Znalecký posudek č / 27 / 2018

Transkript

1 Znalecký posudek č / 27 / 2018 pozemek p.č.st.74, jehož součástí je objekt bydlení č.p.70, včetně příslušenství (LV č.16), k.ú.neustupov, okres Benešov Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716 / 2b Praha 4 Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha 11 Datum vypracování: Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: MSPH 91 INS / 2014 Toto ocenění obsahuje 12 stran textu a 7 číslovaných stran příloh + 1 strana dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.

2 Obsah 1. Rekapitulace - současný stav Účel ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Předmět ocenění Místopis Přístup k věcem nemovitým Katastrální mapy přístupů - KÚ Neustupov (704245) Omezení vlastnictví Popis nemovitostí Objekt bydlení č. p. 70 součástí pozemku st Parcela st. 74, součástí je stavba č. p Přehled výměr pozemků podle druhu Katastrální mapy - KÚ Neustupov (704245) Příslušenství Venkovní úpravy Znalecká doložka Přílohy Rizika Podmínky platnosti ceny Porovnávací metoda Analýza trhu Výpočet porovnávací hodnoty Další přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16, k.ú. Neustupov - 2 -

3 1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Jedná se o starší vnitřní řadový rodinný dům s novým zastřešením a vybouranou vnitřní dispozicí (kromě nosných stěn), s ponechanou sutí. Jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce dlužníka. Nemovitá věc byla celá zpřístupněná. Nemovitost je oceněná jako prázdná, bez závazků. kladné faktory - širší centrum obce - přímá dostupnost přírody záporné faktory - technický stav, není možnost okamžitého využívání - omezená možnost dalšího rozšíření - omezená vybavenost a inženýrské sítě v obci Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých ke dni ocenění ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis, razítko - 3 -

4 2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16, k.ú. Neustupov 2. Ostatní podklady - 4 -

5 5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, přípojek, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 16, k.ú. Neustupov ve vlastnictví Eliášek Vladimír Bělocerkevská 1049/3, Vršovice, Praha 10 Parcelní Výměra v Druh pozemku Způsob využití Stavba číslo m2 st zastavěná plocha a nádvoří + č. p. 70 Celkem 191 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p. 70 Objekt bydlení + st. 74 objekt k bydlení (poznámka: + ve sloupci Na parcele před názvem parcely znamená, že tato stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Městys Neustupov se nachází v okrese Benešov, ve Středočeském kraji. Leží cca 17 km severovýchodně od Vlašimi, cca 20 km severně od Benešova, cca 22 km jižně od Tábora a cca 3 km od silnice 1.třídy Benešov Tábor. V obci je minimální občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, sportoviště). Podle Malého lexikonu obcí ČR ná městys 518 obyvatel. V městysu jsou vybudované veřejné rozvody elektřiny a vody. Městysem prochází silniční komunikace nižších tříd. Je napojen na lokální autobusovou dopravu do Mladé Vožice, Olbramovic. Pracovní příležitosti v místě jsou omezené. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci širší centrum-zástavba RD Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Předmětná nemovitost je situovaná na jihovýchodním okraji centra, v přímém sousedství průjezdní komunikace, v lokalitě husté zástavby venkovských rodinných domů. Zastávka autobusu je vzdálená cca 100m. Parkování je velmi dobré na podélných stáních v ulici. Je možný vjezd do průjezdu. Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne Informace o nemovitosti Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č.st.74, jehož součástí je objekt bydlení č.p.70. Jedná se o vnitřní řadový objekt s průjezdem z ulice do malého nádvoří a vybouranou vnitřní dispozicí. Je postavený na uliční čáře. Pozemek je jižně skloněný, malé nádvoří oplocené. Na jižní hranici nádvoří stojí dřevěný přístřešek jako sklad paliva, na východní hranici dřevěné suché WC, Nádvoří částečně slouží jako skládka. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod elektřiny a vody. Venkovní úpravy tvoří veřejné přípojka elektřiny (odpojená), přípojka vody, oplocení zahradní. Technický stav je zhoršený, není prováděná běžná údržba. Kategorie povodňového ohrožení Adresa Kraj Středočeský kraj Městys Neustupov Počet obyvatel 520 Kat. území Neustupov Ulice č.p. 70 Část obce Neustupov - 5 -

6 - 6 - přispěvatelé OpenStreetMap

7 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem - z veřejné komunikace Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 1514/1 ostatní plocha silnice Středočeský kraj Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady Katastrální mapy přístupů - KÚ Neustupov (704245) červená - parcely v ocenění, žlutá - přístup 1, zelená - přistup 2, modrá - přistup 3 8. Omezení vlastnictví 9. Popis nemovitostí 9.1. Objekt bydlení č. p. 70 součástí pozemku st. 74 Katastr Neustupov Část obce Neustupov Typ stavby budova s číslem popisným Využití objekt k bydlení Na parcele st. 74 LV 16 součást pozemku - 7 -

8 Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví Zastavěná plocha 1.NP m 2 Popis stavby Objekt bydlení je vnitřní řadový, zděný ze smíšeného zdiva. Má jedno nadzemní podlaží. Do nádvoří byla během užívání provedena zděná přístavba, dvoupodlažní, bez povrchové úpravy. Spodní místnost má nižší světlou výšku 2,0m a je přístupná pouze z nádvoří. Horní místnost je součástí prostoru 1.NP domu. Dům obsahuje průjezd na nádvoří. Je v havarijním neužívatelném technickém stavu. Vnitřní konstrukce 1.NP, kromě nosných zdí jsou vybourané. Suť ze stropů leží na vybourané podlaze. Část stěny u nádvoří chybí. Chybí omítky vnitřní a vnější do nádvoří, uliční jsou poškozené. Poškozené nebo chybějící jsou výplně otvorů. Dle sdělení při místním šetření je do objektu přivedena elektřina a obecní voda. Přípojky jsou nefunkční, elektřina odpojená. Dům je dle odhadu starý let. Stávající konstrukce a vybavení jsou výrazně opotřebované nebo poškozené, na konci životnosti. Před cca 5 lety byl proveden nový krov, betonová krytina a difuzní folie. Z klempířských konstrukcí jsou osazeny pouze háky pro žlaby. Práce jsou pravděpodobně delší dobu přerušeny. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce kamenem prokládané svislé konstrukce původní kamenné, nové z keramických cihel tl.60-70cm vodorovné konstrukce, stropy dřevěný do ocelových nosníků nad sníženou částí přístavby do nádvoří, většina chybí konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným krytina střech betonová taška s difuzní folií klempířské konstrukce nevyskytují se úpravy vnitřních povrchů nevyskytují se úpravy vnějších povrchů uliční hrubá opadávající, ostatní chybí vnitřní obklady nevyskytují se schody nevyskytují se dveře a vrata vrata dřevěná prkenná v průjezdu, dveře dřevěné okna špaletové, plastové povrch podlah suť vytápění kamny na pevná paliva elektroinstalace vč. přivedena, nefunkční bleskosvodu vnitřní vodovod poškozený vnitřní kanalizace nevyskytují se vnitřní plynovod nevyskytují se ohřev teplé vody nevyskytují se ost.vnitř.vybavení (výtahy, nevyskytují se VZT,EPS a pod.) Technický stav havarijní Opotřebení odhadem 90 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby vykazuje trhliny ve zdivu, vlhkost zdiva, podlaha zasypaná sutí, stěny poškozené Popis prvků dlouhodobé životnosti převážně původní, částečně poškozené (stropy) nebo chybějící (stropy) - 8 -

9 Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy poškozené nebo chybějící, za hranicí životnosti Dispozice Umístění Kategorie plochy Místnost / Prostor 1.PP Obytné plochy - bytové místnost 1.NP Obytné plochy - bytové místnost 1.NP Obytné plochy - bytové místnost 1.NP Obytné plochy - bytové místnost 1.NP Nebytové plochy - nebytové plochyprůjezd průjezd Výměra [m 2 ] (Zdroj užitných ploch: Vlastní měření při místním šetření) Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda ze studny není Kanalizace do není žumpy Kanalizace do není vlastní ČOV Plyn ze zásobníku není přípojky jsou nefunkční Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění napojeno není není není není Katastr 9.2. Parcela st. 74, součástí je stavba č. p Neustupov Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p. 70 LV 16 Výměra m Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří CELKEM Výměra [m 2 ]

10 9.4. Katastrální mapy - KÚ Neustupov (704245) červená plná - cenotvorné, červená šrafovaná - necenotvorné, šedě šrafovaná - není předmětem ocenění

11 9.5. Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Přístřešek Malý dřevěný přístřešek palivové dříví. Poškozený Venkovní úpravy Venkovní úprava Popis Výměra Stáří [roků] Přípojky inženýrských Přípojka elektřiny a vody (nefunkční) sítí Plot zahradní Plot dřevěný laťkový na betonové podezdívce. Suché WC Dřevěné venkovní suché WC

12 10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2405 znaleckého deníku

13 Přílohy

14 11. Rizika 12. Podmínky platnosti ceny Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Principem této metody je vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pro porovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení Analýza trhu Rodinný dům, 97 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název Rodinný dům Lokalita Neustupov Jiřetice

15 Kraj Středočeský kraj Okres Benešov Obec Neustupov Zdroj realitní inzerce nabídky dražební server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 68 Výměra pozemku m Počet podlaží 3 Rodinný dům 3+1 sklep, 1.NP, podkroví Ing.sítě : elektřina, vodovod, kanalizace do jímky Vytápění : lokální kamny na tuhá paliva Ohřev vody : el.bojler Technický stav : před rekonstrukcí Plocha [m 2 ] 97 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 10 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: samostatně stojící větší nemovitost mimo obec lepší technický stav Rodinný dům, 120 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název Rodinný dům Lokalita Podlesí u Neustupova Kraj Středočeský kraj Okres Benešov Obec Neustupov Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Výměra pozemku m Počet podlaží 1 Rodinný dům

16 sklep, 1.NP, podkroví Ing.sítě : elektřina, vodovod, kanalizace do septiku Vytápění : lokální kamny na tuhá paliva Technický stav : před rekonstrukcí Plocha [m 2 ] 120 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 50 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: samostatně stojící mimo obec lepší technický stav Rodinný dům, 70 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum Název Rodinný dům Lokalita Nová Ves u Mladé Vožice, širší sousedství Kraj Jihočeský kraj Okres Tábor Obec Nová Ves u Mladé Vožice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Výměra pozemku m2 174 Počet podlaží 2 Rodinný dům sklep, 1.NP, půda Ing.sítě : elektřina, voda ze studny, kanalizace do septiku Vytápění : lokální kamny na tuhá paliva Technický stav : před rekonstrukcí Plocha [m 2 ] 70 Cena Kč Redukce ceny Redukovaná cena Kč Cena / m Kč 50 % Redukovaná cena / m Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: samostatně stojící lepší technický stav Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m

17 rodinný dům Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Obytné plochy - bytové Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří Výpočet porovnávací hodnoty Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širšího sousedství. Je zohledněn technický stav, lokalita, velikost. Kategorie Plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - bytové Nebytové plochy - nebytové plochy-průjezd CELKEM Porovnávací hodnota věci nemovité Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč

18 Fotodokumentace

19 Fotodokumentace

20 - 20 -