Znalecký posudek č / 55 / 2018

Transkript

1 Znalecký posudek č / 55 / 2018 ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na bytové jednotce č.303/1 (LV č.801), včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p.303 a poz. p.č.st.361 (LV č.776), k.ú.kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram Objednatel: JUDr.Jiří Voda LL.M. Sokolovská 85 / Praha 8 Karlín Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha 11 Datum vypracování: Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení JUDr.Jiřího Vodu, insolvenčního správce Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: KSPH 66 INS 835 / 2018 Toto ocenění obsahuje 13 stran textu a 6 číslovaných stran příloh + 7 stran dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.

2 Obsah 1. Rekapitulace - současný stav Účel ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Předmět ocenění Místopis Přístup k věcem nemovitým Katastrální mapy přístupů - KÚ Kosova Hora (670014) Omezení vlastnictví Popis nemovitostí Bytový dům č. p. 303 na pozemku st Jednotka 303/1 v č. p Parcela st Přehled výměr pozemků podle druhu Katastrální mapy - KÚ Kosova Hora (670014) Znalecká doložka Přílohy Rizika Podmínky platnosti ceny Porovnávací metoda Analýza trhu Výpočet porovnávací hodnoty Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 801, k.ú. Kosova Hora Výpis z katastru nemovitostí LV č. 776, k.ú. Kosova Hora - 2 -

3 1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti insolvenčního dlužníka. Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. kladné faktory: - byt po částečné modernizaci - dobrá možnost parkování - technologie domu - přímý dosah zeleně záporné faktory: - spoluvlastnický podíl - poloha v domě Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na bytové jednotce č.303/1 (LV č.801), včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p.303 a poz. p.č.st.361 (LV č.776), k.ú.kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram ke dni ocenění ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis, razítko - 3 -

4 2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 801, k.ú. Kosova Hora Výpis z katastru nemovitostí LV č. 776, k.ú. Kosova Hora 2. Ostatní podklady mapa okolí mapa širších souvislostí - 4 -

5 5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, přípojek, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 801, k.ú. Kosova Hora ve vlastnictví Dvořák Luboš č. p. 303, Kosova Hora 1/2 Říhová Gabriela Měšetice 12, Sedlec-Prčice 1/2 Jednotka Podíl na spol. částech Způsob využití Typ 303/1 6974/83377 byt byt.z. zapsané na LV 776, k.ú. Kosova Hora ve vlastnictví Dvořák Luboš č. p. 303, Kosova Hora 6974/ Říhová Gabriela Měšetice 12, Sedlec-Prčice 6974/ Parcelní Výměra v Druh pozemku Způsob využití Stavba číslo m2 st zastavěná plocha a nádvoří č. p. 303 Celkem 921 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p. 303 Bytový dům st. 361 objekt k bydlení (poznámka: + ve sloupci Na parcele před názvem parcely znamená, že tato stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Kosova Hora se nachází v okrese Příbram, kraji Středočeském. Je situovaná cca 4 km východně od Sedlčan, cca 35 km východně od Příbrami. Podle Lexikonu měst a obcí má město 1298 obyvatel. V obci je občanská a technická vybavenost odpovídající jeho velikosti a významu (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, obchody, pohostinství, sportoviště). Další občanská vybavenost se nachází v sousedních Sedlčanech. Obcí prochází komunikace nižších tříd. Je napojena na linkovou místní autobusovou a železniční dopravu. Nabídka pracovních možnost v místě je omezená, dobrá je ve větších obcích v okolí a v Příbrami, Benešově a Praze. Životní prostředí je příznivé, klidná rekreační oblast, Vltavské přehrady nedaleko. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci okrajová část Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ne Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Předmětný bytový dům je situovaný na severním okraji obce, v lokalitě nízkopodlažních bytových domů obklopené původní zástavbou rodinných domů. Centrum obce a zastávka autobusu jsou vzdálené cca 400m, železniční stanice cca 600m. Parkování je dobré na podélných stáních v ulici. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 70 Km Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící zděný bytový dům č.p.303, s plochou střechou. Je postavený v zářezu na pozemku p.č.st.361. Vše na LV č.776. Pozemek je severozápadně skloněný, přímo přístupný z veřejné obecní - 5 -

6 komunikace. Dům má jeden samostatný vchod v podzemí. Má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Obsahuje 12 bytových jednotek v nadzemních podlažích, čtyři na podlaží, přístupných nepřímo osvětleným jednoramenným schodištěm. V podzemním podlaží jsou společné prostory. Dům je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Kategorie povodňového ohrožení Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Kosova Hora Počet obyvatel 1313 Kat. území Kosova Hora Ulice Kosova Hora č.p. 303 Část obce Kosova Hora - 6 -

7 přispěvatelé OpenStreetMap 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 270/21 ostatní plocha ostatní komunikace Obec Kosova Hora Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady

8 7.1. Katastrální mapy přístupů - KÚ Kosova Hora (670014) červená - parcely v ocenění, žlutá - přístup 1, zelená - přistup 2, modrá - přistup 3 8. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 801 Kód 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti K nemovitosti jednotka 303/1 v č. p. 303 Riziko Ano LV 801 Kód 170 Zahájení exekuce - Dvořák Luboš K nemovitosti jednotka 303/1 v č. p. 303 Riziko Ano LV 801 Kód 32 Zástavní právo smluvní K nemovitosti jednotka 303/1 v č. p. 303 Riziko Ano 9. Popis nemovitostí 9.1. Bytový dům č. p. 303 na pozemku st. 361 Katastr Kosova Hora Část obce Kosova Hora Typ stavby budova s číslem popisným Využití objekt k bydlení LV

9 Na parcele st. 361 Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 3 Podkroví Popis stavby Předmětem ocenění je bytová jednotka č.303/1 s příslušenstvím o velikosti 3+1 (LV č.801). K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p.303 a pozemku p.č.st.361 ve výši 6974/83377 (LV č.776). Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Jedná se o rohový dvoustranně J-V orientovaný byt. Nachází se v 1.NP. Dva sklepy jsou umístěné v 1.PP. Ze společné chodby se vstupuje do předsíně. Z ní se vchází do pokoje, koupely, WC a komory. Pokoj je průchozi do kuchyně a ložnice s balkonem umístěným na terénu. Vytápění je ústřední s elektrokotlem, ohřev vody el.bojlerem. Bytová jednotka je v průměrném technickém stavu. Je užívána k trvalému bydlení. Během užívání byla provedena rekonstrukce koupelny, WC, vyměněna okna, rozvody zti. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce zděné vodorovné konstrukce, betonové montované stropy konstrukce střechy plochá střecha krytina střech živičné pásy klempířské konstrukce pozinkované úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů omítka z břizolitu vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s teracovými stupni dveře a vrata portál plastový prosklený, vnitřní dveře náplńové do ocelových zárubní, skládací okna plastová s dvojsklem povrch podlah s kobercem, pryžové, s keramickou dlažbou vytápění etážové s elektrokotlem elektroinstalace vč. třífázový rozvod bleskosvodu vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, domácí telefon, rozvody antén VZT,EPS a pod.) kuchyně kuchyňská linka s dřezem, el.sporák koupelna rohová vana, umývadlo, žebříkové otopné těleso, ventilátor WC WC kombi, ventilátor Technický stav průměrný Stáří odhadem 40 roků Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby nevykazuje Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno - 9 -

10 Kanalizace do není Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do není Plyn z veřejného není vlastní ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není 9.2. Jednotka 303/1 v č. p. 303 Katastr Kosova Hora LV 801 Typ jednotky jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Využití byt Podíl na společných částech domu 6974/83377 Podlaží Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 170 Zahájení exekuce - Dvořák Luboš 32 Zástavní právo smluvní Dispozice Kategorie plochy Místnost / Prostor Výměra [m 2 ] Koef. Zap.plocha [m 2 ] Obytné plochy - bytové koupelna Obytné plochy - bytové pokoj Obytné plochy - bytové WC Obytné plochy - bytové pokoj Obytné plochy - bytové komora Obytné plochy - bytové kuchyně Obytné plochy - bytové předsíň Obytné plochy - bytové pokoj Obytné plochy - bytové balkon Obytné plochy - bytové sklep Obytné plochy - bytové sklep (Zdroj užitných ploch: prohlášení vlastníka a vlastní měření) 9.3. Parcela st. 361 Katastr Kosova Hora LV 776 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p

11 Dispozice Kategorie plochy Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří Název plochy Výměra [m 2 ] Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří CELKEM Výměra [m 2 ]

12 9.5. Katastrální mapy - KÚ Kosova Hora (670014) červená plná - cenotvorné, červená šrafovaná - necenotvorné, šedě šrafovaná - není předmětem ocenění

13 10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

14 Přílohy

15 11. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - LV 801 Zahájení exekuce - Dvořák Luboš - LV 801 Zástavní právo smluvní - LV Podmínky platnosti ceny Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Principem této metody je vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pro porovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení Analýza trhu Byt 3+kk, 60 m 2 užitné plochy

16 Kategorie byt Datum Název Byt 3+kk Lokalita Prosenická Lhota, sousedství Kraj Středočeský kraj Okres Příbram Obec Prosenická Lhota Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Byt 3+kk/balkon (z původního 2+1), OV, garáž Lokalita : Prosenická Lhota, širší sousedství Technologie : cihlová Vytápění : ÚT elektrokotel Technický stav : průměrný Zastavěná plocha m2 Podlaží/celkem 1. NP / 3 Plocha [m 2 ] 60 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 5 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: garáž v domě méně atraktivní lokalita obdobné umístění v domě menší plocha obdobný technický stav Byt 2+1, 67 m 2 užitné plochy

17 Kategorie byt Datum Název Byt 2+1 Lokalita Sedlčany, sousedství Kraj Středočeský kraj Okres Příbram Obec Sedlčany Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Byt 23+1, OV Lokalita : Sedlčany, ul.u Kulturního Domu, sídliště Technologie : cihlová Vytápění : ÚT elektrokotlem, el.bojler Technický stav : po rekonstrukci 2017 Zastavěná plocha m2 Podlaží/celkem 3. NP / 3 Plocha [m 2 ] 67 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 30 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: atraktivnější lokalita lepší umístění v domě obdobná plocha lepší technický stav Byt 3+kk, 54 m 2 užitné plochy

18 Kategorie byt Datum Název Byt 3+kk Lokalita Sedlčany, sousedství Kraj Středočeský kraj Okres Příbram Obec Sedlčany Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Byt 3+kk, OV Lokalita : Sedlčany, ul.u Kulturního Domu, sídliště Technologie : cihlová Vytápění : ÚT, centrální Technický stav : průměrný Zastavěná plocha m2 Podlaží/celkem 2. NP / 3 Plocha [m 2 ] 54 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 30 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: atraktivnější lokalita lepší umístění v domě menší plocha obdobný technický stav Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 byt

19 Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Obytné plochy - bytové byt Výpočet porovnávací hodnoty Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širšího sousedství. Je zohledněna lokalita, velikost, technický stav, stáří. Kategorie Plocha [m 2 ] Zap. plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - bytové CELKEM Porovnávací hodnota věci nemovité Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč

20 Fotodokumentace

21 Fotodokumentace

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -