Znalecký posudek č / 5 / 2018

Transkript

1 Znalecký posudek č / 5 / 2018 pozemek p.č.st.3026, jehož součástí je rodinný dům č.p.2870, dále pozemek p.č.742/28, příslušenství a trvalé porosty (LV č.2420), k.ú.havlíčkův Brod, obec a okres Havlíčkův Brod Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716 / 2b Praha 4 IČ: DIČ: CZ Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha 11 Datum vypracování: Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: KSHK 45 INS 17722/2017 Toto ocenění obsahuje 14 stran textu a 5 číslovaných stran příloh + 4 strany dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.

2 Obsah 1. Rekapitulace - současný stav Účel ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Předmět ocenění Místopis Přístup k věcem nemovitým Katastrální mapy přístupů - KÚ Havlíčkův Brod (637823) Omezení vlastnictví Popis nemovitostí Rodinný dům č. p součástí pozemku st Parcela st. 3026, součástí je stavba č. p Parcela 742/ Přehled výměr pozemků podle druhu Katastrální mapy - KÚ Havlíčkův Brod (637823) Příslušenství Venkovní úpravy Znalecká doložka Přílohy Rizika Podmínky platnosti ceny Porovnávací metoda Analýza trhu Výpočet porovnávací hodnoty Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2420, k.ú. Havlíčkův Brod Mapa oblasti - 2 -

3 1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Místní šetření bylo provedeno za přítomnosti insolvenčního dlužníka. Nemovitost byla celá zpřístupněná. Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory - atraktivní lokalita - možnost napojení na všechny veřejné inženýrské sítě - velikost pozemku - možnost dalšího rozšíření záporné faktory - technický stav nemovitosti Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých - pozemku p.č.st.3026, jehož součástí je rodinný dům č.p.2870, dále pozemku p.č.742/28, příslušenství a trvalých porostů (LV č.2420), k.ú.havlíčkův Brod, obec a okres Havlíčkův Brod ke dni ocenění ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis, razítko - 3 -

4 Závěr : 1) Uvedená oceněná nemovitá věc a její příslušenství : pozemek p.č.st.3026, jehož součástí je rodinný dům č.p.2870, dále pozemek p.č.742/28, příslušenství a trvalé porosty (LV č.2420), k.ú.havlíčkův Brod, obec a okres Havlíčkův Brod 2) Příslušenství oceněné nemovité věci: vedlejší stavby a venkovní úpravy : dřevěná kolna veřejné přípojky inženýrských sítí (vody, kanalizace, plynu, elektro), oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné přístupové plochy 3) výsledná cena nemovité věci ad 1) a jejího příslušenství ad 2) kterých se ocenění týká : Kč 4) věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi ad 1) a ad 2), která převodem nezaniknou : nezjištěna 2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku

5 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny / tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2420, k.ú. Havlíčkův Brod 2. Ostatní podklady mapa oblasti 5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 2420, k.ú. Havlíčkův Brod ve vlastnictví Zach Petr RNDr. Vančurova 2870, Havlíčkův Brod Parcelní Výměra v číslo m2 Druh pozemku Způsob využití Stavba st zastavěná plocha a nádvoří + č. p / zahrada Celkem 692 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) - 5 -

6 Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p Rodinný dům + st rodinný dům (poznámka: + ve sloupci Na parcele před názvem parcely znamená, že tato stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Havlíčkův Brod se nachází v kraji Vysočina, stejnojmenném okrese. Je situované cca 25 km severně od města Jihlava. Podle Lexikonu měst a obcí ČR má obyvatel. Jedná se o město s občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Je významná silniční i železniční křižovatka. Dopravní obslužnost zajišťuje městská autobusová doprava. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci širší centrum-zástavba RD Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ano Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Předmětná nemovitost je situovaná v ulici Vančurova, v lokalitě Pražská, v převažující stabilizované rezidenční zástavbě izolovaných rodinných domů a nedaleké zástavbě panelových bytových domů podél ulice Masarykova, v docházkové vzdálenosti místní občanské vybavenosti. Zastávka autobusu je vzdálena cca 300 m, centrum města cca 800m. Parkování je velmi dobré v ulici. Je možnost vjezdu na pozemek a parkování ve vnitřní garáži. Dům sousedí s obdobnými nemovitostmi. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena pozemkem p.č.st.3026, jehož součástí je samostatně stojící rodinný dům č.p Pozemek p.č.742/28 obklopuje stavební pozemek a je užíván jako zahrada s dřevěnou zahradní kolnou, venkovními úpravami a trvalými ovocnými i okrasnými porosty. Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkami inženýrských sítí, vč.pilíře v uličním plotu, přístupovým betonovým natřeným chodníkem k hlavnímu vstupu, zahradními cestami, uličním plotem na podezdívce, plotovými vraty a vrátky. Jsou v původním technickém stavu. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné obecní komunikace, mírně jižně skloněné, celé oplocené, napojené na uliční řady vodovodu, kanalizace, elektřiny a plynu. Nemovitost je užívána cca 60 let. Je užívána k trvalému bydlení. Adresa Kraj Vysočina Obec Havlíčkův Brod Počet obyvatel Kat. území Havlíčkův Brod Ulice Vančurova č.p Část obce Havlíčkův Brod 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 2324/2 ostatní plocha ostatní komunikace Město Havlíčkův Brod Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový

7 7.1. Katastrální mapy přístupů - KÚ Havlíčkův Brod (637823) červená - parcely v ocenění, žlutá - přístup 1, zelená - přistup 2, modrá - přistup 3 8. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 2420 Kód 145 Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - RNDr. Zach Petr K nemovitosti p.č. st. 3026; p.č. 742/28; č. p na parcele st Riziko Ano LV 2420 Kód 237 Zákaz zcizení a zatížení K nemovitosti p.č. st. 3026; p.č. 742/28; č. p na parcele st Riziko Ano LV 2420 Kód 32 Zástavní právo smluvní K nemovitosti p.č. st. 3026; p.č. 742/28; č. p na parcele st Riziko Ano Ochrany nemovitosti zapsaná na LV LV 2420 Kód 27 zemědělský půdní fond K nemovitosti p.č. 742/28 Riziko Ano - 7 -

8 9. Popis nemovitostí 9.1. Rodinný dům č. p součástí pozemku st Katastr Havlíčkův Brod LV 2420 Část obce Havlíčkův Brod Typ stavby budova s číslem popisným Využití rodinný dům Na parcele st součást pozemku Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Informativní celkový obestavěný prostor m 3 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 145 Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - RNDr. Zach Petr 237 Zákaz zcizení a zatížení 32 Zástavní právo smluvní Popis stavby Rodinný dům je zděný, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s pokojem a půdou v polovalbové střeše. Dům je přístupný chodníkem do přízemní verandy s terasou na ploché střeše. Další přístup je do garáže s vjezdem na odvrácené straně domu. Ostatní podlaží jsou přístupná vnitřním schodištěm. Dům obsahuje bytovou jednotku 4+1 (z toho jeden pokoj je v podkroví s nefunkčním vytápěním). Dům je převážně v původním technickém stavu, morálně a technicky opotřebovaný. Jsou prováděny běžné udržovací práce, s výměnou opotřebovaných vybavení, např. plynového kombinovaného kotle. Projevuje se chybějící izolace podzemního zdiva. Omítka stěn suterénu je vlhká a opadává, betonová podlaha se drolí. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce betonové bez izolace svislé konstrukce zděné cihelné tl.min.45cm, podezdívka kamenná vodorovné konstrukce, betonové monolitické, keramické do nosníků stropy konstrukce střechy polovalbová s krovem dřevěným, složitá krytina střech eternitové šablony klempířské konstrukce pozinkované s nátěrem úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka úpravy vnějších povrchů omítka z břizolitu vnitřní obklady obklad keramický schody teracové stupně dveře a vrata vnitřní dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vrata dřevěná dvoukřídlová okna dvojitá dřevěná špaletová povrch podlah s keramickou dlažbou, s kobercem, povlakové, betonová mazanina vytápění ústřední s plynovým kombinovaným kotlem, plechová tělesa, krbová kamna v pokoji elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod bleskosvodu vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí - 8 -

9 vnitřní plynovod ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) kuchyně koupelna s WC rozvod plynu kombinovaný s ústředním topením malá původní kuchyňská linka, dřez, elektrický sporák vana, umývadlo, WC kombi Technický stav průměrný Stáří odhadem 60 roků Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby Dispozice Umístění Kategorie plochy Místnost / Prostor Výměra [m 2 ] Koef. Z.plocha [m 2 ] 1.PP Nebytové plochy - sklepy sklepní prostory, kotelna, prádelna PP Ostatní plochy - garáže vnitřní garáž NP Obytné plochy - bytové obytná plocha podkro ví Obytné plochy - bytové obytné plochy (Zdroj užitných ploch: Vlastní měření při místním šetření) Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do není Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do není Plyn z veřejného napojeno vlastní ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není 9.2. Parcela st. 3026, součástí je stavba č. p Katastr Havlíčkův Brod LV 2420 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p

10 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 145 Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - RNDr. Zach Petr 237 Zákaz zcizení a zatížení 32 Zástavní právo smluvní 9.3. Parcela 742/28 Katastr Havlíčkův Brod Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zahrada Využití LV 2420 Výměra m Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 145 Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - RNDr. Zach Petr 237 Zákaz zcizení a zatížení 32 Zástavní právo smluvní Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond

11 9.4. Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku Výměra [m 2 ] zahrada 584 zastavěná plocha a nádvoří 108 CELKEM

12 9.5. Katastrální mapy - KÚ Havlíčkův Brod (637823) červená plná - cenotvorné, červená šrafovaná - necenotvorné, šedě šrafovaná - není předmětem ocenění

13 9.6. Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna Dřevěná prkenná zahradní kolna, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou. Zhoršený technický stav Venkovní úpravy Venkovní úprava Popis Výměra Stáří [roků] Přípojky inženýrských sítí Přípojka veřejného přívodu vody, kanalizace, plynu, elektro. Oplocení uliční Plot z ocelových rámů na ocelové slouky na montované podezdívce, vrata ocelová rámová dvoukřídlová, vrátka ocelová rámová. Zpevněné plochy Betonové přístupové a příjezdové plochy

14 10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

15 Přílohy

16 11. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - RNDr. Zach Petr - LV 2420 Zákaz zcizení a zatížení - LV 2420 Zástavní právo smluvní - LV 2420 zemědělský půdní fond - LV Podmínky platnosti ceny Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Analýza trhu Rodinný dům rohový-vila, 170 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název Rodinný dům rohový-vila Lokalita Havlíčkův Brod Kraj Vysočina Okres Havlíčkův Brod Obec Havlíčkův Brod Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 190 Výměra pozemku m2 552 Počet podlaží 2 vila 3+2, garáž, kolna 1.PP+1.NP+podkroví Vytápění : ÚT plynovým kotlem, krbová kamna Technický stav : po částečné rekonstrukci

17 Plocha [m 2 ] 170 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaný cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: obdobně velký pozemek lepší technický stav Řadový koncový rodinný dům, 190 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název Řadový koncový rodinný dům Lokalita ul.nad Tratí, širší sousedství Kraj Vysočina Okres Havlíčkův Brod Obec Havlíčkův Brod Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 115 Počet budov 1 Výměra pozemku m2 475 Počet podlaží 3 řadový koncový rodinný dům PP+1.NP+podkroví Vytápění : ÚT plynovým kombi kotlem, krb s vnitřním rozvodem Ohřev vody : el.bojler Technický stav : po částečné vnitřní rekonstrukci Plocha [m 2 ] 190 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaný cena / m Kč

18 Porovnání s oceňovanou nemovitostí: sousedství železniční trati menší pozemek lepší technický stav Řadový koncový rodinný dům, 114 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název Řadový koncový rodinný dům Lokalita ul.u Pily, širší sousedství Kraj Vysočina Okres Havlíčkův Brod Obec Havlíčkův Brod Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 114 Počet budov 1 Výměra pozemku m2 197 Počet podlaží 3 řadový koncový rodinný dům 2+1 a PP+1.NP+2.NP Vytápění : ÚT plynovým kotlem Ohřev vody : el.bojler Technický stav : po omezené rekonstrukci bytu ve 2.NP Plocha [m 2 ] 114 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaný cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: sousedství železniční trati bez pozemku Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen

19 Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 rodinný dům Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Obytné plochy - bytové Nebytové plochy - sklepy Výpočet porovnávací hodnoty Kategorie Plocha [m 2 ] Zap. plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - bytové Nebytové plochy - sklepy Ostatní plochy - garáže CELKEM Porovnávací hodnota věci nemovité Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širším sousedství. Je zohledněna lokalita, velikost, technický stav, stáří. Nabídka je omezená. Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč

20 Fotodokumentace pohled z ulice pohled z ulice pohled z ulice pohled ze zahrady zahrada pokoj pokoj kuchyně

21 Fotodokumentace koupelna s WC garáž

22 - 22 -

23 - 23 -

24 Mapa oblasti