Znalecký posudek č / 70 / 2018

Transkript

1 Znalecký posudek č / 70 / 2018 pozemek p.č.st.87, jehož součástí je rodinný dům č.p.68, dále pozemek p.č.105/1, včetně příslušenství a trvalých porostů (LV č.313), katastrální území Nasavrky, obec Nasavrky, okres Chrudim Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716 / 2b Praha 4 IČ: DIČ: CZ Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha 11 Datum vypracování: Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: sp.zn. KSPA 56 INS 2799/2017 Toto ocenění obsahuje 12 stran textu a 5 číslovaných stran příloh + 7 stran dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.

2 Obsah 1. Rekapitulace - současný stav Účel ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Předmět ocenění Místopis Přístup k věcem nemovitým Omezení vlastnictví Popis nemovitostí Budova Rodinný dům č. p. 68 součástí pozemku st Parcela st. 87, součástí je stavba č. p Parcela 105/ Parcela 105/ Přehled výměr pozemků podle druhu Katastrální mapy - KÚ Nasavrky Znalecká doložka Přílohy Rizika Podmínky platnosti ceny Porovnávací metoda Analýza trhu Výpočet porovnávací hodnoty Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 313, k.ú. Nasavrky - 2 -

3 1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti insolvenčního dlužníka pana Jiřího Vodrážky a sociální pracovnice. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, proto bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovitosti. Byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Znalec upozorňuje, že se předpokládané konstrukce, vybavení, zařízení stavby a technický stav interiéru může od skutečnosti i výrazněji odlišovat. Stav nemovité věci byl uvažován jako zhoršený. V archivu MÚ nejsou k dospozici žádné využitelné podklady. kladné faktory - možnost napojení na všechny veřejné inženýrské sítě - centrum města záporné faktory - technický stav nemovité věci - omezený příjezd, není možnost vjezdu na pozemky Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých - pozemku p.č.st.87, jehož součástí je rodinný dům č.p.68, dále pozemku p.č.105/1, včetně příslušenství a trvalých porostů (LV č.313), katastrální území Nasavrky, obec Nasavrky, okres Chrudim ke dni ocenění ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis, razítko - 3 -

4 2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 313, k.ú. Nasavrky 2. Ostatní podklady - 4 -

5 5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, přípojek, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 313, k.ú. Nasavrky ve vlastnictví Vodrážka Jiří Strádovská 68, Nasavrky Parcelní Výměra v číslo m2 Druh pozemku Způsob využití Stavba st zastavěná plocha a nádvoří + č. p /1 193 zahrada 105/2 79 zahrada Celkem 497 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p. 68 Rodinný dům + st. 87 rodinný dům (poznámka: + ve sloupci Na parcele před názvem parcely znamená, že tato stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Nasavrky se nachází v okrese Chrudim v Pardubickém kraji. Je situované cca 13 km jižně od města Chrudim. Podle Lexikonu měst a obcí má 1666 obyvatel. Město je sídlem městského úřadu, který je pověřeným úřadem. Je zde základní občanská vybavenost (městský úřad, banka, pošta, mateřská a základní škola, zdravotní zařízení, kulturní zařízení, sportoviště). Městem prochází komunikace 1.třídy Trutnov Velká Bíteš. Je dostupná linkovými a dálkovými autobusy z Pardubic, Chrudimi, Havlíčkova Brodu, Hlinska, Liberce. Ve městě jsou vybudované veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, plynu. V lokalitě je omezené množství pracovních příležitostí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci Úzké centrum-historická část Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ano Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Předmětná nemovitá věc se nachází na severním okraji Náměstí, při napojení ulice Strádovská, v sousedství kostela sv.jiljí, v památkové zóně se zákazem vjezdu všech motorových vozidel. Není možný vjezd na pozemek. V lokalitě jsou vybudované veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Pozemky jsou situované v severním zářezu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 28 Km Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Nemovitost je dle podkladové dokumentace a náhledu tvořena pozemkem p.č.st.87, jehož součástí je samostatně stojící rodinný dům č.p.68. Rodinný dům odděluje pozemek p.č.105/1, který je užíván jako předzahrada a pozemek p.č.105/2 užívaný jako zahrada s trvalými porosty. Pozemek p.č.105/2 je přístupný pouze vrátky přímo z ulice. Pozemky jsou dle náhledu celé oplocené. Přes pozemek p.č.105/1 se předloženým schodištěm vstupuje do zádveří domu. Na pozemku p.č.105/1 se nachází venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky jsou severozápadně skloněné. Je pravděpodobně přivedena přípojka elektřiny, vody a plynu. Kanalizace je přivedená na pozemek. Rodinný dům byl postavený pravděpodobně před více než 100 lety. Nemovitost k předmětnému datu sloužila k trvalému bydlení. Viditelné venkovní úpravy tvoří na předzahrádce přípojky inženýrských sítí, keramický uliční plot, vstupní vrátka, přístupová plocha, dále - 5 -

6 dřevěná kolna. Venkovní úpravy oplocené zahrady v zářezu tvoří plot z ocelových plotových rámů na podezdívce a opěrné zdi, se vstupními vrátky. Jsou ve zhoršeném stavu, s omezenou údržbou. Trvalé porosty jsou představovány převážně ovocnými porosty. Dle náhledu je nemovitost ve výrazně zhoršeném technickém stavu, delší dobu neudržovaná. Kategorie povodňového ohrožení Adresa Kraj Pardubický kraj Město Nasavrky Počet obyvatel 1673 Kat. území Ulice Strádovská 68 Část obce Nasavrky - 6 -

7 přispěvatelé OpenStreetMap 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 620/1 ostatní plocha ostatní komunikace Město Nasavrky Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený příjezd. zákaz vjezdu motorových vozidel 8. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 313 Kód 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu K nemovitosti p.č. st. 87; p.č. 105/1; p.č. 105/2; č. p. 68 na parcele st. 87 Riziko Ano LV 313 Kód 32 Zástavní právo smluvní K nemovitosti p.č. st. 87; p.č. 105/1; p.č. 105/2; č. p. 68 na parcele st. 87 Riziko Ano Ochrany nemovitosti zapsaná na LV - 7 -

8 LV 313 Kód 11 chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna K nemovitosti p.č. st. 87; p.č. 105/1; p.č. 105/2; č. p. 68 na parcele st. 87 Riziko Ano LV 313 Kód 17 pam. zóna - budova, pozemek v památkové zóně K nemovitosti p.č. st. 87; p.č. 105/1; p.č. 105/2; č. p. 68 na parcele st. 87 Riziko Ano LV 313 Kód 27 zemědělský půdní fond K nemovitosti p.č. 105/1; p.č. 105/2 Riziko Ano 9. Popis nemovitostí 9.1. Budova Rodinný dům č. p. 68 součástí pozemku st. 87 Katastr Nasavrky LV 313 Část obce Nasavrky Typ stavby budova s číslem popisným Využití rodinný dům Na parcele st. 87 součást pozemku Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP - hrubý odhad m 2 Informativní celkový obestavěný prostor - hrubý odhad m 3 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 32 Zástavní právo smluvní Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 11 chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna 17 pam. zóna - budova, pozemek v památkové zóně Popis stavby Dle náhledu se jedná o samostatně stojící rodinný dům, západní fasádou situovaný na uliční hranici. Má dvě nadzemní podlaží a částečné podkroví. Schodiště je vnitřní. V přízemí jsou dle sdělení technické prostory, ve 2.NP obytné prostory, podkroví je částečně užívané. V domě není sociální zařízení, pouze suché WC. Dům je trvale užívaný. Technický stav interiéru domu není znám. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce bez izolace svislé konstrukce smíšené vodorovné konstrukce, nezjištěno stropy konstrukce střechy sedlová krytina střech eternitové šablony klempířské konstrukce pozinkované úpravy vnitřních povrchů nezjištěno - 8 -

9 úpravy vnějších povrchů vnitřní obklady schody dveře a vrata okna povrch podlah vytápění elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní vodovod vnitřní kanalizace vnitřní plynovod ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) štuková omítka nezjištěno nezjištěno nezjištěno dvojitá dřevěná špaletová nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno Technický stav zhoršený Stáří odhadem 150 roků Opotřebení odhadem 80 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby poškozená střešní krytina, klempířské konstrukce, trhliny ve zdivu, opadaná vnější omítka vykazuje Dispozice - hrubý odhad Umístění Kategorie plochy Místnost / Prostor Výměra [m 2 ] Koef. Z.plocha [m 2 ] 1.NP Nebytové plochy nebytové 2.NP Obytné plochy - bytové podkro ví Obytné plochy - bytové NP součet ploch v podlaží NP součet ploch v podlaží podkro součet ploch v podlaží ví Nebytové plochy - nebytové - celkem Obytné plochy - bytové - celkem CELKEM plochy (Zdroj užitných ploch: Odvozené z KM a aplikace koeficientu využitelnosti) Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do není Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do není Plyn z veřejného napojeno vlastní ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Skutečný stav nezjištěn

10 9.2. Parcela st. 87, součástí je stavba č. p. 68 Katastr Nasavrky LV 313 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p Parcela 105/1 Katastr Nasavrky LV 313 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m Druh zahrada Využití 9.4. Parcela 105/2 Katastr Nasavrky LV 313 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m 2 79 Druh zahrada Využití 9.5. Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku Výměra [m 2 ] zahrada 272 zastavěná plocha a nádvoří 225 CELKEM

11 9.6. Katastrální mapy - KÚ Nasavrky

12 10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2448 znaleckého deníku

13 Přílohy

14 11. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - LV 313 Zástavní právo smluvní - LV 313 chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna - LV 313 pam. zóna - budova, pozemek v památkové zóně - LV 313 zemědělský půdní fond - LV Podmínky platnosti ceny Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Principem této metody je vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pro porovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení Analýza trhu rodinný dům, 278 m 2 užitné plochy

15 Kategorie rodinný dům Datum Název rodinný dům Lokalita Lukavice Kraj Pardubický kraj Okres Chrudim Obec Lukavice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m2 650 Zastavěná plocha m2 rodinný dům s garáží s hospodářskou částí (dílna, dřevník) 1.NP, 2.NP Technický stav : původní, před rekonstrukcí Plocha [m 2 ] 278 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: méně atraktivní lokalita větší nemovitost neužívaná rodinný dům, 100 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název rodinný dům Lokalita Miřetice-Švihov Kraj Pardubický kraj Okres Chrudim Obec Miřetice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server

16 Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Výměra pozemku m2 456 Počet podlaží 1 rodinný dům s hospodářskou částí (stodola) 1.NP Ing.sítě : elektřina, voda ze studny, kanalizace do septiku Vytápění : lokální na tuhá paliva Technický stav : původní, před rekonstrukcí Plocha [m 2 ] 100 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: méně atraktivní lokalita menší nemovitost rodinný dům, 100 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název rodinný dům Lokalita ul.strádovská, Nasavrky Kraj Pardubický kraj Okres Chrudim Obec Nasavrky Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Výměra pozemku m2 302 Počet podlaží 2 rodinný dům s hospodářskou částí (stodola) 1.PP, 1.NP Ing.sítě : vodovod, kanalizace, elektřina, plyn Vytápění : lokální plynové, na tuhá paliva Technický stav : původní Plocha [m 2 ] 100 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: totožná ulice dle náhledu lepší technický stav možnost vjezdu na pozemek

17 menší pozemek Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 rodinný dům Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Obytné plochy - bytové Nebytové plochy - nebytové Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří Výpočet porovnávací hodnoty Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širšího sousedství. Je zohledněna lokalita, velikost, technický stav, stáří. Kategorie Plocha [m 2 ] Zap. plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - bytové Nebytové plochy - nebytové CELKEM Porovnávací hodnota věci nemovité Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč

18 Fotodokumentace

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -