavět, je velká 552 m². V neužším místě je pozemek široký 4,30 m. Je to rovná plocha, udržovaná jako louka. Nachází se v liberecké čtvrti Doubí, poblíž obchodního centra Nisa. V dosahu je 18

19 MHD a veškerá občanská vybavenost. Pozemek je určen k výstavbě rodinného domu. Ev. číslo: Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 19

20 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 967 m 2, Dlouhomostecká, Liberec Celková cena: Kč Adresa: Dlouhomostecká, Liberec, okres Liberec 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Prodá se pozemek pro výstavbu RD v lokalitě Liberec Vesec, mezi ulicemi Borůvková a Dlouhomostecká, v bezprostřední blízkosti rybníka Teichmulle. Celková plocha pozemku je 967 m2. Pozemek se mírně svažuje k jihu. Na lokalitu je zpracovaná studie zástavby dvoupodlažními rodinnými domy. Do studie možno nahlédnout v RK. Klidné bydlení v zeleni (okolní zástavba rekreační chaty a řídká zástavba RD). Inženýrské sítě: Voda veřejný vodovod Elektro na kraji pozemku Kanalizace 20

21 vlastní jímka nebo ČOV, výhledově kanalizace Územní rozhodnutí, stavební povolení, inženýrskou činnost při výstavbě, hypotéku, právní a finanční poradenství zajistíme. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 21

22 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1132 m 2, Dobrodružná, Liberec Celková cena: Kč Adresa: Dobrodružná, Liberec, okres Liberec 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis LB - prodej lukrativního pozemku určeného územním plánem pro bydlení v městské části Vesec - Zahradní Město, ul Dobrodružná. Veškeré inženýrské sítě (plyn, vodovod, kanalizace, el.energie, telefon) na pozemku. Rovinatý pozemek s mírným sklonem od silnice obdélnikového tvaru. Vhodná orientace, výhled na Ještěd. Celoročně výborná dostupnost po městské asfaltové komunikaci. Klidné a slunné místo, atraktivní a vyhledávaná lokalita. 22

23 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 23

24 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1014 m 2, nám. Dr. E. Beneše, Liberec Celková cena: Kč Adresa: nám. Dr. E. Beneše, Liberec, okres Liberec 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Mírně svažitý jižně orientovaný pozemek v klidné lokalitě Vesce se nachází nedaleko Tajchu. Přístup je z asfaltové komunikace, odkud pozemek přechází v pás vzrostlé zeleně s malou tůňkou u hranice. Napojení na vodovod, vlastní ČOV a elektro. Územní rozhodnutí již vyřízeno. Nabízíme vyřízení stavebního povolení po dodání projektu RD. V této lokalitě jsme nyní postavili 4 Rýmařovské domy. 24

25 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 25