ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Pozemek leží na adrese Nejdek, Nejdek, okres Karlovy Vary Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Martin Svoboda Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 1200/17 nacházejícího se v obci Nejdek, okres Karlovy Vary, katastrální území Nejdek za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 1200/17, katastrální území Nejdek Nejdek, Nejdek, okres Karlovy Vary Karlovarský kraj Karlovy Vary Nejdek Nejdek 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, geometrický plán, informace realitních kanceláří, územní plán, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Město Nejdek, náměstí Karla IV. 239, Nejdek. Nemovitosti: Pozemek parc. č. 1200/17 nacházející se v obci Nejdek, okres Karlovy Vary, katastrální území Nejdek. 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaný pozemek vznikl oddělením od pozemku parc. č. 1200/4 na základě geometrického plánu č a/ Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek vznikl oddělením od pozemku parc. č. 1200/4 na základě geometrického plánu č a/2018, v KN je veden jako trvalý travní porost, oddělený oceňovaný pozemek je o rozloze Plocha pozemku je dle územního plánu regulovaná jako bydlení v rodinných domech - městské, příměstské. 2

3 Na pozemku se nachází neudržované luční traviny, v části pak listnaté stromy a není oplocený. Samotný pozemek je svažitý. K pozemku je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Pozemek je na místě samém vyznačen dle geometrického plánu dřevěnými kolíky. K pozemku nejsou přivedeny žádné sítě, resp. v blízkosti se nachází výstavba dalších domu a předpokládá se tak možnost jejich zbudování. Pozemek je umístěn v západní části obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, je zde kompletní sestava úřadů a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a parkovací možnosti jsou v širším okolí objektu. V okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha Druh pozemku trvalý travní porost Popis oceňovaného pozemku Územní plán bydlení v rodinných domech - městské, příměstské Trvalé porosty traviny, listnaté stromy Venkovní stavby --- Sklon pozemku svažitý Popis okolí Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami západní část obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 3

4 Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita zastávka vlakových a autobusových spojů, parkovací možnosti v širším okolí objektu v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 1200/17, katastrální území Nejdek Pozemek v katastrálním území Nejdek, obec Nejdek K3 - účel K5 - další č. K1 - poloha K2 - velikost K4 - inženýrské sítě užití vlastnosti Oceňovaný objekt Nejdek, Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 2228 dle ÚP stavební bez přivedených sítí kvalita pozemku 1 Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 3085 dle ÚP stavební elektřina v blízkosti pozemku kvalita pozemku 2 Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 5435 dle ÚP stavební elektřina na hranici kvalita pozemku 3 Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 7586 dle ÚP stavební všechny sítě na hranici pozemku kvalita pozemku plocha Nejdek, okres Karlovy Vary 2 stavební elektřina na pozemku kvalita pozemku m 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 249,00 Kč ,10 Kč ,21 Kč 2 293,65 Kč ,29 Kč ,87 Kč 3 290,01 Kč ,01 Kč ,42 Kč 4 475,00 Kč ,50 Kč ,93 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 271,11 Kč 224,21 Kč 333,93 Kč 46,06 Kč 225,05 Kč 317,17 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 271,11 Kč/ * = Kč ,-- Kč 6

7 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Nejdek, obec Nejdek K3 - účel K5 - další č. K1 - poloha K2 - velikost K4 - inženýrské sítě užití vlastnosti Oceňovaný objekt Nejdek, Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 2228 dle ÚP stavební bez přivedených sítí kvalita pozemku 1 Nejdek, okres Karlovy Vary plocha Nejdek, okres Karlovy Vary plocha Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 7586 dle ÚP stavební elektřina v blízkosti pozemku kvalita pozemku dle ÚP stavební elektřina na hranici kvalita pozemku dle ÚP stavební všechny sítě na hranici pozemku kvalita pozemku plocha Nejdek, okres Karlovy Vary 2 stavební elektřina na pozemku kvalita pozemku m Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 249,00 0,90 224, ,65 0,90 264, ,01 0,90 261, ,00 0,90 427,50 Maximální hodnota 427,50 (případ č.4) Minimální hodnota 224,10 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,9076 OK Aritmetický průměr 294,23 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Nejdek, obec Nejdek č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel K5 - další K4 - inženýrské sítě užití vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Nejdek, Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 2228 dle ÚP kvalita bez přivedených sítí stavební pozemku X 1 Nejdek, okres Karlovy Vary 2 Nejdek, okres Karlovy Vary 3 Nejdek, okres Karlovy Vary 4 Nejdek, okres Karlovy Vary plocha 3085 dle ÚP stavební elektřina v blízkosti pozemku kvalita pozemku 3 plocha 5435 dle ÚP kvalita elektřina na hranici stavební pozemku 3 plocha 7586 dle ÚP všechny sítě na hranici kvalita stavební pozemku pozemku 3 plocha 2270 stavební elektřina na pozemku kvalita pozemku 2 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 249,00 0,90 224, , ,65 0,90 264, ,87 7

8 3 290,01 0,90 261, , ,00 0,90 427, ,00 Mezisoučet ,20 Celke82,11 Základní cena: 282,11 Kč/ Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 282,11 * 0,9825 = 277,17 Kč/ Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 277,17 Kč/ * = ,76 Kč ,-- Kč 8

9 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o., Martin Svoboda Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: šestsetdesettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 9

10 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 10

11 11

12 Geometrický plán 12

13 13

14 Územní plán 14

15 Pořízená fotodokumentace 15

16 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 3085, Nejdek, okres Karlovy Vary Celková cena: Kč Adresa: Nejdek, okres Karlovy Vary 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nejdek, okres Karlovy Vary Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 3085 Slovní popis Stavebn? pozemek v obci Such? u Nejdku. Pozemek je v tich???sti, p??stup od silnice. Na okraji pozemku jsou lesn? porosty. Elekt?ina u pozemku. Vhodn? pro stavbu rodinn?ho domu. Ob?ansk? vybavenost ve m?st? Nejdek vzd?len?m 1 km. Dostatek prostoru pro d?m i zahradu, p??padn? lze pozemek rozd?lit na dva men?? 16

17 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 17

18 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 5435, Nejdek, okres Karlovy Vary Celková cena: Kč Adresa: Nejdek, okres Karlovy Vary 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nejdek, okres Karlovy Vary Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 5435 Slovní popis Prodej rovinat?ho pozemku o rozloze 4000 m2, Les?k u Nejdku, okr. Karlovy Vary. Pozemek se nach?z? ve velmi p?kn? a klidn? lokalit?, v bl?zkosti je ve?ker? ob?ansk? vybavenost ve m?st? Nejdek. V dojezdov? vzd?lenosti 15 kilometr? je m?sto Karlovy Vary. Elektrick? veden? je k dispozici na hranici pozemku. V?zemn?m pl?nu m?sta je pozemek veden? jako stavebn? parcela, tud?? je to ide?ln? m?sto na v?stavbu rodinn?ho domu. Pozemek m? celkovou rozlohu m2, na prodej je pouze m2, kter? budou geograficky odd?leny. R?di V?m budeme n?pomocni p?i zprost?edkov?n? hypote?n?ho?v?ru. V p??pad? z?jmu o nemovitost, nebo v?ce informac? kontaktujte n??e uvedenou realitn? makl??ku. Zak?zka? Pro komunikaci uv?d?jte eviden?n???slo zak?zky N

19 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 19

20 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 7586, Nejdek, okres Karlovy Vary Celková cena: Kč Adresa: Nejdek, okres Karlovy Vary 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nejdek, okres Karlovy Vary Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 7586 Slovní popis Na?e spole?nost V?m zprost?edkuje exkluzivn? prodej pozemku ve velmi p??jemn? a klidn? lokalit? s kr?sn?m v?hledem na Kru?n? hory. Pozemek ur?en? k v?stavb? bydlen? o v?m??e 7586 m? se nach?z? v Nejdku u Karlov?ch Var?. Pozemek je v m?rn?m svahu a soused? s lesem. V okol? je hust? s?? turistick?ch stezek, cyklostezek a zimn?ch ly?a?sk?ch tras. Majitel zdarma p?enech? kompletn? projektovou dokumentaci k v?stavb? rodinn?ho domu venkovsk?ho stylu. V p??pad? z?jmu je mo?n? obnovit ji? propadl? stavebn? povolen?. Elekt?ina, vodovod i kanalizace je u hranice pozemku. V okol? je kompletn? ob?ansk? vybavenost vzd?len? do 1,5 km. V?ele doporu?ujeme prohl?dku. Ev.??slo:

21 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 21

22 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 2270, Nejdek, okres Karlovy Vary Celková cena: Kč Adresa: Nejdek, okres Karlovy Vary 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nejdek, okres Karlovy Vary Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 2270 Slovní popis Prodej romantického pozemku na výstavbu rodinného domu uprostřed krásné přírody, 2,5km od Nejdku, 700m od autobusové zastávky. Klidné místo v mírné zástavbě rodinných domů naskýtá možnost příjemného bydlení. Nabízený pozemek je určen k zástavbě rodinným domem. Na pozemek je vydán územní souhlas s umístěním stavby - RD o zastavěné ploše 148m2 a garáž 25m2. Územní souhlas platí do 5/2019. Pozemek je rovinatý, přístupný z místní asfaltové komunikace. Inženýrské sítě elektrika (již zaplacený jistič), voda (nutný vrt pro studnu), kanalizace v obci není (nutno vybudovat ČOV), plyn v obci není. 22

23 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 23