Ocenění č / / 2017

Transkript

1 Ocenění č / / 2017 pozemek p.č.st.572, jehož součástí je rodinný dům č.p.533, dále pozemek p.č.2290/4, příslušenství a trvalé porosty (LV č.69), k.ú.hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716 / 2b Praha 4 IČ: DIČ: CZ Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha 11 Datum vypracování: Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: KSPL 27 INS / 2014 Toto ocenění obsahuje 14 stran textu a 6 číslovaných stran příloh + 10 stran dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.

2 Obsah 1. Rekapitulace - současný stav Účel ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Předmět ocenění Místopis Přístup k věcem nemovitým Katastrální mapy přístupů - KÚ Hranice u Aše (647641) Omezení vlastnictví Popis nemovitostí Budova Rodinný dům č. p. 533 součástí pozemku st Parcela st. 572, součástí je stavba č. p Parcela 2290/ Přehled výměr pozemků podle druhu Katastrální mapy - KÚ Hranice u Aše (647641) Příslušenství Venkovní úpravy Znalecká doložka Přílohy Rizika Podmínky platnosti ceny Porovnávací metoda Analýza trhu Výpočet porovnávací hodnoty Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 69, k.ú. Hranice u Aše Mapa okolí - 2 -

3 1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Jedná se o menší zděný rodinný dům v původním stavu, ve stabilizované řídce zastavěné lokalitě rezidenční zástavby. Nemovitost je oceněná jako prázdná, bez závazků. kladné faktory - klidná lokalita - sousedství centra části obce - možnost rozšíření záporné faktory - technický stav, morální opotřebení - omezená možnost dalšího rozšíření Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých ke dni ocenění ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis, razítko - 3 -

4 2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny / tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 69, k.ú. Hranice u Aše Ostatní podklady Mapa okolí

5 5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 69, k.ú. Hranice u Aše ve vlastnictví SJM Bílý Jindřich a Bílá Zděnka Dobrovského 533, Hranice Parcelní Výměra v číslo m2 Druh pozemku Způsob využití Stavba st zastavěná plocha a nádvoří + č. p /4 407 zahrada Celkem 485 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p. 533 Rodinný dům + st. 572 rodinný dům (poznámka: + ve sloupci Na parcele před názvem parcely znamená, že tato stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Hranice se nachází v okrese Cheb, Karlovarském kraji. Je nejzápadnějším městem v okresu Cheb. Je situované cca 9 km severozápadně od Aše, cca 30 km severozápadně od Chebu a cca 2 km od hranic se SRN. Podle Lexikonu měst a obcí má 2145 obyvatel. Je zde základní občanská vybavenost (městský úřad, mateřská škola, základní škola, pošta, sportoviště, zdravotnické zařízení, kulturní zařízení, obchody). Městem prochází komunikace nižší třídy. Město je dostupné linkovými autobusy a železnicí do Aše. Ve městě jsou vybudované veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci okrajová část-zástavba RD Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ano Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ne Předmětná nemovitost je situovaná v ulici Dobrovského, na jihozápadním okraji města, v řídce zastavěné rezidenční lokalitě. Centrum města je vzdálené cca 600m, zastávka autobusu cca 350m, železniční zastávka cca 700m. Parkování je velmi dobré v ulici. Je možný vjezd na pozemek. Dům sousedí s obdobnými nemovitostmi. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 75 Km Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena pozemkem p.č.st.572, jehož součástí je samostatně stojící rodinný dům č.p.533, dále pozemkem p.č.2290/4. Pozemek p.č.2290/4 je užíván jako zahrada se studnou, kolnou, pergolou, kotcemi, venkovními úpravami a trvalými porosty. Dům je orientovaný hřebenem souběžně s ulicí, od které je oddělený malou předzahrádkou. Pozemky jsou rovinné, společně oplocené. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci, napojená na veřejný rozvod kanalizace, elektřiny. Je možnost napojení na veřejný rozvod plynu. Voda je přivedena ze studny na pozemku zahrady. Dům je užíván cca 80 let. Během životnosti byly provedeny nezbytné stavební úpravy. Je delší dobu bez běžné údržby. Nemovitost je užívána k trvalému bydlení. Adresa Kraj Karlovarský kraj Obec Hranice Počet obyvatel

6 Kat. území Hranice u Aše Ulice Dobrovského č.p. 533 Část obce Hranice 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 3847/1 ostatní plocha ostatní komunikace Město Hranice Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Podrobné informace o přístupových parcelách: Parcela 3847/1 Katastr Hranice u Aše LV 1 Typ parcely Druh Využití Parcela katastru nemovitostí ostatní plocha ostatní komunikace Ve vlastnictví Město Hranice U pošty 182, Hranice - 6 -

7 7.1. Katastrální mapy přístupů - KÚ Hranice u Aše (647641) červená - parcely v ocenění, žlutá - přístup 1, zelená - přistup 2, modrá - přistup 3 8. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 69 Kód 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572 Riziko Ano LV 69 Kód 0 Nařízení exekuce - Bílá Zděnka K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. st. 572; p.č. 2290/4; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572; č. p. 533 na parcele st. 572 Riziko Ano LV 69 Kód 2 Omezení převodu nemovitosti K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572 Riziko Ano LV 69 Kód 3 Půjčka od ČSTSP K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572 Riziko Ano LV 69 Kód 170 Zahájení exekuce - Bílá Zděnka K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. st. 572; p.č. 2290/4; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572; č. p. 533 na parcele st

8 Riziko Ano LV 69 Kód 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572 Riziko Ano LV 69 Kód 34 Zástavní právo soudcovské K nemovitosti p.č. st. 572; p.č. 2290/4; č. p. 533 na parcele st. 572 Riziko Ano Ochrany nemovitosti zapsaná na LV LV 69 Kód 27 zemědělský půdní fond K nemovitosti p.č. 2290/4 Riziko Ano 9. Popis nemovitostí 9.1. Budova Rodinný dům č. p. 533 součástí pozemku st. 572 Katastr Hranice u Aše LV 69 Část obce Hranice Typ stavby budova s číslem popisným Využití rodinný dům Na parcele st. 572 součást pozemku Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Informativní celkový obestavěný prostor m 3 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 0 Nařízení exekuce - Bílá Zděnka 0 Nařízení exekuce - Bílý Jindřich 2 Omezení převodu nemovitosti 3 Půjčka od ČSTSP 170 Zahájení exekuce - Bílá Zděnka 170 Zahájení exekuce - Bílý Jindřich 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 34 Zástavní právo soudcovské Popis stavby Rodinný dům je zděný, s malým sklepem, s přízemím a podkrovím v sedlové střeše. Je pravoúhlého půdorysu s přistavěným dřevěným zádveřím k severnímu štítu a vystupujícím zděným sociálním zařízením v jihozápadní fasádě s pultovou střechou. Je přístupný z ulice a nádvoří do verandy. Schodiště do podkroví je vnitřní dřevěné umístěné v předsíni. Do sklepa se přistupuje po schodišti poklopem v podlaze chodby. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1. Vybavení je převážně podstandardní, zvýšeně opotřebované běžným užíváním. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva, ohřev vody el.bojlerem. Údržba je omezená. Všechny konstrukce životnosti jsou opotřebované běžným užíváním

9 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce kamenné bez izolace svislé konstrukce zděné v tloušťce 50 cm, dřevěná oboustranně obíjená veranda vodorovné konstrukce, dřevěné trámové, 1.PP betonové stropy konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným, nad koupelnou a zádveřím pultová krytina střech eternitové šablony, plech na pultové střeše klempířské konstrukce pozinkované úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka úpravy vnějších povrchů hrubá omítka vnitřní obklady obklad keramický v koupelně a za kuch.linkou a sporákem, dřevěné v podkroví, polystyrénové čtverce, dřev.desky schody dřevěné do podkroví, betonové do sklepa dveře a vrata dřevěné do rámových zárubní okna plastová s dvojsklem, jednoduché ve verandě povrch podlah PVC, textilní krytina, dřevěná prkenná, betonová vytápění kamny na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod bleskosvodu vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vnitřní kanalizace vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) kuchyně kuchyňská linka s dřezem, el.sporák, sporák na PB nefunkční koupelna vana, umyvadlo chybí WC WC kombi Technický stav zhoršený Stáří odhadem 80 roků Opotřebení odhadem 70 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby vykazuje trhliny ve zdivu obvodovém, poškozená střešní krytina, vlhkost zdiva, opadávající vnější omítka Popis prvků dlouhodobé životnosti opotřebení technické - běžným užíváním Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy opotřebení technické - běžným užíváním, nedostatečnou údržbou, na hranici životnosti Dispozice Umístění Kategorie plochy Místnost / Prostor Výměra [m 2 ] Koef. Z.plocha [m 2 ] 1.PP Obytné plochy - bytové sklep NP Obytné plochy - bytové zádveří NP Obytné plochy - bytové WC NP Obytné plochy - bytové chodba NP Obytné plochy - bytové kuchyně NP Obytné plochy - bytové předsíň

10 1.NP 1.NP 1.NP 1.podkro ví 1.podkro ví Obytné plochy - bytové obývací pokoj Obytné plochy - bytové koupelna Obytné plochy - bytové pokoj Obytné plochy - bytové pokoj Obytné plochy - bytové pokoj (Zdroj užitných ploch: Vlastní měření při místním šetření) Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do není Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do není Plyn z veřejného není vlastní ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Elektřina přivedena vzdušným vedením. Je možnost napojení na veřejný rozvod plynu. Katastr 9.2. Parcela st. 572, součástí je stavba č. p Hranice u Aše Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p. 533 LV 69 Výměra m

11 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 0 Nařízení exekuce - Bílá Zděnka 0 Nařízení exekuce - Bílý Jindřich 2 Omezení převodu nemovitosti 3 Půjčka od ČSTSP 170 Zahájení exekuce - Bílá Zděnka 170 Zahájení exekuce - Bílý Jindřich 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 34 Zástavní právo soudcovské 9.3. Parcela 2290/4 Katastr Hranice u Aše Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zahrada Využití LV 69 Výměra m Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 0 Nařízení exekuce - Bílá Zděnka 0 Nařízení exekuce - Bílý Jindřich 2 Omezení převodu nemovitosti 3 Půjčka od ČSTSP 170 Zahájení exekuce - Bílá Zděnka 170 Zahájení exekuce - Bílý Jindřich 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 34 Zástavní právo soudcovské Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond

12 9.4. Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku Výměra [m 2 ] zahrada 407 zastavěná plocha a nádvoří 78 CELKEM

13 9.5. Katastrální mapy - KÚ Hranice u Aše (647641) červená plná - cenotvorné, červená šrafovaná - necenotvorné, šedě šrafovaná - není předmětem ocenění

14 9.6. Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna Přízemní, dřevěná jednostranně obíjená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, bez základů. Zhoršený tech.stav, bez údržby. pergola - přístřešek Dřevěná z hranolů, stanová střecha. Zhoršený technický stav. kotce Dřevěné stlučené, obdélníkového půdorysu. Užívají se. Zhoršený technický stav Venkovní úpravy Venkovní úprava Popis Výměra Stáří [roků] Přípojky inženýrských Přípojka vody ze studny, elektřiny, kanalizace. sítí Betonové schodiště Betonové schodišťové stupně přístupu na zahradu. Povrch se drolí. Průměrný technický stav. Plot uliční a sousední Pletivo do ocelových sloupků. Prověšené, poškozené. Vjezdová vrata Dřevěný rám s výplní pletivem, betonový a ocelový sloupek. Zhoršený technický stav. Vstupní vrátka Ocelový rám s výplní pletivem do ocelových sloupků. Zhoršený technický stav. Studna Kopaná kamenná, hl.6,5m, zdroj pitné vody. 10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

15 Přílohy

16 11. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - LV 69 Nařízení exekuce - Bílá Zděnka - LV 69 Omezení převodu nemovitosti - LV 69 Půjčka od ČSTSP - LV 69 Zahájení exekuce - Bílá Zděnka - LV 69 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - LV 69 Zástavní právo soudcovské - LV 69 zemědělský půdní fond - LV Podmínky platnosti ceny Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Analýza trhu rodinný dům, 320 m 2 užitné plochy

17 Kategorie rodinný dům (před rekonstrukcí) Datum Název rodinný dům Lokalita Aš-Doubrava Kraj Karlovarský kraj Okres Cheb Obec Aš Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 220 Výměra pozemku m2 634 Počet podlaží 3634 starší rodinný dům 1.PP, 1.NP, podkroví Ing.sítě : vodovod z pramene, kanalizace do jímky, elektřina Vytápění : kamna na tuhá paliva Technický stav : zhoršený Plocha [m 2 ] 320 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaný cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: méně atraktivní lokalita obdobný technický stav rodinný dům, 125 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název rodinný dům Lokalita Hazlov Kraj Karlovarský kraj Okres Cheb Obec Hranice

18 Zdroj Obestavěný prostor m3 611 Zastavěná plocha m2 77 Výměra pozemku m2 952 Počet podlaží 3 starší rodinný dům PP, 1.NP, podkroví Ing.sítě : vodovod, kanalizace do jímky, elektřina Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva Technický stav : průměrný Plocha [m 2 ] 125 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaný cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: méně atraktivní lokalita větší pozemek obdobný technický stav rodinný dům, 410 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům (před rekonstrukcí) Datum Název rodinný dům Lokalita Hranice, ul.ruská Kraj Karlovarský kraj Okres Cheb Obec Hranice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server

19 Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Výměra pozemku m Počet podlaží 3 starší větší rodinný dům, garáž bytové jednotky 4+1, 1+kk, PP, 1.NP, podkroví Ing.sítě : vodovod ze studny, kanalizace do jímky, elektřina Vytápění : lokální kamny na tuhá paliva Technický stav : zhoršený Plocha [m 2 ] 410 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 20 % Redukovaný cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: méně atraktivní lokalita větší pozemek větší stavba horší technický stav rodinný dům, 150 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům (před rekonstrukcí) Datum Název rodinný dům Lokalita Hranice-Pastviny Kraj Karlovarský kraj Okres Cheb Obec Hranice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 81 Výměra pozemku m2 81 Počet podlaží 3 starší rodinný dům PP, 1.NP, podkroví Ing.sítě : vodovod ze studny, kanalizace do jímky, elektřina Vytápění : lokální kamny na tuhá paliva Technický stav : průměrný Plocha [m 2 ] 150 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaný cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí:

20 bez pozemku méně atraktivní lokalita obdobný technický stav Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 rodinný dům Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Obytné plochy - bytové Pozemky - zahrada Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří Výpočet porovnávací hodnoty Kategorie Plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - bytové CELKEM Porovnávací hodnota věci nemovité Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širšího sousedství. Je zohledněna lokalita, velikost, technický stav, stáří. Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč

21 Fotodokumentace ulice Dobrovského pohled z ulice pohled na severní fasádu pohled na západní fasádu ze zahrady zahrada s kotcemi a pergolou obývací pokoj pokoj v podkroví kuchyně

22 Fotodokumentace chodba se schodištěm do podkroví koupelna WC schody do sklepa veranda kolna

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 Mapa oblasti